2012年1-9月我市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資752.76億元，同比增長16.40%。商品房施工面積6889.85萬m2，其中新開工面積1457.97萬m2，同比減少2.45%、14.98%；竣工面積876.33萬m2，同比減少6.53%。2012年1-9月我市（含三縣市）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1238.05萬m2，同比減少9.94%；實(shí)現(xiàn)商品房成交面積993.84萬m2，銷售金額591.97億元，同比分別減少29.68%、20.69%。

　　Part 1  長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況

　　一、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況

　　小結(jié)：前三季度全市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比減少近一成，但從季度來看，一季度最低，二、三季度新增量均接近或超過一季度的二倍

　　2012年1-9月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1238.05萬m2，同比減少9.94%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售982.21萬m2，同比減少19.84%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售863.84萬m2，同比減少6.98%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售662.95萬m2，同比減少20.34%。從走勢來看，一季度新增批準(zhǔn)預(yù)售低于250萬m2，但二季度、三季度增量較大，分別為一季度的2.07、2.00倍。

　　二、新建商品房成交備案情況

　　小結(jié)：前三季度全市商品房成交備案量同比減少近三成，但從季度來看，呈現(xiàn)逐季回升

　　2012年1-9月全市新建商品房累計(jì)成交備案993.84萬m2，同比減少29.68%，其中住宅成交備案858.90萬m2，同比減少32.90%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)成交備案695.63萬m2，同比減少32.92%，其中住宅成交備案588.37萬m2，同比減少37.60%。從走勢來看，除一季度三個月成交備案量低于100萬m2外，其余月份均高于100萬m2，且銷量呈逐季回升之勢。

　　三、二手房成交情況

　　小結(jié)：前三季度全市二手房成交量同比減少三成，月成交量低于35萬m2

　　2012年1-9月全市二手房成交面積215.49萬m2，成交套數(shù)為21601套，同比分別減少30.41%、20.58%；其中住宅成交139.23萬m2，成交套數(shù)為17768套，同比分別減少32.06%、23.44%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積161.51萬m2，成交套數(shù)為14407套，同比分別減少24.39%、19.24%；其中住宅成交101.11萬m2，成交套數(shù)為12088套，同比分別減少31.46%、24.56%。從走勢來看，二手房成交量呈現(xiàn)逐季增長，但二季度、三季度基本持平（均在80萬m2左右）。

　　四、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析

　　小結(jié)：前三季度全市商品房成交量為二手房成交量的4.6倍

　　房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2012年1-9月全市房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易量之比為4.61：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易量之比為4.31：1，比2011全年比值分別縮小0.13、0.55。從各區(qū)縣比值來看，商品房、二手房成交量差距均較大，最大為長沙縣，商品房成交量約為二手房成交量的10倍；最小為芙蓉區(qū)，商品房成交量也超過二手房成交量達(dá)40%以上，顯示我市處于商品房市場高速增長階段，二手房市場仍有待培育。

　　五、銀行抵押貸款情況

　　小結(jié)：前三季度全市房屋抵押筆數(shù)同比減少，但取得貸款金額仍有一定增幅，在建工程抵押面積、取得貸款金額同比仍有較大幅度增長

　　2012年1-9月，全市辦理抵押登記手續(xù)147181筆，抵押面積2830.59萬m2，貸款金額851.42億元，同比分別增長-7.86%、4.49%、10.66%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)145327筆，抵押面積1989.28萬m2，貸款金額613.68億元，同比分別增長-7.59%、-3.77%、4.31%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)99744筆，抵押面積1537.70萬m2，貸款金額608.29億元，同比分別增長-10.61%、0.55%、6.93%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)98672筆，抵押面積1154.54萬m2，貸款金額447.09億元，同比分別增長-10.89%、-8.67%、0.32%。

　　2012年1-9月，全市共辦理在建工程抵押893筆，抵押面積889.75萬m2，貸款金額202.37億元，同比分別增長-1.98%、52.84%、27.33%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押651筆，抵押面積607.05萬m2，貸款金額155.45億元，同比分別增長-2.98%、34.00%、12.81%。

