2007年全國十一省會城市房地產(chǎn)市場比較研究
[作者]：劉元林
2007年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展持續(xù)增速，全國大部分地區(qū)房價均有不同程度快速上漲。2007年已經(jīng)結(jié)束，長沙市房地產(chǎn)市場到底在全國處于什么位置？房價快速上漲是否合理？本研究結(jié)合十一省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)相關(guān)數(shù)據(jù)，對十一城市進行對比分析，從中尋找出長沙市房地產(chǎn)市場的位置。
一、城市發(fā)展情況比較
1．經(jīng)濟總量比較
經(jīng)濟總量反映一個城市的經(jīng)濟實力和綜合水平，經(jīng)濟總量大的城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間也大。

從經(jīng)濟總量來看，成都、南京、武漢為前三位，屬于突破3000億元的檔次；濟南、鄭州、石家莊、長沙屬于2000億元體量的檔次，長沙市處于第七位；西安、南昌、合肥、太原屬于1000億元體量的檔次。從GDP增長速度來看，長沙市增長與鄭州市并列第三位。
2. 全社會固定資產(chǎn)投資比較
全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。

從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，成都市固定資產(chǎn)投資規(guī)模明顯高于其他城市，固定資產(chǎn)投資額接近2400億元；武漢、南京為第二檔次，固定資產(chǎn)投資額為1700-1900億元之間；長沙與西安基本相同，排在第五位，與石家莊、合肥、濟南、鄭州同為第三檔次，固定投資額在1100-1500億元之間；太原固定資產(chǎn)投資額最少，只有550億元。
從固定資產(chǎn)投資增長率來看，大部分城市固定資產(chǎn)投資增速較快，各城市都處于城市大規(guī)模建設(shè)，城市化進程快速發(fā)展的階段。長沙市在十一省會城市中排名第四，增長速度較快。

3．城市市區(qū)人口比較
城市市區(qū)人口在一定程度上反映一個城市的規(guī)模，同時，市區(qū)人口也是房地產(chǎn)市場潛在需求量的一個重要指標(biāo)。市區(qū)人口不足將影響房地產(chǎn)業(yè)的需求，妨礙房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。


從城市市區(qū)人口情況來看，長沙市市區(qū)人口排名倒數(shù)第二，僅比合肥市多，明顯低于南京、武漢、成都、鄭州、西安等省會城市，與南昌、石家莊等城市市區(qū)人口相近。從市區(qū)人口來看，長沙市城市規(guī)模明顯小于其他省會城市。
二、房地產(chǎn)市場情況比較
（一）市場預(yù)期指標(biāo)
1．房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較
開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。

圖2　2007年十一省會城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較
從投資規(guī)模來看，成都市開發(fā)投資額明顯高于其他城市，長沙和合肥兩市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與西安、南京、武漢等幾個特大城市相當(dāng)，明顯高于鄭州、濟南、石家莊、太原、南昌等省會城市。結(jié)合市區(qū)人口來看，長沙和合肥兩市投資額明顯偏大，在未來兩年內(nèi)存在供應(yīng)量過大的風(fēng)險。
從投資增長速度來看，除太原、南昌外，另外九個城市投資增幅都在20%以上，甚至接近50%，普遍存在投資快速增長，表明2007年全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在投資較熱的情況。

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。

從數(shù)據(jù)中看出，濟南、石家莊、太原、南昌四個城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例小于20%，房地產(chǎn)投資額比例較小，結(jié)合四個城市前幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資額情況來看，四城市房地產(chǎn)市場尚未處于初始階段。
長沙房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例排名第三，與成都、合肥、西安、武漢、鄭州五個城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例超過25%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額比例偏大，表明房地產(chǎn)企業(yè)看好城市前景，投資積極性高；同時，也表明城市配套基礎(chǔ)設(shè)施投資比例偏小，城市配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足，將會影響城市整體協(xié)調(diào)發(fā)展。

3．商品房新開工面積占施工面積的比例
新開工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。

從新開工面積來看，合肥面積最大，長沙排名第三位，與鄭州為第二檔次，武漢、南京、西安為第三檔次，南昌最低。長沙市新開工面積也比較大，甚至高于武漢、南京等大城市，表明在1～2年內(nèi)，長沙市預(yù)售面積將會進一步增加。
從新開工面積占總施工面積比例來看，西安市最高，其次是合肥、南昌、長沙、鄭州、南京、武漢。2007年各城市新開工面積比例都比較高，普遍高于三分之一的正常情況，表明2007年開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)普遍看好，同時，也表明2007年房地產(chǎn)投資普遍存在過熱。

4．商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比
施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。


從表中數(shù)據(jù)可以看出，長沙市排名第三，鄭州、南京、長沙三個城市比值大于4，表明在未來1-2年內(nèi)，竣工量將會大幅增加，新建商品房供應(yīng)量將會進一步加大；合肥、武漢兩個城市基本合理；西安市將會出現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。

5．市場規(guī)模與人口規(guī)模對比
市區(qū)人口是房地產(chǎn)市場的主要消費人群。市場規(guī)模與城市市區(qū)人口規(guī)模有一定的線性關(guān)系。如果兩者比值明顯偏大，表明該城市人均銷售面積較大，缺乏長期的市場需求支撐。
表6　2007年十一省會城市房地產(chǎn)市場規(guī)模與人口規(guī)模比較
（單位：萬平米/萬人）

從數(shù)據(jù)中可以看出，合肥、長沙兩個省會城市比值較大，且屬于城市市區(qū)人口較少，市場銷售量較大的情況。從長期來看，合肥、長沙兩個城市缺乏足夠的居住型市場需求支撐，容易出現(xiàn)市場需求不足。
（二）市場即期指標(biāo)
1．市場規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積）
商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。

