[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》，我是今天的主持人楊理，歡迎大家作客2013年度長沙樓市年終總結(jié)特別訪談。首先，我向各位觀眾和網(wǎng)友朋友介紹一下來到今天會客室的各位嘉賓，他們是：
納愛斯陽光麗城副總經(jīng)理 胡剛
中國鐵建山語城、梅溪青秀項目營銷總監(jiān) 胡鵬
長盛·上東區(qū)營銷副總 黎念
中建·梅溪湖中心項目營銷部經(jīng)理 林少平
佳兆業(yè)·云頂梅溪湖項目營銷負責人 扶焱焱
匯一城項目策劃經(jīng)理 杜志遠
長沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 毛欣欣
站在2014年的起點，回首2013年的長沙樓市，讓幾位領(lǐng)導和老師用幾個關(guān)鍵詞來回顧和總結(jié)一下這一年的樓市整體表象特征，不知道領(lǐng)導和老師會用哪幾個關(guān)鍵詞來形容你們剛剛經(jīng)歷過的2013長沙樓市？請林總先來。
[林少平]2013長沙樓市是供需兩旺，價格是穩(wěn)中有升，我用景氣一詞來形容。
[主持人]林總用景氣一詞來形容，電視機前的觀眾和網(wǎng)民朋友可能有感同身受的感覺，不光是業(yè)內(nèi)人士，包括長沙的消費者，對價格的敏感性多一點，從景氣一詞中也可以感受到，包括樓盤的訪問、價格來看，正是印證了心理上的預期，林總用景氣一詞形容，請問黎總用什么詞形容2013年長沙樓市呢？
[黎念]從市場方面來看，從內(nèi)部來說的話，政策對我們的影響比較大，整個市場是比較平穩(wěn)的，穩(wěn)中有升，我用的詞就是“政策”。另外，整個市場還是穩(wěn)中有升，比較平穩(wěn)的。
[主持人]剛才，黎總是用政策和平穩(wěn)兩個詞來形容，當然您沒有說政策對整個市場是好還是不好，政策對整個長沙樓市的影響力是毋庸置疑的。但是，最后的結(jié)果，您用的另外一個詞是平穩(wěn)，整個長沙樓市是平穩(wěn)的。請胡總來談一下。
[胡剛]我贊成黎總的觀念，是平穩(wěn)。這個平穩(wěn)，一是價格平穩(wěn)向上，漲幅也不是太大。二是成交量整體平穩(wěn)地向上走。因為，當時我記得10月底的時候，岳麓區(qū)已經(jīng)超過去年和前年的量了，岳麓區(qū)一直是成交量最大的區(qū)域，有一定的代表性，在月底的時候已經(jīng)完成了去年和前年的量，說明量也是平穩(wěn)地向上在走。所以，我覺得包括銷售這邊的話，基本上也還平穩(wěn)，雖然各個項目也有一點起伏。但是，總的來說，包括政策延續(xù)等等，都相對還是比較平穩(wěn)的。所以，我也選平穩(wěn)這兩個字。
[主持人]好的，總體來說不論是量還是價，都是穩(wěn)中有升的形勢。
[胡鵬]我的感覺是理性，2013年的市場相對是比較理性的，不管是購房者，還是開發(fā)商，在長沙這樣一個可供選擇項目比較多的市場上，相對于09、10年的繁榮市場，選擇更加理性，然后他會根據(jù)自己的需求，根據(jù)長沙未來的發(fā)展做出有針對性的選擇，相應所做的比較也會更多一些。雖然，2013年的成交量可能接近2011、2012年的總和。但是，也可以看到，長沙市所有的項目總量的增長量也是有一個大幅度的攀升，目前在售項目有680多個，未來待上市的還有600多個，相對于2012年的200多個項目已經(jīng)有成倍的攀升，項目競爭更加激烈，客戶選擇更加理性。所以，我覺得理性是2013年比較明顯的一個特征。但是，也可以看到，對于2014年來說，我覺得是潛力。因為，長沙整個城市和城建面臨大的變革，就是地鐵和高鐵，長沙是三條高鐵交匯城市，地鐵1、2號線即將通車，地鐵和高鐵將改變整個長沙城市的格局，改變長沙乃至全省的輻射力，未來的潛力是非常巨大的，這種潛力會帶來大量的剛需人口進入，未來的各種潛力不可限量。所以，2014年應該是有潛力的。
