TOPIC4:啟示

　　先行者之路

　　任何事業(yè)的成功都不能一蹴而就，兩型社會的建設也一樣。要實現(xiàn)長株潭兩型社會規(guī)劃的藍圖和目標，不僅需要勇氣、汗水以及大無畏的探索精神，更需要我們認真經(jīng)歷從總結(jié)過去成功經(jīng)驗，努力吸納其它地區(qū)先進成果，再到自主開拓創(chuàng)新的發(fā)展歷程。雖然，就像鄧小平同志提出的，改革開放是“摸著石頭過河”，但是，在改革開放30年后的今天，中國已有的先進改革開放、經(jīng)濟建設經(jīng)驗就顯得尤其重要了。善于學習經(jīng)驗，也是長株潭兩型社會建設能否成功的重要一環(huán)。

　　一、中國城市群發(fā)展與長株潭房地產(chǎn)成長

　　長株潭“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū)”首先是作為一個城市群而存在的。早在上世紀50年代，就有專家提出三市合一、共建“毛澤東城”；80年代初，按照長株潭經(jīng)濟區(qū)的構(gòu)想進行了初步試驗和理論探索；1997年，湖南省委、省政府做出了推進長株潭經(jīng)濟一體化的戰(zhàn)略決策，并開始全面實施。經(jīng)過10多年的不懈努力，長株潭建設取得了長足發(fā)展。2006年長株潭三市以占全省13.3%的面積、19.2%的人口，創(chuàng)造占全省37.6%的GDP，人均GDP達到了21750元，城鎮(zhèn)化率達到51%；房地產(chǎn)業(yè)也取得了突飛猛進的發(fā)展，以長沙為例，1998年長沙商品房銷售面積為31.74萬平方米，至2007年商品房銷售面積已達894.17萬平方米，接近900萬平方米，是98年的28倍多，大大超過了GDP的增長速度。

　　應該說這十多年長株潭一體化發(fā)展所取得的成就是巨大的，也是有目共睹的。但這樣的成績還遠遠不夠，與中國其他城市群發(fā)展相比仍較為落后。根據(jù)2006年中國社會科學院《城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告No.4》對15個城市的9個指標體系35個指標的計算排名顯示：長三角城市群以綜合競爭力指數(shù)109.9排名第一，長株潭城市群以綜合競爭力指數(shù)77.1排名第11位，仍尚未進入十強。那么，究竟是什么制約了長株潭城市群的發(fā)展？其他城市群的發(fā)展對長株潭發(fā)展、特別是對長株潭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又有哪些促進意義呢？

　　2006年中國社會科學院《城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告No.4》顯示，中國15個城市群競爭力強弱依次是：長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、半島城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群、中原城市群、徐州城市群、武漢城市群、成渝城市群、長株潭城市群、哈爾濱城市群、關中城市群、長春城市群、合肥城市群，其中京津冀、長三角、珠三角三大城市群在未來20年仍將主導中國經(jīng)濟的發(fā)展。在這里，我們主要就長三角、珠三角、京津冀三大城市群發(fā)展來探尋其發(fā)展的模式及對長株潭城市群發(fā)展的啟示。

　�。ㄒ唬╅L三角、珠三角、京津冀城市群的發(fā)展背景

　　1. 長江三角洲城市群

　　長江三角洲城市群（簡稱“長三角”），是指由滬、蘇、浙三省市中16個地級以上城市組成的區(qū)域。長三角的崛起是在珠三角之后，20世紀90年代初，以浦東開發(fā)為龍頭，以集體經(jīng)濟和私營經(jīng)濟為主的“蘇南模式”和“溫州模式”相伴隨，帶動整個長三角地區(qū)上了一個新的臺階。上海作為長三角的核心城市，成為國內(nèi)外投資者關注的“熱土”，特別是跨國資本正大舉向長三角地區(qū)轉(zhuǎn)移，作為長三角經(jīng)濟中心的上海市日益發(fā)展成為大公司、大銀行總部和研發(fā)中心的所在地，并加快朝著國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運四大中心邁進。對周邊的城市起了較強的輻射和拉動作用。長三角與珠三角相比，發(fā)展起點提高。在引進外資的同時，更注重消化吸收，不再是處于價值鏈的最低端，低技術含量、低產(chǎn)品附加值、高能耗、高污染的粗放增長模式也有所改變。長三角經(jīng)濟圈適時將“先進制造業(yè)”作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點目標：上海提出要優(yōu)先發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，浙江要建設先進制造業(yè)基地，江蘇則要打造國際制造業(yè)基地。這些戰(zhàn)略有效地促進了長三角經(jīng)濟圈的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

