2012上半年全國樓市政策解讀

　　★ 閑置土地處置出新規(guī)

　　政策回放

　　為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進節(jié)約集約用地，國土資源部根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關法律、行政法規(guī)，于2012年6月1日發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，自2012年7月1日起施行。各市、縣國土資源主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)閑置土地的調(diào)查認定和處置工作的組織實施，上級國土資源主管部門對下級國土資源主管部門調(diào)查認定和處置閑置土地工作情況進行監(jiān)督管理。

　　深入解讀

　　新版《閑置土地處置辦法》出爐，核心內(nèi)容基本未變，對于閑置土地的處罰力度并未加重，但在閑置土地的認定、查處等環(huán)節(jié)進行了修訂調(diào)整。新《辦法》明確規(guī)定，國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地便為“閑置土地”，而修訂前的“閑置土地”則是指“土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地�！庇纱丝梢钥闯觯�新版《閑置土地處置辦法》對于“閑置土地”的定義較之前寬松了很多，開發(fā)商在獲得土地后可以在規(guī)定日期基礎上延長一年時間開工。

　　新版《辦法》細化出了涉及城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整、群眾信訪事故、供應土地存在權利不清、建設條件變更、司法查封、訴訟、仲裁或者軍事管制、文物保護及因違法原因責令其停工等6類情況，以及因自然災害等其它不可抗力因素造成的閑置。新版《辦法》多方面考慮各種主客觀因素，對于在閑置土地的認定、查處等環(huán)節(jié)更加趨于規(guī)范，更具有可操作性。清理閑置土地可以加快形成住房供應，是樓市調(diào)控的重要一環(huán)；而對地方政府來說，盤活閑置土地也可以穩(wěn)定投資，促進經(jīng)濟發(fā)展。

　　★ 加強住房公積金監(jiān)管

　　政策回放

　　近年來，各�。▍^(qū)）住房城鄉(xiāng)建設廳在加強住房公積金制度建設、規(guī)范管理和隊伍建設等方面做了大量工作，取得積極成效。但也存在監(jiān)管工作落實不到位，工作力量薄弱，監(jiān)管手段單一，監(jiān)管能力不足等問題。為進一步強化�。▍^(qū)）住房城鄉(xiāng)建設廳對住房公積金的監(jiān)管職能，住房和城鄉(xiāng)建設部根據(jù)《住房公積金管理條例》、《住房公積金行政監(jiān)督辦法》等規(guī)定，于2012年2月6日下發(fā)《關于進一步加強住房公積金監(jiān)管工作的通知》，《通知》從加強對管委會決策的監(jiān)督、加強文件報備審核、定期開展監(jiān)督檢查、實施管理績效考核、加快監(jiān)管系統(tǒng)建設、加強業(yè)務指導、組織開展全員培訓、加強信息報送工作、做好信息公開工作、加強部門協(xié)調(diào)、加強隊伍建設這11個方面進行了具體闡述。

　　深入解讀

　　隨著住房公積金規(guī)�？焖僭鲩L，業(yè)務范圍不斷拓寬，繳存、提取個人貸款、資金存儲、財務核算等方面的風險隱患不斷積累，監(jiān)管工作面臨不少新情況和新問題，監(jiān)管任務十分繁重，此次出臺的《通知》從11個方面詳盡闡述了進一步強化�。▍^(qū)）住房城鄉(xiāng)建設廳對住房公積金的監(jiān)管職能，就能更好的加強住房公積金監(jiān)管，維護職工合法權益，實現(xiàn)“住有所居”的目標，進而實現(xiàn)社會和諧穩(wěn)定的大局。

　　★ 做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作

　　政策回放

　　為貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議、全國住房保障工作座談會議和全國國土資源工作會議精神，切實做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作，國土資源部于2012年2月25日發(fā)布《關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》，要求各級國土資源主管部門一定要堅定不移地按照中央決策和國土資源部的工作要求，在政府領導下和相關部門配合協(xié)作下，努力克服困難，確保做好以保障性安居工程為重點的城鄉(xiāng)住房供地和監(jiān)管工作。

　　深入解讀

　　《通知》以繼續(xù)嚴格落實中央各項調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度，鞏固已有調(diào)控成果，促進房價合理回歸為出發(fā)點，確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%；因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。此項規(guī)定能更好的推動土地供應向“穩(wěn)定市場、保證民生、促進利用”方向發(fā)展。