[主持人]中國鐵建的胡總提到了一個非常重要的數(shù)據(jù)，2013年的銷量比2011和2012年的總銷量還多，電商加入以后市場競爭更加激烈了，您感覺整個市場變得特別理性。那么，購房者在選擇購房目標的時候，以前稍微比較一下差不多就可以了，現(xiàn)在的選擇面更廣，選擇也更加理性一些，樓盤的競爭會更大一些。好的，謝謝胡總。那么，杜總，請您形容一下剛剛過去的2013年。
[杜志遠]我覺得可以用剛需一詞來形容，90-120平米的剛需是市場主要需求，但也不代表他們更看重低價，也看重開發(fā)商的實力和相關(guān)配套，80后不光追求買得起房，還追求買到令自己滿意的房子。
[主持人]剛需，好的，謝謝，下面請扶總談?wù)劇?/p>
[扶焱焱]在此我想談?wù)勎覀兊淖龇ǎ靡粋�詞來總結(jié)去年的做法，應該是悄悄地進莊，打槍的不要，只做不說。品牌開發(fā)商在去年的銷售業(yè)績很不錯，大部分完成了自己的年度銷售目標，在調(diào)控的情況下能夠取得這樣的成績很不錯，大家都在做這樣的事情“悄悄地進莊，打槍的不要”，不要挑撥一些敏感的東西，專注做市場營銷，專注做市場，市場也會給你相應地回報。
[主持人]2014年與2013年相比，從市場本身來看有什么區(qū)別嗎？
[扶焱焱]用我們自己總結(jié)的話來說，2013年佳兆業(yè)進城了，之前一直在郊區(qū)做大盤，從2013年開始陸續(xù)有市區(qū)精裝盤和高端大盤上市，真正進入了市內(nèi)房地產(chǎn)市場。從去年取得的成績來看，應該說我們把握住了市場對產(chǎn)品的需求，把握住了地塊的定位，取得的銷售業(yè)績也還不錯，這是去年的變化，應該是這樣子的。那么，2014年，我們將盡力深耕每一個區(qū)域市場，做好每一個項目，應該是這樣子的。去年是進入，今年是深耕，應該是這樣子。
[主持人]其實，也看得出，對市場有信心。
[扶焱焱]不方便評價市場怎么樣，但從佳兆業(yè)大步伐的進入和發(fā)展計劃可以看出佳兆業(yè)對市場的判斷。
[主持人]我們就看佳兆業(yè)的行動吧，不說，他們在做，看得出佳兆業(yè)對長沙市場的表現(xiàn)還是看好的。毛老師，去年整個長沙市場的情況您怎么形容？
[毛欣欣]我認為是活躍。
[主持人]為什么？
[毛欣欣]2013年長沙新房市場的供給和成交量都是近幾年的高位，近九成的剛需群體促成了長沙市樓市成交量的穩(wěn)步上升，總體來說市場表現(xiàn)還是活躍的。
[主持人]供給雙方都特別活躍。
[毛欣欣]是的。
[主持人]而且，九成以剛需為主？
[毛欣欣]對。
[主持人]在去年，長沙樓市主要購買人群是哪部分人群？在座的各位可以從各個樓盤的實際情況給我們介紹一下。
[林少平]2013年，除了剛性需求以外，改善性需求也還比較旺盛，一批客戶已經(jīng)長大到了結(jié)婚年輕，需要購買婚房，結(jié)婚以后又需要嬰兒房，整個市場剛性需求是比較旺盛的。
[黎念]最開始的客戶群體主要是投資型，因為項目戶型是主打精裝小戶型，很多老年客戶買下來是自己住。
[主持人]自己��？
[黎念]老年人自己住比較舒適，不太喜歡跟兒子媳婦住在一起，就在我們那里買幾十平米的小戶型來住。
[主持人]老年人住市中心更方便。
[黎念]對，不是投資，是自己需要。所以，市場是以剛需為主。
[主持人]這是一種改善型的剛需。請問一下胡總，您那邊有一個樓盤的投資客戶不少吧？
