TOPIC1 土地市場(chǎng)

　　Part 1     2019年上半年長(zhǎng)沙土地供應(yīng)情況

　　1、全市土地供應(yīng)情況

　　整體土地供應(yīng)情況

　　上半年，全市土地一級(jí)市場(chǎng)總計(jì)掛牌供應(yīng)253宗土地，總占地面積為1228.26萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比增長(zhǎng)122%；建筑面積為2611.13萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)99%。

　　今年上半年的供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到2018年全年的四分之三。一般情況下，下半年供應(yīng)量會(huì)高于上半年。因此可以預(yù)見(jiàn)的是，2019年的土地供應(yīng)量將大大超過(guò)2018年。

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　在上半年的全市供應(yīng)土地中，工業(yè)用地供應(yīng)量最大，建筑面積占總量的39%；其次是商住用地、第三是住宅用地。

　　商住用地和住宅用地供應(yīng)量同比增長(zhǎng)明顯，主要原因有二：其一，內(nèi)六區(qū)“限價(jià)地”供應(yīng)量大；其二，6月底瀏陽(yáng)市集中供應(yīng)了40多宗商住類(lèi)、住宅類(lèi)土地，總供應(yīng)量近150萬(wàn)平方米。

　　供應(yīng)趨勢(shì)

　　今年1-6月土地供應(yīng)可謂沒(méi)有“銀月”，只有“金月”。每月的供應(yīng)量都在百萬(wàn)平方米以上，平均每月供應(yīng)占地面積超200萬(wàn)平方米。

　　而6月因?yàn)闉g陽(yáng)大批量的土地集中掛牌出讓?zhuān)�因此一枝�?dú)秀。

　　各行政區(qū)土地供應(yīng)情況

　　上半年，瀏陽(yáng)市的供應(yīng)量最大，其占地面積到達(dá)了408.16萬(wàn)平方米，占總量的33%；建筑面積達(dá)到了840萬(wàn)平方米，占總量的32%。其次是岳麓區(qū)，第三是寧鄉(xiāng)市。瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)市、長(zhǎng)沙縣供應(yīng)量的大增，是上半年全市供應(yīng)量環(huán)比、同比雙雙增長(zhǎng)的主要原因。

　　2、內(nèi)六區(qū)+長(zhǎng)沙縣土地供應(yīng)情況

　　土地供應(yīng)量

　　上半年，內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣土地一級(jí)市場(chǎng)總計(jì)掛牌供應(yīng)106宗土地，占全市的42%；總占地面積為614.22萬(wàn)平方米，占全市的42%；供應(yīng)的建筑面積為1423.05萬(wàn)平方米，占全市的54%。

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　上半年內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，住宅用地供應(yīng)的建筑面積占總量的17%、商住用地占32%、商業(yè)用地占10%、工業(yè)用地占41%。

　　供應(yīng)趨勢(shì)

　　上半年，內(nèi)六區(qū)以及長(zhǎng)沙縣平均每月供應(yīng)的占地面積達(dá)102萬(wàn)平方米。與往年不同的是，供應(yīng)曲線的谷值并非出現(xiàn)在春節(jié)期間。

　　Part 2     2019年上半年長(zhǎng)沙土地成交情況

　　1、全市土地成交情況

　　整體土地成交情況

　　隨著上半年供應(yīng)量的增長(zhǎng)，全市成交量也持續(xù)著增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

　　上半年，全市土地一級(jí)市場(chǎng)總計(jì)掛牌成交229宗土地，總占地面積為1118.77萬(wàn)平方米，環(huán)比基本持平，同比增長(zhǎng)110%；總成交建筑面積為2345.59萬(wàn)平方米，環(huán)比基本持平，同比增長(zhǎng)90%。

　　土地成交結(jié)構(gòu)

　　各類(lèi)成交土地的占比與其供應(yīng)量保持著一致。

　　與2018年上半年相比，工業(yè)用地和住宅用地的成交都有成倍的增長(zhǎng)，特別是住宅用地，無(wú)論是總占地面積還是建筑面積，都同比增長(zhǎng)了數(shù)倍。

　　成交趨勢(shì)

