長沙實施“限購”以來對房地產(chǎn)業(yè)的影響研究

　　自2011年1月26日國務(wù)院公布了新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后，“限購令”成為全國房地產(chǎn)市場的關(guān)

　　鍵詞，連日來，北京、上海、廣州、南京、天津、石家莊、貴陽、廈門、寧波等城市陸續(xù)出臺調(diào)控

　　細則，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H通過限購、稅收、信貸等措施，落實“新國八條”調(diào)控政策。2011年3月4日，

　　《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理有關(guān)問題的通知》在萬眾矚目中出臺，長

　　沙“限購令”以理性、人性、溫和為基調(diào)，旨在打擊投資投機性需求，滿足基本剛需，促進房地產(chǎn)

　　市場健康可持續(xù)發(fā)展。       

　　一、長沙市“限購”政策出臺背景

　�。ㄒ唬� 限購的具體內(nèi)容 

　　為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號）

　　精神，促進長沙市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，長沙市人民政府于2011年3月4日出臺《長沙市人民政

　　府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理有關(guān)問題的通知》（長政辦發(fā)[2011]10號）文件，主要內(nèi)

　　容如下：對在長沙市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長株潭戶籍家庭），限購1

　　套90m2（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城

　　區(qū)限購1套90m2（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1

　　套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購買90 m2（含

　　）以下新建商品住房。

　�。ǘ�） 限購目的分析

　　民眾對住宅的需求屬于剛性需求，所謂剛性需求是相對于彈性需求而言，這種剛性需求是有條件的

　　，當(dāng)供給不變時，由于需求過旺，則會出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，導(dǎo)致房價上漲，當(dāng)剛性需求被上漲過

　　快的房價破壞后，就會變成彈性需求。目前在我國投資、投機購房現(xiàn)象嚴(yán)重，所占比例已經(jīng)高達30%

　　到40%，有些地區(qū)甚至高達80%。此次“限購”政策的出臺，是為了抑制投資投機性購房需求，促使

　　房價合理回歸。據(jù)報道，“限購令”出臺，我國5000億資金“擠出”房地產(chǎn)市場。由此看來，“限

　　購”政策對打擊投資投機性購房行為起到了強有力的作用，從而有望讓房地產(chǎn)市場回歸正常的需求

　　。

　　長沙市出臺的“限購”政策是根據(jù)長沙房地產(chǎn)市場的自身特點，在穩(wěn)定區(qū)域房價，保障民生，限制

　　投資需求，滿足基本剛需，促進城市健康發(fā)展的基礎(chǔ)上制定的，體現(xiàn)的是在發(fā)展和限制中尋找一種

　　平衡。

　　二、“限購”政策對市場的實質(zhì)性影響分析

　　根據(jù)長沙市“限購”政策的主要內(nèi)容，將從以下5個層面來分析“限購”政策對長沙市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)

　　市場的實質(zhì)性影響。

　　◆ 限購措施一：“限新不限舊”

　　◆ 影響分析：“限新不限舊”，“限購令”僅僅針對新建商品房，二手房不在限購范圍內(nèi)。

　　從上表可以看出，以“限購”政策出臺前一年與“限購”政策出臺后一年相比，新建商品住宅累計

　　批準(zhǔn)預(yù)售面積減少了20.34%；新建商品住宅累計成交備案面積減少了30.01%；二手住宅成交備案面

　　積減少了27.48%。

　　“限購”政策實施以來，長沙房地產(chǎn)市場遭到了很大的沖擊，新房銷售市場與2010年火爆局面相比

　　有明顯降溫之勢，嚴(yán)厲的調(diào)控政策使得新建商品住宅市場倍感壓力，“限購”政策將部分投資投機

　　需求拒之門外，也將部分剛需帶入濃厚的觀望狀態(tài)，等待良機。

　　長期以來，長沙二手房市場一直不溫不火，與一手房市場相比處于弱勢地位。在新房市場受到嚴(yán)厲

　　調(diào)控，銷售行情降溫且二手房市場不在“限購”之列的情況下，二手房市場理應(yīng)面臨一個利好的發(fā)

　　展時機與環(huán)境，但是從表1中可以看出，“限購”后二手住房交易情況慘淡。分析造成二手房市場銷

　　售乏力的原因有以下幾點：一是“限購”政策雖沒有直接針對二手房市場，但是也會間接對二手房

　　市場造成沖擊；二是當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場中剛性需求占據(jù)主導(dǎo)地位，首次置業(yè)者購置婚房時首選新