　　從前三季度全市抵押情況來看，由于今年來商品房銷售低于預(yù)期，使得商品房抵押量也出現(xiàn)了一定程度的下滑；但從各月商品房銷售情況來看，仍呈現(xiàn)緩慢回暖之勢，這也使得開發(fā)商的開發(fā)熱情增加，銀行融資活動也較為活躍。

　　六、土地招拍掛情況  (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))

　　小結(jié)：望城區(qū)土地出讓領(lǐng)跑六區(qū)，三縣（市）土地市場表現(xiàn)強(qiáng)勁

　　2012年1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌307宗，土地面積1255.59萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌137宗，土地面積602.94萬m2；住宅用地掛牌27宗，土地面積116.42萬m2；工業(yè)用地143宗，土地面積536.23萬m2。全市土地實(shí)際成交308宗，成交面積1229.13萬m2，總金額1988002.8萬元，綜合地價水平值1617元/m2。其中，商業(yè)用地成交面積611.95萬m2，成交金額1507497.8萬元；住宅用地成交面積119.56萬m2，成交金額275243萬元；工業(yè)用地成交面積497.62萬m2，成交金額205262萬元。

　　Part 2   長沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況

　　七、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)）

　　小結(jié)：前三季度內(nèi)六區(qū)新增供銷的主力套型為90-120面積段，供銷量均超過總量的31%

　　2012年1-9月長沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為103.03m2，同比縮小6.76%。從供銷情況來看，1-9月90-120m2、60-90m2套型仍是我市內(nèi)六區(qū)主力供銷套型，其中，90-120m2套型所占供、銷總量比例均超過31%，60-90m2套型所占供、銷總量比例均超過27%。而從9月來看，本月新增批準(zhǔn)預(yù)售以中、大戶型為主，90-120m2套型新增供應(yīng)比例最大，占總量的36.79%， 其次為120-144m2套型，占總量的26.79%；成交90-120m2、60-90m2套型比例較大，分別占總量的31.69%、27.30%。1-9月90m2以下套型供應(yīng)占比為41.00%，同比提高2.91個百分點(diǎn)。

　　八、內(nèi)六區(qū)新建商品房待銷情況

　　小結(jié)：內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積呈現(xiàn)增長趨勢，截止9月底超過1200萬m2

　　2010年至今年9月底，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1243.42萬m2。其中住宅913.78萬m2,占73.49%；非住宅329.64萬m2，占26.51%。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比23.80%、23.10%、17.13%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.21%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.53%。 

　　Part 3   2012年第四季度長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

　　從2012年前三季度長沙房地產(chǎn)市場運(yùn)行來看，商品房批準(zhǔn)預(yù)售、商品房成交備案月環(huán)比都呈現(xiàn)了略微上升狀態(tài)，房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)先低后漸強(qiáng)。作為今年的最后一個季度，既是調(diào)控成果的鞏固時期，又是買賣雙方繼續(xù)博弈的時期，長沙房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)會呈現(xiàn)如下走勢：

　　一、宏觀調(diào)控政策基本平穩(wěn)，預(yù)期微調(diào)力度縮小

　　第四季度穩(wěn)增長仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要主題，穩(wěn)增長目標(biāo)下的針對性經(jīng)濟(jì)刺激政策仍將持續(xù)，但對于房地產(chǎn)業(yè)來說卻并不意味著放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。尤其是在國務(wù)院督查組深入部分城市督查宏觀調(diào)控執(zhí)行情況后，產(chǎn)業(yè)政策也更趨向于明朗，預(yù)計(jì)房地市場從整體上將極力防止房價的反彈，繼續(xù)抑制投資投機(jī)行為的方向不會改變，力度不會放松。具體政策上仍可能會對保障自住型剛性需求有所傾斜，但力度和步子都不會太大。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)放緩，資金壓力依然存在

　　今年以來央行進(jìn)行了較頻繁的貨幣政策微調(diào)，但對房地產(chǎn)信貸的作用十分有限，開發(fā)企業(yè)資金壓力并未得到真正意義上的緩解，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，施工面積、新開工面積等呈現(xiàn)了同比負(fù)增長。第三季度隨著部分城市房價的輕微上揚(yáng)，銀行信貸進(jìn)行了緊縮。預(yù)計(jì)第四季度開發(fā)企業(yè)資金鏈會更加偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)投資大規(guī)模擴(kuò)張的可能性不大。預(yù)計(jì)全市全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額不會突破1000億水平，其中住宅約670億元。

