TOPIC6  后市分析

　　一、土地市場(chǎng)

　　對(duì)比去年和今年上半年的土地出讓情況，無(wú)論是從出讓面積還是出讓金額來(lái)講，今年上半年都是高于去年同期的。而對(duì)于長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，從整年來(lái)看，土地出讓一般是集中于下半年，并且目前長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)成交率較高，很少出現(xiàn)土地流拍的狀況。因此，下半年的土地市場(chǎng)將延續(xù)上行態(tài)勢(shì)，2019年土地市場(chǎng)整體好于2018年將是意料之中的事。

　　二、新房住宅

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)穩(wěn)中上行的趨勢(shì)不會(huì)改變，但在目前穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主基調(diào)下，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，長(zhǎng)沙保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心沒(méi)有變化，房?jī)r(jià)仍將以維穩(wěn)為主。

　　供需狀況：整體來(lái)說(shuō)，目前長(zhǎng)沙樓市的供需狀況已經(jīng)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。供應(yīng)端，開(kāi)發(fā)商加快推貨節(jié)奏、加大供貨力度；需求端，購(gòu)房人群基數(shù)下降，購(gòu)房者更加理性；供需兩端的變化，導(dǎo)致整體供需狀況轉(zhuǎn)向。6·25新政滿一年后，市場(chǎng)會(huì)有所變化，但影響力度有限，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)改變。

　　三、非住宅市場(chǎng)   

　　商辦市場(chǎng)：2019上半年，整體來(lái)說(shuō)商辦市場(chǎng)是處于一個(gè)比較低迷的狀態(tài)。商辦產(chǎn)品的體量一定是越來(lái)越大的，并且商辦產(chǎn)品的市場(chǎng)流動(dòng)性和住宅比較起來(lái)也是偏弱的，所以面臨的競(jìng)爭(zhēng)也是越來(lái)越激烈；區(qū)位、品質(zhì)較好的商辦產(chǎn)品也可以做到不錯(cuò)的去化速率，但更多的項(xiàng)目是舉步維艱，去化困難�？偟膩�(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙樓市商辦市場(chǎng)的低迷狀態(tài)短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，并且處于一個(gè)兩極分化的態(tài)勢(shì)。

　　公寓市場(chǎng)：上半年長(zhǎng)沙公寓供需都較為旺盛，但同時(shí)也應(yīng)該注意到的是，目前長(zhǎng)沙商業(yè)公寓體量龐大，并且供應(yīng)量在持續(xù)快速增加中，供過(guò)于求的局勢(shì)一步步加劇，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷之時(shí)，商辦性質(zhì)的公寓產(chǎn)品所面臨的形勢(shì)或?qū)⒏�加艱難。在市場(chǎng)整體下行時(shí)期，公寓產(chǎn)品去化速度也將放緩，但部分區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、交通便捷、品質(zhì)過(guò)硬、配套完善、投資回報(bào)率高的項(xiàng)目仍將受到購(gòu)房者青睞。

　　四、二手房市場(chǎng)   

　　自6·25新政以來(lái)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)一路降溫，整體進(jìn)入一個(gè)平淡期。調(diào)控政策的延續(xù)，一方面導(dǎo)致供應(yīng)端可售房源減少；另一方面，新房市場(chǎng)供需狀況的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致部分購(gòu)房者分流至新房市場(chǎng)，供需兩端的變化導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的整體低迷。6月下旬二手房政策的調(diào)整讓部分不具備購(gòu)房資格的人可加快半年拿到二手房房票以及部分達(dá)到4年標(biāo)準(zhǔn)的房源加入二手房市場(chǎng)，會(huì)助推一波行情，但不會(huì)發(fā)生根本性變化，低位企穩(wěn)將是二手房市場(chǎng)短周期內(nèi)的一個(gè)常態(tài)。