　　房，部分改善性需求者經(jīng)濟實力雄厚，愿意選擇環(huán)境更好，品質(zhì)更優(yōu)質(zhì)的小區(qū)居住，選擇二手房的

　　可能性也較�。蝗�是在整個房地產(chǎn)市場遭遇寒冬的情況下，新房市場開發(fā)商的營銷手段愈發(fā)層出不

　　窮，特價房源、特價優(yōu)惠、VIP優(yōu)惠、直接降價等等優(yōu)惠活動吸引購房者的注意力，等等原因造成二

　　手房市場需求疲軟，表現(xiàn)平平。

　　◆ 限購措施二：“限小不限大”

　　◆ 影響分析：“限小不限大”，只限制90m2（含）以下新建商品住房的購買，而對90m2以上新建商

　　品住房無限制。

　　與中部其它城市相比，目前長沙房地產(chǎn)市場正處于成長壯大階段，購房者的需求量十分旺盛，此次

　　調(diào)控直指90m2（含）以下套型，旨在“打響剛需保衛(wèi)戰(zhàn)”。就住房而言，長沙房地產(chǎn)市場上90m2以

　　下小戶型占了相當(dāng)比例，而該戶型也是炒家的主要投資品種，對小戶型做出限購，將實實在在打壓

　　投資性需求，客觀上為低收入群體“留”出了更多房源；同時對大戶有需求的置業(yè)升級的剛需也可

　　以不受過度打壓，更加有力保障民生需求，有助于維護樓市的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

　　在“限購”政策下，長沙商品房銷售、供應(yīng)均面臨前所未有的壓力。從長沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅各

　　戶型段供銷關(guān)系來看，“限購”前一年90m2以下戶型的供銷比為1.06，90m2以上戶型的供銷比為

　　0.94，內(nèi)五區(qū)總供銷比為0.99；“限購”后一年90m2以下戶型的供銷比為1.24，90m2以上戶型的供

　　銷比為1.10，內(nèi)五區(qū)總供銷比為1.15。這表明“限購”前和“限購”后新建商品住宅供應(yīng)量和銷售

　　量基本平衡，市場在壓力下保持著比較健康的狀態(tài)。

　　具體從戶型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，以“限購”政策出臺前一年與“限購”政策出臺后一年相比，90m2以

　　下新建商品住宅供應(yīng)量減少19.56%，銷售量減少31.38%；90m2以上新建商品住宅供應(yīng)量減少15.35%

　　，銷售量減少27.20%。在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下，新建商品住宅的供應(yīng)與銷售較調(diào)控前均有所減少

　　，由于限購90m2（含）以下新建商品住房，90m2（含）以下戶型供應(yīng)量受開發(fā)商的觀望情緒、市場

　　景氣影響減量幅度較大，銷量方面，由于部分投資需求得到抑制、部分剛需購房者的觀望情緒出現(xiàn)

　　有需求無市場的局面，銷售量存在較大下降趨勢。但是總體上來看，市場供需結(jié)構(gòu)基本保持平衡，

　　波動不大。

　　2010年以來，截止到2012年6月底，長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住房待銷存量如下表所示：

　　從表3所示，截止2012年6月底，長沙市內(nèi)五區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品住宅面積為

　　670.74萬m2。根據(jù)一般市場規(guī)律，目前新建商品房存在一定庫存積壓，待售量足以滿足市場需求，

　　加之新增批準(zhǔn)預(yù)售的跟進，后期商品房供應(yīng)將比較充足。

　　從戶型面積段來看，90m2（含）以下戶型待銷存量187.51萬m2，占比27.96%；90m2以上戶型待銷存

　　量483.23萬m2，占比72.04%，由此可以看出，當(dāng)前長沙內(nèi)五區(qū)的新房庫存量主要集中在90m2以上戶

　　型，且以144m2以上面積段庫存量最大。而處于市場主導(dǎo)地位的剛需群體由于經(jīng)濟條件等原因，比較

　　青睞90m2以下的小戶型，小戶型也是投資者的首選，因此當(dāng)前90m2以上的大戶型庫存量居高不下，

　　為了更好的抑制投資投機需求，促進大戶型房的銷售消化，今后應(yīng)繼續(xù)堅持執(zhí)行“限購”政策不動

　　搖，使調(diào)控政策實現(xiàn)市場預(yù)期效果。

　　◆ 限購措施三：“限內(nèi)不限外”

