宏觀經(jīng)濟(jì)

“新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子著力尋求增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)有效性、加強(qiáng)反腐廉政建設(shè)，并開放新的領(lǐng)域引入競爭。在這一系列舉措下，中國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)領(lǐng)域在近兩年中經(jīng)歷了一定程度的整合。同時(shí)，中央與地方政府繼續(xù)支持主要支柱產(chǎn)業(yè)，例如通過松綁住房限購政策以及貸款利率調(diào)降刺激房地產(chǎn)領(lǐng)域，這也將為明年國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入活力。我相信，未來幾年中經(jīng)濟(jì)及商業(yè)環(huán)境將變得更具活力、更為穩(wěn)健，從而支撐國內(nèi)房地產(chǎn)市場繼續(xù)改善。”劉德?lián)P，第一太平戴維斯中國董事長

“中國已進(jìn)入國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時(shí)期，從基于重度投資與人口紅利的飛速增長階段，過渡到了以增強(qiáng)商業(yè)與經(jīng)濟(jì)有效性、精簡行政審批、市場整合為基礎(chǔ)的緩慢增長階段。中國的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著類似的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)市場的主題不僅是開發(fā)，還包括如何通過設(shè)施環(huán)境的改善創(chuàng)造價(jià)值。未來數(shù)年中，開發(fā)速度將放緩，重心將越來越多地放在資產(chǎn)管理、創(chuàng)新設(shè)計(jì)、現(xiàn)有空間的最大化利用與再利用，以及基于周密規(guī)劃與開發(fā)的社區(qū)改善等方面。”簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部負(fù)責(zé)人

·預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)將繼續(xù)放緩，到2018年GDP增幅或小幅調(diào)整至6.5%～7%區(qū)間。

·盡管經(jīng)濟(jì)增速減慢，但由于比較基數(shù)偏大，中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值凈增加值(以人民幣計(jì))實(shí)際上仍將繼續(xù)增長。

·經(jīng)濟(jì)重心回歸中國民營企業(yè)及國內(nèi)消費(fèi)，應(yīng)可為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更堅(jiān)固、可持續(xù)性更強(qiáng)的基礎(chǔ)。

·經(jīng)濟(jì)放緩、通脹率下滑，意味著利率有望進(jìn)一步下調(diào)，2015年或?qū)⒂瓉砣�輪降息�?/p>

·隨著實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商并購較弱的開發(fā)商、提供價(jià)格優(yōu)惠，市場將推進(jìn)更深層次的整合。

寫字樓

·決定市場未來走勢的關(guān)鍵因素是供應(yīng)，而非需求。

·預(yù)計(jì)2015年大多數(shù)城市的寫字樓租金會(huì)出現(xiàn)下跌，但一些CBD的租金有望小幅上漲。

·隨著商務(wù)需求的改變以及新選擇的出現(xiàn)，公司遷址的現(xiàn)象將繼續(xù)存在：

-在一線城市，利潤低、成本低的公司會(huì)繼續(xù)向非中心區(qū)域遷移，以減少經(jīng)常開支。

-在二線城市，居于領(lǐng)先地位的企業(yè)將升級(jí)辦公場所，搬往樓齡更新、設(shè)計(jì)更好、管理更佳的寫字樓。

·需求將主要來自金融、保險(xiǎn)、信息技術(shù)/高科技公司以及律師事務(wù)所，且本土公司占主導(dǎo)。

上海

“上海作為全國經(jīng)濟(jì)先鋒的地位將繼續(xù)得到鞏固。上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)進(jìn)一步改革，以及第十二屆全國人大常委會(huì)第四次會(huì)議授權(quán)國務(wù)院在上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)暫時(shí)調(diào)整行政審批事項(xiàng)，這些將為上海企業(yè)帶來大量利好。”柯磊，第一太平戴維斯中國商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人

“上海核心區(qū)域的寫字樓供應(yīng)或在2015年達(dá)到歷史最高水平，估計(jì)總存量接近100萬平方米，同時(shí)非中心區(qū)域也會(huì)出現(xiàn)大量新供應(yīng)。盡管國內(nèi)外公司都有旺盛的入駐需求，部分區(qū)域的寫字樓空置率仍可能顯著上揚(yáng)，繼而對租金與資本價(jià)值帶來下行壓力。”簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部負(fù)責(zé)人

