2007年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素及其增長(zhǎng)變化趨勢(shì)分析
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 [作者]：梁亞芳
近幾年來(lái)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售及價(jià)格的同步增長(zhǎng)。年初以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度的進(jìn)一步加快，成為市民最為關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。如何平抑房?jī)r(jià)被提上了政府議程。本文將從房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素角度出發(fā)，對(duì)各項(xiàng)構(gòu)成因素的價(jià)格增長(zhǎng)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，探討其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并針對(duì)各類影響提出相應(yīng)的調(diào)控措施，以期為相關(guān)職能部門平抑房?jī)r(jià)提供有價(jià)值的參考。


一、 長(zhǎng)沙市歷年房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)

各類房產(chǎn)價(jià)格（2000-2006年） 商品房?jī)r(jià)格（2006年1月-2007年9月）
   
圖 1 長(zhǎng)沙市歷年房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)

（一） 各類房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)
2000年至2006年，長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲（2002年及2006年除外），在七年的時(shí)間里增長(zhǎng)了近26.7%（每平米增長(zhǎng)了約630元），年均增長(zhǎng)率為4.0%。其中，商品住宅價(jià)格穩(wěn)步（2002年除外）增長(zhǎng)了約21.2%（每平米增長(zhǎng)了約470元），年均增長(zhǎng)率為3.2%。同時(shí)，由于期房?jī)r(jià)格的大幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展；二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)較大，與六年前相比增長(zhǎng)了近60.0%（每平米增長(zhǎng)了約747元），年均增長(zhǎng)率達(dá)10.6%。

（二） 2007年房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步增大
與2006年相比，2007年房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市1-9月商品房?jī)r(jià)格的月均增長(zhǎng)率為2.9%。同時(shí)，9月與1月相比，商品房?jī)r(jià)格漲幅高達(dá)28.3%（每平米增長(zhǎng)了約895元）；其中，住宅類商品房的價(jià)格增長(zhǎng)了近31.4%（每平米增長(zhǎng)了約887元）。而2006年1-12月商品房?jī)r(jià)格的月均增長(zhǎng)率僅為0.3%；其中，12月與1月相比，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)了約5.9%（每平米增長(zhǎng)了約178元），住宅類商品房?jī)r(jià)格的漲幅近10.0%（每平米增長(zhǎng)了約263元）。因此，無(wú)論就月平均增長(zhǎng)速度，還是階段性增長(zhǎng)水平而言，2007年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)均十分顯著。

二、 房?jī)r(jià)構(gòu)成因素

主要構(gòu)成因素占比（%） 主要構(gòu)成因素價(jià)格（元/平米）
   
圖 2 房?jī)r(jià)構(gòu)成因素

房?jī)r(jià)的確定主要包括直接構(gòu)成因素和間接影響因素兩部分。
房?jī)r(jià)的直接構(gòu)成因素包括：開(kāi)發(fā)成本與目標(biāo)利潤(rùn)。與其它產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來(lái)對(duì)象多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。其開(kāi)發(fā)過(guò)程中的復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)性，使人們很難精確計(jì)算其生產(chǎn)成本。業(yè)內(nèi)人士也只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行各環(huán)節(jié)比重的判斷。
開(kāi)發(fā)成本主要由土地成本、前期工程費(fèi)、建安成本、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、資金成本、稅費(fèi)幾部分構(gòu)成。據(jù)估計(jì)，建安成本占房?jī)r(jià)的比重最大，達(dá)32.9%；土地成本次之（15.0%）；再次為稅費(fèi)（11.2%）。以長(zhǎng)沙市上半年商品住宅均價(jià)3,054元/平米計(jì)算，建安成本約為1006.07元/平米；土地成本為456.95元/平米；稅費(fèi)為342.05元/平米。值得注意的是，由于土地取得時(shí)間、建筑高度、配套設(shè)施要求以及貸款幅度等的不同，各因素在不同項(xiàng)目中所占比重有所差異，且跨度較大。以土地成本為例，土地取得年份較早的項(xiàng)目，土地成本占比在10.0%以下，樓面地價(jià)多低于300元/平米；而土地取得年份較晚的項(xiàng)目，土地成本占比在20.0%以上，樓面地價(jià)多高于600元/平米。特別是對(duì)于那些幾經(jīng)轉(zhuǎn)手的地塊，其土地成本占比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平。就建安成本而言，多層建筑的建安成本占比較輕（在30.0%以下），約600-900元/平米之間；而高層建筑的建安成本占比較大（32.7%以上），高于1,000元/平米。
目標(biāo)利潤(rùn)的確定，主要是各開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)當(dāng)期市場(chǎng)行情，參照周邊樓盤(pán)售價(jià)及預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)而定。據(jù)估計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率多在15%-25%之間。當(dāng)然也不排除部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率高于這個(gè)區(qū)間。在市場(chǎng)價(jià)格既定的情況下，開(kāi)發(fā)成本低于社會(huì)平均成本的房地產(chǎn)企業(yè)，其利潤(rùn)空間相對(duì)較大。因此，盈利高的開(kāi)發(fā)企業(yè)往往土地取得成本較低，建安成本控制較好，管理水平較高，以最大限度的降低成本。同時(shí)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)因自身開(kāi)發(fā)成本低于同類型企業(yè)，而主動(dòng)降低房屋銷售價(jià)格，讓渡部分既得利益。 
此外，房?jī)r(jià)還受到各種各樣間接因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)等各方各面。其中，影響房?jī)r(jià)較大的間接因素有：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、人均收入水平、物價(jià)水平、人口情況、市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)等等。
 
三、 房?jī)r(jià)上漲的直接因素分析

（一） 土地取得及保有成本增加

土地出讓面積及增長(zhǎng)變化 土地價(jià)格及增長(zhǎng)變化
   
圖 3 土地出讓面積與土地價(jià)格及其增長(zhǎng)變化趨勢(shì)
  