　　◆ 影響分析：“限內(nèi)不限外”，只限制長沙內(nèi)五區(qū)，不限制本市其他市區(qū)，旨在控制主城區(qū)房價上

　　漲勢頭，促進周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展。

　　長沙作為湖南省的省會和重要的經(jīng)濟增長極，地州市的市民想在長沙購房已形成一種常態(tài)，無論是

　　考慮將來養(yǎng)老還是度假享受都首選長沙，長沙“限購令”的出臺將迫使投資、投機需求者進一步退

　　出長沙房地產(chǎn)市場，使得首套自住和改善性需求占據(jù)市場主流；打壓市內(nèi)五區(qū)高房價的同時能產(chǎn)生

　　一定的邊際效益，客觀上促使購買力外移，促進周邊房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　長沙縣、望城區(qū)、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣并不在限購之列，這給郊縣的房地產(chǎn)帶來了發(fā)展的機遇。從表4可

　　以看出，長沙縣作為百強縣，經(jīng)濟發(fā)展迅猛，實力雄厚，隨著星沙逐步主城區(qū)化，需求旺盛，由于

　　受嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響，新建商品住宅成交備案量比“限購”前減少了13.88%，但與內(nèi)五區(qū)相

　　比，降幅較��；相反，備案均價卻上升了一個臺階，從接近3700元/m2增長到4700元/m2左右；望城

　　區(qū)地理位置優(yōu)越，逐步成為大河西市民追捧的熱點，從表5可以看出，望城區(qū)新建商品住宅成交備案

　　量比“限購”前減少了12.90%，住宅備案均價比“限購”前增長了10.06%；瀏陽市相對較遠，無法

　　吸納長沙的住宅購買力；寧鄉(xiāng)相對距離也較遠，縣城主流住宅很難吸納長沙購買力。  

　　◆ 限購措施四：“限住宅不限其他”

　　◆ 影響分析：“限購”政策僅針對新建商品住宅，在一定程度上刺激了商業(yè)需求的上漲。

　　“限購”政策提高了房地產(chǎn)住宅投資的門檻，對異地炒房團給予了強有力的限制，市場上不少游資

　　和急需尋找新投資途徑的民間資本，將目光轉(zhuǎn)向不受樓市調(diào)控影響的商業(yè)地產(chǎn)。從上表可以看出，

　　“限購”政策出臺后一年與“限購”政策出臺前一年相比，住宅需求下降了2.19%，商業(yè)需求增長了

　　1.22%。

　　一般情況下，普通住宅產(chǎn)品收益在4％-6％之間，而商業(yè)項目的投資收益達８％左右，收益明顯高于

　　普通住宅；其次，由于商業(yè)項目的投資比住宅投資更為專業(yè)，投資的獲利空間也相對較大；再次，

　　商業(yè)地產(chǎn)并沒有受到“限購”、“限貸”政策的影響，因此在“限購”政策出臺后，商業(yè)地產(chǎn)得到

　　了不少剛需購房者和房地產(chǎn)投資者的關(guān)注，不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合

　　的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路，可以預(yù)見的是，商業(yè)地產(chǎn)在未來將備受青睞。

　　◆ 限購措施五：“戶籍限制”

　　◆ 影響分析：未將環(huán)長株潭戶籍家庭列入外地家庭。也就是說，湖南“3＋5”城市群（長沙、株洲

　　、湘潭三個中心城市和岳陽、常德、婁底、衡陽、益陽五個城市）都可享受本地家庭購房待遇。

　　從圖1，圖2可以看出，在實施“限購”以來，由于環(huán)長株潭戶籍可享受本地家庭購房待遇，“3+5”

　　城市群購買90m2以下戶型、90m2以上戶型均有較大幅度的上漲；外省市購房者受到“對在本市市區(qū)

　　無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購1套90 m2（含）以下新建商品住房”這一

　　政策的限制，購買90m2以下戶型有明顯下降趨勢，投資需求受到了一定程度的抑制。

　　三、房地產(chǎn)市場特征變化分析

　　???2011年在以 “限購”為核心的房地產(chǎn)市場政策調(diào)控下，長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)控成效初步顯現(xiàn)，