　　★ 央行三年來首次降息

　　政策回放

　　中國人民銀行于2012年6月7日發(fā)布《關于下調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率和調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間的通知》，并于2012年6月8日起正式執(zhí)行。其主要內(nèi)容如下：金融機構一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。央行同時決定，自同日起：（1）將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準利率的1.1倍；（2）將金融機構貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準利率的0.8倍。

　　深入解讀

　　此次下調(diào)距離央行上次上調(diào)存款準備金率不到半年時間，也是央行三年來首次下調(diào)存款準備金率。央行上次下調(diào)存款準備金率是在2008年12月，之后從2010年1月起，央行連續(xù)12次上調(diào)存款準備金率，通過對金融機構準備金率共計600個基點的上調(diào)，來回收市場過多流動性資金以抑制物價的過快上漲。

　　此次降息的目的是為了刺激貸款需求，減輕企業(yè)負擔，預防經(jīng)濟增長快速下滑，有助于在當前復雜形勢下穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟增長，是一種短期調(diào)控的手段。尤其需要指出的是，央行同時放寬利率浮動空間，這是在近年來歷次利率調(diào)整中未曾有過的，在這樣一個外需不穩(wěn)、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩、通脹壓力趨弱的關鍵節(jié)點上，央行通過下調(diào)準備金率傳遞出穩(wěn)增長的信號，這是央行貨幣政策微調(diào)的進一步體現(xiàn)。但降息并不能解決當前中國的結構性問題，許多實體經(jīng)濟由于盈利微薄而對貸款的需求并不那么旺盛。所以在降息的同時，如果能夠加大結構調(diào)整的力度，真正讓民營投資和民間消費發(fā)展起來，穩(wěn)定經(jīng)濟增長的目標才能實現(xiàn)。

　　★ 落實保障性安居工程財政資金到位

　　政策回放

　　2012年2月6日，財政部發(fā)布《關于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》，《通知》主要包括幾下幾方面的內(nèi)容：一是切實落實資金來源，確保不留資金缺口；二是拓寬資金來源渠道，加大保障性安居工程投入力度；三是創(chuàng)新財政支持方式，引導社會資金投資保障性安居工程；四是落實稅費優(yōu)惠政策，努力降低保障性安居工程成本；五是保證資金及時到位，提高資金使用效益；六是加強資金監(jiān)督管理，確保資金專款專用。

　　深入解析

　　《通知》明確2012年中央財政安排保障性安居工程補助資金將高于2011年，省級財政也要加大對本地區(qū)財政困難市、縣支持力度。2011年中央財政住房保障支出共完成3822億元，這一標準對省級財政部門提出了更高的要求，壓力也越來越大，需要各市縣財政部門的通力配合，確保政府資金來源落實到位，不留資金缺口。

　　2012年各級財政部門可在以下幾方面下功夫來籌集資金，一是加大地方政府債券收入用于保障性安居工程的投入力度；二是將個人住房房產(chǎn)稅試點地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入專項用于保障性安居工程；三是適當安排國有資本經(jīng)營預算及城市部分稅收資金支持保障性安居工程建設。

　　★ 加強存量房稅收征收管理工作

　　政策回放

　　2012年6月15日，長沙市人民政府辦公廳印發(fā)《長沙市存量房交易稅收征收管理試行辦法》的通知，本辦法自2012年7月1日起執(zhí)行。此《辦法》規(guī)定發(fā)生存量房交易負有納稅義務的單位和個人，應當如實申報繳納契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、個人所得稅等稅費；地稅部門建立存量房交易申報價格比對系統(tǒng)，比對系統(tǒng)將待評估房地產(chǎn)就地理位置、建筑結構、朝向、樓層、層高、交易時點等主要因素修正得出存量房交易價格評估值，相關部門要積極配合地稅部門做好存量房交易稅收征收管理工作。

　　深入解讀

　　當前長沙市存量房交易過程中，納稅人通過簽訂“陰陽合同”等手段進行虛假申報，以低報成交價格偷逃稅款的現(xiàn)象較為普遍，《長沙市存量房交易稅收征收管理試行辦法》的出臺能進一步加強和規(guī)范長沙行政區(qū)域范圍內(nèi)存量房交易稅收征管，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