　　2. 珠江三角洲城市群

　　珠江三角洲城市群（簡稱“珠三角”）是指由廣東省珠江流域的14個市、縣、區(qū)組成的區(qū)域。1980年，國家正式設立深圳、珠海、汕頭和廈門四個經(jīng)濟特區(qū)，在經(jīng)濟特區(qū)的帶動下，珠三角成為中國最先快速發(fā)展起來的地區(qū)。數(shù)萬港澳客商陸續(xù)到毗鄰珠三角地區(qū)投資辦廠，使之發(fā)展成為全球重要的制造業(yè)基地。珠三角的發(fā)展模式是建立在與中國港澳以及東南亞地區(qū)緊密聯(lián)系的外向型經(jīng)濟模式上，直接參與國際產(chǎn)業(yè)鏈的循環(huán)；以低端勞動密集型制造業(yè)發(fā)家，依賴大量的廉價勞動力。隨著多年來經(jīng)濟的高速增長，現(xiàn)在珠三角許多城市逐漸受到能源不足、環(huán)境壓力、勞動力成本上升的困擾，成本優(yōu)勢、政策優(yōu)勢和地理優(yōu)勢都開始有所弱化。

　　3. 京津冀城市群

　　京津冀城市群包括北京、天津和河北省的石家莊、廊坊、保定、唐山、秦皇島、張家口、承德、滄州。京津冀城市群是中國北方現(xiàn)代化程度較高的城市群和工業(yè)密集區(qū)，存在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重較大、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)突出、市場分割、資源環(huán)境壓力大等問題，他的一體化發(fā)展啟動較晚，經(jīng)濟聯(lián)系較為松散，與珠三角、長三角兩大經(jīng)濟圈相比較為落后。但是，北京作為中國的政治、文化、國際交流中心，賦予京津冀經(jīng)濟圈獨特的優(yōu)勢。北京、天津作為兩個核心城市，擁有中國最強的科技創(chuàng)新能力，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的潛力也十分巨大。如果京津冀經(jīng)濟圈加強區(qū)域間合作，把科技創(chuàng)新與一、二、三產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合，那必將形成有特色的核心競爭力。

　�。ǘ�）三大城市群發(fā)展模式對促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可借鑒的經(jīng)驗與啟示

　　1. 龍頭城市的聚集效應和輻射帶動作用，帶動城市群整體房地產(chǎn)需求增長

　　從經(jīng)濟學角度考察，大都市經(jīng)濟圈是最有效率的空間組織形態(tài)。通常，在這種經(jīng)濟圈內(nèi)有一個經(jīng)濟首位度大的中心城市，它與周邊城市區(qū)域存在密切的經(jīng)濟聯(lián)系或分工合作關系，即在一個區(qū)域內(nèi)具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢地位的增長極，通過產(chǎn)業(yè)聚集的極化效應和擴散效應，對周圍地域產(chǎn)生影響。與此同時，伴隨著產(chǎn)業(yè)聚集和城市群內(nèi)部各城市的分工合作，產(chǎn)業(yè)鏈逐步形成，將極大刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　龍頭城市的聚集效應和輻射帶動作用最明顯的是長三角城市群。上海是長三角城市群中當之無愧的龍頭城市，2007年其地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達到11765億元，與 第二位城市蘇州（5596億元）之比，首位度達到2.10。作為全國唯一GDP超萬億的城市，上海的龍頭地位在長三角周邊15個城市中得到了一致公認，這一方面使上海對周邊城市的優(yōu)質(zhì)要素資源產(chǎn)生巨大吸附力，一些企業(yè)總部、研發(fā)中心、以及優(yōu)良金融資產(chǎn)和高素質(zhì)人才紛紛向上海集聚，產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)需求；同時，上海的大發(fā)展也對周邊城市區(qū)域產(chǎn)生較強的輻射拉動作用，蘇錫常和杭嘉湖等城市均有不同程度的受益，城市化進程不斷加快。特別是，在推進長三角一體化過程中，各城市紛紛提出“錯位發(fā)展”的思路，形成既競爭又合作，共同打造世界級大都市圈的良性互動格局。珠三角、京津冀城市群也是一樣，雖然此兩大城市群內(nèi)龍頭城市效應不如長三角城市群，但其發(fā)展長期趨勢也是如此。