　　與2010年相比，投資投機性需求得到了有效控制，長沙商品住宅市場供銷雙降，二手住宅市場持續(xù)

　　低迷，總的來看，調(diào)整、回歸是“限購”以來房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特征。下文將采用比較分析法

　　，具體呈現(xiàn)2010年、2011年長沙市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場特征的變化情況。

　　（一）新建商品住宅消費特征變化分析

　　◆ 籍貫

　　■小結(jié)：本省其他市區(qū)籍購房勢頭強勁，外省市籍購房較少

　　從購房者的籍貫來看，2011年本省購買者約有90.1%；外省市在長購房者占比9.79%，境外購房者占

　　比0.11%，其中本省其他市區(qū)購房者占比最大，邵陽、岳陽、衡陽排在本省其他地區(qū)的前三位。與

　　2010年對比來看，長沙市主城區(qū)、外省市購房者比例有所下降，本市其他、本省其他市區(qū)比例有所

　　上升。這表明，“限購”政策對外地家庭的購房限制，抑制了外省市購房者的投資需求，外省市購

　　房者比例有較大下滑。

　　◆ 年齡

　　■ 小結(jié)：25-35歲人群購買力最強，購房人群年輕化趨勢加強

　　從購房者的年齡來看，2011年25-35歲購房者占比41.40%，較2010年增長5.47%，作為“80前后”人

　　群，此類群體基本以剛性需求為主，大多受過良好的教育，對未來收入預(yù)期看好，因而消費意識較

　　為活躍，趕超35-50歲購房人群占據(jù)市場的主導(dǎo)地位；25歲以下購房者比例較2010年增速最快，這主

　　要是由于青年人員結(jié)婚、居家等需求比較旺盛，促使其購買住宅，即使有些會受到經(jīng)濟條件的制約

　　，但家長們出于房價和剛需的考慮，會給予他們較大的支持，這也促成了青年人群買房的活躍度；

　　35-50歲消費群體具有較強的經(jīng)濟實力，支付能力最強，與2010年相比雖受“限購”政策影響，投資

　　需求有所抑制，但是改善性需求仍然存在，購房比例僅次于25-35歲人群。

　　◆ 購房區(qū)域

　　■小結(jié)：雨花區(qū)仍是置業(yè)首選，岳麓區(qū)關(guān)注度提升

　　從購房區(qū)域來看，2011年雨花區(qū)購房的消費者占比30.64%，較2010年下降7.36%，但成交套數(shù)和成交

　　面積仍在五區(qū)中領(lǐng)先；岳麓區(qū)以28.29%緊隨其后，相較2010年增加了6.29%，岳麓區(qū)以大河西先導(dǎo)區(qū)

　　發(fā)展為契機，經(jīng)濟飛速發(fā)展的同時，也帶來了更多的購房需求，青睞度大大提升，或有超越雨花區(qū)

　　之勢；天心區(qū)、開福區(qū)、芙蓉區(qū)保持了比較穩(wěn)定的住房需求，波動不大，但芙蓉區(qū)的購房者比例仍

　　是五區(qū)中最小。

　　◆ 置業(yè)次數(shù)

　　■小結(jié)：首次置業(yè)者占絕對比例

　　從置業(yè)次數(shù)來看，2011年首次置業(yè)的人群占比79.39%，比2010年減少2.71%，由于首次置業(yè)者多半經(jīng)

　　濟條件受限，在“限購”、“限貸”等限字訣的政策調(diào)控下，市場低迷，首次置業(yè)者觀望情緒大，

　　盡管如此，剛需仍以強勁的力量主導(dǎo)房地產(chǎn)市場。二次置業(yè)者約占總量的13.86%，三次及以上置業(yè)