　　《辦法》的實施，主要解決了四個方面的問題：一是確定了存量房交易中納稅義務人的申報辦稅程序；二是解決了存量房計稅價格的確定問題；三是確定了納稅人對核定的計稅價格和應納稅額有異議的處理原則和方法；四是確定存量房交易稅收征管中政府有關職能部門的職責�！掇k法》的出臺將進一步加強和規(guī)范存量房交易環(huán)節(jié)的稅收征管工作，有效堵塞稅收漏洞，防范稅收風險，實現(xiàn)稅收的公平、公正，并為房地產(chǎn)稅制改革奠定基礎。

　　★ 加強公共租賃住房管理

　　政策回放

　　為了加強對公共租賃住房的管理，保障公平分配，規(guī)范運營與使用，健全退出機制，住房和城鄉(xiāng)建設部于2012年5月28日下發(fā)《公共租賃住房管理辦法》，并將于7月15日起施行�！掇k法》對公共租賃住房的申請條件、運營監(jiān)管、退出機制等做出了明確規(guī)定。

　　深入解析

　　出臺的《公共租賃住房管理辦法》中，主要包括以下幾個關鍵點：一是籌集渠道靈活多樣。公共租賃住房可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資；二是外來務工人員可申請公共租賃住房�！掇k法》中設定了除了本地居民可申請公共租賃住房外，外來務工人員只要在本地穩(wěn)定就業(yè)達到規(guī)定年限，申請條件符合當?shù)刈》勘Ｕ现鞴懿块T的要求，也可進行申請；三是因就業(yè)、子女就學等原因需要調(diào)換公共租賃住房的，經(jīng)公共租賃住房所有權人或其委托的運營單位同意，承租人之間可以互換公租房。

　　★ 政策助推綠色建筑發(fā)展

　　政策回放

　　財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部按照《國務院關于印發(fā)“十二五”節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā)[2011]26號）統(tǒng)一部署，為進一步深入推進建筑節(jié)能，加快發(fā)展綠色建筑，促進城鄉(xiāng)建設模式轉(zhuǎn)型升級，于2012年4月下發(fā)《關于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》，意見中主要包括以下幾個內(nèi)容：一是充分認識綠色建筑發(fā)展的重要意義；二是推動綠色建筑發(fā)展的主要目標與基本原則；三是建立健全綠色建筑標準規(guī)范及評價標識體系，引導綠色建筑健康發(fā)展；四是建立高星級綠色建筑財政政策激勵機制，引導更高水平綠色建筑建設；五是推進綠色生態(tài)城區(qū)建設，規(guī)�；�發(fā)展綠色建筑；六是引導保障性住房及公益性行業(yè)優(yōu)先發(fā)展綠色建筑，使綠色建筑更多地惠及民生；七是大力推進綠色建筑科技進步及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，切實加強綠色建筑綜合能力建設。

　　深入解讀

　　《意見》明確指出到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30%，建筑建造和使用過程的能源資源消耗水平接近或達到現(xiàn)階段發(fā)達國家水平。除此之外，還要力爭到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房全面執(zhí)行綠色建筑標準，到2015年，新增綠色建筑面積達到10億平方米以上，這幾項目標的出臺為我國未來綠色建筑的發(fā)展指明了方向。

　　《意見》中指出對按綠色建筑標準設計建造的保障性住房、學校、醫(yī)院等公益性建筑及大型公共建筑，率先實行評價標識，并逐步過渡到對所有新建綠色建筑均進行評價標識，并培育專門的綠色建筑評價機構，建立綠色建筑評價職業(yè)資格制度。“強調(diào)性標識”的推進機制，體現(xiàn)我國綠色建筑的推廣具備“自上而下”的特點�！兑庖姟分兄赋鲈谥贫ūＵ闲宰》拷ㄔO規(guī)劃及年度計劃時，應明確規(guī)定具備條件的地區(qū)安排一定比例的保障性住房按照綠色建筑標準進行設計建造。另一方面，鼓勵各地在政府辦公建筑、學校、醫(yī)院、博物館等政府投資的公益性建筑建設中，率先執(zhí)行綠色建筑標準，力爭到2014年，政府投資公益性建筑全部執(zhí)行綠色建筑標準，讓綠色建筑更多地惠及民生。

