2014年1-9月長沙市房地產(chǎn)市場分析報告

　　2014年前三季度我市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資966.26億元，同比增長16.5%。商品房施工面積9126.65萬㎡，其中新開工面積1988.18萬㎡，同比增長14.7%、-1.0%；竣工面積895.81萬㎡，同比增長10.0%。2014年前三季度我市（含三縣市）累計批準(zhǔn)預(yù)售1803.76萬㎡，同比增長19.41%；實現(xiàn)商品房成交備案面積1208.04萬㎡，備案金額739.80億元，同比分別減少16.93%、17.87%。

　　PART 1新建商品房市場

　　一、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況

　　表1  2014年1-9月長沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況

　　區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　批準(zhǔn)預(yù)售面積

　　（萬㎡）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積

　�。ㄈf㎡）同比（%）

　　全  市1803.7619.411373.996.08

　　其中芙蓉區(qū)57.2528.7542.3912.48

　　天心區(qū)127.964.8797.65-0.25

　　岳麓區(qū)468.7964.22370.4956.37

　　開福區(qū)230.8165.94142.6413.62

　　雨花區(qū)238.4711.93188.2212.49

　　望城區(qū)181.30-7.24147.79-18.36

　　長沙縣287.49-4.87244.33-11.21

　　瀏陽市155.55138.5791.7288.65

　　寧鄉(xiāng)縣56.14-60.9148.76-61.03

　　小結(jié)：前三季度批準(zhǔn)預(yù)售量逐季走高，同比增長近兩成

　　2014年1-9月全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售1803.76萬㎡，同比增長19.41%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1373.99萬㎡，同比增長6.08%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售1304.58萬㎡，同比增長30.52%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售989.18萬㎡，同比增長16.87%。從前三季度情況來看，批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)逐季上揚，季度平均增長率為17.52%。

　　二、新建商品房網(wǎng)簽情況

　　表2  2014年1-9月長沙市新建商品房、住宅網(wǎng)簽情況

　　區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　網(wǎng)簽面積（萬㎡）同比（%）網(wǎng)簽面積（萬㎡）同比（%）

　　全  市1115.92-22.81948.89-24.05

　　其中芙蓉區(qū)48.02-21.4736.71-31.68

　　天心區(qū)77.19-35.9463.83-31.88

　　岳麓區(qū)226.90-24.65197.45-24.07

　　開福區(qū)95.24-31.4976.02-33.79

　　雨花區(qū)165.97-30.42137.15-32.90

　　望城區(qū)113.60-33.08104.57-31.39

　　長沙縣229.38-10.38211.88-11.41

　　瀏陽市84.7023.6360.359.53

　　寧鄉(xiāng)縣74.93-17.8460.93-19.77

　　小結(jié)：前三季度全市新房網(wǎng)簽量同比減少兩成以上，內(nèi)六區(qū)同比減少約三成

　　2014年1-9月全市新建商品房累計網(wǎng)簽1115.92萬㎡，同比減少22.81%，其中住宅網(wǎng)簽948.89萬㎡，同比減少24.05%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計網(wǎng)簽726.92萬㎡，同比減少29.43%，其中住宅網(wǎng)簽615.73萬㎡，同比減少29.96%。從前三季度成交走勢來看，1月成交量最高接近200萬㎡，其次是5月受拆遷安置房項目成交的影響居第二位，成交量約150萬㎡，2月、3月成交量最低，在100萬㎡以下，4月、6月、7月、8月、9月成交量均在110-120萬㎡之間，第三季度成交量呈慢速下滑的趨勢。

　　三、新建商品房成交備案情況

　　表32014年1-9月長沙市新建商品房、住宅成交備案情況

　　區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　備案面積（萬㎡）同比（%）備案面積（萬㎡）同比（%）