　　2. 工業(yè)化進程和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、區(qū)域分工合作帶動整體經(jīng)濟增長，加速了城市化進程

　　通過對三大城市群的對比，我們發(fā)現(xiàn)隨著工業(yè)化進程的加快及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷，長三角，珠三角、京津冀城市群經(jīng)濟的發(fā)展都取得了長足的進步，其城市化進程也不斷加快，主要表現(xiàn)為：第一，工業(yè)化進程和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、區(qū)域分工合作帶動投資穩(wěn)步增長，投資效率進一步提高；第三，帶來了大量的廠房、辦公需求，拉動了當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模、質(zhì)量的提升；第三，帶來大量產(chǎn)業(yè)工人及高素質(zhì)人才，住房消費需求日趨旺盛，成為拉動經(jīng)濟增長的重要“引擎”。

　　這里我們以珠三角的龍頭城市廣州為例，1994年廣東省政府界定珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)時，廣州的城區(qū)面積為216.2平方公里，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為189.45億元，至2006年734.99平方公里，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達到556.79億元，分別為1994年的3.4倍、2.94倍，在珠三角界定后，隨著其工業(yè)化進程和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升，城市化速度迅速加快，房地產(chǎn)業(yè)也取得了巨大發(fā)展。

　　3. 交通及基礎設施先行，“同城化”帶來房地產(chǎn)市場的比價效應

　　所謂“同城化”，是指一個城市與另一個或幾個相鄰的城市，在經(jīng)濟、社會和自然生態(tài)環(huán)境等方面能夠融為一體的發(fā)展條件，以相互融合、互動互利，促進共同發(fā)展；以存量資源，帶動增量發(fā)展，增強整體競爭力；以優(yōu)勢互補，相互依托，完善城市功能，建設和諧宜居城市。而區(qū)域經(jīng)濟一體化，在國際間表現(xiàn)為區(qū)域性的國家間的經(jīng)濟合作，在國家內(nèi)則表現(xiàn)為以大城市、特大城市為中心的城市群、城市帶以及城市之間的區(qū)域性合作，表現(xiàn)為城市空間向區(qū)域空間轉(zhuǎn)化，傳統(tǒng)的城市體系發(fā)生著不斷變化，即最終達到“同城化”。隨著城際高速鐵路、輕軌、地鐵等一體化的城際交通系統(tǒng)的不斷完善，將強化城市群內(nèi)部“同城化”進程，形成“半小時”、“一小時”等短時交通圈；同時，交通耗時不斷縮短，各城市間房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生比價效應，居民將依據(jù)自身經(jīng)濟情況及其他喜好，購買城市群內(nèi)各價位住房，產(chǎn)生城市間自覺的居民遷移，從而促進城市群內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的梯度消費、均衡發(fā)展。

　　這一點長三角城市群是最佳典范。長三角從省際高速公路網(wǎng)的建設，到城際高速鐵路的建成通車，以及其他一體化的城際公共交通系統(tǒng)的不斷完善，拉近了長三角城市群內(nèi)心里距離，體現(xiàn)了長三角經(jīng)濟體打造區(qū)域經(jīng)濟的先行理念。滬杭磁懸浮建成后，將會強化上海總部經(jīng)濟城市地位，磁懸浮通車后，會有越來越多的杭州、浙江企業(yè)把總部搬到上海，這將對上海的商務樓、寫字樓市場消化有大大促進，同時，許多上海市民將會選擇將安家至價格相對較低的長三角其他城市，這也將會帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。北京很多居民將房屋買在河北廊坊三河市燕郊鎮(zhèn)，其原因也是一樣。

　　但比價效應也存在一個問題，即開發(fā)商基于逐利心理，傾向于將房價向高房價靠攏，這將可能導致城市群內(nèi)房地產(chǎn)價格底部抬高，拉高城市群內(nèi)低價位城市地價、房價，消費梯度將會逐漸消失，房價將在一個新的水平上形成大區(qū)域平衡。

