TOPIC4 對(duì)比篇 供銷(xiāo)博弈 逆市向上

　　2012年，剛需撐起半邊天，誰(shuí)能喚醒剛需，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)！開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求，產(chǎn)品劍指剛需，中小戶(hù)型備受寵愛(ài)，供銷(xiāo)兩旺。2012樓市雖有回暖，但整體差強(qiáng)人意，在開(kāi)發(fā)商持續(xù)推量的同時(shí)，庫(kù)存量處于較高水平，開(kāi)發(fā)企業(yè)去庫(kù)存任務(wù)艱巨，供銷(xiāo)博弈戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)。 

　　Part 1 年報(bào)解讀

　　◎供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)

　　剛需市場(chǎng)堅(jiān)挺，中小戶(hù)型“供銷(xiāo)兩旺”

　　2012年開(kāi)局之際，市場(chǎng)一度冷清，市場(chǎng)低迷，長(zhǎng)沙商品房供應(yīng)與銷(xiāo)售方面都面臨著很大的壓力，下半年來(lái)，樓市稍有回升。全年新建商品住房供應(yīng)量、銷(xiāo)售量基本與去年同期持平，供銷(xiāo)兩旺的同時(shí)保持著一定的平衡，未出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求或者供不應(yīng)求的局面。

　　2012年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積103.04m2，同比縮小3.49%，由此可以看出中小戶(hù)型是市場(chǎng)發(fā)展的流行趨勢(shì)。對(duì)2012年商品房供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入分析可知，除144m2以上套型外，其余各套型新增供應(yīng)量均超同期備案量。其中60m2以下套型供銷(xiāo)比例最大，供應(yīng)量超過(guò)同期備案量達(dá)70%以上；90-120m2，60-90m2這兩類(lèi)套型在供應(yīng)與銷(xiāo)售上都是主力戶(hù)型，分居供銷(xiāo)第一、二位，兩者的供應(yīng)量、銷(xiāo)售量之和占總量的50%以上，其中更以90-120m2面積段最為突出，供銷(xiāo)量均超過(guò)總量的31%，這表明樓市供銷(xiāo)仍主攻剛需，開(kāi)發(fā)商為了迎合剛需群體，積極推售中小型房源；144m2以上戶(hù)型商品房供應(yīng)所占市場(chǎng)份額最小，大套型購(gòu)買(mǎi)成本較高，偏離于剛性需求預(yù)期，因此供應(yīng)量與成交量均較少，其供銷(xiāo)比為0.97，供應(yīng)量小于銷(xiāo)售量，由此可知2012年銷(xiāo)售的大戶(hù)型房源大部分為以前的庫(kù)存。

　　從全年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各戶(hù)型段供銷(xiāo)關(guān)系來(lái)看，60m2以下套型供銷(xiāo)比為1.72，60-90m2戶(hù)型供銷(xiāo)比為1.16，90-120m2戶(hù)型供銷(xiāo)比為1.18，120-144m2戶(hù)型供銷(xiāo)比為1.19，144m2以上戶(hù)型的供銷(xiāo)比為0.97，內(nèi)六區(qū)總供銷(xiāo)比為1.20，這表明2012年新增供應(yīng)和新增銷(xiāo)售量基本平衡，市場(chǎng)保持著比較健康的狀態(tài)。

　　中價(jià)位房源最為走俏

　　今年以來(lái)，隨著政策環(huán)境變化，樓市成交市場(chǎng)走出底端，顯現(xiàn)回暖跡象。從2012年全年住宅成交備案的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，6000-7000元/m2價(jià)位段成交備案比例最大，高達(dá)26.39%，5000-6000元/m2價(jià)位段成交備案比例居第二位，比例達(dá)22.58%，由此看出，當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市中價(jià)位房源最為消費(fèi)者追捧，與2011年住宅成交備案的主流價(jià)位5500-6000元/m2相比，主力單價(jià)重心有些許上移，但在樓市調(diào)控的大背景下，主流價(jià)格波動(dòng)不大。

　　在剛需主導(dǎo)的長(zhǎng)沙，購(gòu)房者實(shí)力有限，多半選擇配套設(shè)施較齊全、中價(jià)位的房源，而房企為資金回籠，亦首選價(jià)格促銷(xiāo)牌，此類(lèi)實(shí)惠產(chǎn)品選擇性大，因此6000-7000元/m2價(jià)位房源備受青睞。但值得注意的是，隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，中高收入潛力消費(fèi)群不斷增加，購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求也越來(lái)越高，城市綜合體此類(lèi)品質(zhì)大盤(pán)的爭(zhēng)先入市，激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)改善型產(chǎn)品的需求，8000元/m2及以上比例較2011年有所增長(zhǎng)。同時(shí)在各種趨勢(shì)利導(dǎo)下，購(gòu)房者對(duì)精裝修產(chǎn)品的接受度依舊有提升空間。剛需和改善共同發(fā)力，未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品將更趨多樣化、個(gè)性化，產(chǎn)品品質(zhì)整體提升的同時(shí)，層次將逐步鮮明。