北京

“盡管全市供應(yīng)不斷增加，核心商務(wù)區(qū)的供應(yīng)仍將有限，從而支撐租金走穩(wěn)、空置率維持低位。一些非核心商務(wù)區(qū)如望京及亞運(yùn)村、奧運(yùn)村區(qū)域，隨著未來12個(gè)月中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的陸續(xù)交付，商務(wù)環(huán)境也將得到改善。”溫書閱，第一太平戴維斯中國華北區(qū)商業(yè)樓宇部高級(jí)董事

“預(yù)計(jì)北京供應(yīng)將顯著增加，約有總體量80萬平方米的甲級(jí)寫字樓入市，是過去四年中年均供應(yīng)的兩倍還要多。與此同時(shí)，需求將基本維持穩(wěn)定，據(jù)此預(yù)計(jì)全市入住率與租金會(huì)出現(xiàn)小幅下滑。”麥安東，第一太平戴維斯中國區(qū)高級(jí)董事，華北區(qū)代理部負(fù)責(zé)人

廣州

“2015年將有大量新增供應(yīng)入市，其中90%以上位于珠江新城。新項(xiàng)目較多，預(yù)計(jì)將推高全市空置率，并對全市平均租金施加下行壓力。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區(qū)研究部負(fù)責(zé)人

“就供應(yīng)而言，廣州寫字樓市場面臨嚴(yán)峻的短期挑戰(zhàn)，而本土公司租戶的租賃需求不斷增加，應(yīng)能為市場提供一定支撐。2015年，散售市場應(yīng)能有所改善，因?yàn)樵谕顿Y者看來，與其他一線城市相比，廣州寫字樓散售價(jià)格仍有上漲空間。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區(qū)董事長

深圳

“前海與后海將成為深圳寫字樓市場增長的新引擎，吸引更多優(yōu)質(zhì)大型租戶。需求應(yīng)會(huì)出現(xiàn)增加，尤其是來自金融、專業(yè)服務(wù)以及物流領(lǐng)域的需求。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區(qū)董事長

“由于前海的快速開發(fā)活動(dòng)，未來三年市場將迎來大量供應(yīng)，尤其是在南山區(qū)。2015年預(yù)計(jì)會(huì)有許多規(guī)模較大的高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目開盤。屆時(shí)，隨著公司陸續(xù)將總部遷至前海的新辦公樓，預(yù)計(jì)現(xiàn)有項(xiàng)目的空置率將上升。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區(qū)研究部負(fù)責(zé)人

成都

“供應(yīng)過剩是不爭的事實(shí)，也是不可避免的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。但是，一些優(yōu)惠政策或許會(huì)為企業(yè)發(fā)展帶來有利影響，進(jìn)而惠及全市的寫字樓市場。值得一提的是，成都天府新區(qū)于今年10月獲批成為國家級(jí)新區(qū)，在稅收減免與規(guī)劃審批方面獲得了更多行政權(quán)利與政策支持。這將為成都未來數(shù)年的發(fā)展提供一股新的驅(qū)動(dòng)力。”胡裕華，第一太平戴維斯華西區(qū)董事長

“預(yù)計(jì)2015年約有總體量48萬平方米的甲級(jí)寫字樓入市，屆時(shí)全市存量將增加26%。新完工項(xiàng)目無疑會(huì)在短期內(nèi)對租金以及空置率帶來巨大影響，而成都日益顯著的經(jīng)濟(jì)地位、政府的支持以及不斷改善的項(xiàng)目用地周邊環(huán)境，均會(huì)為后期需求帶來支撐。”羅元均，第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)助理董事

商鋪

·市場面臨三重關(guān)鍵挑戰(zhàn)：

-新增供應(yīng)持續(xù)入市，且主要來自非核心區(qū)域，但核心區(qū)域的絕對增量也較為可觀

-零售銷售額呈現(xiàn)放緩走勢，因此零售商對擴(kuò)張持更為保守的態(tài)度

-來自電子商務(wù)的競爭

·資產(chǎn)管理、業(yè)主與租戶的相互合作與溝通對于商場的成功起著更重要的決定作用

-促銷

-運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)

-營銷計(jì)劃/活動(dòng)/推廣

·餐飲彌補(bǔ)了服飾領(lǐng)域的不足，為零售需求帶來了支撐，但餐飲究竟能催生多少需求？未來零售需求將由誰來驅(qū)動(dòng)？

-兒童零售品牌

-服務(wù)業(yè)

