佳佳置業(yè)小幫手

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　　產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

　　肖女士：我前幾年和弟弟合資購(gòu)買了一處商鋪，但是產(chǎn)權(quán)證上的名字是我弟弟的，我們之間沒(méi)有任何約定，請(qǐng)問(wèn)為了保障自己的財(cái)產(chǎn)，需要補(bǔ)辦些什么手續(xù)？私下簽訂出資協(xié)議可以有效的保障我的權(quán)益嗎？

　　佳佳：您好！根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，如果辦理產(chǎn)權(quán)登記，登記的是你弟弟的名字，那么，你弟弟對(duì)該房屋有完全的處分權(quán)。而你們私下簽訂的出資協(xié)議，只是一種債權(quán)，不發(fā)生物權(quán)的效力。建議你和你弟弟到登記機(jī)構(gòu)辦理共有權(quán)登記手續(xù)。

　　彭先生：今年買了一套商品房，與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，合同也已經(jīng)備案了，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)我的那份購(gòu)房合同遺失了，請(qǐng)問(wèn)這種情況會(huì)不會(huì)影響到我房產(chǎn)證的辦理？是否需要補(bǔ)辦？

　　佳佳：您好！買賣雙方在簽訂商品房買賣合同時(shí)，一般都簽訂了三份以上的合同。如果你的購(gòu)房合同辦理了備案手續(xù)，不會(huì)影響你取得房屋所有權(quán)證。因?yàn)�，登記機(jī)構(gòu)存有備案了的合同等相關(guān)資料，房屋權(quán)證是根據(jù)登記機(jī)構(gòu)的備案資料和檔案資料內(nèi)的申請(qǐng)登記資料辦理。如果你需要留存合同，可以憑購(gòu)房人的身份證明和購(gòu)房的相關(guān)資料到登記機(jī)構(gòu)復(fù)印合同，也可以到開(kāi)發(fā)商處復(fù)印。

　　彭女士問(wèn)：我現(xiàn)在準(zhǔn)備要買下兩套現(xiàn)房，暫還未辦理過(guò)戶，我想辦理過(guò)戶之后將兩套房產(chǎn)辦成一本大的產(chǎn)權(quán)證，是否有這樣的業(yè)務(wù)？該怎樣辦理這樣的業(yè)務(wù)呢？

　　佳佳：您好！可以將兩套或多套房屋辦成一本產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)事人憑已辦理好的產(chǎn)權(quán)證和身份證明等資料申請(qǐng)變更登記即可辦理。

　　李先生：我與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的購(gòu)房合同上約定的面積與測(cè)繪面積有誤差，但開(kāi)發(fā)商卻只改面積不改房屋的價(jià)款，請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商這樣的做法是否合理？

　　佳佳：您好！對(duì)房屋面積誤差的處理主要采用兩種方式：有約定從約定，沒(méi)有約定按法定。因此，如果你們之間的購(gòu)房合同有明確約定的則按照合同中的約定執(zhí)行，若無(wú)明確約定的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，面積誤差在±3%以內(nèi)的，按實(shí)結(jié)算；面積誤差超過(guò)±3%的，你可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息，也可以選擇繼續(xù)履行合同。對(duì)繼續(xù)履行合同的，如果房屋實(shí)際面積大于約定面積，超出部分面積的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；房屋實(shí)際面積小于約定面積，少于面積超過(guò)3%部分，由開(kāi)發(fā)商雙倍返還房?jī)r(jià)款。

　　經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題

　　任小姐問(wèn)：我已經(jīng)用經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買了一套二手住房，現(xiàn)在想問(wèn)我購(gòu)買的這套住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是怎樣的？是否可以辦理過(guò)戶？

　　佳佳：您好！使用貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，該房屋產(chǎn)權(quán)證上會(huì)注“經(jīng)濟(jì)適用房”并注明享受貨幣補(bǔ)貼金額。

　　通過(guò)貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買的住房上市交易時(shí)，須全額退回政府發(fā)放的補(bǔ)貼款項(xiàng)；也可由產(chǎn)權(quán)人全額退回經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼款項(xiàng)后，變?yōu)橥耆�產(chǎn)權(quán)。

　　歐陽(yáng)先生問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在能不能申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房？如果可以申請(qǐng)條件是什么？需提供哪些資料？