[胡剛]實際上，那邊也是剛需居多，陽光麗城的成交情況，我看了一下，平均年齡30歲不到。所以，上次我跟置業(yè)顧問說，您的小孩生出來要叫我爺爺，我感覺到整個小區(qū)會有大量的小孩、嬰兒出生。但是，這樣的小區(qū)購房人整體年齡小的話，說明這樣的樓盤以后會有活力。因為，小區(qū)的配套設(shè)施等等，可能我們在設(shè)計時候的想法還要做適當?shù)恼{(diào)整，有些配套要跟上去，這是第一。第二，從長沙整個市場來看，特別是經(jīng)過幾輪宏觀調(diào)控下來，基本上投資客已經(jīng)差不多快絕跡了，有的人雖然有一套房、兩套房，但更多的是考慮置換，沒有把前面那一套賣出去的情況居多。因為，我了解過，這樣的情況，首改、次改，第三套房，剛開始工作我可能花2萬元低首付買一套小公寓，當時購買的時候由自己簡單住，事后來看就變成投資了，把那套房子租出去換大房子住�，F(xiàn)階段，他們考慮的問題多數(shù)以自住為主。陽光麗城，我感覺到?jīng)]有投資客，說明整個市場達到了宏觀調(diào)控的目標。為什么？最近炒房的基本上已經(jīng)不干這一行了，轉(zhuǎn)行去了�，F(xiàn)在買房的，都是自己買來住的，哪怕是要改善的等等。
[主持人]中國鐵建胡總的觀念呢？
[胡鵬]我也同意目前剛需是主力，原來剛需概念只是為了區(qū)別于投資。但是，實際上可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的剛需其實在細分，隨著客戶的需求，他的這種剛性需求，他可能要為小孩的上學置業(yè)，可能有為老人養(yǎng)老置業(yè)的，可能有為年輕人結(jié)婚置業(yè)的，山語城的戶型是90平米左右的，在看客戶分類的時候就有兩個大類，一類是年輕人剛結(jié)婚的買小三居的會比較多，另外一類是年紀大一點，周邊有公園、湘江，買這樣的戶型會多一些。然后，還有梅溪青秀，地州市購房人群比較多，那邊小學、中學配套比較完善。那么，還有改善居住環(huán)境的人群也有。所以，我認為目前的剛需是新剛需，不是原來老剛需的概念，原來老剛需是純粹為了進城或純粹為了結(jié)婚而購房的剛需，現(xiàn)在的剛需已經(jīng)發(fā)生了很多的改變，只要以自住為目的的應該都叫剛需�，F(xiàn)在，二胎政策又放開了，我估計又會促進因為二胎而買房的剛需產(chǎn)生。
[主持人]好的，杜總。
[杜志遠]我們項目在東城新城區(qū)，和胡總這邊差不多，基本上沒有投資客戶，大多數(shù)都是當?shù)氐木用瘢麄冇锌赡芗依镉欣戏孔�，但他們確實是第一次出來買房。
[主持人]佳兆業(yè)的客戶群有變化嗎？
[扶焱焱]應該說有明顯的變化，跳馬項目我負責過，那邊主要以年輕置業(yè)的剛需為主，占八成以上。但是，進入市區(qū)以后，佳兆業(yè)·云頂梅溪湖項目占據(jù)的資源優(yōu)勢非常不錯，我們的定位是比較高端的，與之前定位的剛需盤面積要偏大一些。那么，從實際成交來看，年齡層次也偏大一些，與80后、90后的婚房置業(yè)不一樣，以70后、60后為主，改善型為主，置業(yè)年齡會比較大一點，對生活有追求，占有資源追求享受。那么，是不是投資呢？其實，跟胡總的梅溪青秀應該差不多，大部分是滿足自己的生活改善，投資的話，現(xiàn)在投資的人比較少。
[主持人]不說投資，至少還是有保值功能的。
[扶焱焱]對。
[主持人]我們知道，目前各樓盤的客戶以剛需為主，每個樓盤的剛需對象又不一樣，客戶注重品質(zhì)，以自住為主，整體市場表現(xiàn)出理性的狀態(tài)。目前，面對理性、謹慎的購房者，各位在營銷方面有沒有新的想法？各位對電商的營銷模式認不認同？如果認同的話，在營銷方式上是不是曾經(jīng)借鑒過、采用過這種方式？請各位聊一下在電商營銷方面的體會。
[胡鵬]我們今年的兩個項目，與電商合作了好幾個月。其實，我覺得電商的出現(xiàn)，大家普遍覺得是正常的媒體渠道門檻在降低，媒體太多，網(wǎng)絡(luò)、電視，加上紙媒，很多媒體不斷地出來。那么，開發(fā)商以銷售為目標，媒體是一個推廣的途徑，是一個渠道。那么，我們想渠道和銷售之間怎么掛鉤？怎么產(chǎn)生關(guān)聯(lián)？讓媒體更多地去考慮開發(fā)商的需求來做這件事情，這中間就產(chǎn)生了電商，把媒體的推廣部門和銷售部門掛鉤，來追求平衡發(fā)展。那么，就有相應地對于媒體指標的設(shè)定，可能有到訪，可能有成交，從而產(chǎn)生了電商這種模式。那么，這個模式在這個階段讓媒體和開發(fā)商之間的壓力捆綁，在利益上共瞻，分幾個方向去努力。我覺得，從今年來說，我們的幾次點上合作是比較成功的。因為，開發(fā)商與媒體之間有了點上合作之后，媒體會想更多的方法來改進他的推廣，讓他的推廣更加精準，讓他的推廣內(nèi)容、渠道釋放更加貼近客戶。其實，我覺得這樣也有一個好處，客戶也能反過來更加準確地從媒體獲得開發(fā)商更精準的信息，或者說更有效地信息，這是我的看法。
