TOPIC3 2017長沙土地市場

　　Part 1     2017長沙土地供應(yīng)

　　全市供應(yīng)情況

　　自2014年達(dá)到歷史高點以來，近五年里，長沙市土地供應(yīng)量整體呈下行趨勢。在經(jīng)歷了2015年供應(yīng)量“跳水式”下滑之后，土地供應(yīng)一直在低位徘徊，2017年全市供應(yīng)面積為1640萬平米，與2016年基本持平（見圖3-1）。

　　近五年以來，工業(yè)土地供應(yīng)一直是主體，每年的占比大約在50-60%之間。例如，2016年全市供應(yīng)土地399宗，工業(yè)土地225宗，占總量的56%；雖然2017年的全市土地供應(yīng)總數(shù)有所減少，但是工業(yè)土地仍占總量的51%；

　　此外，純住宅土地供應(yīng)宗數(shù)也較為固定，每年占比維持在5-6%。

　　而商住土地供應(yīng)宗數(shù)的變動幅度較大。以近兩年為例，在2017年供應(yīng)總量基本持平的情況下，它的占比由2016年的20%，增加到了2017年的29%。

　　全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　雖然長沙市2016年和2017年的總體供應(yīng)基本持平，但不同類型的土地各有增減。住宅土地、商住土地、其他土地分別同比增長了43%、70%、67%；而商業(yè)土地和工業(yè)土地則分別同比減少了63%、16%（見圖3-2）。

　　2017年，住宅土地和其他類型的土地（以加油加氣站及醫(yī)療衛(wèi)生用地的為主），都在低位略有增長。特別時候后者的增長，反映出城市基礎(chǔ)建設(shè)在提速。

　　工業(yè)土地的供應(yīng)雖然下降了16%，但其仍占總量的50%以上，可見全市的土地供應(yīng)仍以工業(yè)為主。其次是商住類型土地。而商業(yè)土地則出現(xiàn)了大幅的下滑，降幅達(dá)63%。 

　　值得一提的是，瀏陽、寧鄉(xiāng)、長沙縣三個地區(qū)是工業(yè)土地供應(yīng)的主要來源。2017年這三個縣市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生“工業(yè)土地供應(yīng)減少，而商住土地增加”的調(diào)整，因此使得全市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了相應(yīng)的變化。

　　近兩年里，商業(yè)土地起始樓面價波動最小，同比僅增長了9%；工業(yè)土地雖然同比增達(dá)20%，但是其整體價位低；由于其他土地中，大部分都是加油加氣站、醫(yī)院等政府主導(dǎo)的城市基礎(chǔ)建設(shè)用地，因此起始樓面價是最為固定的（見圖3-3）。

　　相比上述三類土地，商住土地和住宅土地的起始樓面價波動大，增、減幅度分別達(dá)到了51和17%。其中住宅土地的下滑，主要是受到了“限房價、競地價”土地的影響。這類土地采取的是“熔斷+搖號”土拍機(jī)制，限定了土地的房價和地價，從而壓低了住宅土地的起始樓面價。

　　2017年工業(yè)土地供應(yīng)面積總計846萬平米，占總量的51%；其次是商住土地總計499萬平米，占比30%。商住土地占比的上升，與政府推出“限房價、競地價”有一定關(guān)系。因為下半年推出的純住宅用地，基本都被被劃為了“限房價、競地價”，利潤有限，因此開發(fā)商更加的看重商住類用地（見圖3-4）。

　　在長沙六區(qū)三縣市（見圖3-5）共計9個行政區(qū)域中，三縣市的供應(yīng)量一直是大于六區(qū)的。這其中又以瀏陽市的供應(yīng)占比最高，雖然其在2017年的供應(yīng)量大幅下滑，但是仍是近兩年的里唯一一個供應(yīng)總面積超過800萬平米的地區(qū)。

　　2017年末，寧鄉(xiāng)縣正式撤縣設(shè)市，這也是2017年寧鄉(xiāng)土地供應(yīng)同比增長51%的重要原因之一。

　　在市內(nèi)六區(qū)中，望城和岳麓是土地供應(yīng)的重點區(qū)域。2017年望城區(qū)供應(yīng)量最大，總計232萬平米，同比基本持平，占六區(qū)總量的41%；其次是岳麓區(qū)，總計供應(yīng)土地229萬平米，同比上升16%，占六區(qū)總量的40%。

