318長沙樓市百盤調研之分析

◆ 文 /  0731房產(chǎn)網(wǎng)、0731地產(chǎn)研究院

01 背景前言

1、目的與意義

長沙樓市去年經(jīng)歷了量價的快速上升，為了穩(wěn)定市場，從去年10月至今年5月20日，主管部門相繼出臺了長七條、長七條補充政策、3.18新政及520補充政策等多項房地產(chǎn)調控措施和細則。這些政策細則的出臺也對市場的發(fā)展起到了重要影響。這其中，尤其以長七條的限簽、限價干預措施和3.18的限購、限貸調控措施的影響最大。

長七條后長沙樓市的反應是迅速的、劇烈的，市場網(wǎng)簽量出現(xiàn)斷崖式下跌，大量投資投機資本被清洗出局，同時房價在指導價格的干預下暫時遏制住了繼續(xù)上升的勢頭。長沙樓市猶如一匹已經(jīng)起速的烈馬被韁繩猛的拉住，進入一個看似穩(wěn)定的階段。然而這只是表面現(xiàn)象，已經(jīng)被拉動的價格預期和地方資本虎視眈眈，雖然網(wǎng)簽被限制，價格被控制，但是只要有新房入市即造成哄搶，樓市庫存低至歷史最低，市場供不應求嚴重。

為了從根本上遏制除自住外的購房需求入場，更為根本的限購限貸政策入場，也就是我們熟知的3.18新政。新政旨在進一步削減投資投機需求，保證“房子是用來住的，不是用來炒的”這一中央既定精神的落地。減少需求，規(guī)范交易，加強審核，控制信貸是這一政策的核心手法，包括后續(xù)的520補充政策也是這一思想的延伸，防范各種漏洞。可以說，這是最嚴厲的調控時期，主管部門希望看到立竿見影的效果。

截至目前。新政實施兩個月，效果究竟如何，市場反映到底如何，我們僅僅得到了一個表面上的，感性的認識，而缺乏從微觀層面，從實證層面對整個效果進行評估�；�于此，我們進行了一次長沙房地產(chǎn)市場上少有的百盤調研，旨在通過真實的市場反應和數(shù)據(jù)，對318新政效果進行專業(yè)的評估，對未來的影響進行預測。

2、調研范圍

抽取了長沙新建商品房主力成交區(qū)域——芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、望城區(qū)和長沙縣作為本次調研的樣本區(qū)域，根據(jù)各個區(qū)域在售樓盤的體量大小共選取了140個樓盤進行調研走訪，深度訪談了樓盤營銷總監(jiān)及以上管理人員，實際收回的有效樓盤樣本共116個。同時報告還參考了長沙地區(qū)2016-2017年至今新建商品房供應與成交數(shù)據(jù)，進行了有效分析。

3、調研方法

問卷法：根據(jù)研究目的設置的問卷進行實地調研和信息收集

訪談法：根據(jù)需求與對象單位的高管進行一對一對話，時常不低于1小時

調查法：根據(jù)需求調查長沙地區(qū)樓盤成交和供應數(shù)據(jù)，作為研究基礎數(shù)據(jù)。

02 新政后長沙市場反應

新政出臺是在3月，我們以3、4、5月的長沙樓市的相關網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與新政出臺前三個月以及去年同期進行對比，分析新政出臺后長沙房地產(chǎn)市場的總體反應。

從新建商品房的對比來看，新政后的成交總量與新政前相比沒有太多變化，微增3%，而相對去年同期有大幅度下滑，下降比例為30.55%。因為2月春節(jié)的原因，3月份之前的時段是樓市成交的淡季，而本應進入旺季的近三個月，平均成交量環(huán)比變化不大，說明318后成交量總體而言是比較低迷的，這從同比去年下降近三分之一也能看出來。

價格方面，近三月的均價環(huán)比上升4.53%，同比上升了18.49%，說明價格仍在上升，不過上升的幅度并不如去年明顯。

從住宅產(chǎn)品來看，環(huán)比成交量的變化較小，基本持平而同比成交量變化較大。說明目前的房價在行政指導的前提下沒有太多的溢價空間，與去年的快速上升不可同日而語。也說明新政對于價格的進一步管控是基本到位的。