　　★ 進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀管理

　　政策回放

　　長沙市住房和城鄉(xiāng)建設委員會于2012年5月18日下發(fā)《關于進一步規(guī)范長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的通知》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的管理都做出了具體的規(guī)定，市住建委每年對全市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構進行一次專項檢查，各區(qū)住建局（城鄉(xiāng)建設局）每半年要對轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構進行檢查，市房屋產(chǎn)權監(jiān)理處、市房產(chǎn)交易管理所、市房產(chǎn)信息中心配合進行長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的工作，此通知于2012年7月1日起正式執(zhí)行，并開始啟用新的《長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證》、《長沙市房地產(chǎn)分支機構備案證》、“長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)卡”。

　　深入解讀

　　隨著長沙市二手房市場的快速發(fā)展，也帶來了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的突飛猛進，但從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，導致了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)屢遭詬病。此項《通知》的出臺能進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、建立公平競爭、誠實守信、運作規(guī)范的市場秩序，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當事人的合法權益，促進房地產(chǎn)市場的健康、有序、均衡發(fā)展。

　　《通知》中規(guī)定在長沙市新設立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構，應當自領取工商營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向長沙市住房和城鄉(xiāng)建設委員會申請備案，此項規(guī)定能有效解決房地產(chǎn)經(jīng)紀機構到房地產(chǎn)管理部門備案率不高的行業(yè)隱患；《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)的，應當加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，由所在經(jīng)紀機構到市住建委辦理執(zhí)業(yè)登記，領取“長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)卡”后方可執(zhí)業(yè)，此項規(guī)定能有效解決經(jīng)紀人流動性大、業(yè)務分散、業(yè)務操作空間大等行業(yè)詬病�！锻ㄖ�》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應通過二手房網(wǎng)上簽約及交易資金監(jiān)管系統(tǒng)開展業(yè)務，二手房自助交易平臺不再對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供二手房交易網(wǎng)上簽約服務，此項規(guī)定能更好的規(guī)范二手房交易秩序，促進二手房市場的規(guī)范化發(fā)展。

　　★ 地方政策微調(diào)

　　政策回放

　　今年上半年以來，天津、上海、揚州、蕪湖等多個城市相繼開始了措施各異的樓市政策微調(diào)，其中天津上調(diào)普通住宅指導價格，蕪湖給予購房補貼，上海放松限購條件，成都出臺住房公積金新政，揚州出臺購買成品住宅獎勵政策，重慶提高公積金貸款額度，中山上調(diào)新建住房價格上限等等。蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動政策出臺幾天后均被叫停，而大部分城市的微調(diào)政策還是順利過關實施，由此可見，在樓市調(diào)控總基調(diào)不變的前提下，國家樓市調(diào)控的微調(diào)窗口已經(jīng)打開。

　　深入解讀

　　上半年以來，地方微調(diào)政策相繼出臺，樓市松綁喧囂塵上。中山松綁“限價令”，上調(diào)新建住房價格上限，提高限價標準，對于已經(jīng)有辦法應對限價政策的開發(fā)商而言，可操作的空間更大了；天津普通住宅指導價格的上調(diào)，進一步擴大了普通住宅房源的范圍，使得購房交易稅費大幅縮減，在很大程度上緩解了購房者，尤其是剛性購房者的購房壓力；蕪湖微調(diào)政策的出臺主要是出于對房地產(chǎn)成交和地方經(jīng)濟的考慮；上海放寬外來居民購房門檻，是為了增加地方財政收入；成都市公積金新政與中央房地產(chǎn)調(diào)控的方向與基調(diào)保持了一致，進一步擴大了住房公積金政策的受益面，使住房公積金發(fā)揮更大的效用，造福了更多的人群；揚州市購買成品住宅獎勵政策一出，引起了關注和熱議，其實政策所說的“成品住宅”就是“精裝修房”，精裝修房是未來房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的大勢所趨，因此揚州新政對精裝修房的推廣理應被認可；重慶市公積金新政令當?shù)氐兔缘姆康禺a(chǎn)市場深受鼓舞，對剛性需求拉動很大。

　　以上對各地微調(diào)政策的盤點可以看出，雖然大部分城市的微調(diào)政策已然順利過關實施，但如果地方微調(diào)一旦觸碰調(diào)控紅線，還是會被勒令暫停。從長期來看，未來我國房地產(chǎn)調(diào)控的關鍵還在于解決地方對土地財政的過度依賴問題，從而減少地方政府過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的沖動�？傮w而言，用限購、限貸卡住購房權和資金兩個要害環(huán)節(jié)，然后通過限價為漲價剎車，再通過加大保障房建設力度來提高供給、滿足基本住房需求，是能夠?qū)崿F(xiàn)房價調(diào)控目標的。