　　者分別占總量的2.42%、4.33%，二、三次置業(yè)者比例總體上有所擴大。

　　就套面積來看，首次置業(yè)的購房者仍以購買90m2以下的小戶型為主，二、三次置業(yè)者以購買120-

　　140m2的三居室為主，90m2以下的一、二居室為輔，隨著“限購”政策的出臺，多次置業(yè)者由于經(jīng)濟

　　實力雄厚，改善住房條件的心理仍然強烈，另一方面心理預(yù)期擔(dān)心調(diào)控愈加從緊，適當(dāng)購買小戶型

　　以做投資。

　　從籍貫來看購房套數(shù)，本省其他市區(qū)購房者首次置業(yè)比例仍占絕對地位，外省首次置業(yè)比例為

　　75.11%，購置二套房、三套及以上所占比例分別為15.87%、9.03%，多次置業(yè)比例均較大，可以看出

　　外省市來長沙購房者的投資性目的明顯。從省內(nèi)來看，本省其他地區(qū)首次置業(yè)比本市其他、本市城

　　區(qū)均要高，隨著城市化進程的加快，本省其他地區(qū)的置業(yè)者奔向省會長沙發(fā)展，購房積極性高。在

　　多次置業(yè)上，本市城區(qū)的購房者置業(yè)比例較高，購置二套房的比例達到19.24%，這是由于本市城區(qū)

　　都是土生土長的本地人，家庭或多或少均有一套居住用房，但基于改善型需求和投資型需求，選擇

　　多次置業(yè)的較多。

　　◆ 住房套面積結(jié)構(gòu)

　　■小結(jié)：商品住宅交易套面積主要集中于60-120m2，大套型成交下滑

　　從購房成交的套面積結(jié)構(gòu)來看，2011年長沙市內(nèi)五區(qū)購房者購買單套面積主要集中于60-90m2、90-

　　120m2、120-144m2，均超過總量的20%；與2010年相比，60m2、60-90m2、90-120m2套型比例上升，

　　其中又以60-90m2、90-120m2套型最為熱銷，在以“限購”政策為核心的調(diào)控政策下，將投資型需求

　　及部分改善型需求拒之門外，住房需求以剛需為主，購房者經(jīng)濟條件受限，這也是中小面積套型受

　　熱銷的原因之一；120-144m2、144m2以上面積段購房比例減少，大套型購買成本較高、偏離于剛性

　　需求預(yù)期，成交量下滑。

　　◆ 住房戶型結(jié)構(gòu)

　　■小結(jié)：二居室、三居室是長沙市新建商品住宅成交的主力戶型

　　從購房成交的戶型來看，2011年，二居室、三居室是長沙市住宅購買的主力戶型，分別占總量的

　　37.18%、34.14%；與2010年相比，二居室購買比例增長了3.51%，三居室購買比例增長了0.67%，其

　　他戶型均呈下降趨勢。受到“限購”政策的制約，主要用作投資的一居室成交下降，政策同樣也影

　　響了部分改善性需求，總價高的大戶型成交比例逐步下滑。

　　◆ 住房單價結(jié)構(gòu)

　　■小結(jié)：5000-6000元/m2、6000-7000元/m2為主力單價，5000元/m2以下低價位下降明顯，7000

　　元/m2以上高價位增速較快

　　從新建商品住宅單價來看，主要集中在5000-6000元/m2、6000-7000元/m2這兩個中間價位，均超過

　　總量的20%；與2010年相比，5000元/m2以下低價位降幅明顯， 7000元/m2以上高價位增長較快，隨

　　著精裝房、別墅類項目等高檔房的出現(xiàn)，提高了高價房的占有率。

　　◆ 住房總價結(jié)構(gòu)

　　■ 小結(jié)：50-60萬為長沙市新建商品住宅銷售主力總價，總價分布重心上移

　　從消費套總價來看，總價50-60萬以占總量的18.64%居于各區(qū)間的首位，是全年主力價格，其次為

　　40-50萬，占比14.93%；與2010年相比，50萬以上總價區(qū)間均呈上漲趨勢，50萬以下區(qū)間有明顯降幅

　　，總價結(jié)構(gòu)重心明顯上移。這主要是受到國內(nèi)通貨膨脹、新建商品房質(zhì)量的提升以及精裝房等高價

　　位房不斷推廣的影響。

　　◆ 價格指數(shù)