　　二、國家綜合配套改革試驗區(qū)發(fā)展與長株潭房地產(chǎn)成長

　　但國內(nèi)城市群的發(fā)展依然存在較多制約：許多城市群發(fā)展都被行政區(qū)劃擎肘嚴重，各城市間存在較嚴重的貿(mào)易壁壘；城市群內(nèi)部城市間發(fā)展差距也很大，城市群邊緣地區(qū)很難分享中心城市的發(fā)展成果；城市與周邊城鄉(xiāng)差距逐漸擴大，二元結(jié)構(gòu)日益突出。這其中表現(xiàn)最明顯的是京津冀城市群，由于北京和天津同屬中央直轄市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類似，競爭動機尤為強烈。這些年京津之間圍繞機場、港口等基礎設施之爭，圍繞汽車、重化工等制造業(yè)之爭，圍繞北方產(chǎn)權(quán)交易中心等平臺選擇之爭，圍繞生態(tài)環(huán)境、水資源之爭，造成了資源、效率的巨大浪費，而且使得京津與河北之間經(jīng)濟社會的二元結(jié)構(gòu)異常突出，這些都已成為制約國內(nèi)城市群發(fā)展的重大瓶頸，長株潭城市群雖然表現(xiàn)不太明顯，但其發(fā)展也或多或少面臨著這樣一些類似問題。

　　那么，如何才能突破這些瓶頸呢？這就需要我們充分利用長株潭城市群此次建設“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū)”的契機，去沖破障礙，發(fā)展自己。

　　國家綜合配套改革試驗區(qū)是2005年以來的新生事物，它不同于我國上世紀九十年代中期的科技和經(jīng)濟體制綜合配套改革城市試點，其主要目的是以試點地區(qū)為載體，把改革和發(fā)展有機結(jié)合起來，把解決本地實際問題與攻克面上共性難題結(jié)合起來，實現(xiàn)重點突破與整體創(chuàng)新，率先建立起完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，為全國其他地區(qū)的綜合改革起示范作用。

　　可以說，試驗區(qū)的建設是中國新一輪的改革，但這一輪改革，強調(diào)的是綜合配套性。自2005年以來，國家先后批準設立了上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)、成渝、武漢和長(沙)株(洲)(湘)潭四個綜合配套改革試驗區(qū)。從目前圈定的“綜改”試點可以看出，不同地區(qū)承擔著不同的試驗任務。

　�。ㄒ唬┥虾Ｆ謻|新區(qū) 

　　改革背景：上世紀90年代，上海浦東率先開放開發(fā)，取得了舉世矚目的成就，成為帶動長三角地區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟“引擎”。盡管發(fā)展領先于全國大多數(shù)地方，但浦東新區(qū)仍面臨政府職能定位不甚清晰、經(jīng)濟增長方式比較粗放、區(qū)域創(chuàng)新活力不足等發(fā)展障礙。2005年6月21日，國務院第96次常務會議批準上海浦東新區(qū)進行綜合配套改革試點，讓“先行者”再次先行探索示范。

　　改革定位：立足“三個著力”，著力于轉(zhuǎn)變政府職能，構(gòu)建從事經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務的責任政府，注重制度環(huán)境建設和改造的服務政府，依法行政的法治政府；著力于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟運行方式，構(gòu)建符合社會主義市場經(jīng)濟要求、與國際通行做法相銜接的經(jīng)濟運行法規(guī)體系和體制環(huán)境；著力于改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟與社會結(jié)構(gòu)，構(gòu)建和諧社會。體現(xiàn)“四個結(jié)合”，把改革和發(fā)展有機結(jié)合起來，以改革促發(fā)展；把解決本地實際問題與攻克共性難題有機結(jié)合起來，有效發(fā)揮示范作用；把實現(xiàn)重點突破和整體創(chuàng)新有機結(jié)合起來，全面推進體制建設；把經(jīng)濟體制改革和社會其他方面改革有機結(jié)合起來，使各項改革相互促進。

　　改革目標：大力發(fā)展高層次現(xiàn)代服務業(yè)，轉(zhuǎn)變政府職能，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的新格局初步形成。