　　上半年全市土地成交曲線呈“V”字型。谷值意外的沒(méi)有出現(xiàn)在春節(jié)期間。1-6月中，每月平均的成交占地面積超186萬(wàn)平方米。6月瀏陽(yáng)市突然爆發(fā)的大批量成交，把它推到了第一的位置。

　　土地成交樓面價(jià)走勢(shì)

　　上半年，瀏陽(yáng)市和寧鄉(xiāng)市的成交量占全市的比例大，而它們的成交樓面價(jià)普遍低于其他地區(qū)。因此，即便上半年成交量大，但各類(lèi)土地的成交樓面均價(jià)并未有大幅的變動(dòng)，商業(yè)用地的樓面價(jià)甚至出現(xiàn)了下滑。

　　各行政區(qū)土地成交情況

　　憑借6月集中的大批量供應(yīng)，瀏陽(yáng)市是上半年各區(qū)縣市中成交占比最大的，其占地面積占總量的36%；其次是岳麓區(qū)，占總量的16%；第三是長(zhǎng)沙縣，占總量的14%。

　　成交土地溢價(jià)情況

　　目前，房企拿地的目光都集中在六區(qū)及長(zhǎng)沙縣，因此瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)市這些地區(qū)的土地基本都是底價(jià)成交。

　　而六區(qū)好地段的大多都是“雙限地”，地價(jià)有上限，溢價(jià)率低。因此，今年上半年成交土地雖多，但是高溢價(jià)土地少。

　　而溢價(jià)率在10%以上的土地，大多是長(zhǎng)沙縣的掛牌地塊。

　　2、六區(qū)及長(zhǎng)沙縣土地成交情況

　　土地成交情況

　　上半年，內(nèi)六區(qū)以及長(zhǎng)沙縣土地一級(jí)市場(chǎng)總計(jì)掛牌成交101宗土地，占全市的44%；總占地面積為557.92萬(wàn)平方米，占全市的50%。

　　土地成交結(jié)構(gòu)

　　在成交的所有土地中，工業(yè)用地占比最大，其建筑面積占總量的48%。其次是商住用地占23%，第三是住宅用地占19%，而商業(yè)用地占10%。

　　成交趨勢(shì)

　　1-6月，六區(qū)及長(zhǎng)沙縣平均每月成交土地的占地面積是97萬(wàn)平方米。1月因?yàn)橛卸嘧?018年12月底的掛牌土地流轉(zhuǎn)到1月成交，因此拉升了當(dāng)月的成交量。

　　土地成交樓面價(jià)走勢(shì)

　　上半年“限價(jià)地”的掛牌增多，帶動(dòng)了商住用地和住宅用地的掛牌量，這使得它們的成交樓面價(jià)更加貼近市場(chǎng)的實(shí)際情況。

　　成交土地溢價(jià)率分布

　　由于住宅用地和商住用地大多是“雙限地”，因此它們的溢價(jià)率都不高。

　　而長(zhǎng)沙縣的好地段土地都是自由競(jìng)價(jià)，因此少數(shù)幾宗高溢價(jià)地都是來(lái)自長(zhǎng)沙縣。

　　Part 3     2019年上半年長(zhǎng)沙土地排行情況

　　1、成交樓面價(jià)TOP5

　　2019上半年長(zhǎng)沙市居住類(lèi)成交土地樓面價(jià)TOP5

　　排行區(qū)位土地編號(hào)土地類(lèi)型樓面價(jià)（元/平）競(jìng)得人

　　TOP1岳麓區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市004號(hào)商住7300湖南夢(mèng)想置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司

　　TOP2岳麓區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市010號(hào)住宅7207長(zhǎng)沙駿馳企業(yè)管理有限公司

　　TOP3天心區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市016號(hào)商住7000珠海依云房地產(chǎn)有限公司

　　TOP4長(zhǎng)沙縣[2019]長(zhǎng)沙縣011號(hào)住宅6390中交地產(chǎn)股份有限公司；長(zhǎng)沙雅頌房地產(chǎn)咨詢(xún)合伙企業(yè)

　　TOP5岳麓區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市038號(hào)商住6300武漢盛坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　2、成交總價(jià)TOP5