從商業(yè)產(chǎn)品來看，新政前后成交量環(huán)比變化較大，部分新政后限制購買的需求可能向商業(yè)地產(chǎn)轉移，導致了商業(yè)成交的上升。同比去年同期商業(yè)的成交變化更加明顯，這既是過去一年來商業(yè)市場的快速回升，結合環(huán)比變化來說，又是新政對商業(yè)的正向促進。從價格來看，商業(yè)地產(chǎn)的價格同、環(huán)比均比較平穩(wěn)。

03 微觀分析

1、到訪量變化分析

3.18新政的出臺，導致部分人群失去購房的資格，客群基數(shù)下降，這很明顯的作用在各樓盤客戶到訪量的變化上。根據(jù)本次調研的 樓盤統(tǒng)計，新政出臺后，客戶到訪量下降的接近一半，占比達48.98%，基本無變化的占比20.41%，到訪量上升的占比30.61%。

2、成交量、價格的對比分析

2.1   住宅

2.1.1   成交量對比

住宅成交量方面，3.18調研項目，2017年3-5月成交量環(huán)比上升的占比55.74%，并且波動幅度大多在1-3成以內；而同比去年同期，超過九成的項目成交量下降，降幅超過三成的更是占比達35.76%。

新政出臺后成交量環(huán)比回升，說明剛需和本土人士購買能力足夠強大，市面上只要有新房還是能取得不錯的去化成績，雖然同比去年的爆發(fā)性增長回落明顯，但住宅產(chǎn)品依舊是比較稀缺。

2.1.2   價格對比

至于住宅的成交價格，2017年3-5月環(huán)比上漲的占比83.87%，價格波動幅度大多在10%以內；而同比去年，價格上漲的項目超過九成，價格漲幅超過10%的占比接近一半。說明雖然新政擠壓了部分需求，但目前的市場仍然是賣方市場。在行政指導價的干預下，住宅的真實溢價幅度更大。

2.2   商業(yè)用房

2.2.1   成交量對比

商業(yè)地產(chǎn)成交方面，2017年3-5月整體上環(huán)比有所下降，超過六成的項目成交量有所下降，環(huán)比成交量上漲的項目僅占38.54%；而同比去年同期，成交量則略有漲幅，相對去年同期，成交量上漲的項目占比52.45%；商業(yè)地產(chǎn)成交同環(huán)比波動都集中在10%以內。

2.2.2   價格對比

商業(yè)地產(chǎn)，2017年3-5月的成交價格無論是環(huán)比還是同比，波動幅度均不大，超過一半的項目，其價格波動范圍在5%以內；同環(huán)比價格上漲與下跌的項目占比都是基本各占一半，3.18之后，商業(yè)用房價格基本穩(wěn)定。

2.3   辦公（含公寓）

2.3.1   成交量對比

寫字樓、公寓項目，2017年3-5月大部分項目成交環(huán)比下降，成交下降的項目占比57.39%，而同比則成交量高于去年同期水平，同比成交上升的項目有56.70%，同商業(yè)用房一樣，寫字樓項目的成交波動幅度均不大，3.18新政對成交量并未帶來立竿見影的效果。

2.3.2   價格對比

價格方面，寫字樓，公寓2017年3-5月份成交價格同比有所上升，超過六成的項目同比價格有所上升，占比達60.01%；而環(huán)比則價格，54.94%的項目價格環(huán)比下跌。

3、在售產(chǎn)品結構對比

3.18調研的116家樓盤中，住宅待售量總計218.92萬㎡，公寓72.97萬㎡，寫字樓55.37萬㎡，銷售商鋪194.47萬㎡，自持商鋪59.9萬㎡，其它類型16.67萬㎡。從待售量結構來看，住宅待售所占比例為35.33%，占比最大，但相對優(yōu)勢不明顯。說明在目前長沙樓市限簽、限價的大環(huán)境下，新建商品房住宅產(chǎn)品的曾經(jīng)的獨大形勢發(fā)生了根本扭轉。而以商鋪、公寓、寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)開始成為市面上可售體量最大的產(chǎn)品，比例達63.35%。

4、置業(yè)人群組成

3.18政策出臺后，客群組成結構變化明顯，目前長沙樓市的外省市購房者占比不足一成，僅7.69%，而這一數(shù)據(jù)在新政出臺前為17.05%，這說明新政對外市戶籍的限制達到了效果。在520新政出臺后，本市戶籍的投資購房者也被逐出市場，目前長沙樓市可以說是剛需為王的情況。