　　內(nèi)六區(qū)供應(yīng)情況

　　市內(nèi)六區(qū)中，芙蓉區(qū)作為一個老行政區(qū)，開發(fā)完成度高，因此相對土地供應(yīng)較為匱乏，少有新地塊推出（見圖3-6）。

　　與此相反的則是岳麓區(qū)和望城區(qū)，它們不僅面積廣大，而且有多個開發(fā)新區(qū)正在建設(shè)中。作為長沙向西北、西、西南三個方向拓展的主要“戰(zhàn)區(qū)”，這兩個地方可供開發(fā)的土地存量非常大。

　　近兩年，望城區(qū)和岳麓區(qū)供應(yīng)的建筑總面積都高達(dá)900萬平米左右。其中2017年，望城區(qū)供應(yīng)了40宗土地，建筑總面積414萬平米；岳麓區(qū)供應(yīng)了38宗土地，建筑總面積530平米。

　　與2017年相比，2016年的內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)更為平穩(wěn)，除了12月，其他時段里的土地供應(yīng)量，基本在40-60萬平/月這個區(qū)間中波動（見圖3-7）。 

　　而進(jìn)入2017年后，內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)在4月和8月出現(xiàn)了兩次“跳水”。4月的土地供應(yīng)量僅為7萬平米，環(huán)比下滑77%；8月則僅10萬平米，環(huán)比下滑80%。

　　在這兩個時間點之后，土地供應(yīng)不約而同的出現(xiàn)了一波 “井噴”。這兩次的起伏都與樓市限購有直接關(guān)系，是樓市調(diào)控新政的結(jié)果。

　　與全市相比，2017年內(nèi)六區(qū)的土地供應(yīng)中（見圖3-8），工業(yè)土地的占比更大，達(dá)到了55%，上升了4個百分點。住宅土地的占比增長了近一倍，但商住類則減少了11%，這主要是因為三縣市中推出的純住宅非常少，商住土地承擔(dān)著開發(fā)普通住宅的重任。

　　同比2016年，內(nèi)六區(qū)的商業(yè)土地、商住土地供應(yīng)占比都在下滑，特別是商業(yè)土地占比減少了17%。內(nèi)六區(qū)商業(yè)地產(chǎn)難以開發(fā)，這個問題已積病多年。住宅土地上升了5%，這得益于在政府為了配合樓市限購調(diào)控，推出了多宗“限價地”，這些地基本都是住宅用地。

　　望城區(qū)和岳麓區(qū)的供應(yīng)占比都超過了40%，這與區(qū)域廣闊、可供開發(fā)量大是分不開的。同時，這兩個區(qū)域里，都有開發(fā)新區(qū)正在建設(shè)，是目前長沙向外拓展的主要方向之一（見圖3-9）。

　　河?xùn)|作為老城區(qū)，不是無土地可供開發(fā)，比如芙蓉區(qū)；就是區(qū)域目前并非城市發(fā)展的主要發(fā)現(xiàn)，比如開福區(qū)。

　　商住等三類用地供應(yīng)

　　2017年內(nèi)六區(qū)及長沙縣的住宅土地供應(yīng)為104萬平米，同比增加63%；商住土地185萬平米，同比增加8%；商業(yè)土地62萬平米，減少61%（見圖3-10）。

　　值得一提的是，全市住宅土地供應(yīng)主要來自內(nèi)六區(qū)及長沙縣，2016年占8成，2017年占9成。

　　Part 2   2017長沙土地成交

　　全市成交

　　除了2017年外，近五年以來，成交樓面價基本是與土地成交面積（不含“其他土地”）的增減相一致的，而土地成交的升降又取決于土地供應(yīng)規(guī)模。

　　因此，2013年與2014年這兩個供應(yīng)高峰的年份，也順理成章的成為了成交高峰，成交樓面價也是最高點。

　　2017年的土地成交雖然下滑了7%，但成交樓面價反而上升了39%。這主要是因為內(nèi)六區(qū)及長沙縣受到限購新政及“限價地”的影響，致使部分大開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向三縣市。年末時，三縣市就有多宗土地拍出了當(dāng)?shù)氐淖罡邇r（見圖3-11）。