　　2019上半年長(zhǎng)沙市成交土地出讓額TOP5

　　排行區(qū)位土地編號(hào)土地類(lèi)型成交金額(億元)競(jìng)得人

　　TOP1岳麓區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市010號(hào)住宅20.48長(zhǎng)沙駿馳企業(yè)管理有限公司

　　TOP2長(zhǎng)沙縣[2019]長(zhǎng)沙縣010號(hào)商住16.17長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司

　　TOP3岳麓區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市022號(hào)商住15.39清控科創(chuàng)（長(zhǎng)沙）實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

　　TOP4岳麓區(qū)[2019]長(zhǎng)沙市004號(hào)商住15湖南夢(mèng)想置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司

　　TOP5長(zhǎng)沙縣[2019]長(zhǎng)沙縣011號(hào)住宅14.97中交地產(chǎn)股份有限公司；長(zhǎng)沙雅頌房地產(chǎn)咨詢(xún)合伙企業(yè)

　　Part 4     土地市場(chǎng)總結(jié)

　　長(zhǎng)沙在經(jīng)歷了一年“住宅限購(gòu)”的適應(yīng)期后，2019年的政府、房企以及購(gòu)房者三方再次在樓市中各自找到了適當(dāng)?shù)奈恢茫�長(zhǎng)沙樓市進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)階段�！捌椒�(wěn)”帶來(lái)“有序”，“有序”代表“規(guī)律”，“規(guī)律”蘊(yùn)含“利潤(rùn)”。一個(gè)“平穩(wěn)”、“有序”的市場(chǎng)環(huán)境，才會(huì)有“規(guī)律”，才能評(píng)估其中蘊(yùn)含的“利潤(rùn)”。而長(zhǎng)沙有這樣一個(gè)環(huán)境，所以長(zhǎng)沙2019年上半年的一級(jí)土地的招拍掛，爆了！

　　半年成交222億元，供需同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)

　　無(wú)論是供應(yīng)、還是成交，它們的量都已達(dá)到2018年度總量的四分之三。一般情況下，下半年供應(yīng)量會(huì)高于上半年。因此可以預(yù)見(jiàn)的是，2019年的土地供應(yīng)量將大大超過(guò)2018年。

　　六區(qū)居住類(lèi)土地七成來(lái)自“雙限地”

　　上半年，“雙限地”掛牌成交了17宗，總占地面積為96.04萬(wàn)平方米，占六區(qū)居住類(lèi)土地成交總量的七成。目前，“雙限地”是上半年六區(qū)居住類(lèi)用地的主要來(lái)源。

　　岳麓區(qū)“雙限地”占三到四成

　　上半年六區(qū)均有“雙限地”掛牌成交，其中以岳麓區(qū)的成交量最大，總計(jì)掛牌成交8宗，成交總占地面積為31.69萬(wàn)平方米，占“雙限地”成交總量的33%；總建筑面積為111.77萬(wàn)平方米，占總量的41%。

　　長(zhǎng)房集團(tuán)上半年拿地最多

　　上半年，長(zhǎng)房集團(tuán)先后在開(kāi)福、雨花、岳麓、寧鄉(xiāng)、瀏陽(yáng)、郴州、長(zhǎng)沙縣等地拿地，總計(jì)7宗，總成交金額達(dá)43.87億元，總占地面積為50.94萬(wàn)平方米，總建筑面積為145.95萬(wàn)平方米。

　　這7宗土地都是居住類(lèi)用地，包括三宗純住宅用地和四宗商住用地。

　　外地房企持續(xù)入長(zhǎng)

　　上半年，首次入長(zhǎng)的房企又多了起來(lái)，比如招商蛇口，其下屬公司珠江依云房地產(chǎn)有限公司，搖得了天心書(shū)院路“雙限地”016號(hào)商住用地；南京金基搖得岳麓區(qū)“雙限地”035號(hào)限價(jià)地；清控科創(chuàng)（長(zhǎng)沙）摘得岳麓區(qū)“單限地”022號(hào)限價(jià)地，廣州越秀的下屬公司武漢盛坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司搖得岳麓區(qū)“雙限地”038號(hào)用地。