“金九銀十”首先是一個(gè)時(shí)間的概念，在時(shí)間上因?yàn)榫旁路莺褪�月份秋高氣爽，開始進(jìn)入秋天；按照人的消費(fèi)心理，在花錢方面，投資方面心情有所沖動(dòng)。 另外，很多樓盤都會(huì)選在九月份、十月份開盤，這個(gè)時(shí)候恰好人們的消費(fèi)心理比較松動(dòng)，構(gòu)成一個(gè)相比于其他月份的比較高的購(gòu)買，所以這兩個(gè)月的消費(fèi)額會(huì)明顯高于其他月份。對(duì)于長(zhǎng)沙樓市而言，今年的金九銀十究竟是否會(huì)獲得期望中的大豐收呢？

part1 調(diào)整期的長(zhǎng)沙樓市砥礪前行

高成交：政策累加樓市成交攀升

從過(guò)去大半的金九銀十銷售旺季已經(jīng)可以看出，目前長(zhǎng)沙樓市的成交量已經(jīng)來(lái)到了近年來(lái)的峰值。這并不令人感到驚訝，此前就有多方面的分析稱，今年“金九銀十”交易量有望再度攀高，全年樓市成交量或創(chuàng)3年來(lái)新高。

當(dāng)然是今年政策面前所未有的托市力度所引起的。恰逢經(jīng)濟(jì)增速放緩，國(guó)家面臨通縮壓力，對(duì)外貿(mào)易銳減，GDP保增長(zhǎng)任務(wù)岌岌可危，樓市被重新提到GDP增長(zhǎng)穩(wěn)定器的地位，加之去年以來(lái)的一系列措施的發(fā)酵，雙重疊加導(dǎo)致了今年的政策異常寬松，不斷出臺(tái)新規(guī)新政鼓勵(lì)消費(fèi)和買房。在頻頻發(fā)布的利好政策推動(dòng)下，購(gòu)房成本確確實(shí)實(shí)的降低刺激購(gòu)房者的積極性，這無(wú)形當(dāng)中也為今年的“金九銀十”增加了成色。

有業(yè)內(nèi)人士指出，金融體系內(nèi)部經(jīng)多次調(diào)整，重新為銀行釋放更多流動(dòng)資金，緩解各家銀行的放款壓力。受益于內(nèi)部資金流動(dòng)性的寬裕，今年各家銀行的首套房貸款利率均保持優(yōu)惠。以往進(jìn)入下半年后，各家銀行的貸款利率都呈上漲或緊縮態(tài)勢(shì)。今年央行的連續(xù)降息使得房地產(chǎn)貸款利率保持企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，盡管四季度個(gè)別銀行不排除會(huì)收緊利率至基準(zhǔn)水平，但預(yù)計(jì)大部分銀行仍將保持現(xiàn)有的優(yōu)惠力度。

不斷下調(diào)的利率刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，維持平穩(wěn)上漲，這對(duì)大部分開發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好消息。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈依然比較緊張，貸款利率下調(diào)對(duì)于極缺錢的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了�？梢哉f(shuō)，房企最困難的時(shí)期應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去。

