持續(xù)跟進 力求成效

上半年，樓市調控穩(wěn)中有緊，“新國五條”應勢而出，投資投機性需求繼續(xù)被遏制。下半年，調控政策保持連續(xù)與穩(wěn)定，城市差異化調控凸顯，調控理念轉變實為政策亮點，充分尊重市場在資源配置中的決定性作用，長效機制建設指日可待。

Part 1  2013下半年房地產(chǎn)政策解讀

開展中低收入住房困難家庭申報登記

政策回放

為全面掌握長沙市住房困難家庭、新就業(yè)大學生及外來務工人員的居住狀況和住房需求，完善住房保障對象家庭信息數(shù)據(jù)庫，長沙市人民政府于2013年7月2日發(fā)布了《關于印發(fā)〈長沙市中低收入住房困難家庭申報登記工作實施方案〉的通知》（長政辦函[2013]139號），在全市開展中低收入住房困難家庭申報登記工作�！锻ㄖ�》對申報登記的對象、內容、時間、方式做了明確規(guī)定，提出了做好中低收入住房困難家庭申報登記工作的具體內容、組織機構、工作步驟、責任分工、工作要求等。

深入解讀

《實施方案》對申報登記工作做了詳實的統(tǒng)籌安排，為登記工作的按時按質完成提供了政策保障。一是對符合申報登記范圍的低收入住房困難家庭、中等偏下收入的城市戶籍家庭、外來務工人員、新就業(yè)大學生做了明確規(guī)定。如低收入住房困難家庭是指具有本市城區(qū)（不含望城區(qū)）常住戶口5年以上，無房或人均住房建筑面積12平方米（15平方米）以下，家庭人均可支配收入低于1010元/月（1635元/月、1893元/月）的低收入住房困難家庭。這為住房保障分配管理提供了基礎信息，有利于后期住房保障工作的開展。二是登記工作搜集信息全面、登記過程公開透明，對申報登記內容、時間、登記方式做了具體安排。申報登記內容涉及到姓名、身份證號、戶籍地址、工作單位、個人月收入、家庭人均月收入、住房需求、聯(lián)系方式等十幾條基本信息，對于已享受過住房保障的家庭，不作為本次登記對象。登記時間為從2013年7月開始，長達半年，采取自主申報、部門核查、全面公示相結合的登記方式。三是充分做好了登記工作的組織分工。此次登記工作成立了長沙市中低收入住房困難申報登記工作領導小組，領導小組下設辦公室和六個工作組，明確登記工作的十大工作步驟和具體時間，對相關部門進行了詳細的責任分工，為登記工作的順利開展提供了有利保障。

加快棚戶區(qū)改造工作

政策回放

當前我國棚戶區(qū)改造取得了明顯成效，有效的改善了困難群眾住房條件，促進了社會和諧，但是仍存在有部分群眾居住在環(huán)境差、安全隱患多的棚戶區(qū)中，棚戶區(qū)改造仍然面臨著較為艱巨的任務。為進一步加大棚戶區(qū)改造力度，改善困難群眾的住房條件，國務院于2013年7月4日出臺了《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)[2013]25號），對下階段棚戶區(qū)改造進行全面的部署，確立了下階段棚戶區(qū)改造的總體要求、基本原則、改造目標，在資金籌措、用地供應、稅費減免、安置補償?shù)确矫嫣岢隽苏�策支持�?/p>

深入解讀

《意見》以“棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程”開篇，凸顯棚戶區(qū)改造任務的迫切性與重要性，其中最為突出的是明確了改造目標以及政策支持。一是《意見》提出了2013-2017年棚戶區(qū)改造的總體目標與分項目標。要求五年間全國改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中城市棚戶區(qū)800萬戶、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)90萬戶、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房30萬戶、國有墾區(qū)危房80萬戶。改造目標切合實際，目標設定十分明確，為未來棚戶區(qū)改造做好了任務部署。二是《意見》提出加大棚戶區(qū)改造的政策支持力度，多方面為棚戶區(qū)改造提供實惠與便利。首先，拓寬渠道保障棚戶區(qū)改造的資金需求，包括加大各級政策資金支持，尤其是中央補助向財政困難地區(qū)傾斜；要求行業(yè)金融機構增加棚戶區(qū)改造信貸資金安排；鼓勵引導民間資本參與棚戶區(qū)改造等等。其次，在土地供應計劃中優(yōu)先安排棚戶區(qū)改造安置住房用地。再次，落實好稅收優(yōu)惠政策，免征城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)型收費和政府性基金。最后要完善安置補償政策，實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇，禁止強拆強遷。政策重點考慮了當前棚戶區(qū)改造中遇到的資金瓶頸、安置補償?shù)葐栴}，并提出了切實的引導和鼓勵措施，促進下階段棚戶區(qū)改造的順利進行。