受近年來(lái)的一系列土地調(diào)控政策的影響，長(zhǎng)沙市土地出讓面積自2004年后持續(xù)減少，拉動(dòng)地價(jià)直線上漲，帶動(dòng)房?jī)r(jià)大幅提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地出讓面積增長(zhǎng)率自2002年以來(lái)直線下跌；尤其是2005至2006年兩年間，在土地出讓面積大幅減少的情形下，出現(xiàn)了年均27.4%的負(fù)增長(zhǎng)率。受土地供應(yīng)的影響，長(zhǎng)沙市土地價(jià)格自2005年直線上揚(yáng)，兩年間的年均漲幅達(dá)29.5%。2007年上半年，長(zhǎng)沙市土地成交均價(jià)達(dá)1,095元/平米, 為2004年的1.8倍；而同期商品房均價(jià)為3,278元/平米，增長(zhǎng)了近1.2倍。
土地成本的大幅增長(zhǎng)主要源于四個(gè)因素：土地級(jí)別的提升，招、拍、掛的推行，拆遷費(fèi)用的大幅增長(zhǎng)，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，以及相關(guān)稅費(fèi)的增加。
其一，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。之前很多土地級(jí)別較低的土地，在重新分等定級(jí)之后，土地級(jí)別上升了；而相應(yīng)的土地出讓價(jià)格及需繳納的土地出讓金也隨之增加；從而提高了土地的社會(huì)平均取得成本。
其二，為了抑制開(kāi)發(fā)商囤積土地，政府采取了強(qiáng)硬的土地政策；嚴(yán)格控制土地供給量，緊縮地根。自2003年起，長(zhǎng)沙市全面執(zhí)行土地出讓“招、拍、掛”制度。價(jià)高者得的操作模式，從根本上導(dǎo)致了土地價(jià)格的上揚(yáng)。今年早些時(shí)候，以92億元的高價(jià)拍出的新河三角洲地塊就是最好的例子；這意味著，該地塊即使在不進(jìn)行任何后續(xù)開(kāi)發(fā)的情形下，其樓面地價(jià)已經(jīng)高達(dá)3,500元/平米，而其房?jī)r(jià)自然可想而知。
其三，自土地的拆遷補(bǔ)償按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估以來(lái)，土地的拆遷成本逐年上升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，老城區(qū)的拆遷成本由幾年前的400萬(wàn)元/畝，急速增長(zhǎng)為目前的超過(guò)1,000萬(wàn)元/畝，上漲了約2.5倍。同時(shí)，拆遷難度加大，拆遷人與被拆遷人在具體補(bǔ)償事項(xiàng)上很難達(dá)成一致，從而導(dǎo)致拆遷周期延長(zhǎng)，進(jìn)一步提高了拆遷成本。此外，新的《物權(quán)法》的出臺(tái)在保護(hù)被拆遷人利益的同時(shí)，也在客觀上加大了拆遷的難度。據(jù)悉，早在2005年，李嘉誠(chéng)旗下的和黃地產(chǎn)就已獲得武漢市漢口老城區(qū)花樓街地塊的使用權(quán)；然而時(shí)至今日，全部拆遷工作的完成仍顯得遙遙無(wú)期。不得不承認(rèn)，這將大大增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金占用時(shí)間成本，從而引起房屋售價(jià)的提高。
其四，一方面，隨著地價(jià)的上漲，基于土地價(jià)格之上所需繳納的出讓金也隨之增加；另一方面，土地純出讓金（土地純收益）的繳納標(biāo)準(zhǔn)大幅上調(diào)。在2003年標(biāo)準(zhǔn)（占標(biāo)定地價(jià)的25%）的基礎(chǔ)上調(diào)整為：商業(yè)類用地35%、住宅類用地30%、工業(yè)類用地25%。
其五，稅務(wù)部門于2006年追加了土地增值稅項(xiàng)目。土地增值稅、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)相繼提高，加大了土地保有成本。
然而，值得注意的是，土地價(jià)格的上漲并不完全是導(dǎo)致目前在售樓盤(pán)價(jià)格上漲的根本原因。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，六成以上項(xiàng)目的土地是在2005年之前獲得的（早于地價(jià)上漲初期），其樓面地價(jià)僅為476元/平米。2007年地價(jià)的飆升，所影響到的將是在此之后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)，而并不會(huì)影響到當(dāng)期的房?jī)r(jià)。所以，從成本的角度來(lái)說(shuō)，認(rèn)為當(dāng)期地價(jià)上漲直接造成了當(dāng)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的邏輯是不合理的。然而，不可否認(rèn)的是，地價(jià)的上漲確實(shí)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。這主要是因?yàn)椋?dāng)期地價(jià)的上漲將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商成本的增加，必將引起未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。市場(chǎng)潛在購(gòu)買者充分意識(shí)到了這個(gè)市場(chǎng)訊號(hào)。出于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期（擔(dān)憂），需求持續(xù)旺盛，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，調(diào)研顯示，部分項(xiàng)目的土地是于兩年前取得的。在相當(dāng)大的地塊上分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 這就涉及到了土地保有成本問(wèn)題。為了打擊開(kāi)發(fā)商屯地行為，國(guó)家開(kāi)始清算土地增值稅，并提高了土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)，從而大幅提高了開(kāi)發(fā)商的土地保有成本。為了維持既定目標(biāo)利潤(rùn)率，這類費(fèi)用通過(guò)房?jī)r(jià)被轉(zhuǎn)移到了終端消費(fèi)者 — 購(gòu)房者身上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅明顯。

（二） 建材價(jià)格上漲，節(jié)能要求提高

建設(shè)工程造價(jià)與商品住宅價(jià)格指數(shù)  主要建筑材料價(jià)格指數(shù) 
   
圖 4 建筑成本與商品住宅價(jià)格

建安成本的增加也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一。長(zhǎng)沙市建設(shè)工程造價(jià)指數(shù)顯示，2002至2007年住宅的建安成本與其市場(chǎng)價(jià)格同步上漲。 2003至2006四年間，宿舍（5.5%）、人工挖孔樁（6.2%）及小區(qū)道路（7.6%）三項(xiàng)工程造價(jià)的綜合年均增長(zhǎng)率為6.4%，而同期的商品住宅價(jià)格的年均增長(zhǎng)率為5.8%。
調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，建材成本的上漲源于建材價(jià)格的同步上漲。就主要建材價(jià)格而言，鋼材（7.7%）、水泥（3.5%）、磚（8.1%）三項(xiàng)價(jià)格的綜合年均增長(zhǎng)率，與所選取的以上三項(xiàng)工程造價(jià)的綜合年均增長(zhǎng)率保持了驚人的一致，同為6.4%。這雖屬巧合，但同時(shí)反映出了各項(xiàng)建材價(jià)格的上漲，直接導(dǎo)致了建安成本的增加。
此外，市場(chǎng)上的一些其它因素，如人工工資、新材料的使用等等，也直接或間接地增加了建安成本。調(diào)查顯示，長(zhǎng)沙市的建設(shè)工程定額人工工資（綜合日工資）單價(jià)，由2005年3月1日起執(zhí)行的38元/工日，增加到了2006年8月1日起執(zhí)行的46元/工日，上漲21.1%。
同時(shí)，根據(jù)湖南省建設(shè)廳要求 ，“新建民用建筑工程建設(shè)全過(guò)程嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到節(jié)能50％要求；……；2010年在長(zhǎng)沙市率先試點(diǎn)實(shí)施節(jié)能65％節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)”。這些措施促使了新型建筑材料，如新型外墻保溫涂料、雙層真空玻璃等的采用與普及，從而也進(jìn)一步增加了建安成本。據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，節(jié)能建筑的成本要提高5%到8%，也就是說(shuō)每平方米建筑面積的建安成本要增加約100多元。

（三） 融資渠道單一，貸款利率上調(diào)

由于當(dāng)前融資渠道的有限性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往去銀行尋求幫助。而銀行業(yè)界出于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高、貸款額度大、回收周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)的考慮，多在基準(zhǔn)貸款利率的基礎(chǔ)上上浮一定的百分點(diǎn)（長(zhǎng)沙為30%至50%）發(fā)放貸款。今年以來(lái)，貸款利率已經(jīng)上調(diào)了5次，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷增加。 
自年初到9月末，人民銀行已經(jīng)發(fā)布信息，五次上調(diào)基準(zhǔn)貸款利率 。以較為常見(jiàn)的一至三年期貸款為例，其每次調(diào)節(jié)幅度為0.18或0.27個(gè)百分點(diǎn)；9月與年初 相比，共累計(jì)增長(zhǎng)了1.17個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，貸款額度一般較大，銀行基準(zhǔn)貸款利率的上調(diào)，無(wú)疑會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是那些過(guò)分依賴貸款的企業(yè)，在財(cái)務(wù)費(fèi)用支出方面帶來(lái)較大影響。據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，貸款利率的持續(xù)上調(diào)，導(dǎo)致企業(yè)所增加的財(cái)務(wù)費(fèi)用分?jǐn)傇陂_(kāi)發(fā)成本上，約為每平米建筑面積需多花費(fèi)100元以上。