這不是長(zhǎng)沙一城一地的個(gè)案。目前，5年期以上房貸利率已降為4.9%，個(gè)人住房公積金5年以上貸款利率為3.25%。對(duì)比來(lái)看，現(xiàn)階段的商業(yè)房貸利率幾乎是近10年來(lái)的最低水平，而公積金貸款利率也處在歷史最低水平。這樣的連續(xù)下調(diào)，最受益的無(wú)疑是廣大購(gòu)房者。以貸款100萬(wàn)元，20年為例，降息前每個(gè)月月供為6682.7元，而降息后月供為6544.4元，每個(gè)月月供減少了138.3元，20年下來(lái)降息前的本息合計(jì)是160.4萬(wàn)元，而降息后為157.06萬(wàn)元，為購(gòu)房人節(jié)省了3萬(wàn)多元的利息。全國(guó)從2015年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，其中包括北京、上海等有超過(guò)30個(gè)城市還提及了增加公積金貸款額度。整體看，全國(guó)層面的公積金政策刺激逐漸對(duì)市場(chǎng)增加影響。與降息帶來(lái)的負(fù)擔(dān)減輕利好類似，今年8月31日，住建部、財(cái)政部與央行聯(lián)合發(fā)布通知，從今年9月1日起，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的二套房，公積金最低首付款比例降至20%，而在5個(gè)月前，“3·30”新政已將申請(qǐng)公積金貸款的二套房最低首付比例下調(diào)至30%。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，公積金二套房政策能進(jìn)一步刺激部分改善性需求入市，將利好二線城市庫(kù)存去化，“從重點(diǎn)城市公積金額度及占購(gòu)房款比例來(lái)看，重點(diǎn)二線城市公積金貸款額度已可滿足當(dāng)?shù)氐幕�本住房貸款需求，也將是此次公積金新政的主要受益對(duì)象�！敝档米⒁獾氖�，新頒布政策除降低購(gòu)房者壓力外，還擴(kuò)大了購(gòu)房者人群。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部和發(fā)改委等六部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，正式放松外資投資我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定，允許境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用和自住商品房。

這些措施有力的保證了樓市的成交高位不會(huì)是曇花一現(xiàn)，成交的繼續(xù)火爆還將持續(xù)上演。

低價(jià)位：去化為主價(jià)格低位徘徊

不過(guò)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的回暖并不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的大幅上漲，房?jī)r(jià)將相對(duì)平穩(wěn)，甚至穩(wěn)中有降。

從今年長(zhǎng)沙樓市內(nèi)六區(qū)成交均價(jià)來(lái)看，價(jià)格整體平穩(wěn)，但有些月份卻出現(xiàn)了下調(diào)。這一部分是因?yàn)楫?dāng)月大批量的定向房集中簽約拉低了均價(jià)，同時(shí)也是因?yàn)樵谙鄬?duì)淡季樓盤拿出了較大的促銷力度，房?jī)r(jià)確實(shí)有所下降。在整體回暖的形勢(shì)下價(jià)格仍然平穩(wěn)，顯示出長(zhǎng)沙樓市目前的深層次問(wèn)題仍然沒(méi)有消解。

房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線以及優(yōu)質(zhì)地塊匱乏成為三四線土地市場(chǎng)目前的兩大難題，同時(shí)三四線城市都面臨較大的庫(kù)存壓力，土地供應(yīng)受到限制，三四線城市土地市場(chǎng)況淡氣氛漸濃，今年上半年經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積5957萬(wàn)平方米，同比大幅下降52%。二線城市面臨的問(wèn)題在于城市分化加劇，諸如南京、廈門、武漢等地樓市表現(xiàn)較好，土地市場(chǎng)也較為火熱，部分偏僻的二線城市，如蘭州、西寧則不溫不火，土地市場(chǎng)供需兩不旺，底價(jià)成交普遍，二線城市上半年整體成交規(guī)模同比下降50%，投資額度的大幅下降令樓市的成交回暖難以在資本回報(bào)率上得到體現(xiàn)。

雖然成交量在今年得到釋放，在目前以去庫(kù)存為主基調(diào)的市場(chǎng)大背景下，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)仍保有1500萬(wàn)方以上的庫(kù)存量，去化時(shí)間仍超過(guò)一年，這是倒懸在市場(chǎng)之上的堰塞湖，無(wú)論是高品質(zhì)的品牌地產(chǎn)還是大量的中小樓盤，始終都受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的影響。政策助推樓市成交一度使得部分樓盤認(rèn)定漲價(jià)時(shí)機(jī)已到，但目前的發(fā)展趨勢(shì)仍舊是在拼價(jià)格。

長(zhǎng)沙作為中部二線城市，只是全國(guó)樓市晴雨表上的一個(gè)注解。降準(zhǔn)降息不可能使全國(guó)樓市出現(xiàn)全面上漲。事實(shí)上，按城市級(jí)別來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)。未來(lái)政策刺激效果將集中體現(xiàn)在一二線城市，而三四線則會(huì)越來(lái)越差。當(dāng)然，一線城市樓市價(jià)格暴漲也會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題的出現(xiàn)。由于市場(chǎng)資源過(guò)分集中在一線城市，目前大部分企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向一二線城市拿地，導(dǎo)致“地王”頻繁出現(xiàn)，三四線城市樓市有可能會(huì)加劇惡化。