[主持人]以前是炮兵部隊，打的是一片，現(xiàn)在是導彈了，打得更精準了。這么多種營銷方式，哪種方式是最有效的？
[胡鵬]其實，我認為營銷只是錦上添花。從營銷的本源來說，在銷售最重要的一環(huán)就是產(chǎn)品，你的產(chǎn)品不好，再好的營銷，再好的推廣都不可能長久，可能一時有幾個缺口可以騙到大家，產(chǎn)品是最終的營銷本源。所以，對營銷關(guān)注得很深的話，大家基本上會從開始的前策做好，把產(chǎn)品做好，第一環(huán)節(jié)這個關(guān)要把好。今年，我們在梅溪湖的項目，第一次首創(chuàng)光合綠住產(chǎn)品，實現(xiàn)了兩梯四戶全通透的產(chǎn)品。因為，容積率的限制保證同一平面要有3-6套戶型，就無法全面通透，長沙比較潮濕，不通風的情況難免會出現(xiàn)。目前，我們的這個產(chǎn)品非常受客戶歡迎，前期也做了大量的調(diào)研。這是舉一個小例子，只是想說明產(chǎn)品是營銷的本源，至于促銷、打折，或者找媒體渠道，那都是錦上添花的事情。
[主持人]最重要的是產(chǎn)品本身。
[胡鵬]對。
[主持人]要不然媒體宣傳介紹時，也沒有東西可介紹，只有本身有好的產(chǎn)品，媒體才能去告訴消費者這個產(chǎn)品好在哪兒，最重要的還是做好產(chǎn)品。
[胡鵬]對。
[主持人]陽光麗城胡總的觀念呢？
[胡剛]實際上，網(wǎng)絡(luò)渠道對傳統(tǒng)媒體宣傳渠道的沖擊是比較大的，網(wǎng)絡(luò)、手機等等都運用上了。所以，我認為電商是傳統(tǒng)媒體和新型媒體結(jié)合起來參與到銷售中的一種形式。那么，電商的模式有很多，各家公司也設(shè)計了不少，我們現(xiàn)在是和一家網(wǎng)絡(luò)媒體有合作，還提供班車免費看房服務(wù)，比較便利。那么，中國鐵建的胡總說到了產(chǎn)品，我們覺得每一個城市絕大多數(shù)人的買房理念是你的產(chǎn)品要和他們的需求相符合。但是，你又要微微超前一點。舉一個例子，長沙買房人的觀念受深圳那邊的影響比較大，對日照的關(guān)注度比較小。在深圳買房不需要考慮日照，但長沙是北緯29度、30度左右，還是很看重這個問題。那么，我提醒首次置業(yè)的剛需客戶，不講農(nóng)村還是城市，本身在進行城鎮(zhèn)化改造。從地州市上來到長沙置業(yè)的客戶要特別注意，當時你住在郊區(qū)或農(nóng)村是不需要考慮日照的，家家戶戶都差不多。但是，你一旦到容積率高的小區(qū)生活，日照問題還是比較重要的。所以，家家都在想辦法。但是，有些問題是可以通過一些手段來解決的，就像胡鵬老總介紹的，通過一些設(shè)計來解決。但是，我們覺得，這一塊兒對于開發(fā)公司來說，包括對于政府規(guī)劃部門來說，很多圖紙是他們批的嘛，這是一個相當值得重視的問題。之前，我跟幾家媒體，包括晚報、0731房產(chǎn)網(wǎng)等，在上個月搞了一個活動，“尋找冬至日陽光活動”，什么意思呢？冬至日那天，大家看一下太陽照到家里的時間是多長時間，雖然不能對個體樓盤有什么促進。但是，我希望大家對陽光重視起來。為什么呢？因為，特別是冬天，如果不重視陽光的話，購房既然是剛需或自住的話，房子不可能很多，這一套不行不可能住那一套，這一套不行還是要住在這一套，這個話題可能有點繞遠了，提醒客戶在購房的時候要適當考慮這些問題。因為，大家目前還是注重價格、區(qū)位，陽光的問題在購房時也要作為重點考慮一下。
