PART8 上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)測(cè)分析


  

PART 8 上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)測(cè)分析


  

1   商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析根據(jù)內(nèi)六區(qū)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型(指數(shù)以2006年1月為基期,指數(shù)值為100點(diǎn)),至2013年6月底,內(nèi)六區(qū)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為260.76點(diǎn),較年初增長(zhǎng)7.18點(diǎn),今年上半年指數(shù)月均增長(zhǎng)1.20點(diǎn),指數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)略升的態(tài)勢(shì)。從具體單月指數(shù)來看,3月、6月指數(shù)略降,其余月份小幅上升,其中2月增長(zhǎng)略快,指數(shù)上升3.37點(diǎn)。


  

從面積子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)來看,至2013年6月底,60-90m2子市場(chǎng)指數(shù)值最高為332.83點(diǎn),60m2以下子市場(chǎng)指數(shù)值最低為234.80點(diǎn)。今年上半年各面積子市場(chǎng)指數(shù)較年初均有所上升,其中120-144m2子市場(chǎng)指數(shù)漲幅最大,月均增長(zhǎng)2.15點(diǎn),60m2以下子市場(chǎng)指數(shù)漲幅最小,月均增長(zhǎng)0.76點(diǎn)。


  

從板塊子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)來看,至2013年6月底,新南城板塊指數(shù)值最高為306.42點(diǎn),中心板塊指數(shù)值最低為263.57點(diǎn)。今年上半年河西板塊指數(shù)漲幅較大,月均增長(zhǎng)1.79點(diǎn),新南城板塊、北城板塊指數(shù)小幅上升,月均分別增長(zhǎng)0.48點(diǎn)、0.22點(diǎn),東城板塊、中心板塊指數(shù)小幅下降,月均分別減少0.55點(diǎn)、0.22點(diǎn)。


  

小結(jié):上半年城房指數(shù)小幅上升,房?jī)r(jià)平緩增長(zhǎng)


  

上半年內(nèi)六區(qū)商品住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)增長(zhǎng)7.18點(diǎn),至2013年6月底指數(shù)為260.76點(diǎn),月均增長(zhǎng)1.20點(diǎn)。各面積子市場(chǎng)指數(shù)均上升,120-144m2子市場(chǎng)指數(shù)漲幅較大,月均增長(zhǎng)2.15點(diǎn);各板塊子市場(chǎng)中,河西板塊指數(shù)漲幅略大,月均增長(zhǎng)1.79點(diǎn),東城板塊、中心板塊指數(shù)小幅下降。 


  

小結(jié):上半年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)市場(chǎng)景氣指數(shù)先抑后揚(yáng),3月開始進(jìn)入高景氣位運(yùn)行


  

依據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析模型,2013年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的運(yùn)行軌跡,年初延續(xù)去年年末高景氣行情,1月份開局良好,而后市場(chǎng)景氣指數(shù)下滑明顯,3月份開始房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖,此后市場(chǎng)景氣度逐月略有上揚(yáng),一直保持在高景氣空間內(nèi)運(yùn)行,長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年持續(xù)宏觀調(diào)控下整體表現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。


  

從單月指數(shù)來看,1月份與去年12月份基本持平,以102.12點(diǎn)的高景氣指數(shù)開局,2月份由于恰逢春節(jié)長(zhǎng)假淡季,市場(chǎng)景氣指數(shù)迅速下滑,跌至98.34的冰點(diǎn),直接落入低景氣空間,并創(chuàng)下上半年的最低值。3月份,“新國五條”隨即出臺(tái),但房地產(chǎn)市場(chǎng)并未受此影響,反而二手房市場(chǎng)因政策預(yù)期出現(xiàn)交易激增的難得局面,新房市場(chǎng)也出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),因此3月份景氣指數(shù)在2月份基礎(chǔ)上上漲2.08點(diǎn),開始進(jìn)入高景氣位,4月份市場(chǎng)行情基本維持。到了5、6月份雖二手房市場(chǎng)交易有所收斂,但新房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等表現(xiàn)出明顯的轉(zhuǎn)暖跡象,土地出讓總價(jià)不斷攀高,競(jìng)價(jià)十分激烈,開發(fā)商促銷推盤力度加大,剛需等購房需求逐步釋放,使得5、6月景氣指數(shù)在4月基礎(chǔ)上逐月上漲,6月份達(dá)到103.81點(diǎn),從景氣指數(shù)走勢(shì)來看,上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體穩(wěn)定,預(yù)計(jì)下半年多數(shù)月份會(huì)維持在高景氣空間運(yùn)行。