　　全  市1208.04-16.931044.36-16.46

　　其中芙蓉區(qū)52.68-27.0844.37-28.81

　　天心區(qū)87.95-33.2369.49-36.04

　　岳麓區(qū)259.77-12.06227.16-10.17

　　開福區(qū)102.96-32.3580.84-35.44

　　雨花區(qū)192.54-21.80155.87-25.42

　　望城區(qū)133.66-2.71126.529.05

　　長沙縣224.54-13.02205.89-14.49

　　瀏陽市68.206.5059.389.66

　　寧鄉(xiāng)縣85.74-11.5174.82-7.91

　　小結(jié)：前三季度成交備案量逐季下行，備案量不足去年同期的85%

　　2014年1-9月全市新建商品房累計成交備案1208.04萬㎡，同比減少16.93%，其中住宅成交備案1044.36萬㎡，同比減少16.46%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計成交備案829.57萬㎡，同比減少19.86%，其中住宅成交備案704.26萬㎡，同比減少19.42%。從前三季度情況來看，成交備案量逐季下滑，季度平均增長率為-8.57%。

　　四、新建商品房網(wǎng)簽均價

　　表4  2014年1-9月長沙市新建商品房網(wǎng)簽均價

　　區(qū) 域住宅非住宅

　　網(wǎng)簽均價（元/㎡）同比（%）網(wǎng)簽均價（元/㎡）同比（%）

　　全  市5456-6.48112663.09

　　其中芙蓉區(qū)70133.461216717.21

　　天心區(qū)6549-10.151539528.13

　　岳麓區(qū)6186-2.951327319.76

　　開福區(qū)7437-0.3013019-20.87

　　雨花區(qū)6158-10.0411173-8.08

　　望城區(qū)4192-2.831050652.23

　　長沙縣4586-5.718294-0.26

　　瀏陽市3991-0.728247-1.76

　　寧鄉(xiāng)縣3596-4.49961136.40

　　小結(jié)：前三季度商品住宅量價齊跌，均價同比下跌6.48%

　　2014年1-9月全市新建商品住宅（含單位集資房等）網(wǎng)簽均價為5456元/㎡，非住宅11266元/㎡，同比分別為-6.48%、3.09%；內(nèi)六區(qū)新建商品住宅（含單位集資房等）網(wǎng)簽均價為6082元/㎡，非住宅12603元/㎡，同比分別為-4.82%、6.48%。

　　五、二手房成交情況

　　表5  2014年1-9月長沙市二手房、住宅成交情況

　　區(qū) 域二 手 房其中：住    宅

　　成交面積（萬㎡）同比（%）成交面積（萬㎡）同比（%）

　　全  市316.14-22.95246.53-12.86

　　其中芙蓉區(qū)34.69-21.2827.51-11.80

　　天心區(qū)31.12-15.0325.13-19.90

　　岳麓區(qū)37.80-16.1030.55-11.78

　　開福區(qū)30.93-18.8327.89-20.35

　　雨花區(qū)72.536.2959.93-2.70

　　望城區(qū)14.43-1.638.07-19.74

　　長沙縣52.08-47.5042.162.63

　　瀏陽市24.50-38.6516.34-38.59

　　寧鄉(xiāng)縣18.06-26.038.94-21.29

　　小結(jié)：前三季度二手房成交量同比仍有20%以上降幅，但今年來看，各月交易表現(xiàn)平穩(wěn)，且呈逐季上揚

　　2014年1-9月全市二手房成交面積316.14萬㎡，成交套數(shù)為27720套，同比分別減少22.95%、7.74%；其中住宅成交246.53萬㎡，成交套數(shù)為24043套，同比分別減少12.86%、10.24%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積221.50萬㎡，成交套數(shù)為20994套，同比分別減少10.24%、5.41%；其中住宅成交179.09萬㎡，成交套數(shù)為18531套，同比分別減少12.15%、9.09%。從前三季度情況來看，交易量呈現(xiàn)逐季上揚，季度平均增長率為6.64%。

　　六、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析

　　表6  2014年1-9月長沙市房產(chǎn)一、二級市場交易量對比

　　區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長沙縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市

　　比 值1.522.836.873.332.659.264.312.784.753.82

　　小結(jié)：前三季度房產(chǎn)一、二級市場交易量差距在4：1以內(nèi)，處于基本正常水平

　　房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2014年1-9月全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.82：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.75：1，比2013年全年比值分別增大0.11、-0.58。從比值來看，1-9月全市房產(chǎn)一、二級市場之比處于基本正常水平，除岳麓區(qū)、望城區(qū)差距超過6:1外，其余各區(qū)比值在1.52：1至4.75：1不等，也在基本正常區(qū)間。