04 新政影響

（一）近期影響

1. 新房價格

在目前長沙樓市的嚴控量價的大環(huán)境下，價格的小幅波動是大趨勢。從我們的價格調查和訪談的結果也可以看出，絕大多數(shù)開發(fā)商對項目3.18之后未來的價格調整預期，是維穩(wěn)或小幅上升，如去年那般房價大幅度躍進的情況不會出現(xiàn)。同時，行政指導價的干預也讓大部分項目失去漲價的空間，整體來看長沙樓市房價還是穩(wěn)字當頭。但由于高價地塊多出現(xiàn)在岳麓和雨花區(qū)，這兩區(qū)的溢價沖動相對較為強烈，今后一段時間將是長沙樓市房價的領跑者。

2.供銷結構

3.18新政限購限貸政策的出臺，擠出了一部分購房者；同時新政作用下開發(fā)商推貨節(jié)奏的變化，新房入市量下降；雙重作用下各樓盤的客戶到訪量基本呈下降趨勢。3.18調研結果顯示，新政出臺后，絕大多數(shù)的樓盤客戶到訪量呈下行趨勢，到訪量基本降幅在10%-15%之間。這也說明新政對客戶的購房熱度產(chǎn)生了影響，由于長沙樓市在售主力一直是新房住宅，所以針對住宅交易的一系列措施對樓盤的住宅到訪客戶產(chǎn)生了較大影響。預計在政策從緊的預期下，樓盤的總體到訪不會有起色，個別有住宅新品推出的樓盤人氣可能相對火爆。而從成交量來看，新政對長沙樓市房屋交易的影響更多的是通過對供應端的控制，供不應求仍是目前長沙樓市的基本情況，新房入市量有限的情況下，市場成交不會出現(xiàn)太大的波動。

3.產(chǎn)品特點

在新政的影響下，項目主推產(chǎn)品形態(tài)也在悄然發(fā)生著變化。開發(fā)商推貨節(jié)奏的變化，結果是住宅新房入市量下降明顯，未來住宅市場的部分資金會部分流向商業(yè)、寫字樓市場；未來住宅的新房入市量會有所改善，但程度有限，在可以預期的一段時間內，這種趨勢不會改變，商業(yè)地產(chǎn)特別是公寓市場將有所升溫，雖近期市場成交有所波動，但從長期來看，商業(yè)地產(chǎn)成交向好是大趨勢，部分地段較好的商鋪也將獲得投資人群較大關注度。新政限制下商業(yè)地產(chǎn)迎來了一個較好的時機，但住宅產(chǎn)品仍然是最稀缺的產(chǎn)品。

4.置業(yè)人群

客戶到訪量雖下滑明顯，但在目前的長沙樓市，制約成交量的最大因素是新房入市量；客戶到訪量的下降并不會對成交量產(chǎn)生比較大的影響，通過分析3.18調研統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)樓盤客戶到訪量降幅在10%左右，但其成交量反倒增加，這表明客戶購房的決斷力提升，成交率上升，看中即入手成為多數(shù)人的選擇。未來長沙樓市供應狀況將逐步改善，市場成交呈穩(wěn)中上行態(tài)勢。

（二）中長期影響

1.推新體量

對于目前的樓市調控政策，開發(fā)商基本上處于共識，那就是短期內不會放開，甚至有加碼的可能。對于未來的長沙樓市，不看好的開發(fā)商占據(jù)上風，接近一半，占比49.02%，高于持樂觀態(tài)度的29.41%；認為目前調控下的長沙樓市是不理性的，市場熱度的下降和價格的下跌更多是行政干預下的一種假象；并且太過嚴厲的行政干預將對樓市產(chǎn)生嚴重的影響，打擊市場信心，期望于限制政策能夠放開，將樓市交由市場來調節(jié)。

基于“新開工6-7個月轉化為預售量”的實際經(jīng)驗，2017年長沙市六區(qū)的商品住宅新增供應量預計在1100-1300萬平米之間。截止到5月為止，已有約420萬平米入市。這意味著按照正常的節(jié)奏，在下半年大約將有800萬平米的商品住宅投入市場。