　　◎新房待售

　　房企去庫(kù)存任務(wù)艱巨

　　2010至2012年12月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷(xiāo)售的新建商品房面積為1369.58萬(wàn)m2，其中住宅916.63萬(wàn)m2，占比66.93 %；非住宅452.95萬(wàn)m2，占比33.07%。

　　分行政區(qū)來(lái)看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比22.94%、20.06%、18.47%，望城、天心、芙蓉三區(qū)緊隨其后。

　　分面積段來(lái)看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.45%，120-144m2商品住宅的待售量占比24.21%，位居第二，90-120m2、60-90m2、≤60m2緊隨其后，分別占比21.80%、16.87%、8.67%。

　　從以上分析可以看出，目前新建商品房存在一定的庫(kù)存積壓，待售量足以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，加之新增批準(zhǔn)預(yù)售的跟進(jìn)，后期商品房供應(yīng)將比較充足，不僅不會(huì)面臨“斷供”的局面，消化現(xiàn)有庫(kù)存量任務(wù)艱巨。

　　供銷(xiāo)博弈繼續(xù)升級(jí)

　　2012年內(nèi)六區(qū)新建商品房待售量較去年年底有所增加，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)較比上半年稍有回升，但總體來(lái)看，2012樓市依然平淡，整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)差強(qiáng)人意，始終沒(méi)有回到調(diào)控前的火熱局面，因此待售庫(kù)存居高不下。

　　在宏觀調(diào)控的初期，市場(chǎng)總體需求不旺盛，開(kāi)發(fā)商為了獲得更大的收益，捂盤(pán)待銷(xiāo)，庫(kù)存量日益增加，為當(dāng)前高位的庫(kù)存量種下了弊端。調(diào)控持續(xù)2年來(lái)，力度絲毫未減，面對(duì)日益緊張的資金鏈壓力，開(kāi)發(fā)商紛紛采取“以?xún)r(jià)換量”賣(mài)房套現(xiàn)。在當(dāng)前政策調(diào)控與濃濃的觀望氛圍中，開(kāi)發(fā)商仍然不愿意放棄，持續(xù)增加供應(yīng)，決意打好這場(chǎng)樓市博弈戰(zhàn)。在2012年上半年“降準(zhǔn)”、“降息”、“首套房貸款利率下調(diào)及首付款比例下調(diào)”等政策利好下，樓市成交量逐步回升，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)的同時(shí)，為了獲得更大的收益，紛紛入市加大房源的供應(yīng)量。

　　首次置業(yè)者作為長(zhǎng)沙市場(chǎng)的主流，經(jīng)濟(jì)條件有限，比較青睞小戶(hù)型，而大戶(hù)型由于總價(jià)高且稅收高，讓多數(shù)購(gòu)房者望而卻步，潛力需求者有限。這樣的供需矛盾導(dǎo)致大戶(hù)型庫(kù)存量逐漸增大，截止到2012年底，90m2以上的大戶(hù)型的待售量占比74.46%，其中又屬144 m2以上戶(hù)型待銷(xiāo)量最大，其實(shí)當(dāng)前的待售大戶(hù)型多為以前遺留的房源，新增房源銷(xiāo)售較好。

　　◎一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比

　　一、二級(jí)市場(chǎng)“冰火兩重天”

　　房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來(lái)看，2012年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.60：1，其中內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.73：1。比2011年全年比值縮小0.14、0.13。由此看來(lái)，全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的差距正在逐步縮小，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景可觀，但一、二級(jí)市場(chǎng)差距仍然很大，二手房市場(chǎng)發(fā)展堪憂(yōu)。