[主持人]購房人不要太關(guān)注廣告怎么說，關(guān)鍵是看產(chǎn)品本身是不是適合你，是不是能夠滿足你的居住需求，這是最重要的。
[胡剛]對。
[主持人]下面，請黎總談一下。
[黎念]正好這個月我們和0731房產(chǎn)網(wǎng)電商在合作，可以談一點感受。營銷工作，大家一直在做，不管是不是做這個行業(yè)，做什么產(chǎn)品，一直在做營銷工作，傳統(tǒng)的營銷渠道很多，新型媒體也很多，電商合作模式我覺得有幾個優(yōu)勢在這里，一是能夠互動，你的戶外廣告做出去了就是做出去了，電商在網(wǎng)絡(luò)上可以和客戶有一個互動，這是一個比較好的點。另外，現(xiàn)在都重視效果了。精準營銷的概念一直在提，現(xiàn)在我覺得可以提一個不成熟的概念是“效果營銷”，注重效果。其實，電商從某一個方面來說，是銷售團隊的助理，肯定要重視效果。所以，總的來說，電商模式還不錯，效果比較理想。
[主持人]林總呢？
[林少平]中建·梅溪湖中心目前在推廣方面做得比較少，現(xiàn)在的電商與傳統(tǒng)理解的電商不太一樣，房地產(chǎn)電商更多是把推廣和銷售進行結(jié)合。
[主持人]好象是變成了自己團隊的一個銷售分支，實際上是把客戶請到售樓部來，電商成為了營銷團隊中的一份子。
[林少平]對。我贊成兩位胡總講的，促銷再多，價值與產(chǎn)品一定要匹配，中建·梅溪湖中心在開發(fā)之前也考察了很多好的產(chǎn)品，是高層平層豪宅，是帶泳池的，到時候邀請大家去參觀。
[主持人]好的，杜總。
[杜志遠]現(xiàn)在，傳統(tǒng)商業(yè)正在受到電子商務(wù)的沖擊，我覺得樓市逐漸在把電商作為未來的趨勢，但不是可以取代的，應該是并存吧。首先，網(wǎng)絡(luò)可以傳播項目信息，可以樹立項目形象。除了網(wǎng)絡(luò)之外，還有微信、微博，可以獨特地打造項目�，F(xiàn)在，我們每天發(fā)送微信、微博信息，一些客戶對項目產(chǎn)生興趣以后加微信，長期關(guān)注微信之后，帶動自己或周邊的朋友來促成置業(yè)，我認為微信是目前效果比較好的做法。
[主持人]你們在微信做了哪些工作？
[杜志遠]在微信上只發(fā)送樓盤信息的話，客戶看了兩三次之后就不會看了，主要是做活動。
[胡鵬]現(xiàn)在，我們的微信有促銷信息，但占比比較小。因為，杜總也說了，客戶不太喜歡傳播式的促銷微信，我們會有居家的溫馨提示，包括一些熱點新聞，也會給他們做一些平衡引導，還會配合一些活動，包括公益性的活動，參與、互動性的活動，會邀請客戶參加。
[主持人]客戶對活動感興趣，開始關(guān)注微信。
[胡鵬]相當于一個服務(wù)平臺。
[主持人]扶總的觀點呢？
[扶焱焱]剛才幾位老總的觀點我很贊同，營銷是從產(chǎn)品做起的，如果沒有考慮市場的需求，并且沒有一定的前瞻性的話，你的產(chǎn)品賣起來會比較困難。我們的項目能夠取得這樣的成績，也一路在做反思和總結(jié)，前期做了市場調(diào)研，對市場有一些預判，與這個是有很大關(guān)系的，這是第一。第二，營銷更多的是資源整合，整合各種資源為營銷來服務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)品從設(shè)計到建筑到交房，都是各種資源的整合。營銷也是整合各方面的資源來銷售產(chǎn)品，電商也相當于營銷這樣一個概念，由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，電商是一種必然趨勢，我們樓盤也在做電商。但是，我們覺得我們的電商和工業(yè)化消費品的電商模式是不一樣的，他們更多是用淘寶、阿里巴巴來做，我們的電商是做資源整合，線上線下的資源整合，包括網(wǎng)絡(luò)、微信和其他媒體的整合，電商圍繞一個主題，圍繞一個目標去整合各種資源，實現(xiàn)營銷效果。如果說對這一點要有一個判斷的話，我們應該把房地產(chǎn)電商和普通電商區(qū)別開來，房地產(chǎn)電商就是房地產(chǎn)電商，與普通電商不一樣，不能帶著普通電商的觀念來看房地產(chǎn)電商，也不能帶著普通電商的觀念來做房地產(chǎn)電商，如果只想通過網(wǎng)絡(luò)來賣房子，直接到網(wǎng)上成交是不可能的，還是要做線上線下資源的結(jié)合。