（四） 稅收力度增強(qiáng)，稅率提高 

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，主要的涉稅環(huán)節(jié)包括土地取得、工程建設(shè)、商品房銷售三類。而近年來(lái)，對(duì)以上三個(gè)環(huán)節(jié)中稅費(fèi)的調(diào)整，又主要體現(xiàn)在教育費(fèi)附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅以及企業(yè)所得稅四項(xiàng)。雖然調(diào)整后的部分稅費(fèi)獲得了減免，但是總的來(lái)說(shuō)其征稅標(biāo)準(zhǔn)及稅率均有所提高。具體調(diào)整如下：

1. 教育費(fèi)附加降低0.1%

根據(jù)長(zhǎng)地稅函[2006]2號(hào)文件，長(zhǎng)沙市教育費(fèi)附加的征收率由之前的5%下調(diào)至3%，并自2006年3月起在全市范圍內(nèi)施行。同時(shí)，教育費(fèi)附加的計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)是基于營(yíng)業(yè)稅稅額，而營(yíng)業(yè)稅是按收入的5%計(jì)征的。因此，教育費(fèi)附加僅占收入的0.15%。按照新標(biāo)準(zhǔn)2%的下調(diào)幅度，相當(dāng)于減少了0.1個(gè)百分點(diǎn)。


2. 土地增值稅統(tǒng)一預(yù)征1%

早在1993年，國(guó)家發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，并自2004年初開(kāi)征土地增值稅。然而，在之后長(zhǎng)達(dá)近3年的時(shí)間里，該條例并未被完全落實(shí)執(zhí)行。直至2007年初，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 ，土地增值稅的清算單位和清算條件首次獲得明確，延長(zhǎng)工期、保留尾盤(pán)等開(kāi)發(fā)商慣用的避稅手法不再有效。土地增值稅的全面清算，對(duì)于土地取得時(shí)間較早的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑影響巨大。這些開(kāi)發(fā)商當(dāng)初拿地價(jià)格較低，因此開(kāi)發(fā)成樓盤(pán)銷售后的土地增值部分相當(dāng)可觀。其所需補(bǔ)繳的土地增值稅相應(yīng)較高 。
雖然國(guó)家清算土地增值稅的初衷只是限制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，但是在土地大幅升值的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)將不得不提高土地準(zhǔn)備金，由此可能帶來(lái)的資金缺口將擴(kuò)大，而利率的上調(diào)對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用增加的影響將日益突出。此外，在開(kāi)發(fā)商不愿降低其目標(biāo)利潤(rùn)率的前提下，這一費(fèi)用必將轉(zhuǎn)移到消費(fèi)鏈的末端 — 消費(fèi)者身上。

3. 城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍

據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第483號(hào)文件 ，自2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，即大城市由0.5元至10元提高到1.5元至30元；中等城市由0.4元至8元提高到1.2元至24元；小城市由0.3元至6元提高到0.9元至1.8元。同時(shí)，將外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)征20%

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件 ，自2006年1月1日起，國(guó)家開(kāi)始執(zhí)行《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。該通知對(duì)3年前發(fā)布的83號(hào)文的9個(gè)方面內(nèi)容作出了相應(yīng)的調(diào)整。其中對(duì)于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本影響最為突出的主要有兩點(diǎn)。其一，商品房項(xiàng)目的預(yù)售收入不再按不低于15％的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅；而按不低于20%的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率繳納。其二，新辦房地產(chǎn)企業(yè)，不再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。
據(jù)悉，在此之前，企業(yè)所得稅征收管理辦法是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特殊性，原辦法未能很好地兼顧其行業(yè)特點(diǎn)，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)保留尾盤(pán)等手法拖延繳納企業(yè)所得稅。同時(shí)，一些企業(yè)采用設(shè)立新項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)操作新項(xiàng)目，以享受相應(yīng)新公司設(shè)立的優(yōu)惠稅收政策。新通知的實(shí)施，加大了對(duì)于企業(yè)所得稅征收的強(qiáng)度和力度。



 
（五） 行政性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高

行政性收費(fèi)的增加也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一。開(kāi)發(fā)企業(yè)表示，與之前的標(biāo)準(zhǔn)相比，行政性收費(fèi)在短短幾年的時(shí)間里增加了1倍以上。

1. 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》：從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別劃分不變，各等別征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。對(duì)于因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地，一律按實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收土地有償使用費(fèi) 。

2. 報(bào)建費(fèi)增長(zhǎng)78.4%

據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市主要的基本建設(shè)專項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目共包含2大類13項(xiàng) 。根據(jù)2003年4月的長(zhǎng)政發(fā)[2003]10號(hào)文件，其總收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅：138.3元/平米，非住宅：172.5元/平米。而2007年5月的長(zhǎng)政發(fā)[2007]23號(hào)文件顯示，新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為：住宅：239.97元/平米；商業(yè)：314.5元/平米。行政性收費(fèi)的明顯增長(zhǎng)主要源于2項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整 —— 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及人防易地建設(shè)費(fèi)。 
其一，調(diào)整后的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按用地類型和土地級(jí)別分別核定；其中，住宅類用地的平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增加了近73.5%，而商業(yè)類用地增加了近82.3%。此外，規(guī)劃容積率小于1.0的商品住宅項(xiàng)目，容積率每減少0.1，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)增加10%。這對(duì)于低密度的別墅類項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)疑增加了其成本。
其二，應(yīng)建防空地下室而未建的，需繳納的費(fèi)用由原來(lái)的1,500元/平米（基于應(yīng)建防空地下室面積而非總的建筑面積）上調(diào)至2,200元/平米 。按照人防工程建設(shè)管理的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商新建商品房都必須同步建設(shè)防空地下室或繳納易地建設(shè)費(fèi) 。而建成后的人防設(shè)施面積是不能作為房屋公用部位分?jǐn)偨o購(gòu)房人的，因此開(kāi)發(fā)商將地下人防建設(shè)成本直接攤?cè)肓朔績(jī)r(jià)。

（六） 各因素變化在當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅中的占比分析

由此可見(jiàn)，在各直接因素中，土地成本及稅費(fèi)的變化對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的影響最為突出，其占比變化也最為明顯。據(jù)估計(jì)，隨著地價(jià)的直線飛升，土地成本所占房?jī)r(jià)比重由幾年前的10%左右，提高到了現(xiàn)在的15%。有的企業(yè)甚至僅通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)就獲利頗豐。而稅費(fèi)在翻倍增長(zhǎng)之后，其所占比重也由之前的7-8%提高到了目前的11%左右。政府的初衷是限制開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，但實(shí)際情形卻是這部分增加的稅費(fèi)被攤?cè)肓朔績(jī)r(jià)中。此外，由于建材價(jià)格上漲引起建安成本增加所導(dǎo)致的占比變化在2%左右。
 
四、 房?jī)r(jià)上漲的間接因素分析

（一） 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

1. GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

近七年來(lái)，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，年均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)及人均GDP均保持兩位數(shù)的快速增長(zhǎng)；其年均增速分別為13.5%，12.6%。GDP的增長(zhǎng)反映了長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，而人均GDP的增長(zhǎng)則反映了長(zhǎng)沙市居民富裕程度及生活水平的提高。一方面，隨著社會(huì)財(cái)富的增加及個(gè)人收入的增多，在存款利率低而其它投資渠道不暢的情況下，越來(lái)越多的人選擇投資房地產(chǎn)以保值、增值。另一方面，生活水平的提高使人們的居住觀念發(fā)生了巨大變化；而對(duì)于居住品質(zhì)的追求，催生了一大批高檔樓盤(pán)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