　　從各區(qū)縣比值來(lái)看，芙蓉區(qū)比值為1.64，天心區(qū)比值為2.95，岳麓區(qū)比值為8.26，雨花區(qū)比值為5.00，開(kāi)福區(qū)比值為4.84 ，望城區(qū)比值為8.41，長(zhǎng)沙縣比值為6.00，瀏陽(yáng)市比值為2.54，寧鄉(xiāng)縣比值為3.57。與上月累計(jì)比值比較，除瀏陽(yáng)市外其余各區(qū)縣比值均有增大；對(duì)各區(qū)縣比值進(jìn)行分析，芙蓉區(qū)一、二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)模相當(dāng)，接近1 ，天心區(qū)、瀏陽(yáng)市比值仍在正常范圍內(nèi)；其他區(qū)縣比值均超正常水平，尤其是望城區(qū)、岳麓區(qū)竟高達(dá)8.41、8.26 ，發(fā)展極不平衡。

　　從下半年的走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易整體呈回升趨勢(shì)，但商品房市場(chǎng)交易回升速度明顯要快于二手房市場(chǎng)，當(dāng)前長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)存在很大的差距，表明長(zhǎng)沙樓市目前仍是以新房交易市場(chǎng)為主的擴(kuò)張型房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)成交比重偏低，發(fā)展不成熟。

　　二手房的春天不遠(yuǎn)了？

　　長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)相比新房市場(chǎng)稍顯平淡，發(fā)展欠缺火候，況且過(guò)去一些黑中介的不法行為，著實(shí)讓老百姓吃了不少虧，層出不窮的行業(yè)詬病影響著長(zhǎng)沙市二手房市場(chǎng)的發(fā)展。為了規(guī)范二手房市場(chǎng)秩序，今年政府先后出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的通知》、《長(zhǎng)沙市存量房交易稅收征收管理試行辦法》等文件，針對(duì)存量房交易稅收環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)弊端進(jìn)行了明確規(guī)定，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展起到了很大的作用。

　　長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)蒸蒸日上，二手房市場(chǎng)雖有所進(jìn)步，但受交易環(huán)境和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等多方面的因素影響，依舊在低量中徘徊，發(fā)展乏力。二手房市場(chǎng)與市民生活息息相關(guān)，備受關(guān)注，一方面眾多的需房者希望迅速有效的找到所需房屋，另一方面眾多的有房者希望迅速有效的將閑置房屋變現(xiàn)增值，實(shí)現(xiàn)二手房資源的良好流通。這一切都需要一套完整的市場(chǎng)服務(wù)體系，長(zhǎng)沙市二手房交易中心樹(shù)立新標(biāo)桿，“陽(yáng)光中介”應(yīng)運(yùn)而生，由進(jìn)駐銀行進(jìn)行房屋擔(dān)保服務(wù)，進(jìn)駐行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，進(jìn)駐政務(wù)大廳辦理權(quán)證，進(jìn)駐裝修行業(yè)為百姓提供后續(xù)服務(wù)，24小時(shí)監(jiān)督熱線(xiàn)使服務(wù)更加暢通，一站式的服務(wù)和全方位的監(jiān)督管理，給長(zhǎng)沙二手房交易市場(chǎng)帶來(lái)一片陽(yáng)光，進(jìn)一步促進(jìn)了長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　展望長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)，可待發(fā)展空間很大，理應(yīng)擁有陽(yáng)光燦爛的明天。一方面加強(qiáng)一、二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，把二手房市場(chǎng)的運(yùn)行與一手房市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)，將二手房市場(chǎng)的交易激活、放大，來(lái)帶動(dòng)一手房市場(chǎng)的銷(xiāo)售，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮；另一方面完善二手房市場(chǎng)的稅收制度，征收商品房閑置稅、開(kāi)征物業(yè)稅、減少流通環(huán)節(jié)的稅收，激活二手房市場(chǎng)的潛力，帶來(lái)發(fā)展契機(jī)。

　　Part2 樓市排行榜

　　銷(xiāo)售率排行榜

　　根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，按照綜合銷(xiāo)售率=（2012年項(xiàng)目累計(jì)總銷(xiāo)售率×0.4+預(yù)售以來(lái)月均銷(xiāo)售率×0.6）×100%的計(jì)算模型，將累計(jì)總銷(xiāo)售率和月均銷(xiāo)售率按權(quán)重進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)，最終統(tǒng)計(jì)測(cè)算出2012年綜合銷(xiāo)售率十強(qiáng)樓盤(pán)。

　　2012年度長(zhǎng)沙樓市累計(jì)銷(xiāo)售率十強(qiáng)樓盤(pán)

　�。ㄅ琶�不分先后）

　　項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商所在區(qū)

　　領(lǐng)東匯湖南科鑫投資有限公司長(zhǎng)沙縣

　　萬(wàn)科城湖南和順置業(yè)有限公司開(kāi)福區(qū)