　　三、新房供給成交有所上揚(yáng)，二手房成交低迷難改觀

　　第四季度政策環(huán)境平穩(wěn)，受“銀十”、“年底”等銷售節(jié)點(diǎn)的影響，剛需及改善性需求預(yù)計(jì)會擇機(jī)入市，因此第四季度會延續(xù)當(dāng)前供給成交有所上揚(yáng)，價格基本穩(wěn)定的趨勢。預(yù)計(jì)全市全年新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售可達(dá)1500萬m2，其中內(nèi)六區(qū)約1100萬m2；全年新建商品房累計(jì)成交可達(dá)1300萬m2，其中內(nèi)六區(qū)約900萬m2。但受二手房交易稅收征管新規(guī)、傳統(tǒng)的購房消費(fèi)觀念等影響，長沙二手房難以呈現(xiàn)新房成交上升的狀態(tài)，預(yù)計(jì)全市全年二手房成交面積約250萬m2，其中內(nèi)六區(qū)約180萬m2。

　　四、市場角逐愈發(fā)激烈，以價換量仍將持續(xù)

　　目前開發(fā)企業(yè)對國家宏觀調(diào)控政策及長沙房地產(chǎn)市場形勢有較為清醒的認(rèn)識，再加上長沙目前的待銷商品房總量保持在高位，所以開發(fā)企業(yè)的推盤及促銷均以穩(wěn)健為主，價格難以明顯提升。況且第四季度作為年終沖刺階段，既面臨著剛需及改善性需求釋放的環(huán)境，又面臨著追趕當(dāng)年目標(biāo)任務(wù)，快速回籠資金的壓力。預(yù)計(jì)第四季度促銷力度將會有所加大，為加快庫存消化，緩解資金壓力，以價換量策略將會是主要營銷策略，從而有望呈現(xiàn)市場競爭白熱化的情形。

　　五、新興地產(chǎn)受關(guān)注，住宅品質(zhì)在升級

　　產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整是這個產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越的必經(jīng)之路。第四季度預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展將加快滲入長沙這個住宅為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場。主要將表現(xiàn)在：城市綜合體持續(xù)發(fā)力，繼續(xù)掀起銷售熱潮；新型工業(yè)化進(jìn)一步推進(jìn)，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷探索新的發(fā)展模式；旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)實(shí)踐步伐將有所加快等等。同時，在支持綠色建筑、可再生能源建筑應(yīng)用項(xiàng)目、全裝修住宅、全裝修集成住宅等優(yōu)惠政策推動下，長沙住宅品質(zhì)升級被推上了更高的高度。

　　六、岳麓雨花領(lǐng)銜城區(qū)板塊，新城片區(qū)熱力不減

　　第四季度長沙市內(nèi)六區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域格局基本不會改變，岳麓區(qū)、雨花區(qū)在批準(zhǔn)預(yù)售面積、成交備案面積上仍將領(lǐng)先于其他區(qū)域。得益于政府規(guī)劃、軌道交通建設(shè)、區(qū)域投資力度加大等因素，濱江新城、武廣新城、梅溪湖、洋湖等片區(qū)發(fā)展速度不減，將會吸引越來越多的大型開發(fā)企業(yè)參與和尋求新的機(jī)會。隨著這些片區(qū)開發(fā)程度的逐漸成熟，預(yù)計(jì)在未來較長一段時間內(nèi)，他們?nèi)允鞘袌錾献顬榛钴S的主角。

　　七、新型城鎮(zhèn)化全力加速，縣域地產(chǎn)迎來新機(jī)

　　《湖南省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化實(shí)施綱要（2012-2020年）》即將提上日程，將實(shí)施縣城和中心鎮(zhèn)擴(kuò)容提質(zhì)工程，鼓勵中心城區(qū)人口達(dá)到一定規(guī)模的縣（市）按照中等城市規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)�？梢灶A(yù)計(jì)新型城鎮(zhèn)化的提速會加快縣城和中心鎮(zhèn)人口的集聚，引致更多的購房剛性需求。這對于望城區(qū)、長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣的房地產(chǎn)業(yè)來說，將會是一個新的發(fā)展機(jī)遇。