GDP FDI
   
圖 5 GDP與FDI

2. FDI增長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇

此外，外資涌入所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)是引起房?jī)r(jià)上漲的另外一個(gè)原因。這主要是因?yàn)椋浩湟�，相較于國(guó)內(nèi)一般開(kāi)發(fā)企業(yè)，外資企業(yè)一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，能夠承受較高的土地成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用；而國(guó)內(nèi)有實(shí)力的企業(yè)不得不參與競(jìng)爭(zhēng)，以較高的費(fèi)用取得開(kāi)發(fā)權(quán)；從而拉升了整個(gè)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。相應(yīng)地，外資企業(yè)及參與競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)內(nèi)企業(yè)將要求以較高的回報(bào) — 高房?jī)r(jià)，來(lái)彌補(bǔ)高成本所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000-2006年，長(zhǎng)沙市外商直接投資（FDI）穩(wěn)步增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率為36.7%；且在2005-2006兩年間，每年投放到房地產(chǎn)業(yè)的FDI占總量的三分之一左右，年均增長(zhǎng)率高達(dá)58.0%。其二，人民幣升值，刺激更多國(guó)際資本涌入；隨著流動(dòng)性資金的不斷增加，購(gòu)房者之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致房?jī)r(jià)被進(jìn)一步抬升，房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)在市場(chǎng)上被廣泛傳遞。

3. 人均可支配收入增加放大購(gòu)房需求

隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙市人均可支配收入水平逐年提高。2000年至2006年，城市居民人均可支配收入的年均增長(zhǎng)幅度達(dá)10.6%，遠(yuǎn)高于商品住宅價(jià)格（3.2%）增速7.3個(gè)百分點(diǎn)。逐漸富裕起來(lái)的居民，其消費(fèi)能力有了很大程度的提升，對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力同步增強(qiáng),同時(shí)也放大了其購(gòu)房需求。以一套90平米的商品住宅為例，長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)收入比由2000年的8.6∶1，下降到2006年的6.2∶1，逐步向國(guó)際上公認(rèn)的合理房?jī)r(jià)收入比4-6倍靠近；從而放大了市場(chǎng)上的購(gòu)房需求。
然而，值得注意的是，2007年以來(lái)，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)快速增長(zhǎng)，而人均可支配收入水平未見(jiàn)同步大幅增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，長(zhǎng)沙市居民人均可支配收入為11,005元，商品住宅均價(jià)達(dá)3,167元/平米；由此推算，今年的房?jī)r(jià)收入比將可能出現(xiàn)反彈，高于9.2∶1，加大偏離程度。預(yù)期未來(lái)市場(chǎng)需求在持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，增速將有所放緩。

人均可支配收入 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)
   
圖 6 人均可支配收入與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

4. 物價(jià)上漲引起房地產(chǎn)投資增多

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2003年以來(lái),長(zhǎng)沙市物價(jià)持續(xù)上漲，年均增長(zhǎng)率近1.8%。與2000年相比，2006年CPI增長(zhǎng)了近9個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，CPI漲幅尤為迅猛，9月止累計(jì)為106.1，增幅同比提升5.6個(gè)百分點(diǎn)。在CPI的編制中，雖然沒(méi)有統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)，但是涉及到了影響房?jī)r(jià)的兩個(gè)重要因素 — 建材價(jià)格及房屋租金水平。一方面，建材價(jià)格的增長(zhǎng)，必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加；另一方面，租金收益水平的提高，將刺激潛在投資性購(gòu)房需求。此外，CPI的快速增長(zhǎng)，還將引起居民對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂。越來(lái)越多的人選擇投資房地產(chǎn)，以保值增值，對(duì)抗通脹的風(fēng)險(xiǎn)。從而進(jìn)一步帶動(dòng)了購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。

 
（二） 供需結(jié)構(gòu)變化引起房?jī)r(jià)波動(dòng)

1. 人口增長(zhǎng)帶動(dòng)住宅需求增加

長(zhǎng)沙市人口的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)居民對(duì)住宅需求的增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年長(zhǎng)沙市戶籍總?cè)丝谶_(dá)631.0萬(wàn)人，比2000年增長(zhǎng)了8.2%；其中，市區(qū)人口增長(zhǎng)尤為迅猛，在7年的時(shí)間里增長(zhǎng)了22.3%，達(dá)214.6萬(wàn)人。城市化率 由2000年的44.6%提高到了2006年的56.5%，增長(zhǎng)了11.9個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，城市人均住房建筑面積也在不斷提高；到2006年已達(dá)28.3平米/人，為2000年的1.5倍。一方面是不斷增長(zhǎng)的城市人口，另一方面是不斷增大的人均居住面積；在兩方面共同作用下，住房需求直線上升，造成短期內(nèi)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不平衡，引起房?jī)r(jià)上漲。

人口與人均居住面積 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與施工面積
   
圖 7 人口與人均居住面積，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與施工面積

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

2000-2006年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增加，年均增長(zhǎng)率達(dá)46.4%；其中，住宅類物業(yè)增速顯著，約53.4%。然而，同期施工面積的年均增長(zhǎng)水平卻遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，僅為33.2%。施工面積增長(zhǎng)速度較之于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度的相對(duì)滯后，反映了單位開(kāi)發(fā)面積上所投入的資金呈逐年上升趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年單位面積開(kāi)發(fā)投資已達(dá)1260元/平米，為2000年的1.5倍；年均增長(zhǎng)率達(dá)9.9%。這可能是由于：一方面，土地取得及保有成本越來(lái)越高；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高速增長(zhǎng)，導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)上生產(chǎn)資料需求大增而引起建筑原材料價(jià)格的上漲。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的追捧，投資/投機(jī)性購(gòu)房需求在較短時(shí)期內(nèi)快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

3. 供需關(guān)系緊張導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需結(jié)構(gòu)的不平衡主要反映在兩個(gè)方面。
一方面，新增商品房供給有限，竣工面積的增長(zhǎng)遠(yuǎn)落后于新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)。2000年至2006年，新開(kāi)工面積逐年增加，年均增長(zhǎng)率達(dá)50.3%；而同期竣工面積的年均增長(zhǎng)率僅為22.1%，且在2000年及2005年出現(xiàn)了不同程度的負(fù)增長(zhǎng)，其中2005年的竣工面積與2004年相比下降了13.0%。這說(shuō)明部分開(kāi)發(fā)商可能存在資金不到位或屯地現(xiàn)象，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，當(dāng)期新增商品房供給不足。

新開(kāi)工與竣工面積 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積
   
圖 8 新開(kāi)工與竣工面積，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積

另一方面，市場(chǎng)需求旺盛，銷售面積增幅遠(yuǎn)大于批準(zhǔn)預(yù)售面積增幅。2002年至2006年，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積的年均增長(zhǎng)率為26.3%，而五年間的銷售面積增長(zhǎng)率則高達(dá)32.4%。市場(chǎng)上供需結(jié)構(gòu)的不平衡導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。2004至2005年間，長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)上的銷售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積，房?jī)r(jià)漲幅明顯，年均增長(zhǎng)率約10.8%；而2006年的批準(zhǔn)預(yù)售面積大于銷售面積，房?jī)r(jià)漲幅有所回落，出現(xiàn)了1.3%的負(fù)增長(zhǎng)。2007年上半年，銷售面積增長(zhǎng)率再次高于批準(zhǔn)預(yù)售面積增長(zhǎng)率24.5個(gè)百分點(diǎn)，同期房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)14.4%。