　　改革舉措：落實中央精神，上海市研究制定了《浦東綜合配套改革試點總體方案》和《2005年—2007年浦東綜合配套改革試點3年行動計劃》，共確定了6個方面、60個具體改革事項。主要包括政府體制、市場體制、企業(yè)體制、中介組織體制、公共部門體制、科技創(chuàng)新體制、人力資源開發(fā)體制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展體制、涉外經(jīng)濟體制、社會保障體制等10個方面。

　　建設成效：截止2006年，浦東新區(qū)總體經(jīng)濟實力已相當于二十年前的整個上海市。2006年，浦東實現(xiàn)生產(chǎn)總值2365億元，同比增長13.4%；落戶浦東的金融機構(gòu)已經(jīng)超過400家，其中外資金融機構(gòu)200多家，金融業(yè)增加值同比增長24.9%；已有85家跨國公司地區(qū)總部落戶浦東。城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的體制機制初步形成，城鄉(xiāng)居民收入實現(xiàn)10%左右的同步增長，2006年分別達到21452元和10911元。浦東每萬元產(chǎn)值能耗低于1噸標準煤，僅為全國的1/4，比新加坡還低。規(guī)劃到2010年，萬元生產(chǎn)總值能耗達到0.45噸標準煤左右，單位土地生產(chǎn)總值達到6億元以上。從1990年啟動開發(fā)至今，浦東用17年時間走完了早期工業(yè)化地區(qū)上百年的發(fā)展歷程，被國際經(jīng)濟學界譽為“浦東奇跡”。 

　�。ǘ�）濱海新區(qū) 

　　改革背景：天津濱海新區(qū)處于環(huán)渤海地區(qū)，位于東北亞經(jīng)濟圈的中心地帶，蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)摿�。然而，跟“珠三角”、“長三角”相比，“環(huán)渤�！眳^(qū)域一體化進展緩慢，逐步形成了京津冀、遼東半島和山東半島三個相對獨立的經(jīng)濟區(qū)�！爸T侯割據(jù)”、“各自為戰(zhàn)”、競爭大于合作的現(xiàn)象，制約著彼此的發(fā)展。2006年5月，國務院正式宣布天津濱海新區(qū)成為全國綜合配套改革試驗區(qū)，希望其擔當起建設我國北方對外開放“門戶”的重任。

　　改革定位：依托京津冀、服務環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。

　　改革目標：根據(jù)黨中央、國務院的部署和天津濱海新區(qū)的實際，先行試驗一些重大改革開放措施，用5至10年的時間，率先基本建立以自主能動的市場主體、統(tǒng)一開放的市場體系、精簡高效的行政體制、科學有效的調(diào)控機制、公平普惠的保障體系、完備規(guī)范的法制環(huán)境為主要特征的完善的社會主義市場經(jīng)濟體制。為把濱海新區(qū)建設成為北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居生態(tài)型新城區(qū)提供強大動力和體制保障，為全國改革與發(fā)展積累經(jīng)驗。

　　改革舉措：濱海新區(qū)成立了渤海銀行，設立總量為200億元、首期募集60.8億元的渤海產(chǎn)業(yè)投資基金。組建了新區(qū)土地整理儲備中心、財務管理中心和基礎設施建設投資公司，成立了新區(qū)規(guī)劃、土地、環(huán)保三個分局，統(tǒng)籌管理新區(qū)規(guī)劃、土地和大項目。建立濱海新區(qū)區(qū)域性土地利用規(guī)劃體系等等。

　　改革成效：2006年，天津市生產(chǎn)總值達到4337.7億元，年均增長14.5%；財政收入達到925.6億元，年均增長24.9%。天津人民的生活水平進一步提高。2006年，該市城市居民人均可支配收入達到14283元，年均增長11.3%；農(nóng)民人均純收入達到7942元，年均增長10.5%。

　　（三）成渝新區(qū) 