加強商品房購買環(huán)節(jié)契稅管理

政策回放

為進一步加強商品房購買環(huán)節(jié)契稅的征收管理，有效解決契稅稅款“沉淀”問題，規(guī)避稅款挪用、流失等風險，湖南省地方稅務局于2013年7月12日出臺了《關于加強商品房購買環(huán)節(jié)契稅管理的通知》（湘地稅函[2013]74號），對契稅把關環(huán)節(jié)和申報繳稅方式進行調整�！锻ㄖ�》包括了四個方面的內容，一是堅持先稅后證，嚴格把關；二是調整申報繳稅方式，加強對代征稅款的監(jiān)管；三是做好稅款清繳入庫工作；四是切實做好各項配套管理工作。

深入解讀

《通知》主要從四個方面來規(guī)范和強化商品房購買環(huán)節(jié)契稅征收管理。一是在稅收征管環(huán)節(jié)上進行了調整，堅持先稅后證，買賣雙方申請辦理了預告登記的，房產(chǎn)管理部門在預告登記環(huán)節(jié)驗證契稅繳納情況；未辦理預告登記的，在辦理產(chǎn)權登記時應驗證契稅繳納情況。對未繳納契稅的，不得辦理預告登記和產(chǎn)權登記。該舉措能有效防止商品房契稅的流失。二是原則上由購房者直接申報繳納契稅，有需要由開發(fā)商代征的，必須簽訂委托代征協(xié)議。長沙市地方稅務局于2013年12月16日發(fā)布《關于調整新建商品房購買環(huán)節(jié)契稅印花稅繳納方式的公告》，自2014年1月1日起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再代收繳契稅、印花稅，由購房人自行到稅務機關指定銀行繳納，使用范圍為長沙市城區(qū)范圍內（不含望城區(qū)），并明確了繳納的具體流程。三是做好開發(fā)商過去代收未繳的清理工作�！锻ㄖ�》要求各級地稅機關要制定清理方案，逐戶清理未繳納的契稅，并規(guī)定了清理入庫的截止時間為2013年10月30日。四是不斷優(yōu)化納稅環(huán)境及流程。《通知》提出考慮到繳稅方式改變而帶來的自主納稅人員增多，要求各級地稅機關從稅收宣傳、輿情監(jiān)控、征收期限、增開辦稅窗口、人員分流等多方面統(tǒng)籌考慮，避免出現(xiàn)納稅人集中上門申報繳稅，并要簡化辦稅流程，提高工作效率，優(yōu)化納稅服務。 

發(fā)展和推廣應用新型墻體材料

政策回放

為進一步提高資源利用效率，轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，推動兩型社會建設，長沙市人民政府根據(jù)《國家發(fā)展改革委員會關于印發(fā)“十二五”墻體材料革新指導意見的通知》精神，于2013年7月26日出臺了《關于加快發(fā)展和推廣應用新型墻體材料的實施意見》（長政辦發(fā)[2013]25號），明確了在我市加快發(fā)展和推進應用新型墻體材料的指導思想、工作目標，提出了強化墻改專項基金政策引導作用、促進固體廢棄物規(guī)模化利用、推進城區(qū)“禁粘”和農(nóng)村“推新”工作、培育新型墻材骨干企業(yè)、加快新型墻體材料產(chǎn)業(yè)技術進步五大工作重點，意見自2013年8月26日起實施。