低迷不止房?jī)r(jià)，背后還有房地產(chǎn)投資金額。隨著市場(chǎng)調(diào)整，各地土地市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)重大變化，土地財(cái)政風(fēng)光不再，各房企拿地均趨謹(jǐn)慎，長(zhǎng)沙前三季度土地出讓同比大幅度下滑；全國(guó)樓市投資總額雖然還在增長(zhǎng)但同比增幅繼續(xù)放緩至10%；新開工面積下降3%左右，銷售面積增長(zhǎng)5%左右。這一切都預(yù)示著近兩年市場(chǎng)不可能有大規(guī)模的資金投入，市場(chǎng)活躍度下降，自然難有價(jià)格反彈。

調(diào)結(jié)構(gòu)：看好后市需要全新支撐

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，一座不斷吸納新入人口的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不大可能出現(xiàn)滑坡，但在宏觀趨勢(shì)的影響下，完全可能出現(xiàn)階段性的震蕩。

長(zhǎng)沙目前就處于這樣一個(gè)階段，剛需人口對(duì)樓市的推動(dòng)源泉正在逐步枯竭，而人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度不斷減弱則是房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的大環(huán)境。與大多數(shù)中大型省會(huì)城市一樣，上世紀(jì)70年代初和80年代中后期的人口高峰帶來(lái)了1985-2010年勞動(dòng)力的增長(zhǎng)，同時(shí)也帶來(lái)了房地產(chǎn)“剛需”的增加。1986-2013年，商品房銷售面積銷量一路上漲（2008年金融危機(jī)除外），年均增速達(dá)到29.6%。全國(guó)住宅平均價(jià)格也由1991年的756元/平米上漲到了2013年的5850元/平米。2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤�達(dá)到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2013年這個(gè)比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加，類似長(zhǎng)沙的改善需求的購(gòu)房在2010年逐步攀升，到去年與剛需購(gòu)房基本持平。

結(jié)婚置業(yè)是商品房需求的主要構(gòu)成之一。從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，全國(guó)大中城市20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì)，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì)，年均增速為-7%，可見(jiàn)未來(lái)5年結(jié)婚置業(yè)剛需下滑，這對(duì)剛需市場(chǎng)是個(gè)較大的沖擊，雖然婚房剛需目前在長(zhǎng)沙還是主流，但每年隨著人口比例的下降也在逐漸釋放殆盡。

長(zhǎng)周期因素將牽引房地產(chǎn)周期發(fā)生轉(zhuǎn)折。從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期因素出現(xiàn)拐點(diǎn)后，將沿著市場(chǎng)需求“市場(chǎng)預(yù)期”市場(chǎng)趨勢(shì)的路徑對(duì)房地產(chǎn)周期產(chǎn)生深刻的影響。2010-2015年是中國(guó)人口結(jié)構(gòu)以及城鎮(zhèn)化的拐點(diǎn)發(fā)生的密集期，勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。測(cè)算結(jié)果表明，從現(xiàn)在直至2016年初國(guó)內(nèi)新宅潛在供應(yīng)量將始終對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成較為明顯的抑制。長(zhǎng)沙樓市同全國(guó)其它二線城市一樣，將面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的陣痛。

規(guī)律無(wú)法改變，如果要扭轉(zhuǎn)剛需釋放殆盡的劣勢(shì)，就一定要提升和刺激改善需求，將其逐步培養(yǎng)為市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。在市場(chǎng)精品改善產(chǎn)品有限，置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格高度敏感的今天，長(zhǎng)沙樓市的改善結(jié)構(gòu)還需從培育市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣做起。而做好改善需求的市場(chǎng)培育也將是長(zhǎng)沙樓市在房地產(chǎn)“白銀”時(shí)代能夠保持穩(wěn)定發(fā)展、理順結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。

