兩會后調(diào)控繼續(xù) ,2012樓市陣痛“眾生相”

　　今年“兩會”期間，溫總理重申房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到合理價位，“調(diào)控政策不放松”成為2012年樓市主流基調(diào)。

　　在本輪樓市調(diào)控背景下，各大調(diào)控城市時有“樓跑跑”事件出現(xiàn)甚至爆出房企破產(chǎn)的消息，這是否預(yù)示著調(diào)控威力的最直接顯現(xiàn)？是否將有更多房企面臨生存危機(jī)？“兩會”后，樓市又將如何面對各種各樣可能出現(xiàn)的微調(diào)控？房價回歸至多少才是合理水平？開發(fā)商如何在今年樓市激烈的競爭當(dāng)中突圍而出？“兩會”后長沙樓市向左走，向右走？本期樓市觀察家將為您一一解讀。

　　北京：2012年前三月樓市成交量創(chuàng)近五年新低

　　市場：北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會日前發(fā)布一季度北京市場成交數(shù)據(jù)，一季度北京新建商品住房成交1.8萬套，同比下降14.2%，創(chuàng)2007年以來新低。成交均價19516元/平方米，同比下降19.4%。

　　政府：北京市市長郭金龍在做政府工作報告時指出，2012年將繼續(xù)嚴(yán)格實施抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。同時，北京也高調(diào)否認(rèn)了此前市場上流傳的北京限購令由5年納稅證明調(diào)整為3年的說法。

　　業(yè)內(nèi)：北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，當(dāng)前成交量回暖使得市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，而其他未降價項目為提高銷售量將跟隨降價。從目前整體市場來看，市場均價依然存在繼續(xù)降價空間，調(diào)控政策依然執(zhí)行力度較大，北京部分未降價項目可能迎來一次補(bǔ)跌過程。

　　張大偉預(yù)測，4月北京樓市有望量漲。整體來看，成交量有望在目前基礎(chǔ)上再次上漲，雖然不可能恢復(fù)到樓市調(diào)控前的水平，但達(dá)到限購政策之后高點的可能性較大。

　　購房者：“現(xiàn)在還是太貴，再等等看，應(yīng)該還會降。”，“還是拿不準(zhǔn)主意什么時候出手，有人說還要降，又有人說已經(jīng)差不多了，但還是貴啊。如果再降點就咬咬牙買了。” 

　　上海：樓市“小陽春”：成交量多在外環(huán)外

　　市場：同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市場成交量141.58萬平米，供應(yīng)量108.77萬平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85萬平米，供應(yīng)202.10萬平米。同比去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市場成交量仍然慘淡經(jīng)營，如果據(jù)此推算，2012年的成交量或許還不及2011年歷年商品住宅成交量的最低值729萬平米。

　　政府：上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生重申，上海將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家和上海市房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策，政策不改變，力度不放松，抑制投資投機(jī)性購房，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

　　業(yè)內(nèi)：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首套房貸層面的“微調(diào)”的疊加效應(yīng)直接受惠于剛需置業(yè)的首套房置業(yè)者，也讓普通商品住宅成交量增加。對首套房置業(yè)者來說，“微調(diào)”的疊加效應(yīng)可能會讓其少交稅費或貸款利息，盡管受益幅度總體量不是太大，但可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們盡快購房，將能激活樓市成交量。

　　購房者：目前，多數(shù)人依然覺得上海的房價還是過高，大多還是以觀望為主�！拔矣X得房企的‘降’意不足，很少看見樓盤打出打折、優(yōu)惠、促銷等宣傳字眼，就算有，折扣還是不大，仍舊只能夠望房興嘆，再等等吧�！辟彿空咭ε�士告訴記者。

　　深圳：第一季度深圳房價同比跌15% 成交量下滑近2成

　　市場：3月深圳樓市成交量和價格雖然都出現(xiàn)了回升，但整個一季度的銷售卻是量價齊跌。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委公布的新建商品住宅成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，深圳一季度一手樓成交面積約59.18萬平方米，同比下降了18.5%，環(huán)比也小幅下滑了3.1%。價格則同比去年年初下跌了15%左右，但是環(huán)比去年年底房價卻出現(xiàn)了小幅回升跡象。

　　政府：日前，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實施計劃》，規(guī)劃提出，深圳今年將加快研究建立長效機(jī)制，逐步以市場化調(diào)節(jié)機(jī)制實施需求分類引導(dǎo)。