[主持人]大宗商品在網(wǎng)絡(luò)上的成交不是很好吧？
[扶焱焱]據(jù)我所知，前輩潘石屹、任志強他們試過在網(wǎng)上賣房子，好象成交不是很樂觀，畢竟房地產(chǎn)是高價值的東西，還是需要實踐體驗，去看，才能下定，真正通過網(wǎng)上看房下定的人還是比較少，當然不排除以后會出現(xiàn)這種情況。所以，我覺得相對于營銷來講，電商是另外一種整合營銷的方式。
[主持人]像房子這樣的大宗商品，絕不僅僅是通過在網(wǎng)上看就購買。
[扶焱焱]要通過各種渠道去了解房子的信息，說造夢，首先要去圓這個夢嘛，不能說僅僅憑網(wǎng)絡(luò)，不需要去現(xiàn)場就把房子買了，目前還到不了這個階段。
[主持人]購房者更注重直接地親身感受。
[扶焱焱]對。
[主持人]2013年底長沙成功躋身成為“新一線城市”，很多人說這是一個利好，一線城市嘛，我們知道一線城市的房地產(chǎn)市場比二、三線城市房地產(chǎn)市場更紅火一些，價格更高一些。那么，隨著地鐵的開通等等，交通方面的利好來得更真切一些，特別是地鐵的即將通車，可以說是長沙的一個標簽吧，新一線城市。請各位研判一下，這一利好將會對未來整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？之前，有嘉賓談到，在未來一年還是很有潛力的，不知道其他領(lǐng)導和嘉賓怎么看待在新的一年出現(xiàn)的種種利好消息？
[扶焱焱]其實，我覺得更多的是學者和研究機構(gòu)的成果，“一線城市”不是僅僅靠炒作就能做好的。坦白地講，我們誰都不能夠去忽視長沙與北上廣深的差別，硬說自己是“一線城市”，我們自己都覺得有點兒慚愧。
[主持人]合肥市委書記講，絕對不能讓合肥的房價超過2萬元/平方米。這個利好消息，對未來的長沙房地產(chǎn)市場會不會產(chǎn)生一些影響？
[扶焱焱]是不是一線不重要，對你來講要做好自己城市的升級，對你來講是新長沙還是舊長沙不重要，你不需要跟別人去比，有些差距是不可彌補的。比如，北上廣深的經(jīng)濟總量，你不可能去比的，你在提高的同時別人也在提高，你就做好自己就好了，新長沙，新長沙人，做這樣的概念個人覺得會更好一些。之前，我在武漢做過房地產(chǎn)項目，我感覺武漢和長沙的城市也有區(qū)別，武漢的房價更高，在國家經(jīng)濟格局中的地位更高。但是，長沙比武漢有什么樣的優(yōu)勢呢？長沙更幸福，長沙房價比武漢低。但是，長沙的供應面積和銷售面積要比武漢多。其實，我覺得這也挺好的呀，不像武漢是個別品牌開發(fā)商在做事情，是更多的開發(fā)商在做事情，這是一個很好的發(fā)展道路。
從城市升級來看，地鐵、高鐵的通車標志著長沙進入一個新的時代，我覺得就應該用“新長沙”來描繪這座城市，用“新長沙”來規(guī)劃這座城市的發(fā)展目標。怎么說呢，之前我們更加重視要有一些標簽，比如要有地鐵，要有什么什么，這可能是一個誤區(qū)，可能是要更加關(guān)注自己走怎樣獨特的道路。其實，我們經(jīng)常跟什么城市比，現(xiàn)在有很多城市也來長沙取經(jīng)，不見得你要做下一個深圳，下一個北京，做更新更好的長沙，我認為是一條比較不錯的道路。
[主持人]扶總的意思是要提升自身。當然，也還有其他方面的一些利好，在來年對購房者的心理層面會不會產(chǎn)生一些積極因素？合肥市委書記都說，絕對不能讓合肥的房價超過2萬元/平方米，合肥都有那么大的上升空間，在長沙對于購房者的心理應該會產(chǎn)生比較大的影響吧？各位怎么看？