　　佳佳：您好！現(xiàn)在只有經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼，落戶長(zhǎng)沙滿五年無(wú)房低收入家庭就可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的條件：戶口需取得《長(zhǎng)沙市申請(qǐng)住房保障家庭戶口戶籍信息證明》；住房需取得《長(zhǎng)沙市申請(qǐng)住房保障家庭住房狀況證明》的無(wú)房戶或住房困難戶；收入情況需取得《長(zhǎng)沙市申請(qǐng)住房保障家庭收入認(rèn)定證明》（含《長(zhǎng)沙市低收入家庭認(rèn)定證明》和《長(zhǎng)沙市城市居民最低生活保障金領(lǐng)取證》）。申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房需提供的資料有：1、《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼申請(qǐng)審批表》；2、公安部門出具的《戶口戶籍信息證明》；3、市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處出具《長(zhǎng)沙市申請(qǐng)住房保障家庭住房狀況證明》；4、民政部門出具的《長(zhǎng)沙市申請(qǐng)住房保障家庭收入認(rèn)定證明》，《婚姻狀況證明》、結(jié)（離）婚證、離婚協(xié)議或提供人民法院已生效的離婚法律文書(shū)；5、身份證、戶口簿；6、審核部門認(rèn)為需提供的其它材料。

　　廖先生問(wèn)：我使用經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼《補(bǔ)貼憑證》選購(gòu)了一套新建商品

　　房，并在簽定了購(gòu)房合同后，開(kāi)發(fā)商辦理了合同備案�，F(xiàn)因個(gè)人原因，想申請(qǐng)退房，請(qǐng)問(wèn)房產(chǎn)局是否可以辦理？需要什么手續(xù)？

　　佳佳：您好！使用經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資金購(gòu)買了商品房期房的購(gòu)房人退房，由購(gòu)房人填寫(xiě)《退房申請(qǐng)表》并提交購(gòu)房人身份證復(fù)印件和由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出具的同意退房報(bào)告至市住房保障局指定的窗口申請(qǐng)辦理退房手續(xù)。退房申請(qǐng)經(jīng)市住房保障工作局審核批準(zhǔn)后，購(gòu)房人必須督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在15個(gè)工作日內(nèi)將原已發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼資金全額退還到長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房保障資金專戶。市住房保障工作局確認(rèn)原已發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼資金退還到賬后，核發(fā)《同意辦理撤消商品房備案登記憑證》。購(gòu)房人或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可憑《同意辦理撤銷商品房備案登記憑證》至房產(chǎn)交易登記部門辦理撤消備案的有關(guān)手續(xù)。購(gòu)房補(bǔ)貼資金未退還的，不得辦理退房或撤消備案相關(guān)手續(xù)。

　　公積金問(wèn)題

　　張女士問(wèn)：我在株洲有一套房子150個(gè)平方，最近在長(zhǎng)沙有意向買一套房子，想問(wèn)能不能用公積金貸款，我想只首付3成可以不？

　　佳佳：您好！您家庭（包括未成年子女）已有住房面積之和沒(méi)有超過(guò)140平方米，就可以申請(qǐng)公積金貸款；購(gòu)買夫妻名下首套且面積不超過(guò)140m2的住房可首付20%申請(qǐng)公積金貸款，面積超過(guò)140m2的住房首付30%，第二套(含）以上住房首付需不低于40%。

　　陳先生問(wèn)：我是用公積金貸款買的房，現(xiàn)在我想提前還貸可以嘛？具體要帶些什么資料到哪里辦理？

　　佳佳：您好！公積金貸款在正常還貸滿一年以后可以辦理提前還貸業(yè)務(wù)，可以一次結(jié)清，公積金提前部分還款次數(shù)不超過(guò)四次，每次金額不得少于借款余額的20%，且不低于5萬(wàn)元。請(qǐng)攜帶借款人的身份證原件、借款合同與還貸存折到公積金中心柜臺(tái)辦理提前還貸手續(xù)。

　　康先生問(wèn)：我有一套40平米的房產(chǎn)，在貸款。如果再買期房，申請(qǐng)公積金貸款的話首付，利率有什么不同？如果我把原房產(chǎn)賣了，貸款還了，再公積金買期房呢？

　　佳佳：您好！如果您已有一套40平米的房產(chǎn)，再購(gòu)買期房的話屬于第二套房，住房公積金貸款首付款比例不得低于50%，住房公積金貸款利率按同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍執(zhí)行。

　　您已利用貸款購(gòu)買住房（該住房已還貸結(jié)清、轉(zhuǎn)讓注銷本套房產(chǎn)的），現(xiàn)又申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不得低于40%。