4. 城市拆遷產(chǎn)生新增需求

在城市化進(jìn)程中，由拆遷所引發(fā)的市場(chǎng)需求同樣不容忽視。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004-2006年，全市年均拆遷戶數(shù)穩(wěn)定在3900戶以上，年均拆遷面積達(dá)49.87萬(wàn)平米，其中拆遷住宅面積占近一半以上。據(jù)估計(jì)，這部分拆遷人所產(chǎn)生的被動(dòng)購(gòu)房需求占當(dāng)年商品房銷售面積的比重在7.2%以上。此外，由于目前的拆遷補(bǔ)償，要求按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格一般高于之前所施行的政府指導(dǎo)價(jià)。同時(shí)，物權(quán)法的出臺(tái)從客觀上加大了拆遷難度，導(dǎo)致拆遷周期延長(zhǎng)、成本增加，從而進(jìn)一步抬升了房?jī)r(jià)。

（三） 各因素變化對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅的影響

由此可見(jiàn)，在各間接因素中，供需關(guān)系對(duì)于房?jī)r(jià)上漲起著決定性影響。短期供不應(yīng)求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根本原因。而供需結(jié)構(gòu)的失衡又是由一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素所引起。其中，人口、經(jīng)濟(jì)、物價(jià)的增長(zhǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的影響最為突出。首先，在城市化進(jìn)程中，城市人口的飛速增長(zhǎng)帶來(lái)了強(qiáng)大的購(gòu)房需求。其次，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸富裕起來(lái)的潛在需求者，其可承受的購(gòu)房心理價(jià)位也在不斷提高。再次，物價(jià)增長(zhǎng)意味著，人民幣對(duì)內(nèi)來(lái)說(shuō)實(shí)際上是貶值了；人們必須花比以前更多的錢來(lái)購(gòu)買同樣一件商品，房地產(chǎn)自然也不例外。此外，人民幣對(duì)內(nèi)貶值還提高了人們投資房地產(chǎn)的熱情，以對(duì)抗通脹風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步放大了購(gòu)房需求。 

 
五、 當(dāng)前房?jī)r(jià)及其上漲水平的基本評(píng)估

因此，當(dāng)前房?jī)r(jià)的上漲是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下所產(chǎn)生的大趨勢(shì)；伴隨著人民生活水平的提高；伴隨著城市化程度的提高；伴隨著房屋品質(zhì)的提升；伴隨著物價(jià)上漲；伴隨著……。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的增加部分被攤?cè)敕績(jī)r(jià)中；在企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)不變的情況下，房?jī)r(jià)隨著開(kāi)發(fā)成本的增加而上漲。
此外，對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲還應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到以下幾點(diǎn)：
其一， “1987 - 1997年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究表明，世界范圍內(nèi)的房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)趨同趨勢(shì)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)收益率的平均相關(guān)系數(shù)在0.33和0.44之間。”  長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)的上漲是以全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲為大背景的，而本國(guó)房?jī)r(jià)的上漲又是以全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲為依托的。數(shù)據(jù)顯示，2007年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%。而在全球范圍內(nèi)，美國(guó)、莫斯科、意大利、英國(guó)等國(guó)家的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了不同幅度的增長(zhǎng)；就意大利而言，從1997年至2005年短短的9年間,其房?jī)r(jià)漲幅達(dá)81%。
其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般在1年以上。目前市場(chǎng)上大部分在售項(xiàng)目的土地取得及報(bào)建時(shí)間均早于相關(guān)新政的出臺(tái)時(shí)間；政策出臺(tái)時(shí)間與房?jī)r(jià)變動(dòng)時(shí)間的同步性令人困惑。換而言之，現(xiàn)行政策對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成要素價(jià)格的影響應(yīng)主要體現(xiàn)在第三個(gè)環(huán)節(jié) — 銷售環(huán)節(jié)上；而對(duì)前兩個(gè)環(huán)節(jié) — 土地取得及開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的影響，應(yīng)將具體反映在將來(lái)的而不應(yīng)是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上。然而，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，自今年初開(kāi)始，商品住宅價(jià)格出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)，在短短半年的時(shí)間里漲幅達(dá)13.5%。因此，就直接構(gòu)成因素價(jià)格的增長(zhǎng)而言，房?jī)r(jià)的這種提前增長(zhǎng)現(xiàn)象是不太合理的。
其三，就房?jī)r(jià)的絕對(duì)漲幅而言，今年僅前9個(gè)月的漲幅就已經(jīng)超過(guò)了過(guò)去7年的漲幅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商品房均價(jià)在過(guò)去長(zhǎng)達(dá)7年的時(shí)間里，每平米累計(jì)增長(zhǎng)了630元；而今年以來(lái)，短短9個(gè)月時(shí)間，每平米商品房?jī)r(jià)格就增長(zhǎng)了近895元。其中，商品住宅價(jià)格的增長(zhǎng)尤為突出。與7年增長(zhǎng)470元相比，今年前9個(gè)月就增長(zhǎng)了近887元。如果說(shuō)之前年份房?jī)r(jià)是溫和性上漲，那么年初以來(lái)的飛速增長(zhǎng)可以說(shuō)是異常的、非理性的。投資性購(gòu)房需求比重的進(jìn)一步加大，部分熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤(pán)的炒作現(xiàn)象，應(yīng)引起警覺(jué)。
其四，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必將拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在過(guò)去幾年，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度與GDP、CPI及人均可支配收入增長(zhǎng)速度基本保持一致，房?jī)r(jià)的恢復(fù)性上漲有其一定理由。然而，今年以來(lái)房?jī)r(jià)增速明顯高于以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速；房?jī)r(jià)上漲幅度脫離了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫過(guò)快，高位購(gòu)房者有可能出現(xiàn)套牢的風(fēng)險(xiǎn)。此外，長(zhǎng)沙市GDP增速明顯高于全國(guó)平均水平。而相對(duì)于全球整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而言，中國(guó)GDP的快速增長(zhǎng)遭到質(zhì)疑，認(rèn)為其含有泡沫的成分。如果這種論斷成立，那么在經(jīng)濟(jì)泡沫下成長(zhǎng)起來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)，其泡沫成分又有幾多呢？這是值得深思的。
從以上概略地分析可以看出，房?jī)r(jià)上漲不單純是由于其開(kāi)發(fā)成本增加所致，經(jīng)濟(jì)、人口等間接因素的變化對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的影響力同樣巨大�？梢哉f(shuō)，兩者各占50%。其次，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房?jī)r(jià)最終是買賣雙方博弈的結(jié)果。房?jī)r(jià)上漲不能簡(jiǎn)單判定為開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的加大，而應(yīng)意識(shí)到伴隨著支付能力的提高，購(gòu)房者的心理價(jià)位也提高了。只有兩者相匹配，才能形成買賣，這就是房屋的市場(chǎng)價(jià)格。所以說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是事實(shí)，但是對(duì)于“過(guò)熱”程度還有待進(jìn)一步觀望。
 