-娛樂與休閑運(yùn)營商

上海

“當(dāng)前零售環(huán)境較為艱難，業(yè)主、投資者與開發(fā)商不應(yīng)將眼光局限于短期增長，而需更多地關(guān)注中長期發(fā)展戰(zhàn)略與前景。一個(gè)強(qiáng)大的品牌故事/主題/身份以及一支專業(yè)有效的管理團(tuán)隊(duì)，這樣的組合對于商場的成功大有裨益。”朱兆榮，第一太平戴維斯中國區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人

“零售商在租賃談判中占據(jù)上風(fēng)，租金面臨下行壓力。項(xiàng)目之間仍將存在租金表現(xiàn)差異，但分水嶺不在于商場是否處于優(yōu)質(zhì)地段，而在于商場管理是否成功。”簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部負(fù)責(zé)人

北京

“一流的資產(chǎn)管理與針對性的租賃策略，對于業(yè)主改善商場業(yè)績起著越來越關(guān)鍵的作用。在經(jīng)濟(jì)放緩與網(wǎng)絡(luò)零售的雙重壓力下，商鋪環(huán)境正變得越來越具挑戰(zhàn)性，因此對于購物中心來說，僅僅擁有優(yōu)質(zhì)地段已不足夠。”王沁瑩，第一太平戴維斯中國華北區(qū)商鋪部董事

“北京商鋪市場的去中心化程度預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。計(jì)劃于2015年開業(yè)的商鋪項(xiàng)目中，大部分位于非核心區(qū)域。為能成功吸引合適的租戶，這些新項(xiàng)目的業(yè)主很可能需要采取租金激勵(lì)措施或提供其他優(yōu)惠條款，而此舉又將拉大核心地段與非核心地段項(xiàng)目的租金差距。”麥安東，第一太平戴維斯中國區(qū)高級(jí)董事，華北區(qū)代理部負(fù)責(zé)人

廣州

“由于零售銷售減速增長而電子商務(wù)鋒芒漸露，整個(gè)零售市場進(jìn)入了轉(zhuǎn)型期。商鋪業(yè)主需要思索新策略以及新的運(yùn)營模式，以適應(yīng)新的市場環(huán)境。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區(qū)董事長

“2015年，廣州將有6個(gè)新購物中心竣工，總體量達(dá)72.6萬平方米。新增供應(yīng)仍將主要來自新興區(qū)域。但鑒于激烈的競爭，這些板塊的新項(xiàng)目將難以達(dá)到理想的入住率，業(yè)主不得不加倍努力吸引客流以及合適的業(yè)態(tài)組合。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區(qū)研究部負(fù)責(zé)人

深圳

“隨著零售銷售額增速放慢，商鋪存量的增加不斷加快。業(yè)主之間展開競爭以吸引顧客關(guān)注及客流，同時(shí)還要爭搶有限的租戶資源來改善入住率，，因此預(yù)期租金增長會(huì)減緩，甚至核心地段的項(xiàng)目也不例外。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區(qū)董事長

“新供應(yīng)逐漸向非中心地段轉(zhuǎn)移，而這些地段尚未經(jīng)過市場考驗(yàn)，因此盡管福田區(qū)、羅湖區(qū)這兩個(gè)核心板塊的商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)增長，新項(xiàng)目也許難以實(shí)現(xiàn)類似幅度的租金增長。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區(qū)研究部負(fù)責(zé)人

成都

“成都的零售市場正經(jīng)歷著更新?lián)Q代，開始逐漸出現(xiàn)一些高端和有特色的商場(如IFS和遠(yuǎn)洋太古里)，也帶來了一些第一次進(jìn)駐成都的高端服飾和餐飲品牌，讓成都的商業(yè)變得越來越豐富。”胡裕華，第一太平戴維斯中國華西區(qū)董事長

“新增供應(yīng)在給成都商鋪市場帶來競爭的同時(shí)也提供了機(jī)遇。更高品質(zhì)的商鋪入市已經(jīng)并仍將繼續(xù)吸引一大批新的零售品牌。新出現(xiàn)的租賃需求或許不足以消化全部的新增供應(yīng)，但會(huì)不斷為這座城市的零售環(huán)境注入新的元素。”羅元均，第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)助理董事