　　此外，研究對普通商品住房以及別墅、復(fù)式、大戶型等商品住房實施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策，嚴(yán)厲打擊普通商品住房投資投機(jī)，合理降低首套普通商品住房購房和居住成本，加大對自住住房需求支持力度；對別墅、復(fù)式、大戶型等商品住房，推進(jìn)交易和保有環(huán)節(jié)的稅收改革，引導(dǎo)住房市場向滿足居民居住需求方向發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)：前兩個月成交冷清是受到春節(jié)影響，銷售徘徊在低谷，而到了3月份出現(xiàn)上升，原因是受到首貸利率優(yōu)惠的利好推動，剛需們?nèi)胧杏�望轉(zhuǎn)濃，開發(fā)商的優(yōu)惠幅度也加大。

　　美聯(lián)物業(yè)的分析報告則指出，目前市場出現(xiàn)回暖，未來樓市能否持續(xù)，在限購政策不變的情況下，唯有依靠開發(fā)商的持續(xù)降價來提升成交。

　　金地集團(tuán)華南區(qū)域地產(chǎn)公司總經(jīng)理謝文云表示，他們將積極應(yīng)對，一方面對現(xiàn)在符合市場需求的產(chǎn)品加快供應(yīng)，優(yōu)先推出首次置業(yè)、首次改善的產(chǎn)品；在土地拓展方面也將更加注重符合剛性需求產(chǎn)品特點的土地資源。

　　購房者：第一季度深圳房價同比下跌15%，深圳購房者開始“蠢蠢欲動”�！艾F(xiàn)在開發(fā)商給出的優(yōu)惠幅度很大了，只要有合適的房源，我會出手買房”深圳的購房者牛先生說到，他和他的女朋友今年打算結(jié)婚，擁有一個屬于自己的小窩對他們來說或?qū)⒏�好，所以，二季度他會適時出手。

　　杭州：調(diào)控下 杭州首現(xiàn)房企破產(chǎn)

　　市場：4月9日，杭州余杭區(qū)法院已受理西城時代家園開發(fā)商金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案，成為網(wǎng)上傳播最快的地產(chǎn)新聞。因為這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策下杭州地區(qū)第一家因資金鏈問題申請破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司。房企破產(chǎn)的消息給本已寒冷的房地產(chǎn)市場又蒙上一層陰霾。

　　政府：由余杭區(qū)政府政法委等相關(guān)部門牽頭的協(xié)商會議召開了，會議記錄明確表示，為了最大化利益保障業(yè)主的權(quán)益，余杭區(qū)政府將墊資進(jìn)行該項目，并承諾將為業(yè)主辦出三證。

　　業(yè)內(nèi)：葉檀認(rèn)為，房企申請破產(chǎn)一點也不奇怪，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈大多數(shù)都崩的非常緊，尤其是中小的開發(fā)商沒有融資渠道，如果政府不伸出援手就會處于破產(chǎn)的邊緣，這家開發(fā)企業(yè)其實就是規(guī)模不大，如果沒有外界的資源就只能是破產(chǎn)。對于其他的一些開發(fā)企業(yè)來說，事實上也是有一種變相的破產(chǎn)或者變相的資金壓力，比如說用其他的方法來解決目前的困境，像房地產(chǎn)信托的展期、或者是貸款的展期，這個都是變相的資金壓力，把這個壓力往后延的一個表現(xiàn)，所以整體而言，今年的房地產(chǎn)市場對于開發(fā)商來說確實是寒冬的一年，比2011年的情況會更加糟糕。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示：“金星申請破產(chǎn)應(yīng)該屬于一個個案，對于目前的市場來說，除非公司旗下項目已接近售罄，不然的話，底價轉(zhuǎn)讓股權(quán)等手段是可以解決開發(fā)商資金問題的。因此，金星的破產(chǎn)實際影響不會很大�！�

　　購房者：“與周邊樓盤相比，價格相對優(yōu)惠是很多購房者最終決定購買西城時代家園的重要原因。現(xiàn)在，西城時代家園申請破產(chǎn)了，我們期待政府能夠很好的處理好這個項目，讓七百多業(yè)主損失減小”，李先生也奉勸廣大購房者，買房一定不要只貪小便宜，一定要了解開發(fā)商的背景，選擇靠譜的開發(fā)商。