Part 2 多盤爭(zhēng)入市 大戰(zhàn)不可避免

今年以來(lái)，財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策的持續(xù)向松調(diào)整利好，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出階段性復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，在北京、上海和深圳等大都市圈更是出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的升溫態(tài)勢(shì)。但在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、行業(yè)調(diào)整及房地產(chǎn)市場(chǎng)較大庫(kù)存壓力的綜合影響下，房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)為一線城市量?jī)r(jià)升溫，并與二、三線城市呈現(xiàn)明顯分化的狀態(tài)。

對(duì)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，受鼓勵(lì)合理性住房需求、多次降準(zhǔn)降息、降低二手房稅率等政策的影響，前期觀望的購(gòu)房需求逐步釋放，但鑒于供求關(guān)系等客觀因素的影響，開發(fā)商主要還是以跑量穩(wěn)價(jià)為要旨，快速回籠資金。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策已達(dá)史上“最寬松”，政策助推也持續(xù)在向各大開發(fā)商及市場(chǎng)輸送信心。在此利好背景下，各大房企使出渾身解數(shù)，力圖在“金九銀十”交出一份滿意的成績(jī)單。

據(jù)0731房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，7月長(zhǎng)沙樓市有28個(gè)純新盤入市及老盤加推，而8月份傳統(tǒng)樓市淡季僅有20家樓盤開盤或推新，整體情況與上半年尤其是5、6月份相比變化不大，總體上仍以剛需型房源為主。開發(fā)商在年中劇烈沖刺后，推新節(jié)奏回緩，重新調(diào)整入市步伐，各類暖場(chǎng)活花樣繁多，以求積極蓄客。

實(shí)際上，從9月份開始，下半年長(zhǎng)沙樓市真正的“較量”才正式到來(lái)。與7、8月相比，進(jìn)入秋季后長(zhǎng)沙樓市的新開樓盤大幅增加，同時(shí)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月長(zhǎng)沙共有107個(gè)樓盤開啟打折促銷模式，而從10月開盤的情況來(lái)看，折扣和房源的力度較大，低價(jià)走量、優(yōu)惠為主仍將是樓市主基調(diào)。這似乎預(yù)示著近兩月長(zhǎng)沙樓市的整體在售樓盤的優(yōu)惠面和幅度將會(huì)增大。對(duì)于整年都在為去化而努力的開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，秋季一場(chǎng)拼口碑、拼價(jià)格、拼銷量的大戰(zhàn)似乎不可避免。

房企出招：以價(jià)換量主基調(diào)延續(xù)

“金九銀十”下的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂硝煙四起。實(shí)際上，從八月份開始，各大房企早早便開始搭臺(tái)唱戲，力圖搶占最佳先機(jī)。在行業(yè)的深度博弈期，開發(fā)商每一次的精準(zhǔn)出擊，都是一場(chǎng)“刺刀見(jiàn)紅”的廝殺。

①活動(dòng)暖場(chǎng)類：

周末的一次全家出行，或是主題鮮明的系列活動(dòng)，都是開發(fā)商用來(lái)吸引潛在購(gòu)買力的重要手段。每周的活動(dòng)不愧為樓市營(yíng)銷的一大亮點(diǎn)，也是眾房企吸引人氣必不可少的“殺手锏”。

8月15-16日，中信地產(chǎn)與媒妁聯(lián)盟聯(lián)合舉辦的七夕精英相親會(huì)在中信新城營(yíng)銷中心上演；

8月15至16日，中建·芙蓉嘉苑舉辦了“聰明小頭腦 我是大掌柜”兒童創(chuàng)意集市活動(dòng)，8月21日，中建·芙蓉嘉苑推出朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)三期開盤，集贊領(lǐng)油的活動(dòng)；

8月21日至23日，納愛(ài)斯·陽(yáng)光麗城在項(xiàng)目營(yíng)銷中心舉辦連續(xù)三天的“龍蝦啤酒狂歡節(jié)”；

9月20日下午，“金秋闔家歡”親子嘉年華在美洲故事歡樂(lè)上演，數(shù)百名來(lái)自雨花區(qū)重點(diǎn)小學(xué)、幼兒園的學(xué)生及家長(zhǎng)，度過(guò)了難忘的周末時(shí)光。從現(xiàn)場(chǎng)的反饋來(lái)看，參與家長(zhǎng)都對(duì)活動(dòng)非常滿意，對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境和品質(zhì)也有了進(jìn)一步了解。