　　七、銀行抵押貸款情況

　　表72014年1-9月長沙市房屋抵押情況

　　區(qū)  域全 市同比（%）其中：

　　內(nèi)六區(qū)同比（%）

　　房

　　屋

　　抵

　　押抵押筆數(shù)（筆）185806-3.68127673-7.22

　　其中：個人182685-3.89125670-7.37

　　抵押面積（萬㎡）3284.810.321886.19-1.37

　　其中：個人2308.87-5.971411.89-7.56

　　貸款金額（億元）1255.769.07910.916.14

　　其中：個人863.690.25632.61-2.25

　　在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）1314-17.67861-12.85

　　抵押面積（萬㎡）1184.299.47840.8417.99

　　貸款金額（億元）414.0330.09344.0535.16

　　小結(jié)：前三季度房地產(chǎn)市場供應(yīng)大增，銷售趨弱，使得房屋抵押與在建工程抵押出現(xiàn)冷熱不均

　　2014年1-9月，全市辦理抵押登記手續(xù)185806筆，抵押面積3284.81萬㎡，貸款金額1255.76億元，同比分別增長-3.68%、0.32%、9.07%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)182685筆，抵押面積2308.87萬㎡，貸款金額863.69億元，同比分別增長-3.89%、-5.97%、0.25%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)127673筆，抵押面積1886.19萬㎡，貸款金額910.91億元，同比分別增長-7.22%、-1.37%、6.14%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)125670筆，抵押面積1411.89萬㎡，貸款金額632.61億元，同比分別減少7.37%、7.56%、2.25%。

　　2014年1-9月，全市共辦理在建工程抵押1314筆，抵押面積1184.29萬㎡，貸款金額414.03億元，同比分別增長-17.67%、9.47%、30.09%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押861筆，抵押面積840.84萬㎡，貸款金額344.05億元，同比分別增長-12.85%、17.99%、35.16%。

　　從前三季度情況來看，由于商品房、二手房交易量同比仍有下跌，房屋抵押各指標(biāo)同比也仍有下滑；而從在建工程抵押來看，抵押面積、取得貸款金額同比均有一定幅度增長，這也從側(cè)面呼應(yīng)了今年以來批準(zhǔn)預(yù)售量的持續(xù)走高；從近幾個月情況來看，在建工程抵押環(huán)比仍有較大增長，預(yù)計未來幾個月商品房上市量仍可能保持在高位。

　　八、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))

　　表8  2014年1-9月長沙市土地供應(yīng)和交易情況

　　區(qū)  域掛牌情況成交情況

　　宗數(shù)面積（㎡）宗數(shù)面積（㎡）金額

　�。ㄈf元）綜合地價水平值（元/㎡）

　　內(nèi)六區(qū)芙蓉區(qū)4159154.625326705.142168886639

　　天心區(qū)255244.75255244.756201211225

　　岳麓區(qū)452785964.89392191679.508304883789

　　開福區(qū)12639121.0112660882.961361122060

　　雨花區(qū)11432762.3412584850.883373845769

　　望城區(qū)742985934.76652634598.223729631416

　　小  計1487058182.371356453961.4519558473030

　　郊縣市長沙縣773924197.94783795662.144919041296

　　瀏陽市841700773.02591115062.0770704634

　　寧鄉(xiāng)縣822361986.53852408930.43223459928

　　小  計2437986957.492227319654.647860671074

　　全  市39115045139.8635713773616.0927419141991

　　表9  2014年1-9月長沙市各用途土地成交情況

　　用  途全  市其  中

　　商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè)