　　廣州：一季度樓市成交面積降19.9% 成交均價降3%

　　市場：2012年第一季度，廣州10區(qū)2縣一手住宅成交面積為169.6萬平方米，同比下降19.9%，環(huán)比2011年第四季度下滑了5.5%；一手住宅均價為11694元/平方米，相比去年第一季度12074元/平方米的均價略降3%。

　　政府：廣州市國土房管局表態(tài)稱，對住宅市場，目前廣州市沒有取消限購的具體時間表，仍會根據(jù)中央及廣東省的政策，堅持當(dāng)前限價、限購、限貸政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。

　　業(yè)內(nèi)：目前樓市成交量相較去年的水平仍有差距，特別是在供應(yīng)量持續(xù)放大的情況下，樓盤降價促銷勢頭仍將持續(xù)。廣州經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰分析稱，相比前兩年的第一季度市場表現(xiàn)，今年廣州樓市的成交量依然明顯處于低位，尤其是春節(jié)期間，樓市成交更創(chuàng)歷史冰點，拉低整個一季度的成交。另外，有分析指出，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得初步成效，房價上漲的勢頭已基本止住，隨著四五月份銷售旺季的到來，開發(fā)商的推貨力度及優(yōu)惠力度將加大，外圍區(qū)域房價仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。

　　購房者：春季以后開發(fā)商的優(yōu)惠火力較足，2012年一季度廣州購房者購房信心有所提升，但“房價降幅過低”

　　和“走勢不明”仍是阻礙購房的主要原因，多數(shù)購房者預(yù)期未來房價將下跌，目前房價降幅與購房者預(yù)期的15%最低降幅仍有一定差距。

　　天津：樓市一季度市場行情以價換量 總體仍低迷

　　市場：延續(xù)2011年宏觀調(diào)控的影響，2012年第一季度天津樓市成交量持續(xù)走低。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年第一季度天津商品住宅成交套數(shù)和成交面積，分別為12274套和125.96萬平方米，環(huán)比分別下跌22.11%和24.24%，同比也分別下跌50.09%和50.87%。這一數(shù)字表明，2012年第一季度天津市商品住宅成交量跌入近4年來最低水平，且已經(jīng)連續(xù)兩個季度環(huán)比回落。

　　政府：今年天津委、市政府再度將住房保障工作列為20項民心工程之首，預(yù)計全年可新增“三種補(bǔ)貼”家庭1萬戶。天津市將進(jìn)一步放寬住房保障“三種補(bǔ)貼”準(zhǔn)入條件，廉租住房租房補(bǔ)貼和經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)20%。政策調(diào)整后，將有更多的中低收入住房困難群眾享受到住房保障，租金支付能力得到提高。

　　業(yè)內(nèi)：從各樓盤近期成交實際情況來看，眼下確實開始出現(xiàn)小幅回暖。天津資深業(yè)內(nèi)人士表示，“1-2月樓市持續(xù)低迷，成交量跌入歷史的最低水平，而進(jìn)入3月份在部分項目大幅降價的促進(jìn)下，剛需得到釋放，成交量成倍增加，市場回升明顯。但在高庫存壓力下，天津樓市競爭壓力仍巨大，未來樓市走勢仍將取決于在售項目的價格策略�！�

　　購房者：“如果以后房價再上漲，那我這輩子可能都沒有機(jī)會買了。因此，只要價格符合心理預(yù)期，我就會出手�！� 購房者小杜表示。

　　重慶：量漲價跌 降價跑量仍是樓市主調(diào)

　　市場：在全國樓市調(diào)控政策依舊從緊的背景下，樓市以價換量、低量低價仍在持續(xù)。雖然目前有少部分樓盤有醞釀漲價的趨勢，重慶樓市依然堅持穩(wěn)中有降的主調(diào)。開發(fā)商“以價換量”，大幅度的優(yōu)惠促銷活動吸引了剛需購房者，使得一季度重慶樓市整體呈現(xiàn)量漲價跌的態(tài)勢。

　　政府：黃奇帆表示，2012年，重慶將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控。當(dāng)?shù)貙⑿麻_工公租房1350萬平方，配租10萬套，同時加強(qiáng)公租房小區(qū)綜合配套，提高社區(qū)管理服務(wù)水平，方便群眾生活。重慶還將落實首套住房和改善性住房的優(yōu)惠政策，滿足群眾自住性和改善性住房需求。綜合運用規(guī)劃控制、土地供應(yīng)、信貸稅收等手段，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，房價增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。