六、 平抑房?jī)r(jià)的幾點(diǎn)建議

平抑房?jī)r(jià)應(yīng)從房?jī)r(jià)構(gòu)成因素著手，在深入了解各構(gòu)成因素歷史變動(dòng)及其對(duì)房?jī)r(jià)影響的基礎(chǔ)上，制定相關(guān)政策，以便從根本上調(diào)節(jié)抑制房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。

（一） 加強(qiáng)土地管理

1. 制定完備的土地供應(yīng)計(jì)劃 

在土地供應(yīng)方面，應(yīng)制定完備的土地供應(yīng)計(jì)劃，本著可持續(xù)發(fā)展的原則，確保年度土地供應(yīng)維持在一定水平。其次，供應(yīng)地塊的詳情應(yīng)定期在網(wǎng)上予以公示，以緩解居民對(duì)土地供應(yīng)短缺的緊張情緒。再次，應(yīng)盡量避免在同一時(shí)期大量供地的短視行為；短期內(nèi)大量土地供應(yīng)所帶來(lái)的大規(guī)模拆遷活動(dòng)將導(dǎo)致新的住房需求激增。此外，還應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)沙市整體規(guī)劃，做好出讓地塊的土地用途規(guī)劃，以達(dá)到合理節(jié)約利用土地；從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既配合了城市發(fā)展需要，又滿足了長(zhǎng)沙市居民生活需求。

2. 嚴(yán)格限制批地規(guī)模

在土地審批方面，應(yīng)嚴(yán)格限制批地規(guī)模，降低同一地塊被多次轉(zhuǎn)手出讓的風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目因地塊規(guī)模較大而開(kāi)發(fā)商后續(xù)資金不足，導(dǎo)致其將整體或部分地塊轉(zhuǎn)讓；且每次轉(zhuǎn)讓均按當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行重新評(píng)估，同時(shí)還需補(bǔ)交數(shù)目可觀的稅費(fèi)；新增加的這部分費(fèi)用被計(jì)入總開(kāi)發(fā)成本中，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。此外，大規(guī)模批地很可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商因資金缺口而拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，引起市場(chǎng)上商品房供應(yīng)緊張。相對(duì)于一般行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占用的資金數(shù)額龐大，且由于房地產(chǎn)變現(xiàn)性差的特點(diǎn)，導(dǎo)致其資金占用周期較長(zhǎng)。因此，很少有開(kāi)發(fā)商能一次性籌措到從土地開(kāi)發(fā)到房屋銷售完畢全過(guò)程所需的所有款項(xiàng)。為此，開(kāi)發(fā)商往往采取分期開(kāi)發(fā)的辦法來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目。這就是為什么市場(chǎng)上竣工面積的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)。

3. 控制土地成本

在土地出讓方面，應(yīng)適當(dāng)降低土地取得成本，改變價(jià)高者得的競(jìng)拍模式；應(yīng)結(jié)合考慮土地的最佳用途，在設(shè)定標(biāo)底價(jià)的基礎(chǔ)上，選取與所有競(jìng)拍人報(bào)價(jià)的均值最為接近的競(jìng)拍者成為買受人（同房展會(huì)展位競(jìng)拍模式）。同時(shí)，價(jià)高者得的競(jìng)拍模式將導(dǎo)致土地資源越來(lái)越向?qū)嵙π酆竦拈_(kāi)發(fā)商手中積聚；中小開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)槿狈υ牧?nbsp;— 土地，而不得不淡出市場(chǎng)；從而形成大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的壟斷，進(jìn)一步抬升房?jī)r(jià)。此外，由于土地資源的稀缺性及區(qū)位的不可復(fù)制性，在價(jià)高者得的模式下，更容易引起開(kāi)發(fā)商瘋狂囤積土地，特別是位于城區(qū)的潛力地塊。

 
（二） 增強(qiáng)保障性住房建設(shè)

1. 制定保障性住房供應(yīng)計(jì)劃

歷年經(jīng)濟(jì)適用房竣工建筑面積 不同價(jià)位新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積占比
   
圖 9 歷年經(jīng)濟(jì)適用房竣工建筑面積及不同價(jià)位新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積占比 

市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位普通商品房供應(yīng)量的持續(xù)下降，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。以經(jīng)濟(jì)適用房為例（如圖6所示），自2005年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量呈大幅下降趨勢(shì)，兩年間（2005及2006年）的年均跌幅達(dá)42.4%，導(dǎo)致居民住宅需求大量涌向商品房市場(chǎng)。而市場(chǎng)上中低價(jià)位商品房的供應(yīng)比重又呈下降趨勢(shì)，不足以解決中低收入家庭的住房困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，單價(jià)在3000元/平米以下商品房的批準(zhǔn)預(yù)售面積占比由2005年的66.98%跌至2007年（1-9月）的20.31%；而單價(jià)在4000元/平米以上的比重進(jìn)一步增大，至今年9月已達(dá)38.74%。
因此，為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)上不同消費(fèi)群體對(duì)住房需求的分流，緩解當(dāng)前社會(huì)上中低收入家庭的住房困難，應(yīng)加強(qiáng)長(zhǎng)沙市的住房保障建設(shè)。住房保障建設(shè)應(yīng)在充分開(kāi)展社會(huì)調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定出合理的供應(yīng)計(jì)劃，使年度保障性住房的供應(yīng)量維持在一定水平，并予以公示。同時(shí)，對(duì)于不同類型的保障性住房，應(yīng)在了解市場(chǎng)潛在真實(shí)需求及本土文化的基礎(chǔ)上，就項(xiàng)目選址、套面積等方面分別予以規(guī)劃 。中國(guó)的傳統(tǒng)理念是“居者有其屋”，然而無(wú)論在哪個(gè)時(shí)代哪個(gè)國(guó)家，這都是無(wú)法滿足的。因此，應(yīng)提倡理性消費(fèi)觀念；鼓勵(lì)中低收入家庭根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力，選擇租住廉租房或購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房；同時(shí)，應(yīng)對(duì)年青群體的住房消費(fèi)觀念加以正確引導(dǎo)，建立梯度消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)先租后買，先買小戶型再買大戶型的節(jié)約型思想。

2. 發(fā)行保障性住房建設(shè)基金

考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較高的利率水平，從節(jié)約企業(yè)財(cái)務(wù)成本的角度出發(fā)，可與銀行合作，有計(jì)劃地向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行封閉式保障性住房建設(shè)基金，拓寬政府籌集資金的渠道。同時(shí)，自主投資保障性住房（含經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及兩限房）建設(shè)的企業(yè)，或以低于市場(chǎng)成交均價(jià)一定比例銷售商品住宅的企業(yè)，也可經(jīng)申請(qǐng)，以較低的利率獲得此項(xiàng)基金的貸款扶持，貸款期限為3-5年 。從而有效降低企業(yè)因資金缺口問(wèn)題而引起的土地或在建項(xiàng)目在不同開(kāi)發(fā)商之間的流轉(zhuǎn)，以降低市場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，也為居民投資提供了新的投資渠道，利于引導(dǎo)民間游資的分流。