　　成交宗數(shù)35713925193

　　成交面積（㎡）13773616.095321280.22 1057182.247395153.63

　　成交金額（萬元）27419142070695 264670406549 

　　綜合地價水平值

　　(元/㎡)1991

　　38912504550

　　小結(jié)：三季度全市土地市場成交金額同比降幅較大，長沙縣土地成交量最大 

　　2014年1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌391宗，土地面積1504.51萬㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌168宗，土地面積644.09萬㎡；住宅用地掛牌21宗，土地面積81.60萬㎡；工業(yè)用地202宗，土地面積778.83萬㎡。全市土地實際成交357宗，同比增加57宗；成交面積1377.36 萬㎡，總金額2741914萬元，同比分別增加3.00%、減少36.10%；綜合地價水平值1991元/㎡，同比下跌37.96%。其中，商業(yè)用地成交面積532.13萬㎡，成交金額2070695萬元；住宅用地成交面積105.72萬㎡，成交金額264670萬元；工業(yè)用地成交面積739.52萬㎡，成交金額406549 萬元。

　　PART 2長沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況

　　九、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計）

　　表102014年1-9月長沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表

　　面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比

　　≤60㎡58676.55 57668.83 1011.02 

　　60-90㎡2074423.17 1629024.95 44541.27 

　　90-120㎡3192335.65 2323335.59 86901.37 

　　120-144㎡2186024.42 1347420.64 83861.62 

　�。�144㎡914010.21 65199.99 26211.40 

　　合計89534100.00 65282100.00 242521.37 

　　小結(jié)：前三季度商品房同期供銷明顯不平衡，除60㎡以下套型外，其余套型均出現(xiàn)供給過剩

　　2014年1-9月長沙內(nèi)六區(qū)住宅供應(yīng)套均面積為110.48㎡，比去年同期增大3.13%。從供銷情況來看，1-9月住宅套數(shù)同期總供銷比為1.37:1，各套型同期供應(yīng)量均大于備案量，除60㎡以下套型外，其余套型供銷比均超警戒線。1-9月主力供銷套型為90-120㎡套型，供銷所占總量比均超過35%。1-9月90㎡以下套型供應(yīng)占比為29.72%，同比縮小6.25個百分點。

　　十、內(nèi)六區(qū)新建商品房待銷情況

　　小結(jié)：前三季度商品房供大于求，待售量超過2000萬㎡

　　近三年長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為2159.51萬㎡，186781套。其中住宅1486.70萬㎡，135793套，占68.84%；非住宅672.81萬㎡，50988套，占31.16%。分行政區(qū)劃來看，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高達(dá)470.10萬㎡，其次是雨花區(qū)待售量為285.60萬㎡，然后是開福區(qū)、望城區(qū)待售量在220萬㎡以上；分面積段來看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡戶型商品住宅待售量較高，均在370-400萬㎡之間。

　　PART 3 2014年第四季度長沙房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

　　2014年前三季度，長沙房地產(chǎn)市場供應(yīng)持續(xù)增加，需求萎靡不振，市場觀望氛圍濃厚。國家層面政策以穩(wěn)為主，時至8月，長沙房地產(chǎn)市場因城施策，放開了限購政策，部分區(qū)域出臺了相關(guān)優(yōu)惠措施并鼓勵創(chuàng)新性人才的置業(yè)等。政策的引導(dǎo)未出現(xiàn)顯著影響，市場成交保持低迷的運行態(tài)勢。作為本年度的最后一個季度，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，預(yù)計長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)如下趨勢：

　�。ㄒ唬┫拶徴{(diào)控政策退出市場，不動產(chǎn)登記制度強力推進(jìn)

　　自今年6月呼和浩特發(fā)文正式取消限購后，全國實行限購的大部分城市相繼放開了政策，7月底長沙解除了樓市限購令，帶有濃厚行政色彩的限購政策逐步退出了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場調(diào)控堅持市場配置資源的基礎(chǔ)作用進(jìn)一步強化。在強調(diào)市場化的同時，長效機制建設(shè)大力推進(jìn)，8月出臺了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（征求意見稿），同時，國務(wù)院要求省市縣三級力爭在今年完成不動產(chǎn)登記職責(zé)整合，第四季度將成為不動產(chǎn)登記職責(zé)整合的重要推進(jìn)期。