　　業(yè)內(nèi)：“由于目前信貸政策還沒有完全放開，降價依然是最直接促使購房者下手的手段，去庫存成為眾多開發(fā)商主要考慮的問題。通過蓄客期間我們的調(diào)查，剛需置業(yè)者更多關(guān)注的還是價低質(zhì)優(yōu)的樓盤，而且這樣的剛需族還不在少數(shù)�！敝貞c宗申動力城的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因此，我們宗申動力城這次將拿出150套房源進(jìn)行特價銷售，期待達(dá)到預(yù)期效果。”

　　同時，多數(shù)重慶業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為春交會前后仍然是個很重要的時間節(jié)點，考慮到許多開發(fā)商即將迎來新一輪還貸高峰，降價求量仍將會持續(xù)，今后一段時間仍然是下手的上佳時機(jī)。

　　購房者：相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在重慶購房者的購房意向中，67.44%的網(wǎng)友打算在第二季度買房，其中，81.4%的購房者會選擇中小戶型的新房。由此可見，剛需主力軍將繼續(xù)吹響重慶樓市集結(jié)號。

　　成都：住宅辦公銷量齊升 上漲趨勢明顯

　　市場：成都樓市無論是住宅、商鋪還是辦公物業(yè)都出現(xiàn)了不同程度的積極表現(xiàn)。數(shù)據(jù)表明，一季度成都住宅的銷售成績上升趨勢明顯，和去年同期銷售的下降頹勢形成了鮮明對比。

　　政府：四川省國稅局副局長鄭江平表示，目前成都房產(chǎn)稅試點還在研究過程中，須謹(jǐn)慎進(jìn)行，不宜操之過急。鄭江平副局長認(rèn)為，成都限購令還在持續(xù)，房市調(diào)控已見成效，而房產(chǎn)稅啟征涉及限購取消、老百姓接受度等問題，必須慎重考慮，還在研究中。成都如要進(jìn)入試點行列，將會針對自身特點開征房產(chǎn)稅，不會盲從上海和重慶的模式，并且必須經(jīng)過仔細(xì)研究、征求多方意見以后再制定相應(yīng)措施。

　　業(yè)內(nèi)：成都思源經(jīng)紀(jì)市場研究中心總監(jiān)孔祥虎認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控環(huán)境的變化，開發(fā)商也在這一過程中逐漸找到合適銷售的定位產(chǎn)品，“剛需”產(chǎn)品在今年一季度成為了樓市的銷售主力，從而成就了一路上揚的樓市銷售業(yè)績，讓樓市拐點提前在一季度顯現(xiàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)研究人士祁宏志認(rèn)為，除了剛需物業(yè)外，商業(yè)已經(jīng)成為了多數(shù)開發(fā)商在當(dāng)下回款的重要利器，但大環(huán)境對其的影響卻絲毫不能忽視，市場的消化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上掛牌數(shù)量的暴漲，或許“理性出街”將成為今后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不面對的現(xiàn)實。

　　購房者：“對于我們購房者來說, 開發(fā)商給予的直接價格讓利，更為實在。”購房者劉小姐表示，在開發(fā)商大打優(yōu)惠牌的助推之下，她會選擇恰當(dāng)時機(jī)出手買房。

　　海南：房價逐月走低 以價換量趨勢明顯

　　市場：今年一季度，海南新建商品住宅成交均價持續(xù)下滑，跌幅近5000元/m2，重點城市海口均價在7000元/m2左右波動，三亞均價下跌近逼20000元/m2。與此同時，一季度海南商品住宅成交量也在持續(xù)上漲，其中3月漲幅超過23%，以價換量成效明顯。顯示了在商品住宅價格逐步回落下，眾多購房者開始放棄觀望、積極入市，海南樓市穩(wěn)步著陸。

　　政府：從前三月成交情況來看，在房價小幅下跌的同時海南樓市成交量和成交面積也在相對回暖。雖政策調(diào)控持續(xù)，但有剛需的龐大支撐，使得樓市整體穩(wěn)中有降，總體平穩(wěn)。海南省副省長姜斯憲指出，海南房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)，房價不會出現(xiàn)大升和大降的可能性。

　　業(yè)內(nèi)：樓市成交大幅攀升，是樓市深度“以價換量”引致“剛需”發(fā)力的結(jié)果，并非樓市“回暖”的征兆。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來6-12個月內(nèi)房價還可能有10%-20%的下調(diào)，而部分已經(jīng)降價到位的項目可能會逐漸獲得市場認(rèn)可。