從供應(yīng)量來看，成都供應(yīng)量明顯高于其他城市，為第一檔次；武漢、西安、鄭州、南京、長沙、合肥為第二檔次；南昌、石家莊、太原為第三檔次。長沙市排名第五，屬于中等規(guī)模水平。從增長速度來看，武漢、太原、石家莊出現(xiàn)負(fù)增長，長沙市供應(yīng)量增長速度比較明顯，但由于其他城市增長速度更快，長沙市僅排名第六位。
從銷售規(guī)模來看，長沙市排名第七位，屬于中等規(guī)模。長沙市銷售增長速度接近30%，但是在十一個省會城市中，仍排在第八位，表明2007年全國各地房地產(chǎn)市場普遍熱銷。

2．商品房供需比比較
該指標(biāo)反映當(dāng)前商品房預(yù)售情況，在一般情況下該指標(biāo)應(yīng)大于1，該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚。

從數(shù)據(jù)來看，2007年在房地產(chǎn)市場價格快速上漲的形勢下，需求非常旺盛，造成大部分城市的供應(yīng)量出現(xiàn)緊缺，十個城市中供需比最大的僅為1.21，而多達五個城市供不應(yīng)求。緊缺的市場形勢刺激了價格的上漲，造成2007年全國出現(xiàn)房價普遍上漲。長沙市供需比為1.05，排名第四位，整體供需基本平衡。
（三）市場價格與貸款指標(biāo)
1．市場價格及增幅比較
該指標(biāo)反映各城市房價和房價增幅是否合理。


從價格來看，無論是商品房還是商品住房，長沙市房價在十一個省會城市中都處于較低的位置，僅高于合肥（濟南商品房未全部統(tǒng)計，數(shù)據(jù)偏低），長沙房價洼地現(xiàn)象仍然存在。但長沙市房價增長速度在十一個省會城市中居于首位，表明在過去的一年里，長沙市房價處于一種補漲狀態(tài)，經(jīng)過一年的快速增長，長沙市與其他省會城市的差距有所減少。

2．房價增長率與GDP增長率之比
房價增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場的運行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產(chǎn)市場價格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。

表10　2007年十一省會城市房價增長率與GDP增長率之比



從數(shù)據(jù)來看，十一個省會城市中，五個城市房價增長率超過GDP增長速度，長沙排在第二位，僅比鄭州低0.04個百分點，屬于增長速度較快的城市。但仍未超過1.8的預(yù)警值。

3．房價收入比
人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認(rèn)的說法，房屋價格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。

表11　2007年十一省會城市房價與收入比


根據(jù)我國對小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看出，長沙市的房屋價格與人均可支配收入比為6.26，在十一個省會城市中，僅高于濟南市，與其他城市相比，長沙市的房價水平與本市的購買力關(guān)系相對合理，同時，較低的比值也說明長沙市的購買能力在省會城市中也處于較強的地位。但是，長沙市比值仍然高于國際公認(rèn)的范圍，房價較高。從居住水平和房價水平來看，長沙市在十一個省會城市中是最具有幸福感的城市之一。
三、結(jié)論
（一）2007年，十一省會城市中大部分城市房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例進一步提高。從中可以看出，2007年全國大部分地區(qū)房地產(chǎn)投資大幅度增長，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)投資過熱。長沙市房地產(chǎn)投資的大幅增長是基于全國房地產(chǎn)投資大幅增長的背景下發(fā)生的。

（二）2007年，十一省會城市房地產(chǎn)市場普遍存在銷售量快速增長的情況。在外資、內(nèi)地投機者以及房地產(chǎn)企業(yè)炒作等幾大因素的共同作用下，引發(fā)全國范圍內(nèi)市民恐慌性購房，帶來大量非真實性需求，造成市場需求量激增，使全國大部分城市銷售量大幅增加。

（三）2007年，市場投資額、市場供需規(guī)模、市場價格等各項指標(biāo)，無論是總量還是增速，成都市房地產(chǎn)市場都明顯高于城市規(guī)模相當(dāng)?shù)奈錆h、南京兩個城市，其中，成都獲得全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)是2007年成都房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主要原因之一。長沙市在獲得“兩型社會”試驗區(qū)后，大大刺激了長沙市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2007年長沙市房地產(chǎn)投資額已經(jīng)接近武漢、南京等幾個大城市，結(jié)合成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，長沙市房地產(chǎn)市場仍將會保持進一步的增長。

（四）在上半年市場供不應(yīng)求以及房價快速上漲的情況下，2007年長沙市房地產(chǎn)銷售量大幅增長，與鄭州、西安等大城市相當(dāng)，但是，結(jié)合城市市區(qū)人口來看，長沙市房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模較西安、鄭州等城市偏大，長沙市房地產(chǎn)市場缺乏足夠的居住型需求支撐。在供應(yīng)量持續(xù)增加的情況下，長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求的可能性較大。

（五）2007年，在全國大部分城市需求量大幅增加的情況下，造成部分城市短期內(nèi)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，從而引發(fā)房價非理性直線上漲，造成全國房價快速上漲的局面。在全國房價快速上漲，以及上半年供不應(yīng)求的情況下，2007年長沙市房價大幅上漲。

（六）在全國房價普遍快速上漲的情況下，長沙市房價在十一省會城市中仍然處于較低位置，長沙市房價洼地現(xiàn)象仍然存在。結(jié)合長沙較高的人均可支配收入，長沙市房價下跌的可能性和下跌空間都比較小。但是，長沙市房價增速已經(jīng)超過GDP增長速度，增長速度過快，2008年，在供應(yīng)量大幅增加、“拐點”論等各種因素影響下，房價增速將會有所減緩。