　�。ǘ�）首套房貸款得以充分保障，適當(dāng)放松限貸政策得以落實

　　伴隨取消限購政策而來的，是市場中關(guān)于取消限貸的風(fēng)聲四起，部分地區(qū)明確提出放松首套貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、落實首套貸款優(yōu)惠、適當(dāng)降低二套房首付比例等。前三季度緊縮的信貸政策，已讓部分剛需貸款審批難度加大、審批時限加長，同時也抑制了改善性等合理住房需求，央行9月底發(fā)文適當(dāng)放開限貸，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求�？梢灶A(yù)見，第四季度對房地產(chǎn)業(yè)的金融支持力度將有所增大。就長沙情況來看，第四季度銀行信貸特點將主要表現(xiàn)為積極貫徹落實央行政策，加大對首套房及改善性需求的支持，貸款利率逐步回歸基準(zhǔn)利率，甚至可能出現(xiàn)小幅折扣。

　�。ㄈ�）土地市場短期難以回溫，地塊以底價成交居多

　　前三季度，長沙土地市場成金額同比顯著下滑，市場成交以底價成交為主，溢價率逐步回落，流拍地塊有所增加。房地產(chǎn)市場成交的萎縮直接影響到土地市場的運行，一方面房企難以快速回籠資金，資金重壓之下，拿地積極性嚴(yán)重下降；另一方面市場未來走勢仍不明確，市場觀望氣氛濃厚，更是影響到了房企拿地戰(zhàn)略的調(diào)整。當(dāng)前市場行情仍處于低位運行，開發(fā)商以積極去庫存為主要任務(wù)，預(yù)計第四季度土地市場繼續(xù)保持降溫態(tài)勢，流拍現(xiàn)象將有所增加。

　　（四）市場供應(yīng)有望創(chuàng)歷史新高，市場庫存壓力有增無減

　　2014年以來，長沙房地產(chǎn)市場月均供應(yīng)在200萬㎡左右，保持了同比增長的態(tài)勢，尤其是在“金九”節(jié)點上，供應(yīng)出現(xiàn)了今年的小高峰，預(yù)計全年全市供應(yīng)將超過2013年，創(chuàng)歷史新高，全年全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積約2400萬㎡。截止9月底，近三年來內(nèi)六區(qū)新建商品房待售18.68萬套，2159.51萬㎡，以今年的平均成交套數(shù)看，預(yù)計去化約24個月，而高供應(yīng)下低走量的市場行情，將導(dǎo)致庫存的不斷積壓。

　�。ㄎ澹┦袌龀山换颥F(xiàn)窄幅回升，低去化局面短期難扭轉(zhuǎn)

　　政策層面上，限購已經(jīng)解除，并有湘江新區(qū)、望城區(qū)關(guān)于購房的相關(guān)優(yōu)惠政策，能夠在一定程度上改變部分觀望者的預(yù)期。金融層面上，銀行信貸支持剛需力度加大，限貸政策稍有松動，放款情況要好于前三季度。參與者層面上，作為年度的最后一個沖刺階段，以價換量走勢將會越發(fā)突出，而觀望了很久的購房者，受年底置業(yè)心理推動，將直面走向市場。預(yù)計第四季度新房市場成交稍有回升，但回升力度有限，低去化的基本狀態(tài)在第四季度難以得到有效改觀，全年全市新建商品房網(wǎng)簽成交約1600萬㎡。高庫存與低去化的現(xiàn)狀將是第四季度乃至明年考驗房企的重大難題。

　　（六）棚戶區(qū)改造工作全面推進(jìn)，釋放需求利好樓市

　　棚戶區(qū)改造是解決住房困難群體、提升城市品質(zhì)的重要舉措。長沙自今年開始計劃五年之內(nèi)實施城區(qū)棚戶區(qū)改造8.67萬戶、950萬㎡，基本完成集中成片棚戶區(qū)改造。10月15日開始實施《關(guān)于全面加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，明確了重點改造的片區(qū)及項目、專項資金保障、安置及貨補辦法等等，全力推動棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)改造釋放出大量的剛需，部分貨補對象在市場上購房，同時，在“湘五條”引導(dǎo)的政府回購保障性住房政策的引導(dǎo)下，雖然短期內(nèi)政策效應(yīng)難以充分發(fā)揮，但是預(yù)計未來市場需求會有所上升。