　　購房者：根據(jù)最新調(diào)查顯示，目前已經(jīng)有42.2%的海南購房者有置業(yè)計劃。在海南置業(yè)的網(wǎng)友共有46.2%選擇了兩居室。而選擇一居室的網(wǎng)友達(dá)到26.9%�！靶�戶型總價較低，對于一般的普通家庭，不論是用來自住或做投資，資金壓力都不算太大。而像我們這樣的島外購房者，購房通常都是用來作為度假、過冬之用，選擇一處小戶型，來海南短期居住，也不至于造成資源浪費。”購房者徐女士說出了許多購房者的心聲。

　　南京：“以價換量”初顯成效，庫存量跌破5萬套

　　市場：隨著剛需、剛改的積極入市，南京樓市一季度從低迷走向了回升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到29日中午12點，南京商品房成交量達(dá)到了11769套，如果加上后面兩天的數(shù)據(jù)，將會突破1.2萬套大關(guān)，和去年11571套相比，略有上漲。但是，值得注意的是，3月份成交量和去年同期（2211套）相比，上漲了151%。

　　政府：江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，近期投資者入市再次折射出樓市調(diào)控的復(fù)雜性。當(dāng)前投資渠道匱乏，房產(chǎn)本身具有投資價值，一旦形成看漲預(yù)期，極易跟風(fēng)，甚至進(jìn)入“癲狂”狀態(tài)。要讓房價持續(xù)回歸，仍需不斷強(qiáng)化調(diào)控預(yù)期。 

　　業(yè)內(nèi)：開發(fā)商樂觀預(yù)期全年目標(biāo)，企業(yè)普遍認(rèn)為，從政策面上看，新的緊縮性政策出臺絕無可能，相反，地方微幅寬松政策還會陸續(xù)出現(xiàn)，這將吸引更多需求入市。這個時候，只要開發(fā)商不輕易提價，而是繼續(xù)選擇低價跑量，很多企業(yè)仍有望完成全年銷售目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士分析，5萬套的庫存量依然不容樂觀，按照一季度的消化速度，還需要賣13個月。南京正常的庫存量應(yīng)該在4萬套左右，南京樓盤降價或?qū)⑷允侵髁鳌?/p>

　　購房者：購房者王先生表示，“開發(fā)商給出的折扣優(yōu)惠較大，有合適的房源，我會出手買房�！�，他認(rèn)為房價不可能再降了。

　　長沙：一季度長沙新房銷量同比減半 價格分化或成趨勢

　　市場：長沙市房產(chǎn)研究中心發(fā)布《2012年1-3月長沙市房產(chǎn)交易情況通報》(以下簡稱《通報》)，《通報》顯示，2012年1-3月，長沙地區(qū)新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售244.34萬m2，同比減少34.43%，而銷售方面，長沙地區(qū)新建商品房累計銷售備案257.62萬m2，同比減少51.43%。其中，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計銷售備案175.49萬m2，同比減少57.17%。

　　政府：張劍飛市長表示，這幾年，政府一直把“住有所居”作為政府工作的重要任務(wù)來抓。一是大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造；二是大力發(fā)展廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房；三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、理性發(fā)展。今年，還將進(jìn)一步加大這方面的力度。因此，從宏觀經(jīng)濟(jì)政策上來講，將會從利率、稅收等政策引導(dǎo)合理的理性需求，從而促進(jìn)房價回歸到理性水平。

　　業(yè)內(nèi)：這幾乎是長沙樓市近年來銷售量最大同比降幅�！斑@一波的宏觀調(diào)控，效果已經(jīng)非常明顯�！本┩躲y泰(湖南)置地投資有限公司董事、總經(jīng)理劉正明說，“在信貸的差別化利率變化的刺激下，一些剛性需求開始釋放，才帶來了3月樓市的以價換量�！本驮诮�日的新書簽售會上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)預(yù)計，“今年都很難出現(xiàn)反彈。未來房價分化會很明顯。賣得好的價格可能穩(wěn)住，但是賣得差的價格可能會下跌明顯�！�

　　購房者：“長沙房價下跌空間不大，目前的折扣優(yōu)惠也比較給力，所以，在今年的春交會期間，我會適時出手”購房者何先生表示，相比一線城市，長沙房價真不算高，目前長沙房價已經(jīng)探底，是該出手的時候了。