　　由于全市的土地供應(yīng)中，工業(yè)是占比在50-60%，所以成交面積也相應(yīng)的占比大。因此，在剔除工業(yè)土地的影響后，成交樓面價上升明顯（見圖3-12）。

　　近5年以來，成交樓面價的升降與成交面積（不含“其他土地”）是同步的。成交面積的“跳水”往往會引發(fā)成交樓面價的“斷崖”，比如2014年——2015年這一時間。

　　而2017年卻比較特殊。在成交面積僅增加了6%的情況下，樓面價卻上升了40%。這是限購新政、“限價地”等多重因素共同作用的結(jié)果。

　　與土地供應(yīng)一樣，2017年的全市土地成交數(shù)量與面積也以“4月”和“8月”為節(jié)點，被分為了三個階段，多次起伏（見圖3-13）。

　　2月到6月這段時間里，土地成交宗數(shù)相對較為固定，而成交面積從2月的111萬平米下滑至于4月的最低位48萬平米，然后在6月回升至上半年的最高點170萬平米。

　　受限購調(diào)控政策的影響，進(jìn)入下半年后，全市土地“跳水”到全年的第二低位49萬平米。然后逐月回升，直到10月，成交迎來第二波高峰，月成交182萬平米。值得一提的是8月、9月、10月的成交都在百萬平米以上。

　　進(jìn)入年末，在11月小幅調(diào)整了一波后，12月成交“井噴”至全年的最高點，月成交323萬平米。

　　內(nèi)六區(qū)成交

　　內(nèi)六區(qū)的土地成交面積約占全市的35-50%。即便是成交最低的2015年，仍占比32%（見圖3-14）。

　　在經(jīng)歷了2014年、2015年的“斷崖”后，近兩年成交趨于穩(wěn)定，每年成交都在550萬平米上下。

　　2017年內(nèi)六區(qū)土地成交最高的是12月的122萬平米；其次是10月的93萬平米；第三是6月的69萬平米（見圖3-15）。

　　8月的零成交是因為8月供應(yīng)為零。當(dāng)時為了平抑房價，最大限度的調(diào)控樓市，政府展開了土拍新機(jī)制的研討。為了配合新機(jī)制的執(zhí)行，8月暫停了土地供應(yīng)。

　　內(nèi)六區(qū)土地溢價

　　2017年底價成交的住宅，一共有6宗，其中三宗恒大摘得。這三宗土地除了用于開發(fā)房產(chǎn)外，還承擔(dān)著建設(shè)大王山旅游度假區(qū)的功能（見圖3-16）。

　　2宗溢價50%的土地是首批“限房價競地價”的限價地，它們采取的是地價熔斷、搖號競得的方式，這兩宗土地都有多家開發(fā)商參與競拍，最終分別金科與金地分搖得。

　　3宗溢價超過100%的土地中，最高的達(dá)到168%，由龍湖競得；其他兩宗均由碧桂園競得。

　　2017年溢價率在10%的土地同比減少了5宗。2017年的這8宗土地全部都是底價成交，其中建筑面積在15萬平米以上的4宗，分別由恒大和正榮摘得。其中三宗是大王山旅游度假區(qū)的土地，定向成交給恒大（見圖3-17）。

　　長沙樓市里商業(yè)地產(chǎn)一直難以開發(fā)運(yùn)營，因此商業(yè)土地的成交在近幾年一直在下滑。特別是2017年，由于房地產(chǎn)限購，住宅、商住土地供應(yīng)少，每宗住宅、商住用地往往都會引來數(shù)個開發(fā)商爭奪，開發(fā)商的拿地精力都花費在這兩類土地上。此消彼長，商業(yè)土地自然少有人問津（見圖3-18）。