　　■小結(jié)：價格指數(shù)逐漸步入下行軌道，房價逐步回落

　　從國家統(tǒng)計局公布的價格指數(shù)情況來看，2011年1-12月，長沙新建商品住宅環(huán)比價格指數(shù)總體呈下

　　降趨勢，2011年長沙房地產(chǎn)市場受到限購、限價、上調(diào)存準(zhǔn)率及利率等宏觀調(diào)控政策影響，房價上

　　漲速度逐漸放緩，并漸漸進入下行通道；2011年1-12月新建商品住宅同比價格指數(shù)波動性較大，1-4

　　月逐步下降，5-8月同比價格指數(shù)有所上升，9-12月又逐步下降，1月延續(xù)了2010年亢奮余溫，比上

　　一年同期價格高出些許，但在限購逐漸從預(yù)期成為現(xiàn)實的2-4月，同比指數(shù)有所下降，隨后又稍微有

　　些攀升，但速度明顯放緩，在“金九銀十”落空之下，同比以較大幅度步入下行。以2010年為100測

　　算的定基價格指數(shù)基本呈上升趨勢，但上升速度越來越慢，在11月份走向下降，這也主要受到今年

　　復(fù)雜的經(jīng)濟形勢、持續(xù)不斷的調(diào)控的影響。

　　◆ 支付方式

　　■ 小結(jié)：銀行按揭為主，一次性付款比例有所提升

　　從支付方式來看，銀行按揭仍是購房者選擇的最主要的支付方式，占比50.12%，與2010年相比，增

　　長0.19%；其次為一次性付款占比39.60%，較2010年增長1.66%；公積金貸款與其他付款方式均較

　　2010年有所下滑。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的緊縮，銀行按揭利率優(yōu)惠折扣逐漸取消及利率的調(diào)高

　　，選擇一次性付款的購房者有所增加；公積金由于程序相對復(fù)雜、審批進程較慢，許多開發(fā)商不支

　　持公積金貸款，因此所占比例有下滑趨勢。

　�。ǘ�）二手住宅消費特征變化分析

　　◆ 年齡

　　■ 小結(jié)：35-50歲人群仍是二手房的主力購買者，購房對象逐步年輕化

　　從二手住宅購買者年齡來看，購買者集中在25-50歲之間，這個年齡段經(jīng)濟條件較好，有強烈的改善

　　型需求，二手住宅交易比較活躍，其中35-50歲年齡段購買者占比38%，居于首位；25-35歲占比

　　33.93%，緊隨其后；與2011年相比，25歲以下，25-35歲年齡段購房比例有所上升，分別增長0.52%

　　、2.42%，這表明二手房購買對象正偏向年輕化。

　　◆ 籍貫

　　■小結(jié) ：長沙本市購房者居多，外地購房者較少

　　從二手住宅購買者籍貫來看，本省居民占比90.05%，外省占比9.95%。在本省購房者中，本市居民占

　　比46.55%，其中本市城區(qū)購房者占33.03%，本市其他購房者占13.52%，本省其他地區(qū)購房者為

　　43.49%，僅次于長沙市購房者比例。在以“限購”為核心的調(diào)控政策雖然沒有直接針對二手房，但

　　諸多調(diào)控措施對二手房交易同樣適用，比如稅費調(diào)整增加交易成本等，這些間接影響對二手房市場

　　也造成了很大的沖擊，較大程度的抑制了外地購房者的投資需求。

　　◆ 置業(yè)區(qū)域

　　■ 小結(jié) ：雨花區(qū)居于成交首位，岳麓區(qū)居于末位

　　從二手住宅購房區(qū)域來看，雨花區(qū)以29.93%居于首位，岳麓區(qū)成交量在五區(qū)中占比最少，僅為

　　14.24%，雨花區(qū)成交量較2010年相比，雖減少了1.76%，但仍遠遠高于其他幾區(qū)的成交量，其發(fā)展前

　　景被消費者普遍看好，既是新建商品住宅成交的熱點區(qū)，也是二手住宅成交的首選區(qū)域。芙蓉區(qū)作

　　為長沙老城區(qū)，交通和周邊配套設(shè)施發(fā)展成熟，2011年成交量僅次于雨花區(qū)，較2010年相比增長

　　1.69%，開福區(qū)、天心區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較成熟，占比相當(dāng)，較2010年相比購房比例略有漲幅，岳麓區(qū)正處

　　于規(guī)劃發(fā)展中，二手房成交暫不活躍。

　　◆住宅套面積結(jié)構(gòu)

　　■ 小結(jié)： 90m2以下小戶型二手住房成交量上升，大套型成交下滑

　　從二手住宅消費套面積來看，60-90m2以占比30.87%居于首位，60m2以下占比28.19%緊隨其后；與

　　2010年相比，90m2以下小戶型成交量增速明顯，90m2以上戶型尤其是120m2以上戶型成交量逐步回落

　　，降幅明顯。當(dāng)前住房需求以剛需為主，購房者經(jīng)濟條件受限，中小面積套型受熱銷。2011年契稅

　　新政規(guī)定90m2以下，且是一套房，才能享受1個點的契稅優(yōu)惠，90-144m2或二套房都收2個點契稅，

　　144m2以上住房要收4個點的契稅，隨著購房成本的增加，大套面積的成交情況將會下滑。

　　◆戶室結(jié)構(gòu)