　　改革背景：成都和重慶是我國中西部地區(qū)特大中心城市，農(nóng)村地區(qū)和人口較多，城鄉(xiāng)差距較大，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出。成都市1100多萬人口中有農(nóng)村人口600多萬，城鄉(xiāng)居民收入比為3∶1。重慶市3100多萬人口中農(nóng)村居民占80％以上，城鄉(xiāng)居民收入比為4∶1。成渝“新特區(qū)”具有與我國很多地區(qū)尤其是中西部省區(qū)相似的基本特點，其在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展改革中所取得的經(jīng)驗具有廣泛的示范作用和推廣借鑒意義。同時成渝實驗區(qū)自身已具備的良好基礎條件，并在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)方面積累了的較為豐富的經(jīng)驗。以成都為例，成都的人均ＧＤＰ、城市居民人均可支配收入、社會發(fā)展總水平、居民購買力等主要經(jīng)濟社會指標均處于中西部前列，為開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗創(chuàng)造了良好的物質(zhì)基礎條件。成都市從2003年起就開始實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌科學發(fā)展總體戰(zhàn)略，取得了明顯成效，在縮小城鄉(xiāng)收入差距、農(nóng)村土地集約經(jīng)營、戶籍制度等一些重點領域和關鍵環(huán)節(jié)上取得突破，農(nóng)民持續(xù)增收的機制初步形成，農(nóng)村經(jīng)濟全面發(fā)展，城鄉(xiāng)社會保障全面擴大，農(nóng)村公共服務水平提高，農(nóng)民居住條件改善，城鎮(zhèn)化水平提高。

　　改革定位：2007年6月，國家發(fā)改委批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。主要試點體現(xiàn)在“三個集中”：工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中、農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，解決二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)矛盾。

　　改革目標：兼顧公平，促進城鄉(xiāng)共同發(fā)展、共同富裕，遏制中國正在日益擴大的城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展差距，在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的行政管理體制、公共服務和社會保障機制、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面，探索出一條“適合中西部發(fā)展的路”。

　　改革舉措：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；建立覆蓋城鄉(xiāng)的基礎設施建設及其管理體制；建立城鄉(xiāng)均等化的公共服務保障體制、建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系等等。

　　改革成效：2006年，重慶市生產(chǎn)總值達到3486．2億元，比上年增長12．2％；地方財政收入529．5億元，增長30．5％。城市居民人均可支配收入11570元，增長12．9％；農(nóng)村居民人均純收入2874元，增長2．3％。成都2006年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2750億元，增長13.8%；城市居民人均可支配收入12789元，增長12.6%；農(nóng)民人均純收入4905元，增長9.4%。

　�。ㄋ模╅L株潭、武漢綜改區(qū)

　　批準時間：2007年12月 

　　功能定位：“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設”改革試點。 

　　改革目標：對現(xiàn)有的體制、政策進行改革、試驗，優(yōu)先探索。城市圈的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將發(fā)生翻天覆地的變化，高污染、高能耗產(chǎn)業(yè)必須逐步淘汰，轉(zhuǎn)而發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)，從而帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的大轉(zhuǎn)變。

　　按照四個試驗區(qū)成立的先后順序，不難看出，試驗區(qū)的設立正在從圍繞經(jīng)濟發(fā)展向更看重和諧社會建設轉(zhuǎn)變。這也是近兩年來國家的大政方針所在。盡管各試點地區(qū)改革側(cè)重點不同，但從改革的層面來看，我國改革已經(jīng)從個別突破發(fā)展到整體推進的新階段，改革的關聯(lián)性、綜合性、配套性顯著增強，每一項改革都需要其他改革協(xié)同配合才能進行。因此，不同試點地區(qū)要取得最后成功，主要靠綜合改革的推進。

　　綜合改革中最需要突破的是行政管理體制改革，這實際上也就回到了先前提到的城市群發(fā)展的瓶頸問題。通過分析上述各個綜改區(qū)的實驗任務，我們發(fā)現(xiàn)綜改區(qū)內(nèi)行政管理體制改革實際上已經(jīng)提到到前臺。無論是上海浦東的“小政府，大社會”的嘗試，還是天津濱海新區(qū)的深化“金融體制改革”和“土地改革”，還是成渝的“城鄉(xiāng)一體化”推進，抑或是針對長株潭城市群和武漢城市圈提出的建設“兩型社會”的希翼，實際上都涉及到了行政管理體制的改革問題。