3. 增強(qiáng)租賃市場(chǎng)透明度

調(diào)研顯示，近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的攀升，長(zhǎng)沙市投資性購(gòu)房比例不斷增加，且超過(guò)半數(shù)以上為長(zhǎng)沙市市民，以租養(yǎng)房的觀念較為流行。然而，由于目前市場(chǎng)上缺乏對(duì)租金水平及空置率等相關(guān)數(shù)據(jù)的公布，部分市民對(duì)房地產(chǎn)的投資熱度具有一定的盲目性；應(yīng)建立全方位的市場(chǎng)監(jiān)管系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理，定期公布市場(chǎng)租金水平及空置率，增強(qiáng)租賃市場(chǎng)透明度。從而引導(dǎo)各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正確認(rèn)識(shí)，降低盲目性投機(jī)行為。此外，由于對(duì)租金數(shù)據(jù)的采集將更多依賴于中介機(jī)構(gòu)，故應(yīng)同時(shí)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，監(jiān)控其上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

（三） 嚴(yán)控銀行信貸

個(gè)人住房貸款 存貸款利率
   
圖 10 個(gè)人住房貸款及存貸款利率

1. 嚴(yán)格個(gè)人住房貸款審批

1992年，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放了國(guó)內(nèi)第一筆個(gè)人住房抵押貸款。從此，個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購(gòu)房融資的主要方式，其業(yè)務(wù)規(guī)模在全國(guó)范圍內(nèi)迅速擴(kuò)張。1996年以后，銀行連續(xù)降息，利率一度達(dá)到歷史最低水平，進(jìn)一步刺激了個(gè)人住房抵押貸款的飛速增長(zhǎng)。據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，1998至2006年，個(gè)人住房貸款呈上升趨勢(shì)（2005年除外）；2006年個(gè)人住房貸款金額達(dá)108億元，為1998年的115.1倍。同時(shí)，個(gè)人住房貸款占全部房地產(chǎn)抵押登記貸款的比重逐年增加（2004年除外）；從1998年的2.9%增加至2006年的56.0%。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)日益高漲的背后是個(gè)人住房貸款的急速膨脹。同時(shí)，調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)總價(jià)數(shù)目大，變現(xiàn)性/流動(dòng)性較弱等特點(diǎn)，一些一次性購(gòu)買同一樓盤(pán)多套房產(chǎn)的投資/投機(jī)者不可能完全依靠自身資金解決，炒房資金主要來(lái)源于銀行貸款。因此，銀行應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行嚴(yán)格審批制度；對(duì)同一申請(qǐng)人在同一時(shí)期內(nèi)只受理一套房產(chǎn)的貸款申請(qǐng)，且該申請(qǐng)人在還清第一套房產(chǎn)的全部貸款前不得申請(qǐng)第二套房產(chǎn)的抵押貸款。從而，以達(dá)到抑制市場(chǎng)上炒房的投機(jī)性行為，平抑房?jī)r(jià)的目的。

 
2. 大幅度上調(diào)個(gè)人住房貸款利率

2007年以來(lái)，中國(guó)人民銀行已五次上調(diào)基準(zhǔn)貸款利率，以抑制投資/投機(jī)者的炒房行為。然而收效甚微，在一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)以更快速度增長(zhǎng)的現(xiàn)象�；仡櫄v史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)（如圖7所示），基準(zhǔn)貸款利率的調(diào)整幅度較為溫和；最近一次上調(diào)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1996年8月23日的貸款利率水平4.59個(gè)百分點(diǎn)。西方一位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾表示，就目前中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況而言，應(yīng)大幅提高存貸款利率，改變市場(chǎng)現(xiàn)狀；如果“泡沫”真的已經(jīng)形成，應(yīng)及早擠出“泡沫”。小幅提高貸款利率的弊端在于：將使人們對(duì)于房?jī)r(jià)的心里承受能力在麻痹中一點(diǎn)點(diǎn)增強(qiáng)，而相對(duì)應(yīng)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力并未真正提高；從而使?jié)撛诘奈C(jī)繼續(xù)惡化，“泡沫”像雪球一樣越滾越大，至其破滅時(shí)的危害也越深。

3. 豐富金融產(chǎn)品

金融產(chǎn)品種類的單一性是導(dǎo)致目前市場(chǎng)上民間游資向樓市快速集聚的誘因之一。應(yīng)推廣各類以房地產(chǎn)為依托的金融產(chǎn)品，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道。同時(shí)，隨著企業(yè)債券、基金等金融產(chǎn)品的發(fā)行，投資渠道將得以豐富，從而分流直接投入樓市用于購(gòu)買商品房的民間游資，以降低市場(chǎng)對(duì)商品房的有效需求。此外，隨著房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的豐富，應(yīng)建立、健全相關(guān)法律法規(guī)，保障金融市場(chǎng)運(yùn)行的安全性及穩(wěn)定性。

（四） 統(tǒng)一稅費(fèi)管理

“費(fèi)”的繳納與建筑規(guī)模緊密相連，多以單位建筑面積為繳費(fèi)單位；而“稅”的繳納與經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)密切相關(guān)，多以某項(xiàng)收入的百分比進(jìn)行計(jì)算。在實(shí)際操作中，稅費(fèi)的繳納十分復(fù)雜，使其信息的透明度大大降低。從平抑房?jī)r(jià)的角度考慮，可統(tǒng)一稅費(fèi)管理的繳納基準(zhǔn)，均以單位建筑面積為繳費(fèi)單位；定期公布單位建筑面積稅費(fèi)繳納的社會(huì)平均水平，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度。
此外，調(diào)研顯示，隨著國(guó)家一系列新稅費(fèi)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售三個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)確實(shí)有了明顯的增長(zhǎng)。特別是國(guó)家為了打擊屯地、屯房的違規(guī)行為，在各環(huán)節(jié)的保有成本上加大、加強(qiáng)了征收力度；市場(chǎng)上土地、項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象明顯增多。而這相當(dāng)于增加了受讓企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，使其相應(yīng)地提高了房屋銷售價(jià)格。據(jù)保守估計(jì)，三個(gè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的增長(zhǎng)分?jǐn)傇陂_(kāi)發(fā)成本上，約為每平米建筑面積多增加了300元以上的費(fèi)用。針對(duì)這一現(xiàn)象，更應(yīng)統(tǒng)一稅費(fèi)的管理，切實(shí)做到“取之于民，用之于民”；可將統(tǒng)一征收的稅費(fèi)，統(tǒng)一分配到長(zhǎng)沙市住房保障建設(shè)中，以緩解中低收入家庭的住房困難。同時(shí)，可對(duì)在建筑節(jié)能中完成較好的項(xiàng)目予以一定程度上的稅費(fèi)減免，以降低其總成本。

（五） 穩(wěn)定物價(jià)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市的固定資產(chǎn)投資逐年增加，2001至2006年間的年均增幅達(dá)32.72%。固定資產(chǎn)的大規(guī)模增長(zhǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)建材的需求持續(xù)旺盛，拉動(dòng)生產(chǎn)資料（如鋼材、水泥、磚）價(jià)格的大幅上漲，建安成本相應(yīng)提高，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因此，雖然商品房?jī)r(jià)格沒(méi)有直接計(jì)入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI），但是房?jī)r(jià)的構(gòu)成因素（如建材價(jià)格）及其它影響因素（如租金等）卻被納入了CPI統(tǒng)計(jì)中。保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，穩(wěn)定物價(jià)水平勢(shì)在必行；應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建材價(jià)格等的監(jiān)測(cè)、監(jiān)管，及時(shí)掌握市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)，防止價(jià)格水平的異常波動(dòng)；謹(jǐn)防通貨膨脹。 