[胡剛]其實，長沙的話，從成交量來說，已經(jīng)早早居于一線城市范圍了，因為一直是排名全國靠前的。但是，從房價來說，說實話最多只能擠到三線城市。因為，沿海，包括浙江，實際上鎮(zhèn)上的價格就是六七千了，發(fā)達一點的鎮(zhèn)也要一萬多元的房價。所以，有時候討論房價高好？還是房價低好？實際上各有好處。那么，在長沙購房是比較幸福的，一是房價相對比較合理；二是選擇余地很大。但是，帶來的問題是城市總體財富偏少，什么概念呢？我們的城市也好，家庭也好，主要的財富還是在房子上。當你一直居住在這座城市你會感覺不到，但是當你發(fā)生城市遷徙的時候，你就會感受得到。北上廣也好，杭州也好，隨便一套舊的二手房賣掉，在長沙可以隨便在哪一個樓盤隨便選哪一套房子，都可以輕松置業(yè)。但是，你把長沙最好的二手房賣掉，到所謂的一線城市去買房子，你會發(fā)現(xiàn)首付根本不夠，這就是我講的城市財富、家庭財富的概念，從這個層面上來說的話，就不是說房價低好的概念了。所以，房價高，我覺得也有一些有利的地方，房價低也有一些有利的地方，無非是大家看的角度不同。那么，我從事房產(chǎn)工作經(jīng)歷過的城市可能將近有8-9座城市了，每一座城市我都在看，每一座城市都有房價大幅度上升的過程，但長沙還沒有到，我可能跟你的觀點有一點兒不同，你可能會說購房者的心理預期，實際上更多的是政府因素，包括輿論的因素，然后還有土地控制因素，這些都是在政府手上的。實際上，一座城市的房價要上去，土地要控制好，市場要規(guī)范，什么意思呢？就是違章建筑一定要強行拆掉，還有一些沒有出讓過的土地，一定要收回出讓。實際上，我看到長沙的很多土地做得還不是很完善，這樣就會導致大量的土地在土豪手中。換句話說，整個市場，特別是政府在這一個層面上被這些土豪有“綁架”的概念。因為，這樣的話，對整個城市的發(fā)展，特別是政府的主導作用會減弱。所以，我覺得長沙的房價現(xiàn)在走得比較平穩(wěn)，作為購房者來說是比較幸福的。實際上，作為擁有房產(chǎn)的家庭來說，財富增長沒有達到一定的高度。換句話說，可能今后這個空間是比較大的，我們也只能這樣說，因為我也不可能預判哪一個階段會暴漲，哪一個階段會漲到什么樣的高度，只有一個經(jīng)濟背景，長沙的經(jīng)濟總量是南昌的一倍，南昌的均價卻比長沙要高，這可能牽涉到一個城市的經(jīng)濟總量吧。
[主持人]胡鵬胡總有什么看法？
[胡鵬]我覺得，“新一線城市”更多的是對城市地位的認可，城市地位除了政治地位以外，更重要的是經(jīng)濟地位。所以，我覺得目前新公布的一線城市，也是國家對長沙在經(jīng)濟版圖地位上的一種認可。長沙在全國來說，在經(jīng)濟發(fā)展的脈絡(luò)中，已經(jīng)成為了一個新的亮點，這個亮點伴隨著整個全國產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有珠三角往內(nèi)地移動，有一些產(chǎn)業(yè)往湖南省、長沙傾斜，包括有高鐵交匯之后，拉動了京廣這條線的經(jīng)濟交流，也可以看到一些周一至周五在長沙上班，周末回北京、廣州的傾向。從目前長沙的城市格局，包括軌道交通，包括規(guī)劃來看，其實是處在三線城市的水平。未來有了城市地位的拉升，城市內(nèi)的交通、規(guī)劃，應該都還有很大的提升空間。那么，這些提升空間對于房地產(chǎn)來說會改變整個格局。比如，長沙東南西北及各個板塊的規(guī)劃，將決定未來這個城市各個板塊的發(fā)展，反過來改變房地產(chǎn)開發(fā)商在各板塊內(nèi)各自的定位，也會反過來刺激到消費者，選擇符合自己需求的房子區(qū)位。所以，我覺得2014年不一定會有那么多“新一線城市”的利好出現(xiàn)，對于城市長期發(fā)展來說是一些利好，但最終要看整個城市交通等規(guī)劃的布局，長沙還有很大的升值空間。