②降價(jià)促銷類：

不管是剛性還是改善型需求，對(duì)于購(gòu)房者而言，買房的決定不在于開發(fā)商想出哪些巧妙的營(yíng)銷活動(dòng)，也不是樓市政策如何變幻莫測(cè)，他們想要的只是能買到實(shí)惠、性價(jià)比高的房子。

8月14日，0731房產(chǎn)網(wǎng)全平臺(tái)、0731地產(chǎn)研究院全程主辦的“百盤競(jìng)秋 嗨翻星城淘房季”活動(dòng)全面啟動(dòng)，集結(jié)了2015年度長(zhǎng)沙市在售樓盤信譽(yù)評(píng)價(jià)白皮書TOP100樓盤。其中每周推出的系列特價(jià)房源秒殺活動(dòng)受到網(wǎng)友喜愛(ài)，成功秒殺記錄也在不斷刷新中。

8月，0731房產(chǎn)網(wǎng)攜手梅嶺國(guó)際開啟讓利惠民大團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，團(tuán)購(gòu)?fù)瞥雒废��?4—155㎡公園板房，5558元/㎡起，1萬(wàn)抵20萬(wàn)團(tuán)購(gòu)鉅惠，以及四重購(gòu)房驚喜；

8月24日起，橘郡·禮頓山180-260㎡光合疊苑洋房，總價(jià)僅需105萬(wàn)-190萬(wàn)/套，贈(zèng)送面積高達(dá)1:1，0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)友可獨(dú)家享受1萬(wàn)抵20萬(wàn)的巨額優(yōu)惠；

9月14日起，錢隆首府80-120㎡現(xiàn)房清盤，10套特價(jià)房限量發(fā)售，僅需7688元/㎡，特價(jià)房限量讓利，“限購(gòu)”成為最大的賣點(diǎn)；

9月底，中建信和地產(chǎn)全國(guó)12盤聯(lián)動(dòng)，獻(xiàn)禮局慶，推出三大優(yōu)惠，其中基礎(chǔ)優(yōu)惠交5千最高享5萬(wàn)優(yōu)惠，菁英優(yōu)惠90平以下小戶型墊付2成。

③事件營(yíng)銷類：

有些活動(dòng)不僅僅為了暖場(chǎng)，更是房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大知名度、吸引潛在客戶群的方式。一項(xiàng)大型的、有主題性且參與主體眾多、面向人群廣泛的活動(dòng)，往往能夠成為長(zhǎng)沙市民們津津樂(lè)道的“新聞”熱點(diǎn)，其影響的深度和廣度是普通活動(dòng)所不能及的，對(duì)于樓盤實(shí)際銷售而言自然有著較為深遠(yuǎn)的影響。

9月19日至21日，灣田國(guó)際舉辦第二屆中國(guó)（長(zhǎng)沙）綠色建材博覽會(huì)。博覽會(huì)以園區(qū)商戶門店+市場(chǎng)外展相結(jié)合的形式，共計(jì)展出面積約5萬(wàn)余平米，安排了包括開幕式、主題論壇、分業(yè)態(tài)論壇等在內(nèi)的16場(chǎng)豐富多彩活動(dòng)；

9月20日，由長(zhǎng)沙藍(lán)光地產(chǎn)主辦的大型全民夜跑活動(dòng)成功開炮，據(jù)統(tǒng)計(jì)，自活動(dòng)報(bào)名開啟以來(lái)，藍(lán)光夜跑屢次刷新同類活動(dòng)記錄：線上報(bào)名人數(shù)達(dá)到14308+，首條報(bào)名H5閱覽量突破366874；

此外，還有不少樓盤推出轉(zhuǎn)介有禮、全民轉(zhuǎn)介等活動(dòng)以擴(kuò)大客戶范圍，例如長(zhǎng)盛上東區(qū)公寓產(chǎn)品轉(zhuǎn)介3000元/套，寫字樓10000元/套起。通過(guò)不斷的強(qiáng)調(diào)推薦介紹，優(yōu)先收集準(zhǔn)客戶的相關(guān)資料，有利于房企建立口碑，促成成交。