　　行政管理體制改革觸及了綜改區(qū)社會經(jīng)濟的諸多方面，目前已初步顯示了其先進促進作用，且從長期看，將極大促進綜改區(qū)社會經(jīng)濟的健康成長。房地產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，同樣也將會從中受益，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　第一，“小政府，大社會”的行政管理體制探索，精簡了政府機構(gòu)設置，優(yōu)化了行政審批流程，將有效提高政府的行政管理效能，這也與本次國務院機構(gòu)改革中的“大部制”精神相一致。

　　浦東開發(fā)開放18年來，尤其是國務院批準浦東新區(qū)綜合配套改革試點近3年來，浦東新區(qū)將轉(zhuǎn)變政府職能、推進政府管理創(chuàng)新作為綜合配套改革的重中之重和第一著力點，長期致力于“小政府、大社會”的行政管理體制探索，經(jīng)歷了一個從“小政府”機構(gòu)設置，到“一門式”服務，到四輪行政審改，再到建設公共服務型政府的探索歷程。特別是，浦東新區(qū)一開始就堅持實行“大系統(tǒng)綜合”的“小政府”體制，政府機構(gòu)的數(shù)量相當于浦西其它區(qū)的一半左右，人員相當于其他區(qū)的2/3左右。近年來，浦東新區(qū)堅持精簡審批事項，優(yōu)化審批流程，審批事項從700多個減少到200個，建立了市民中心和社區(qū)事務受理中心，推出了告知承諾、聯(lián)合年檢等一系列創(chuàng)新舉措；開展街道管理體制改革試點，實行全額財政撥付制度，促使街道工作重心下移，把職能進一步轉(zhuǎn)到加強社區(qū)管理、提供公共服務上來；此外，還積極推進政府績效考評制度和公務員聘任制改革試點，制定并實施行政效能問責制、評估制、投訴制、監(jiān)察制，進行績效預算改革試點，進一步提高政府行政效能。浦東新區(qū)所追求的“小”政府、服務政府、效能政府理念以及關于功能區(qū)設置上防止“上下一般粗”的做法都與本次國務院機構(gòu)改革中的“大部制”精神相吻合。

　　具體到房地產(chǎn)領域，“小政府，大社會”的行政管理體制將有效提高辦事效率，減少企業(yè)在選址定點、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件、初步設計及施工圖審查、規(guī)劃報建圖審查、施工報建、建設工程竣工綜合驗收備案等階段行政審批時間，減少了由于行政審批多頭造成的企業(yè)隱性成本增加，大大加快了企業(yè)開發(fā)進度，減少了項目開發(fā)周期，緩解了由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長所造成的供銷脫節(jié)問題。

　　第二，“土地改革”、“城鄉(xiāng)一體化”的推進，是打破行政區(qū)劃擎肘，加速城市化、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的先決條件。

　　通過對四大綜改區(qū)的政策對比，我們發(fā)現(xiàn)其改革試點中都包括這樣一條政策，即改善城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟和社會結(jié)構(gòu)問題，表現(xiàn)在浦東新區(qū)，就是“著力于改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟與社會結(jié)構(gòu)，構(gòu)建和諧社會”；表現(xiàn)在天津濱海新區(qū)，就是“支持天津濱海新區(qū)進行土地管理改革，在有利于土地節(jié)約利用和提高土地利用效率的前提下，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新土地管理方式，加大土地管理改革力度。開展農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)及土地收益分配、增強政府對土地供應調(diào)控能力等方面的改革試驗”；表現(xiàn)在成渝新區(qū)，就是“改革城鄉(xiāng)行政區(qū)劃、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的社會保障制度、調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立明確的城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)分工、建立兼顧國家和農(nóng)民利益的、和諧的城鄉(xiāng)土地制度”等，這一系列改革試點措施實際上都表明，目前制約我國城市和農(nóng)村發(fā)展的一大問題就是區(qū)域分割、城鄉(xiāng)分割，已經(jīng)給城市間、城鄉(xiāng)間正常的人口、社會經(jīng)濟流動等帶來了巨大的阻礙，改革試點就是要打破這個阻礙，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)社會、經(jīng)濟一體，縮小城鄉(xiāng)差距、地區(qū)差距，從而提高全國城市化水平。