但“318”和“520”新政極大的打壓了需求，打亂了正常市場投放節(jié)奏，使得長沙后市充滿了變數(shù)。

而從調研的反饋來看，即便面對著這樣一個前景不明朗的市場，大部分項目的推售節(jié)奏仍將按照原定計劃進行。這其中除了因為“越限越買”的市場環(huán)境有利快銷外，更多的則是來自自身的資金壓力。

在接受調研的116個樓盤里，有21%的項目表示將會在1個月內推新，29%的項目表示將會在“3個月內推新”。這意味著在今年的6-10月之間，新住宅房源將持續(xù)入市，這是剛需購房者的選房好時機。

2.二手房市場

在“318”之后“520”之前的這段時間里，長沙部分地方出現(xiàn)了二手房價格高過一手房的現(xiàn)象，這顯然是不符合市場規(guī)律的。就長沙房地產(chǎn)目前的發(fā)展程度而言，二手房市場仍處于滿足置業(yè)者“居住需求”的階段。

“520”新政中把二手房也納入限購套數(shù)，并且限制了一手房上市的年限，正是為了擠掉水分，保障二手房市場“居住屬性”正常運作。長遠來看，這對于二手房市場的健康發(fā)展是有利的。

但是在短期里，長沙二手房市場將受到極大的沖擊。因為“520”新政的緣故，二手房源大幅縮減，這讓購房者的選擇減少。加上二手房也算入限購套數(shù)，從而將導致因政策而從一手房市場分流過來的客戶群，再次回流回去。  

而這種情況的最直觀表現(xiàn)就是長沙大量二手房中介歇業(yè)。

3.土地市場

經(jīng)過幾年的建設，以地鐵、輕軌為代表的一大批城建項目陸續(xù)完工，長沙開始步入“時間換空間”的新階段。城市的紅利得以釋放，土地價值也同步提升。因此在今年2月的兩場土拍中，“高溢價”“高成交價”“上百輪競價”成為了常態(tài)。面對開發(fā)商拿地的熱情，無論是為了鞏固長沙“去庫存”成果，還是為了配合“318”限購令的執(zhí)行，伴隨城市發(fā)展必然是“量少”“價高”的新供地方式。

雖然長沙市內的商、住類土地曾因新政停止供應了2個月，但開發(fā)商對土地的熱情并未減退，甚至是更加高漲。在調研過程中，60%以上的項目均表示有拿地計劃。特別是對6月開拍的濱江土地，都十分看好。事實也證明，這兩塊地溢價率都超過100%，對于優(yōu)質地塊的爭奪將貫穿全年，樓面價的不斷上升，預示著長期看，長沙樓市的商品房價格必然有更高的成長空間。

05 結論與建議

（一）對開發(fā)商

1. 合理安排推貨節(jié)奏，做好長期規(guī)劃

新政出臺以來，開發(fā)商推盤意愿不強是真實存在的，不少開發(fā)商仍在選擇觀望，并且對政策放松仍存有念想。目前的長沙樓市，供需有點失衡，開發(fā)商應合理的安排推貨節(jié)奏，維系市場上的供需平衡，避免更嚴厲的調控政策的出臺，同時開發(fā)商也應根據(jù)自身的條件，做好長期規(guī)劃。

2. 加大對商辦物業(yè)的宣傳，抓住窗口期去化

目前的住宅市場上處于一個供不應求的態(tài)勢，并且這是建立在很多開發(fā)商對住宅產(chǎn)品宣傳的需求降到冰點，甚至是不做宣傳的基礎上。在這種情況下，基于長沙樓市商辦用房的高庫存，開發(fā)商應加大對商辦物業(yè)的宣傳，引導部分購房者轉向商辦市場，抓住這個窗口期積極去化。

（二）對置業(yè)者

目前長沙樓市房價較為平穩(wěn)，是入手的好時機；對于房價還會有大的回落，這個結論完全可以放棄，因為基本每一次調整之后都會出現(xiàn)更高的回調幅度。該出手就出手，買房的時候根據(jù)自己的條件，看中合適的就可以選擇入手。選擇時考慮地段比較好的、交通比較快捷的、性價比較高的物業(yè)，這種物業(yè)保值能力強，并且出手比較方便。另一個因為通貨膨脹，貸款買房盡量能夠選擇年限長一點，現(xiàn)在的錢在不斷的貶值、甚至是高速在貶值，因此貸款年限長一點比較好。