住宅銷售

·銷售疲軟是住宅市場2014年的主基調(diào)，在動(dòng)搖場內(nèi)信心的同時(shí)，也導(dǎo)致了大量未售庫存的積壓。

·2014年第四季度，房價(jià)跌勢漸止，價(jià)格趨于平穩(wěn)，主要是中央政府與央行對房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的針對性支持措施發(fā)揮了作用。

·未來數(shù)年中，低線城市必須逐步解決供應(yīng)過剩的問題。

·盡管一線城市下半年表現(xiàn)欠佳，但外來人口的旺盛需求以及對供應(yīng)量的更有力控制，將助力一線城市在未來12至24個(gè)月中趕超其他城市。

上海

“作為中國的紐約，上海不斷吸引著來自全國各地的商務(wù)人才與財(cái)富，從而為住宅市場提供了強(qiáng)有力的支撐。上海還是中國最宜居城市之一，這里交通便捷、商業(yè)機(jī)遇眾多，都市氣氛濃郁、夜生活豐富多彩，確實(shí)是安家置業(yè)的理想城市。”唐華，第一太平戴維斯上海住宅銷售部董事

“房價(jià)不斷上漲，首付要求嚴(yán)格，家庭人口減少，外地及海外年輕專業(yè)人才不斷涌入上海，這些共同推漲了對市區(qū)小戶型住宅單元的需求。目前市場中這類住宅選擇有限，正因?yàn)榇�，小戶型住宅價(jià)格上漲顯著。”簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部負(fù)責(zé)人

北京

“在政府政策支持以及開發(fā)商有力促銷的作用下，2015年新建住宅成交面積預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)增加，而價(jià)格基本穩(wěn)定。預(yù)期高端住宅成交面積維穩(wěn)，價(jià)格穩(wěn)步上漲。”鄒錦標(biāo)，第一太平戴維斯中國華北區(qū)董事長

“預(yù)期高端住宅市場將迎來‘公寓單價(jià)10萬起步’的時(shí)代。2015年將有數(shù)個(gè)豪華住宅項(xiàng)目入市，單價(jià)均超過10萬人民幣每平方米。盡管市場環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，但越來越多的高凈值人士將北京作為居住地之一，應(yīng)可為市場提供更廣闊的需求基礎(chǔ)，從而保證平穩(wěn)、持續(xù)的成交節(jié)奏。”盧艷麗，第一太平戴維斯北京住宅銷售部負(fù)責(zé)人

廣州

““得益于更加看好的住宅市場前景，廣州經(jīng)濟(jì)得到飛速發(fā)展，且基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善。這方面的投資或在明年為廣州市場帶來更多利好。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區(qū)董事長

“盡管廣州繼續(xù)執(zhí)行限購，但房貸政策松綁、央行利率下調(diào)，預(yù)期會(huì)在未來6至12個(gè)月內(nèi)刺激住宅成交量回升。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區(qū)研究部負(fù)責(zé)人

深圳

“2014年第四季度，原先因買家退市觀望而積壓的需求得到集中釋放。開發(fā)商定價(jià)更為合理，購房者貸款難度與成本雙雙降低，預(yù)計(jì)2015年成交會(huì)有所放量。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區(qū)董事長

“深圳經(jīng)濟(jì)充滿活力，發(fā)展重心越來越多地向信息技術(shù)與金融業(yè)傾斜，不斷吸引外省市人口來此求職，繼續(xù)推升對住房的需求。加之市中心地段的開發(fā)用地有限，預(yù)計(jì)會(huì)為價(jià)格帶來長期支撐。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區(qū)研究部負(fù)責(zé)人

成都

“宜居性對于居住地的選擇越來越重要。成都的就業(yè)機(jī)會(huì)、生活節(jié)奏、文化與美食吸引著眾多人士。隨著更多的國際企業(yè)在成都建立研發(fā)基地，如IBM、因特爾與騰訊，成都將繼續(xù)吸引來自全國各地、受過教育的勞動(dòng)力。再加上當(dāng)?shù)丶爸醒氲膬?yōu)惠政策，中低端住宅的成交應(yīng)有所支撐，而高端住宅仍將面臨成交壓力。”胡裕華，第一太平戴維斯中國華西區(qū)董事長

“成都在二線城市中處于領(lǐng)先地位，不斷從全國各地吸引商務(wù)人才與財(cái)富，尤其是西部地區(qū)的財(cái)富。這就為成都住宅市場提供了堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。然而鑒于全市供應(yīng)量較大，2015年仍將充滿挑戰(zhàn)。”羅元均，第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)助理董事。