　　“土地改革”、“城鄉(xiāng)一體化”加速了地區(qū)城市化進程，對房地產(chǎn)業(yè)的影響也是巨大的。首先，消除城鄉(xiāng)、城市間差距，對城鄉(xiāng)、城市間產(chǎn)業(yè)進行合理分工，有利于促進經(jīng)濟的發(fā)展，提高人民生活水平，同時，城鄉(xiāng)戶籍統(tǒng)一管理，將促使更多居民遷入城市，增大城市住房的剛性需求，促進城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；其次，“城鄉(xiāng)一體化”，通過開展農(nóng)村集體用地的合理流轉(zhuǎn)和土地收益分配，可以探索新的土地利用方式和土地補償方式，從而精簡土地開發(fā)流程，加速城市化，加快房地產(chǎn)開發(fā)進程。

　　第三，“金融體制改革”的深化，將為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供絕佳平臺，促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　天津濱海新區(qū)獲批綜合配套改革試驗區(qū)之初，他的近期工作重點就包括：鼓勵天津濱海新區(qū)進行金融改革和創(chuàng)新。在金融企業(yè)、金融業(yè)務、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津濱海新區(qū)先行先試。本著科學、審慎、風險可控的原則，可在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風險投資、金融業(yè)綜合經(jīng)營、多種所有制金融企業(yè)、外匯管理政策、離岸金融業(yè)務等方面進行改革試驗；而到了2008年3月，天津市《濱海新區(qū)綜合配套改革試驗方案》得到了國務院正式批復，方案中更是明確提出，要將天津市濱海新區(qū)建為全國金融改革創(chuàng)新基地，并確定了進一步深化金融體制改革概念。

　　“金融體制改革”對房地產(chǎn)業(yè)的促動作用是巨大的。業(yè)內(nèi)人士認為，該方案的通過無疑給新一輪房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了絕佳平臺�！爸袊�房地產(chǎn)發(fā)展到今天，嚴格地講只有房地產(chǎn)信貸沒有房地產(chǎn)金融。”中國海外發(fā)展中心主任、經(jīng)濟學家孫飛博士在天津濱江萬麗大酒店舉辦的“房融2008天津地產(chǎn)金融高峰論壇”上語出驚人。孫飛博士認為：“中國的房地產(chǎn)金融發(fā)展到今天，已經(jīng)進入了變革的時代，進入了創(chuàng)新的時代。”中國房地產(chǎn)高速增長吸引國際資本紛紛流入中國，房地產(chǎn)企業(yè)缺錢，感到資金緊張，另外一方面，銀行錢又太多了，人民幣流動性過剩，金融體系存在結(jié)構(gòu)性矛盾，金融體制也缺位，金融產(chǎn)品非常稀缺，金融通道不暢，基本上大部分的錢還是存入銀行，或者進入股市，或者炒樓。同時，孫飛博士還認為：“信托在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面成為一個生力軍，從2002年到現(xiàn)在，信托每年累計為房地產(chǎn)業(yè)做的資金貢獻在500億—600億人民幣之間；另外在國內(nèi)市場幾乎為零的REITs與商業(yè)銀行并駕齊驅(qū)的時候，將是中國房地產(chǎn)金融市場的理想狀態(tài)�！睒I(yè)內(nèi)其他專家也提出，除了創(chuàng)新金融工具，房地產(chǎn)在融資模式上也應有改變。2008年以來，房地產(chǎn)企業(yè)應該充分利用好房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的組合，最大限度地挖掘信托的優(yōu)勢，挖掘外資金融機構(gòu)的潛能，實現(xiàn)內(nèi)外資銀行互動，組合運用好信托、銀行、證券、資本市場+PE這幾種模式。可以說“金融體制改革”將減緩社會資金的流動性并控制資金的合理流向，解決金融體系存在的結(jié)構(gòu)性矛盾；同時，REITs建立之后，將為房地產(chǎn)企業(yè)尋找到新的資金來源和融資方式，解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈問題，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展保持健康、持續(xù)、穩(wěn)定、繁榮。

　　“前事不忘，后事之師”，國內(nèi)城市群和綜合改革試驗區(qū)的發(fā)展給長株潭房地產(chǎn)提供了大量豐富的第一手經(jīng)驗，都是非常值得我們肯定和借鑒的。認真吸取經(jīng)驗，努力開拓創(chuàng)新，成功，我們又近了一步！