深入解讀

資源節(jié)約和環(huán)境友好理念已經(jīng)深入到長沙市各行各業(yè)，對于正處于提質的房地產(chǎn)業(yè)來說，使用新型環(huán)保的墻體材料是項目建設的重要方面�！秾嵤┮庖姟份^全面的對長沙新型墻體材料的推廣應用做好了部署。一是切實提出了工作目標。提出了到2015年，全面實現(xiàn)長沙市城市規(guī)劃區(qū)范圍內禁止使用含有20%以上粘土成分的墻材制品目標，城區(qū)新型墻材應用比例達到90%以上。到2020年，全市農(nóng)村推廣應用新型墻材建筑面積達50萬平方米等目標。新型墻體材料的推廣并非一步到位，而是循序漸進，逐步推廣。二是在工作重點中明確了具體的優(yōu)惠政策，鼓勵新型墻體材料的發(fā)展和推廣。如年均用于發(fā)展新型墻材的專項支出資金不少于當年墻改基金實際收入的90%；加大對技術創(chuàng)新型墻材應用示范項目和農(nóng)村地區(qū)新型墻材應用示范項目的資金補貼；對利用固體廢棄物達到規(guī)定的可享受墻改基金返退按實際使用比例的100%返的政策優(yōu)惠；扶持鼓勵小城鎮(zhèn)和農(nóng)村建房使用新型墻材等等。三是從組織領導、監(jiān)督管理、完善標準、加大宣傳等方面提出了相關的保障措施，尤其是明確了從2013年起，墻材革新工作各項指標完成情況納入市政府對區(qū)縣（市）政府節(jié)能減排考核。

推進集體土地確權登記發(fā)證工作

政策回放

為進一步加快農(nóng)村地籍調查，全面推進集體土地確權登記發(fā)證工作，根據(jù)國務院《關于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 進一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》精神，國土資源部于2013年9月3日出臺了《關于進一步加快農(nóng)村地籍調查推進集體土地確權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2013]97號），對農(nóng)村地籍調查工作的開展及地籍調查成果質量做了相關規(guī)定，通知自下發(fā)之日起實施，有效期為5年。

深入解讀

推進集體土地確權登記發(fā)證工作，能依法保障農(nóng)民權益，為深化土地改革及開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定堅實基礎。做好詳實的農(nóng)村地籍調查工作，則是集體土地確權登記發(fā)證的前提。《通知》重點強調了兩個方面的內容。一是從總體上把握農(nóng)村地籍調查工作。各地要充分認識到農(nóng)村地籍調查是土地管理中打基礎、利長遠的工作，具有十分重要的現(xiàn)實意義；要嚴格依據(jù)《地籍調查規(guī)程》，加快推進農(nóng)村地籍各項調查工作。二是著重抓好農(nóng)村地籍調查成果質量。要求農(nóng)村地籍調查工作應因地制宜，制定適合本地區(qū)的地籍調查方案；嚴格規(guī)范開展農(nóng)村地籍調查工作，查清農(nóng)村每一宗土地的權屬、界址、面積和用途（地類）等，建立完備的地籍調查數(shù)據(jù)庫，鼓勵結合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記新形勢，探索可行的新技術；加強農(nóng)村地籍調查成果的信息化，建立農(nóng)村地籍調查數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)動態(tài)更新農(nóng)村地籍調查成果資料；各地要積極探索農(nóng)村地籍調查成果的應用，切實為國土資源精細化管理提供支撐和保障。

做好房地產(chǎn)市場調控工作

政策回放

長沙市積極貫徹落實國家房地產(chǎn)宏觀調控政策，針對市場的實際情況，為確保全市房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，于2013年11月25日出臺了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（長政辦函[2013]227號），《通知》包括了增加普通商品住房及用地供應、抑制不合理住房需求、引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價、重視保障性安居工程建設四個方面的內容，進一步深化長沙房地產(chǎn)市場的宏觀調控。