（六） 發(fā)展地方實(shí)業(yè)，創(chuàng)建知名品牌

地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不應(yīng)過(guò)度依賴于房地產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)；而應(yīng)把經(jīng)濟(jì)重心放到創(chuàng)辦地方實(shí)業(yè)上來(lái)，鼓勵(lì)發(fā)展電子、生物等高科技行業(yè)，營(yíng)造國(guó)內(nèi)/國(guó)際知名品牌。通過(guò)引進(jìn)/創(chuàng)辦實(shí)業(yè)公司，為社會(huì)創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，提高平均工資水平；把社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的熱度轉(zhuǎn)移到其它產(chǎn)業(yè)上來(lái)；防止因過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)而導(dǎo)致銀行信貸危機(jī)所產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。 


總    結(jié)

總而言之，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)的上漲是內(nèi)、外因共同作用的結(jié)果。一方面，房?jī)r(jià)直接構(gòu)成因素價(jià)格的增長(zhǎng)導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的增加，而這部分增加成本最終被轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者身上；另一方面，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)有效需求與高品質(zhì)供給同步增加，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
因此，政府的職責(zé)不是保證房?jī)r(jià)不出現(xiàn)波動(dòng)，這是違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的；而應(yīng)盡可能降低房?jī)r(jià)大起大落造成的危害，最大限度維護(hù)老百姓的切身利益。各部門應(yīng)各盡所能，采取積極的措施來(lái)平抑房?jī)r(jià)；防止房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)資料向少數(shù)大開(kāi)發(fā)企業(yè)手中過(guò)度集中而產(chǎn)生市場(chǎng)壟斷的可能；防止因地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)分依賴而對(duì)社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面的影響。此外，還應(yīng)做到開(kāi)源節(jié)流：在加大房地產(chǎn)供應(yīng)的同時(shí)抑制需求；實(shí)行商品房建設(shè)與保障性住房建設(shè)共舉，培養(yǎng)梯度消費(fèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；拓寬投資渠道，避免社會(huì)流動(dòng)資金大幅涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 
附件1：人民銀行歷次貸款利息調(diào)整對(duì)照表

表格 1 人民銀行歷次貸款利息調(diào)整對(duì)照表

2007-3-18 2007-5-19 2007-7-21 2007-8-22 2007-9-15
　一、短期貸款
六個(gè)月以內(nèi)（含六個(gè)月） 5.67 5.85 6.03 6.21 6.48
六個(gè)月至一年（含一年） 6.39 6.57 6.84 7.02 7.29
　二、中長(zhǎng)期貸款 　 　 　 　 　
一至三年（含三年） 6.57 6.75 7.02 7.2 7.47
三至五年（含五年） 6.75 6.93 7.2 7.38 7.65
五年以上 7.11 7.2 7.38 7.56 7.83
　三、貼　現(xiàn) 　 　 　 　 　
貼現(xiàn) 在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過(guò)同期貸款利率（含浮動(dòng)）加點(diǎn)


附件2：房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)一覽表

表格 2房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)一覽表
序號(hào) 環(huán)節(jié) 主要稅費(fèi) 原稅率標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)稅率標(biāo)準(zhǔn)
1 土地使用權(quán)取得 1、營(yíng)業(yè)稅 5% 　
2、城市維護(hù)建設(shè)稅 7% 　
3、教育費(fèi)附加 5% 3%
4、印花稅 0.5‰ 　
5、土地增值稅 統(tǒng)一預(yù)征1%
2 開(kāi)發(fā)建設(shè) 1、營(yíng)業(yè)稅 3% 　
2、城市維護(hù)建設(shè)稅 7% 　
3、教育費(fèi)附加 5% 3%　
4、印花稅 0.3‰ 　
5、企業(yè)所得稅 15%　 預(yù)征20%　
3 商品房銷售 1、營(yíng)業(yè)稅 5% 　
2、城市維護(hù)建設(shè)稅 7% 　
3、教育費(fèi)附加 5% 3%　
4、土地增值稅 統(tǒng)一預(yù)征1%　
5、印花稅 0.3‰ 　
6、房產(chǎn)稅 1.2%/12% 　
8、城鎮(zhèn)土地使用稅 定額稅率 提高2倍　
9、企業(yè)所得稅 15%　 預(yù)征20%





附件3：土地增值稅稅率

表格 3 土地增值稅稅率
級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（%） 稅率（%）
1   不超過(guò)50%的部分 30
2   超過(guò)50%～100%的部分 40
3   超過(guò)100%～200%的部分 50
4   超過(guò)200%的部分 60


附件4：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)

表格 4 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn) （單位：元/平米）
 等別 一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等
原標(biāo)準(zhǔn) 70 60 50 40 32 28 24 21 17 14 12 10 8 7 5
新標(biāo)準(zhǔn) 140 120 100 80 64 56 48 42 34 28 24 20 16 14 10


附件5：長(zhǎng)沙市主要的基本建設(shè)專項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表

表格 5 長(zhǎng)沙市主要的基本建設(shè)專項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表
序號(hào) 收費(fèi)項(xiàng)目 原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2003） 現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2007）
　 （元／平米） 住宅 非住宅 住宅 商業(yè)
一、必收的行政事業(yè)性收費(fèi) 　 　 　 　
1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 70 88 171.67 230
2 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi) 1.2 1.7 1.2 1.7
3 工程定額測(cè)定費(fèi) 0.8 1.1 0.8 1.1
4 白蟻預(yù)防費(fèi) 2 2 2 2
5 房屋所有權(quán)登記費(fèi) 　 5 　 5
6 用地管理費(fèi) 9 9 9 9
7 城市房屋拆遷管理費(fèi) 0.5 0.5 0.5 0.5
8 人防異地建設(shè)費(fèi) 10 10 ╋ ╋
　 小計(jì) 93.5 117.3 195.17 259.3
二、政府性基金 　 　 　 　
1 勞�；� 32 42 32 42
2 新型墻體材料發(fā)展基金 4.6 4 4.6 4
3 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 5 6 5 6
4 散裝水泥發(fā)展基金 2 2 2 2
5 防洪保安資金 1.2 1.2 1.2 1.2
　 小計(jì) 44.8 55.2 44.8 55.2
　 合計(jì) 138.3 172.5 239.97 314.5
附件6：《湖南省人民防空工程建設(shè)與維護(hù)管理規(guī)定》

第十五條　在縣城以上城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上新建民用建筑(除工業(yè)生產(chǎn)廠房外)，按照下列規(guī)定同步修建防空地下室：
(一)新建10層以上或者基礎(chǔ)埋深3米以上的民用建筑，按地面首層建筑面積修建抗力等級(jí)6級(jí)以上的防空地下室；
(二)新建除第一項(xiàng)規(guī)定以外的人民防空重點(diǎn)城市的居民住宅樓，按照地面總建筑面積一定比例修建抗力等級(jí)6B級(jí)防空地下室。具體比例為：一類國(guó)家人防重點(diǎn)城市為6%—8%；二類國(guó)家人防重點(diǎn)城市為5%—6%；三類國(guó)家人防重點(diǎn)城市為4%—5%；縣城為3%。
(三)新建除第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定以外的其他民用建筑，按照地面總建筑面積一定比例修建抗力等級(jí)6級(jí)以上的防空地下室。具體比例為：一類國(guó)家人防重點(diǎn)城市為4%—5%；二類國(guó)家人防重點(diǎn)城市為3%—4%；三類國(guó)家人防重點(diǎn)城市為2%—3%；縣城為2%。
任何單位和個(gè)人不得批準(zhǔn)免建和減少修建防空地下室面積，或者降低防空地下室抗力等級(jí)。