　　■ 小結(jié) ：三居室為最暢銷戶型，大戶型成交下滑

　　從二手住宅的戶室特征來看，三居室所占比例最大，與2010年相比，成交量下滑2.51%，但仍居于成

　　交量首位；一居室、二居室成交量上漲，與2010年相比，分別增長0.64%、4.64%。受契稅政策、消

　　費者偏好的影響，中小戶型仍引領(lǐng)市場主方向；四居室、五居室等大戶型受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響

　　，成交情況逐步回落。

　　◆ 支付方式

　　■小結(jié) ：一次性付款為主，銀行按揭為輔

　　從二手住宅支付方式來看，與新建商品住宅市場以銀行按揭為主的特征相反，一次性付款是主要的

　　支付方式，占比65.87%，其次為銀行按揭占比32.42%，與2010年相比，變化幅度較小。二手住宅實

　　際支付的首付款要高于三成，而大部分選擇二手住房的購房者經(jīng)濟比較充裕，再加上金融政策上對

　　房貸的約束，促使人們選擇了一次性付款。

　　◆價格指數(shù)

　　■小結(jié)：環(huán)比、定基指數(shù)總體較平穩(wěn)，價格呈現(xiàn)下行趨勢

　　從國家統(tǒng)計局公布的價格指數(shù)來看，2011年長沙二手住宅環(huán)比價格指數(shù)總體比較平穩(wěn)，波動性小，

　　與2010年的“U”型結(jié)構(gòu)有著較大的反差，同比經(jīng)歷了1-4月的下降，5-8月的微升，9-11月逐漸步入

　　下行的過程，在12月降幅比較大；以2010為基期測算的定基價格指數(shù)相對較平穩(wěn)，在11月份顯現(xiàn)出

　　明顯下降趨勢。2011年二手住宅市場受新房市場調(diào)控、契稅政策等影響，成交總體比較冷清，在年

　　底伴隨著新房價格出現(xiàn)松動，二手住宅也呈現(xiàn)出下行趨勢。

　�。ㄈ�）2011年長沙內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場消費特征的基本判斷

　　1、新建商品住宅消費特征

　　◆ 購買新建商品住宅的戶籍特征：本省其他地區(qū)購房勢頭強勁，主要是基于自住目的，置業(yè)次數(shù)以

　　一次居多，比較偏愛雨花區(qū)、岳麓區(qū)和開福區(qū)；本市購房者仍保持著較高的熱情，僅次于本省其他

　　地區(qū)的購房者，他們的改善型和投資型需求比較旺盛，以一次置業(yè)為主，但購置二套房的比例較高

　�。皇⊥赓彿空咚�占比例較小，他們購房主要是出于投資的目的。

　　◆ 購買新建商品住宅的消費者特征：在年齡上，25-35歲人群購買力最強，25歲以下購房者比例較

　　2010年增速最快，購房人群年輕化趨勢加強；在購房套數(shù)上，以首次置業(yè)為主，多次置業(yè)者占比

　　20.61%；在區(qū)域選擇上，選擇雨花區(qū)居多，岳麓區(qū)越來越受到關(guān)注。

　　◆ 購買新建商品住宅的戶室特征：購房者熱衷于60-90m2、90-120m2的套面積房屋，偏好二居室和

　　三居室，而大套型及大戶型成交量逐漸回落。

　　◆ 新建商品住宅的價格特征：價格指數(shù)逐漸步入下行通道，成交總價以50-60萬為主，總價重心略

　　有上移，單價集中于5000-7000元，8000元以上高價房購買比例增長最快。

　　◆ 新建商品住宅的付款特征：付款方式以銀行按揭為主，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的緊縮，銀行按