　　潤(rùn)和 · 紫郡湖南秀龍地產(chǎn)置業(yè)有限公司望城區(qū)

　　金茂梅溪湖長(zhǎng)沙方興盛榮置業(yè)有限公司岳麓區(qū)

　　納愛(ài)斯 · 陽(yáng)光錦城湖南麗星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雨花區(qū)

　　恒大雅苑長(zhǎng)沙寶瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)福區(qū)

　　萬(wàn)博匯長(zhǎng)沙盛和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雨花區(qū)

　　新城 · 國(guó)際花都長(zhǎng)沙新城萬(wàn)博置業(yè)有限公司望城區(qū)

　　華潤(rùn) · 橡樹(shù)灣華潤(rùn)置地（湖南）有限公司岳麓區(qū)

　　佳兆業(yè) · 水岸新都湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣

　　入榜剖析：

　　四區(qū)一縣勢(shì)均力敵，不分上下

　　從2012年長(zhǎng)沙樓市銷(xiāo)售率十強(qiáng)榜單來(lái)看，所屬行政區(qū)的比例為長(zhǎng)沙縣∶雨花區(qū)∶開(kāi)福區(qū)∶望城區(qū)∶岳麓區(qū)=2∶2∶2∶2∶2，上榜四區(qū)一縣各顯身手，不分上下，均占榜單2席，內(nèi)六區(qū)中芙蓉區(qū)、天心區(qū)遺憾未能入席，長(zhǎng)沙縣領(lǐng)東匯銷(xiāo)售率撼動(dòng)全城，令人刮目相看，佳兆業(yè)·水岸新都持續(xù)上榜，市場(chǎng)號(hào)召力非凡；岳麓區(qū)以華潤(rùn)地產(chǎn)力作華潤(rùn)·橡樹(shù)灣矗立于備受關(guān)注的洋湖垸板塊，比肩熱銷(xiāo)大盤(pán)中海國(guó)際社區(qū)而毫不遜色，區(qū)內(nèi)金茂梅溪湖亦是城市十大綜合體之一，實(shí)力非同一般；開(kāi)福區(qū)盡顯大將風(fēng)范，以萬(wàn)科、恒大兩大龍頭地產(chǎn)項(xiàng)目上榜；雨花區(qū)兩上榜樓盤(pán)以區(qū)位優(yōu)勢(shì)取勝；望城區(qū)鎖定剛需市場(chǎng)，步步為營(yíng)，以高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)為主打成功突圍。

　　上榜樓盤(pán)各顯神通，領(lǐng)跑大長(zhǎng)沙

　　在樓市調(diào)控力度不減的氛圍下，各樓盤(pán)力圖成功突圍，紛紛使出渾身解數(shù)，以期在地產(chǎn)市場(chǎng)上殺出一條血路。細(xì)看各上榜樓盤(pán)，特色鮮明，競(jìng)爭(zhēng)力十足，取得如此好的成績(jī)也屬情理之中。長(zhǎng)沙縣領(lǐng)東匯囊括住宅、商業(yè)、公寓復(fù)合型產(chǎn)品，改變區(qū)域商住格局，成就上東新中心。岳麓區(qū)華潤(rùn)·橡樹(shù)灣以華潤(rùn)地產(chǎn)的威名打響名號(hào)；金茂梅溪湖位居炙手可熱的梅溪湖國(guó)際新城核心，由方興地產(chǎn)傾力打造，魅力十足。雨花區(qū)納愛(ài)斯·陽(yáng)光錦城項(xiàng)目地處雨花亭商圈最中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯；區(qū)內(nèi)另一項(xiàng)目萬(wàn)博匯與納愛(ài)斯·陽(yáng)光錦城比鄰相望，毫不遜色，仍然持續(xù)熱銷(xiāo)。開(kāi)福區(qū)萬(wàn)科城是萬(wàn)科地產(chǎn)在北城傾力打造的精裝多層情景洋房，景觀獨(dú)特，使用率高，入市后非常受歡迎；恒大雅苑占據(jù)月湖板塊核心位置，大品牌、大制作、優(yōu)配套以及絕版資源不容錯(cuò)過(guò)。望城區(qū)新城·國(guó)際花都也是上榜的老人了，以高性?xún)r(jià)比贏得市場(chǎng)關(guān)注；潤(rùn)和·紫郡優(yōu)勢(shì)多多，項(xiàng)目地處濱水新城核心，法式建筑與法式皇家園林交相輝映，一座城的經(jīng)典悠然而現(xiàn)，如此特色不容錯(cuò)過(guò)。