長沙的房價水平在中部五省來說是偏低的，合肥的軌道交通與南京、上海連接更為緊密，長沙在京廣這條線上價格是更低的。所以，未來的價格更有空間。但是，是基于這座城市的人口，長沙常住人口只有300萬，人口吸附力決定未來房地產(chǎn)發(fā)展的能量。
[主持人]不管是政府政策層面的，還是購房者層面的，在新的一年各個項目、各個公司會怎么樣去布局？
[林少平]我們制定的計劃是嚴格按照每一步的戰(zhàn)略來推進的，對于市場的把握，對市場總體來說是比較看好的。
[主持人]好。
[黎念]2014年，烈士公園項目作為主打在推動，河西有一個項目也會啟動，剛才各位老總都分析了，地鐵、高鐵的拉通對于長沙的帶動，我們看到了整個市場的起伏，在市場的起伏中，把地段、產(chǎn)品做好，這是我們應該做到的。
[主持人]您提到新的一年有新的項目會入市，在河西這邊，也是比較看好地鐵、高鐵的拉通。如果讓您來比較一下，您覺得2014年比2013年，房子會不會稍微好賣一點兒呢？
[黎念]應該說，銷售量和售價都會有一個空間，看怎么做了。
[主持人]好，杜總。
[杜志遠]我們會加快在長沙區(qū)域拿地的基本布局，總的來說還是要把樓盤品質(zhì)做好，因為這才是樓盤整體核心競爭力的體現(xiàn)。
[主持人]最后這個問題想問一下毛老師。一年一度的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最權(quán)威盛會，2013年度長沙樓市排行榜將于1月14日召開，本次排行嚴格按照權(quán)威數(shù)據(jù)權(quán)威解讀，64個樓市大獎將于現(xiàn)場發(fā)布，在榜單正式對外發(fā)布之前，想有請參與本次榜單模型統(tǒng)計分析的分析師來給我們透露下，本次榜單的評判標準具體是怎樣的？而這些入榜樓盤都有怎樣的特征呢？
[毛欣欣]主要是通過數(shù)據(jù)調(diào)查，以及一些模型，然后進行測算，考慮樓盤實力、品牌、口碑，主要是發(fā)布預售許可、累計銷售業(yè)績、銷售率、綜合競爭力、影響力等八大類榜單。然后，從入榜的項目整體來看，主要有以下三個特點：
一是口碑樓盤。市場認可度比較高的樓盤，取得了比較喜人的業(yè)績。二是品質(zhì)樓盤。這些樓盤配套設(shè)施比較完善，擁有比較好的景觀資源，同時也打造了比較宜居的生活環(huán)境，受到了廣大購房者的喜歡。三是岳麓區(qū)和雨花區(qū)入榜樓盤居多，主要是比較受關(guān)注的梅溪湖、武廣片區(qū)在這兩個區(qū)域�！堕L沙樓市》抓住剛需關(guān)鍵詞，緊密結(jié)合國家深化改革的新形勢，以“剛需享紅利、樓市更精彩”為主題，全面解讀2013年長沙樓市的運行，對它進行盤點，敬請大家期待1月14日的“2013年度長沙樓市排行榜”盛典。
[主持人]同時堪稱業(yè)內(nèi)“白皮書”的《2013年度長沙房地產(chǎn)市場分析報告》也將在排行榜現(xiàn)場首發(fā)，請毛老師再給我們介紹一下，這次年報將會重點做哪幾大方面報告的分析，為我們業(yè)內(nèi)以及購房者來提供權(quán)威的市場參考。
[毛欣欣]這個報告將會在盛典上進行首發(fā)，我們主要對新房市場、二手房市場進行全面地解讀，指標主要包括成交、供給、結(jié)構(gòu)、購買力等等，另一方面我們將權(quán)威發(fā)布健康度、景氣指數(shù)、城房指數(shù)等來發(fā)布2013年長沙樓市運行軌跡，同時對2014年長沙樓市走向進行預判。同時發(fā)布的還有兩個報告《2013年前三季度中部六省會城市房地產(chǎn)市場的對比分析》，直擊長沙房地產(chǎn)市場在中部的排名，《2013年度長沙市內(nèi)六區(qū)住宅消費特征研究》，這個報告主要是對2013年購房者的特征進行解析，希望這些報告對業(yè)內(nèi)及購房者能夠提供參考。
[主持人]好的，謝謝毛老師，今天的0731樓市會客室到這里就結(jié)束了，謝謝各位。