　　揭利率優(yōu)惠折扣逐漸取消及利率的調(diào)高，選擇一次性付款比例有所上升。

　　2、二手住宅消費特征

　　◆ 購買二手住宅的消費者特征：本市居民是購買主體，本省其他地區(qū)的購買者較多；年齡集中在

　　25-50歲；雨花區(qū)是二手住宅成交的主要區(qū)域，芙蓉區(qū)成交量增長較快。

　　◆ 二手住宅的戶室特征：中小戶型繼續(xù)發(fā)力主導(dǎo)，60-90m2套型面積占總量的三成，三居室最為暢

　　銷，四居及以上戶型受冷落。

　　◆ 二手住宅的價格特征：全年二手住宅市場相對比較低迷，環(huán)比、定基指數(shù)總體較平穩(wěn)，價格呈現(xiàn)

　　下行趨勢

　　◆ 二手住宅的付款特征：以一次性付款為主，銀行按揭為輔。

　　四、今后的政策取向及建議

　　“限購”政策的出臺對促進“剛需”、抑制投資投機性購房行為起到了顯著的作用。為鞏固調(diào)控成

　　果，保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，需從以下五個方面進一步完善：

　�。ㄒ唬﹫猿帧跋拶彙闭�策不動搖，建立引導(dǎo)市場健康發(fā)展的常態(tài)化機制

　　堅持“限購”政策不動搖，目的在于保證調(diào)控效果不出現(xiàn)反復(fù)，建立引導(dǎo)市場健康發(fā)展的常態(tài)化機

　　制�！跋拶彙比绻�只是一項短期的行政干預(yù)，在現(xiàn)階段國內(nèi)投資渠道不暢的情況下，暫時凍結(jié)的資

　　金在“限購”取消后必將重新回歸房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的價格將會出現(xiàn)新一輪的增長，“

　　限購”所取得的成效將會功虧一簣。因此，需將短期的政策干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期的監(jiān)管機制，適時建立

　　“限購”政策退出機制，取而代之以引導(dǎo)市場健康發(fā)展的土地、稅收、財政、金融等常態(tài)化、機制

　　化的“一攬子”解決方案。

　�。ǘ�）制定科學(xué)的供地計劃，合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的數(shù)量和時序

　　在編制土地供應(yīng)計劃時，應(yīng)該從土地供應(yīng)的數(shù)量和時序上統(tǒng)籌考慮。一是增加保障房和普通商品房

　　土地供給，在更大程度上滿足民眾普遍的購房需求，更大程度上保障民生；二是把握土地供應(yīng)的時

　　序，對于保障房和普通商品房，要優(yōu)先供應(yīng)，成熟一宗，供應(yīng)一宗，確保其按期完工。

　　（三）加快保障房建設(shè)，完善住房保障體系

　　加快保障房建設(shè)，解決中低收入群體的住房問題。一是要在完成上級下達任務(wù)的基礎(chǔ)上，盡可能的

　　籌措資金，在土地、稅收等政策上向其傾斜，多建一定數(shù)量的保障房，滿足中低收入群體的住房需

　　求；二是做好保障性住房建設(shè)和管理工作，盡快出臺保障房分配管理的具體辦法，完善準(zhǔn)入退出機

　　制，審核和分配過程接受監(jiān)督，做到過程和結(jié)果公開公平公正，使住房困難的中低收入群體受益。

　　同時，充分發(fā)揮住房公積金的作用，加強對中低收入群體的支持力度，為中低收入群體購房提供一

　　定的財政補貼。

　　（四）改善投資環(huán)境，建立多元化的投資渠道

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場投機盛行的一個重要原因是投資渠道較為單一，除房地產(chǎn)市場外，其他投資渠道

　　不暢。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們投資的能力和意愿逐步增強，但相應(yīng)的投資渠道、環(huán)境建設(shè)沒有

　　同步，導(dǎo)致過多的資金涌入房地產(chǎn)市場，給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展帶來隱患。

　　因此，要營造良好的投資氛圍，積極引導(dǎo)資金進入實體經(jīng)濟、股市或者其他領(lǐng)域，為“限購”后房

　　地產(chǎn)市場的 “擠出資金”提供流向，保障房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

　�。ㄎ澹┘訌娸浾撘龑�(dǎo)，樹立正確的住房觀念

　　“居者有其屋”不僅包括“購房居住”的內(nèi)容，而且包含有“租房居住”的思想，且后者是前者的

　　重要補充。樹立正確的輿論導(dǎo)向，糾正人們對于“居者有其屋”的認識誤區(qū)，不僅對保障房地產(chǎn)市

　　場健康、可持續(xù)發(fā)展有利，對個人和家庭也同樣有利。