成交看漲：樓市回暖勁頭十足

0731地產(chǎn)研究院《長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)監(jiān)測(cè)分析（八月）》相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)連續(xù)兩個(gè)月的高位成交，7月樓市新房住宅成交有所回落的情況，在8月已經(jīng)扭轉(zhuǎn)�？偟膩�(lái)看，8月樓市成交量環(huán)比回升，價(jià)格略有下滑，市場(chǎng)整體比較活躍，消費(fèi)者對(duì)后市行情普遍看好，同時(shí)開發(fā)商也采取了各種手段積極去化。

在長(zhǎng)沙樓市復(fù)蘇已成定局的前提下，市場(chǎng)將進(jìn)一步分化，品牌口碑和區(qū)位地段上有優(yōu)勢(shì)的樓盤將和一般的產(chǎn)品進(jìn)一步拉開成交量的差距，而在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的第四季度，這種差距將更加明顯。

據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示，9月份，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建商品房新增網(wǎng)簽167.70萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)126.04%，環(huán)比增長(zhǎng)11.23%；而內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)6174元/㎡，同比下跌1.72%，環(huán)比上漲5.67%。在傳統(tǒng)的樓市旺季，受到來(lái)自政策和市場(chǎng)的雙向利好，9月長(zhǎng)沙樓市銷量再度沖高。

從套型結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，今年1-9月，內(nèi)六區(qū)各套型供銷比均呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，其中以90-120平方米供應(yīng)套型為主，供銷比為0.95:1。從價(jià)位結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，今年1-9月，內(nèi)六區(qū)以5000-6000元/㎡,6000-7000元/㎡價(jià)位段成交量最高，占總成交比例均超過(guò)20%。

十月首周恰逢國(guó)慶，在7天長(zhǎng)假中，新建商品房網(wǎng)簽1667套，16.87萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)68.72%，84.01%，其中住宅網(wǎng)簽1509套，16.11萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)108.71%，110.24%。今年政策累加效果越趨明顯，加之傳統(tǒng)的10月促銷和優(yōu)惠措施頻出，10月來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)會(huì)還會(huì)進(jìn)一步提升。

此外，據(jù)0731房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，在“銀十月”里，長(zhǎng)沙樓市約有32家樓盤推出房源，除了有純新項(xiàng)目的入市，老盤加推仍是主旋律，同時(shí)長(zhǎng)沙各區(qū)域的推盤量都很可觀。在開盤樓盤增加、折扣力度較大的背景下，低價(jià)走量、優(yōu)惠為王的樓市主基調(diào)還將延續(xù)。

專家論市：四季度將穩(wěn)中有升

“今年樓市回暖以來(lái)，客戶容易受到政策刺激和樓盤營(yíng)銷帶動(dòng)影響，而年度營(yíng)銷任務(wù)對(duì)9月、10月營(yíng)銷工作的導(dǎo)向愈發(fā)顯著�！焙�南中原董事總經(jīng)理胡治鋼分析指出，房企通過(guò)營(yíng)銷動(dòng)作的吸引和自身努力，仍可在“金九銀十”創(chuàng)下佳績(jī)。

業(yè)內(nèi)人士分析，受鼓勵(lì)合理性住房需求、多次降準(zhǔn)降息、降低二手房稅率等政策的影響，前期觀望的購(gòu)房需求逐步釋放，但鑒于供求關(guān)系等客觀因素的影響，開發(fā)商主要還是以跑量穩(wěn)價(jià)為要旨，快速回籠資金。

在降息降準(zhǔn)等政策利好的背景下，新一輪樓市寬松政策疊加為10月的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑，9月底央行松綁商業(yè)貸款的首付成數(shù)，推行住房公積金異地貸款，10月1日開始，湖南省直公積金貸款購(gòu)買二套房的首付比例降至兩成，這都將顯著改善長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。預(yù)計(jì)第四季度成交量還將保持在高位，整個(gè)長(zhǎng)沙樓市金九銀十的成交成績(jī)十分可觀。