深入解讀

下半年長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)積極，市場上行壓力較大，新政策的出臺能有效穩(wěn)定市場預期，引導市場理性發(fā)展。一是在供需上進行有效調節(jié)。通過建立行政審批快速通道，加快有效供給的形成，確保2013年住宅供應總量不低于過去五年平均實際供應量，并對2014年土地供應計劃提出了要求；通過進一步提高第二套住房貸款首付比例抑制不合理需求。二是在價格制定上政府加強引導，尤其是對高價商品住房實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證，這能有效控制和監(jiān)管市場中的高價房。三是按時公布保障性安居工作計劃，做好保障性安居工程建設�！锻ㄖ�》要求2014年1月31日前制定并公布2014年度全市保障性安居工程建設計劃。重點籌建公共租賃住房，推進廉租住房與公共租賃住房并軌發(fā)展，把符合條件的，有穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員和新就業(yè)大學生納入住房保障范圍。政策十分重視保障性安居工程，積極創(chuàng)新保障性住房建設管理制度，充分發(fā)揮保障性住房對住房市場的平抑作用。

★出臺差別化住房信貸政策

政策回放

為貫徹落實國家宏觀調控政策，按照長沙市住房價格控制目標及政策要求，中國人民銀行長沙中心支行根據(jù)《中國人民銀行關于做好差別化住房信貸政策實施工作的通知》的有關規(guī)定，于2013年11月27日出臺了《關于進一步做好長沙市差別化住房信貸政策工作的通知》（長銀發(fā)[2013]132號），堅持“保一限二禁三”，對住房信貸政策做了明確規(guī)定，自2013年11月28日起，借款人通過長沙市住房和城鄉(xiāng)建設委員會房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約所購住房，其商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務按照通知規(guī)定執(zhí)行。

深入解讀

長沙市在房地產(chǎn)宏觀調控中一直貫徹差別化住房信貸政策，通過金融的手段來切實遏制市場上的不合理住房需求，保障合理的住房需求。本《通知》對《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》中進一步提高第二套住房貸款首付比例進行了具體說明，主要要點如下：一是繼續(xù)支持合理住房信貸需求�！锻ㄖ�》規(guī)定對于貸款購買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定。首套自住型需求仍能得到貸款的有效保障。二是視不同情形提高第二套住房貸款最低首付比例。首套房在90m2（含）以下的家庭，在市內六區(qū)貸款購買第二套住房繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例60%的規(guī)定；首套房在90m2（不含）以上的家庭，在市內六區(qū)貸款購買第二套住房最低首付比例提高至65%。已有住房90m2（含）以下的家庭，再購房第二套房時首付比例未進行調整，這是適當考慮到了改善性需求。三是繼續(xù)暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，進一步抑制市場中投資投機性需求。

★推進公租房和廉租房并軌

政策回放

當前我國保障性安居工程中公共租賃住房和廉租住房的申請門檻、保障標準各有不同，由此容易造成管理難度加大、資源利用受限等問題。為更好的方便群眾申請、加強低收入住房困難家庭的住房保障、提高保障性住房管理效率，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、發(fā)展和改革委員會三部委于2013年12月2日發(fā)布了《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建保[2013]178號），從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

深入解讀

公租房和廉租房并軌運行，是我國針對保障性安居工程現(xiàn)狀的一項管理創(chuàng)新，對于保障性安居工程建設管理具有重要的意義�！锻ㄖ�》主要要點如下：一是調整年度建設計劃。2014年起廉租房建設計劃并入公租房。2014年以前年度已列入廉租住房年度建設計劃的在建項目可繼續(xù)建設，建成后統(tǒng)一納入公共租賃住房管理。二是整合政府租金渠道。原用于廉租住房建設的資金來源渠道，調整用于公共租賃住房（含2014年以前在建廉租住房）建設。原用于租賃補貼的資金，繼續(xù)用于補貼在市場租賃住房的低收入住房保障對象。三是完善住房租金定價機制。各地要結合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、財政承受能力、住房市場租金水平、建設與運營成本、保障對象支付能力等因素，進一步完善公共租賃住房的租金定價機制，動態(tài)調整租金。四是健全公共租賃住房分配管理制度。已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房項目建成后，要優(yōu)先解決原廉租住房保障對象住房困難，剩余房源統(tǒng)一按公共租賃住房分配。