  

3   長(zhǎng)沙樓市健康狀況測(cè)度分析


  

小結(jié):2013年上半年全市(內(nèi)六區(qū))市場(chǎng)健康測(cè)度值為2.48,為近五年第三次健康度評(píng)測(cè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)健康區(qū)間


  

根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度分析,2013年上半年長(zhǎng)沙市(內(nèi)六區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)健康測(cè)度綜合得分為2.48,比2012年健康度提高了0.07點(diǎn),健康度評(píng)測(cè)連續(xù)第三次進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)健康區(qū)間。從各指標(biāo)值來看,正常指標(biāo)值7個(gè),基本正常指標(biāo)7個(gè),異常指標(biāo)為0個(gè),與2012年相比正常指標(biāo)減少1個(gè),基本正常指標(biāo)增加3個(gè),異常指標(biāo)已完全消滅,健康度在標(biāo)準(zhǔn)健康水平上又上升了一大步。


  

具體來看,2013年上半年長(zhǎng)沙市四類指標(biāo)中,價(jià)格健康度正常指標(biāo)最多,四個(gè)指標(biāo)中已有三個(gè)指標(biāo)達(dá)到正常評(píng)價(jià);其次是規(guī)模健康度,三個(gè)指標(biāo)中有兩個(gè)達(dá)到正常評(píng)價(jià);供需健康度、結(jié)構(gòu)健康度評(píng)價(jià)相對(duì)較低,都僅有一個(gè)指標(biāo)達(dá)到正常評(píng)價(jià),綜合來看,其原因主要有以下幾點(diǎn):


  

一是上半年房?jī)r(jià)漲幅較低,推動(dòng)了價(jià)格健康度的提高。


  

從數(shù)據(jù)來看,上半年長(zhǎng)沙市平均房?jī)r(jià)漲幅僅保持個(gè)位增長(zhǎng),而同期CPI漲幅相對(duì)較低,城鎮(zhèn)居民可支配收入仍維持較高增長(zhǎng),這使得長(zhǎng)沙市上半年與價(jià)格相關(guān)各指標(biāo)健康度均有提高。


  

二是房地產(chǎn)投資旺盛,商品房交易回升,促進(jìn)了規(guī)模健康度、結(jié)構(gòu)健康度的提高。


  

從數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例預(yù)計(jì)達(dá)30%左右,仍保持了適度投資水平;而商品房成交備案已連續(xù)五個(gè)季度保持逐季回升,市場(chǎng)交易態(tài)勢(shì)總體向好。在房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖的行情刺激下,商品房供給和銷售兩個(gè)方向上都出現(xiàn)良好勢(shì)頭,供銷比趨于正常,最終帶來了長(zhǎng)沙市規(guī)模健康度和結(jié)構(gòu)健康度各指標(biāo)評(píng)價(jià)提高。


  

三是政策變化也在客觀上推動(dòng)了結(jié)構(gòu)健康度的提高。


  

從上半年的數(shù)據(jù)來看,由于二手房課稅額度提高傳聞及經(jīng)濟(jì)適用房重新獲準(zhǔn)上市,帶來了長(zhǎng)沙市3月二手房成交量的暴增,并最終使得全市上半年二手房成交量超過了去年全年,而內(nèi)六區(qū)成交量也接近去年全年成交量的90%,直接推動(dòng)了房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比縮小,將該指標(biāo)也帶入了基本正常區(qū)間。


  

總的來看,房?jī)r(jià)漲幅降低、政策推動(dòng)、市場(chǎng)回升等因素使得長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度達(dá)到了近幾年的最高水平,雖有偶然因素,但也見證了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展,預(yù)計(jì)在國內(nèi)金融形勢(shì)好轉(zhuǎn)及房產(chǎn)政策不變的前提下,全年健康測(cè)度指數(shù)仍將維持在標(biāo)準(zhǔn)健康以上水平。