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產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題

余小姐：朋友之間可以辦理房產(chǎn)贈(zèng)與嗎？贈(zèng)與的辦理程序及其相關(guān)稅費(fèi)有哪些？ 

佳佳：您好！朋友之間是可以辦理贈(zèng)與的，但如果不是直系親屬（如父母之間、夫妻之間、子女之間），辦理贈(zèng)與手續(xù)時(shí)需要征收房屋價(jià)值20%的個(gè)人所得稅。除此之外，以普通住宅為例，還需繳納契稅（本市戶(hù)籍或在本市連續(xù)繳納社保一年以上的非本市戶(hù)籍的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契稅按1%征收，不符合以上條件的按2%征收，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房（144平米以上）按4%征收），6.00元/m2的手續(xù)費(fèi)。感謝您的參與！ 

吳先生：結(jié)婚前買(mǎi)的房子，產(chǎn)權(quán)登記在男方，結(jié)婚后一起生活還貸，但貸款還未還清，女方想加名字，可以嗎？

佳佳：您好！您的產(chǎn)權(quán)在未還清貸款的情況下是不能增加名字的。想在房產(chǎn)證上增加夫妻另一方名字，首先要還清貸撤銷(xiāo)抵押取得房產(chǎn)證并且產(chǎn)權(quán)清晰后，夫妻雙方持身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證等資料到德政園市住房保障局三樓柜臺(tái)辦理增加名字的手續(xù)。夫妻之間增加名字只收取權(quán)證工本費(fèi)。感謝您的參與！

熊先生：我和女友(未婚)共同出資(一次付清)買(mǎi)了一套二手房,房產(chǎn)證是她的名；出資情況為我24萬(wàn)她16萬(wàn)，我們私下寫(xiě)有出資證明(未公證，有效嗎？)；后又共同出資裝修后入住，裝修費(fèi)用出資為我4萬(wàn)她3萬(wàn)。目前要分手，協(xié)商我付給她20萬(wàn)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)到我名下。我打算按揭把錢(qián)付給她。請(qǐng)問(wèn)能否把權(quán)署辦到我的名下？

佳佳：您好！辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，主要應(yīng)符合以下條件：1、轉(zhuǎn)讓雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，并簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；2、轉(zhuǎn)讓的房屋不屬于不得轉(zhuǎn)讓的范圍，如沒(méi)有被依法查封或限制，權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議等；3、雙方提交的轉(zhuǎn)讓資料齊全，權(quán)屬清楚，并按規(guī)定交納了稅費(fèi)，這樣，即可依法辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并取得房屋所有權(quán)證。感謝您的參與！

陳先生：我看中一套拆遷房，但該房去年到今年仍未取得產(chǎn)權(quán)產(chǎn)證，房主要求必須一次性付清房款，請(qǐng)問(wèn)可以交易嗎？這樣的買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)公證可以嗎？

佳佳：您好！沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋是不能交易的，即使公證也不能取代房地產(chǎn)登記部門(mén)的登記備案的效力，風(fēng)險(xiǎn)太大建議您不要購(gòu)買(mǎi)。感謝您的參與！

貸款問(wèn)題

鐘老師：你好，請(qǐng)問(wèn)購(gòu)房是必須付了首付才能用公積金貸款嗎？還是全款都能用公積金貸款？

佳佳：您好！申請(qǐng)住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公積金的政策支付了規(guī)定的款項(xiàng)后才能依法取得公積金貸款，不能全部房款都用公積金支付，并且公積金貸款還有最高額度的規(guī)定。感謝您的參與！

何小姐：我跟我先生之前用我們唯一的住房作抵押到農(nóng)業(yè)銀行抵押貸款20萬(wàn)。現(xiàn)在到期了，本金還不出的話會(huì)怎么處理我們的房子？會(huì)構(gòu)成欺詐罪嗎？

佳佳：您好！不能按期歸還銀行貸款，銀行可能將根據(jù)合同的約定要求你們還本付息，除非達(dá)成新的還款協(xié)議；你們用住房為債務(wù)依法設(shè)定了擔(dān)保，銀行可以根據(jù)合同約定依法處分（如拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債）抵押的房產(chǎn)，所得的價(jià)款銀行有優(yōu)先受償權(quán)。如果房屋被強(qiáng)制執(zhí)行后，被執(zhí)行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，經(jīng)人民法院審查屬實(shí)，可由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房，但應(yīng)計(jì)收租金。你們的行為是否構(gòu)成欺詐，應(yīng)看該行為是否符合犯罪的構(gòu)成要件，是否觸犯了刑法。感謝您的參與！