　　2017年成交的各類土地中，住宅土地和工業(yè)土地是仍在增長的，同比增幅分別為62%、47%（見圖3-19）。

　　商住土地、商業(yè)土地及其他土地分別減少了34%、84%、27%。

　　值得一提的是在27萬平米的其他土地中，有2宗土地是梅溪湖片區(qū)醫(yī)院建設(shè)用地。

　　2017年內(nèi)六區(qū)的住宅土地成交樓面價同比下降了21% 。這是因為住宅成交土地中，有2宗是“限房價競地價”、 6宗是底價成交，它們的樓面價都不高（見圖3-20）。

　　相反，商住土地的成交樓面價則出現(xiàn)了飆升，增幅高達(dá)125%。

　　這其中的原因除了2016年商住土地的成交樓面價偏低以外，最主要是在“限房價競地價”土地推出前，長沙商住土地采取的是“價高者得”的競價方式。在上半年成交的9宗土地中，就有4宗的成交樓面價達(dá)到了5500元/平以上，最高的甚至達(dá)到了8153元/平。

　　而到了年末又有2宗商住土地的成交樓面價在6000元/平以上。

　　此外，成交樓面價在4000-4800元/平這個區(qū)間的的土地也有4宗。

　　內(nèi)六區(qū)成交結(jié)構(gòu)

　　2017年內(nèi)六區(qū)成交土地中，工業(yè)土地占比最大，達(dá)到57%；其次是商住土地，占比19%；第三是住宅土地，占比15%（見圖3-21）。

　　2017年內(nèi)六區(qū)成交土地中，河西的望城區(qū)和岳麓區(qū)的占比都達(dá)到了42%。而河?xùn)|的四個區(qū)占比都在10%以下（見圖3-22）。

　　土地成交排行榜

　　Part 3    土地市場總結(jié)

　　市內(nèi)六區(qū)及長沙縣的樓市在2017進(jìn)入了全面調(diào)控階段，這種調(diào)控不僅限于加快房屋開發(fā)、提高購房門檻、設(shè)定房屋價格等方面，土地也被納入了調(diào)控體系中。政府推出“限房價競地價”土地平抑房價，執(zhí)行“熔斷+搖號”的土拍新政防止地王，這一系列措施在長沙尚屬首次。

　　2017年的土地市場也因為這些調(diào)控新政，被明顯的劃分為三個階段。

　　第一個階段是1-3月。這個階段的土地市場延續(xù)著2016年的火熱氣氛，眾多開發(fā)商都加入到了商住和住宅土地的爭奪中。成交樓面價從5600元/平飆升到8500元/平，樓面溢價一度高達(dá)176%。

　　就在眾多開發(fā)商拿地?zé)崆榭涨案邼q之時，“318限購令”發(fā)布，市內(nèi)六區(qū)進(jìn)入了全面的限購階段，土地市場由此進(jìn)入了觀望期。

　　由于長沙的限購調(diào)控初期僅針對銷售市場，因此作為上游的土地市場在經(jīng)過了1個多月修整后，開始從4月的年度波谷逐月恢復(fù)。開發(fā)商拿地的熱情也沒有受到影響，甚至更高。這種情緒，在6月通過濱江18號地的土拍展現(xiàn)了出來。

　　18號土地作為一宗商住比8:2的土地，經(jīng)過150輪激烈競爭，由碧桂園摘得。最終溢價率高達(dá)150%，樓面價高達(dá)8141元/平。在18號土拍結(jié)束后，業(yè)內(nèi)外都在猜測與它規(guī)劃指標(biāo)一樣，商住比2:8的“孿生地”19號將會拍出什么價時，政府一紙通知緊急中止了19號的拍賣，直到目前仍未重新掛牌。

　　也是以此次土拍為節(jié)點，長沙的土地市場迎來了第二次轉(zhuǎn)折。

　　8月，政府推出《長沙市住宅用地“限房價、競地價”試點操作規(guī)則(試行)》新政，土拍從此進(jìn)入了“熔斷+搖號”的新時期。土地市場從此被納入了長沙的“限購”調(diào)控系統(tǒng)中。

　　政府也在9-12月推出配套的3宗“限房價競地價”土地及多宗“限價地”，這些土地既有熱門板塊的，比如梅溪湖；也有城東的優(yōu)質(zhì)地塊。這些土地有效的起到了平抑房價的作用，作為購房者是非常受益的。

　　對開發(fā)商而言，今后長沙的土地市場將進(jìn)入薄利的時代。