張女士：自己買(mǎi)房時(shí)辦了商業(yè)貸款，父親與自己為共同還款人，房產(chǎn)證上的名字是自己，現(xiàn)在想用父親公積金賬戶(hù)上的余額來(lái)還商業(yè)貸款，可以嗎？

佳佳：您好！按有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)房人可提取自己公積金賬戶(hù)上的余額來(lái)歸還商業(yè)貸款；也可用配偶的公積金賬戶(hù)上的余額來(lái)提前還款。若您房產(chǎn)證上有父親的名字，則可以提取其公積金賬戶(hù)上的錢(qián)還貸；若房產(chǎn)證上沒(méi)有父親的名字，父親對(duì)該房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，即使作為共同還款人，也不能提取其公積金賬戶(hù)上的錢(qián)還貸。感謝您的參與！

其它問(wèn)題

袁小姐：我看中一個(gè)房子，價(jià)位比較低，是開(kāi)發(fā)商加建的新房，結(jié)構(gòu)應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，只是沒(méi)有房產(chǎn)證，想問(wèn)沒(méi)有房產(chǎn)證，除了不能買(mǎi)賣(mài)，還有哪方面不好��？

佳佳：您好！根據(jù)房地產(chǎn)法和其它相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，沒(méi)有依法取得房屋所有權(quán)的房屋是不能轉(zhuǎn)讓的，沒(méi)有依法取得商品房預(yù)售許可證的房屋，是不能預(yù)售的。房屋買(mǎi)賣(mài)后如果沒(méi)有依法取得房屋所有權(quán)證，即使交了房，房屋所有權(quán)仍沒(méi)有依法轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人除了不能依法有效地行使房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利外，還可能出現(xiàn)原房主將該房重復(fù)出售或抵押給其它人的風(fēng)險(xiǎn)，也可能因?yàn)樵�房主的債�?wù)或其他糾紛受到牽連，也就是說(shuō)，您的房屋所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，您的合法權(quán)益就很難保護(hù)。感謝您的參與！

秦先生：我在2009年12月買(mǎi)的新房，一直沒(méi)住，2012年開(kāi)發(fā)商才辦出房產(chǎn)證，請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)公司讓交11-13年供暖費(fèi)，我們必須交嗎？我們又沒(méi)住，并且開(kāi)發(fā)公司的幼兒園在我家房屋前面，到現(xiàn)在也沒(méi)完工，很吵的．有什么辦法可以解決？

佳佳：您好！供暖費(fèi)是以您收房的時(shí)間開(kāi)始計(jì)算，如果是分戶(hù)供暖，那么你沒(méi)用也可以不交。幼兒園如果當(dāng)初規(guī)劃中是沒(méi)有，變更規(guī)劃也未通知您，那么您可以依據(jù)合同有權(quán)要求賠償損失或退房。感謝您的參與！

張小姐：我想買(mǎi)一套房子，143平方，該房是去年底交了鑰匙，房主與開(kāi)發(fā)商是去年簽了購(gòu)房合同，去年交了契稅，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦出來(lái)。我聽(tīng)說(shuō)五年內(nèi)要交營(yíng)業(yè)稅，五年是指從什么時(shí)候開(kāi)始算的？如果我們協(xié)議五年后過(guò)戶(hù)，這樣的合同有效嗎？

佳佳：您好！根據(jù)稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》和長(zhǎng)沙市的規(guī)定，五年起算點(diǎn)是以契稅完稅證明或者取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間作為起算點(diǎn)。既然雙方已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)在合同簽訂后持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、雙方的身份證等其它資料，向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出辦理轉(zhuǎn)讓登記。雙方協(xié)議五年后過(guò)戶(hù)，違反了國(guó)家法律的有關(guān)規(guī)定，且有偷漏稅收的嫌疑，相關(guān)部門(mén)還可依法查處，因此，你們應(yīng)當(dāng)及時(shí)到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。感謝您的參與！

羅先生：我最近想買(mǎi)一處住房,但是房主出示的土地使用證上標(biāo)明的為出讓,而不是劃撥,期限為40年,我想知道,如果我購(gòu)買(mǎi)此房,是否有影響,出讓與劃撥在40年以后,有什么區(qū)別？

佳佳：您好！土地的獲得方式有二種，出讓或劃撥。一般而言,商品房的土地使用權(quán)都是出讓的；如果是劃撥的土地在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)要交納1%的土地出讓金。感謝您的參與！