Part 1市場(chǎng)觀察：供需之變

　　◎供銷結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定

　　在調(diào)控組合拳下，長沙商品房銷售、供應(yīng)兩方面均面臨前所未有的壓力，市場(chǎng)供需在不斷變化中尋找著均衡。2011年，長沙通過加強(qiáng)新建商品住房總量、結(jié)構(gòu)投放的調(diào)控措施，取得了較好的調(diào)控效果，新建商品住房供銷結(jié)構(gòu)基本平衡，并保持一定的穩(wěn)定性，未出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求或者供不應(yīng)求的局面。2011年長沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為106.77m2，同比縮小0.30%，說明全市住宅戶型整體在向中小戶型的趨勢(shì)發(fā)展。從全年長沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各戶型段供銷關(guān)系來看，60m2以下戶型的供銷比為1，60-90m2戶型供銷比為1.13，90-120m2戶型供銷比為1.22，120-144m2戶型供銷比為1.04，144m2以上戶型的供銷比為0.75。而內(nèi)六區(qū)總供銷比為1.06，表明2011年新增供應(yīng)和新增銷售基本平衡，市場(chǎng)在壓力下保持著比較健康的狀態(tài)。

　　商品房的戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)是否符合購房者的最真實(shí)需求直接決定著市場(chǎng)的供需是否平衡，如果供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾長期存在，那么商品房供需矛盾將凸顯。對(duì)2011年商品房供銷結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入分析可知，60-90m2、90-120m2這兩類套型在供應(yīng)與銷售上都是主力戶型，兩者相加總量均分別超過總供應(yīng)量、總銷售量的50%，并且供銷比都略微超過1，供銷基本平衡。備受關(guān)注的列為限購對(duì)象的90m2以下小戶型商品房全年供應(yīng)量占總量約40%，同比下降1.49% ，市場(chǎng)份額有所減少。144m2以上戶型商品房供應(yīng)與銷售量市場(chǎng)份額均較小，供銷比明顯小于1，之所以銷大于供是因?yàn)?011年大戶型房供應(yīng)量減少，很大部分銷售房源為以前的庫存房源。

　　前面已說明，2011年全市商品房的供應(yīng)受開發(fā)商的觀望情緒、市場(chǎng)景氣影響有所減量，銷量方面則因購房者的觀望等待出現(xiàn)有需求無市場(chǎng)的局面，雖說供應(yīng)、銷售兩方均在緩慢下降，但由于市場(chǎng)的及時(shí)調(diào)整、監(jiān)管等，供需結(jié)構(gòu)還是基本保持著平衡，波動(dòng)不大，僅僅累計(jì)庫存量有所增加。深究不同戶型供銷差異的原因：首先，90m2以下小戶型房由于面積合適、布局緊湊、價(jià)格適中，是剛性需求、投資需求、初次購房的最佳選擇，有效需求巨大，加之被列為限購戶型，擁有條件者爭相購買，銷售行情火爆，同時(shí)政府部門也鼓勵(lì)開發(fā)中小戶型房，滿足中等收入家庭需要。第二，144m2以上超大戶型房本身的目標(biāo)客戶便是資金雄厚的高端客戶，由于超大戶型房供應(yīng)量、需求量均不大，不過現(xiàn)有的客戶數(shù)量足以消化市面上的新增房源，同時(shí)還能消化部分庫存房源，因此超大戶型房不用擔(dān)心滯銷問題。第三，90-120m2戶型房供銷比超過1，是所有戶型房中供銷比最大的，單從數(shù)據(jù)來看供過于求，存在滯銷現(xiàn)象，但90-120m2戶型房交易行情其實(shí)并不太差，只是由于全年該戶型供應(yīng)量較多，基數(shù)大引起相對(duì)有房源剩余屬正�，F(xiàn)象。四是購房者普遍的購房心理“要么買小，要么買大”體現(xiàn)明顯，戶型分類的兩頭90m2以下、144m2以上的新增房源銷售情況都較好。

　　◎新房待售庫存充足

　　2009年以來，截止2011年底長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1033.40萬m2，較2010年底增加349.25萬m2,其中住宅796.42萬m2,占比77.07%。從行政區(qū)來看，開福、岳麓、雨花區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，待售量分別為169.56萬m2、165.42萬m2、157.44萬m2，分別占比21.29%、20.77%、19.77%，望城、天心、芙蓉三區(qū)緊隨其后。從戶型面積段來看，144m2以上的大戶型待售量為231.13萬m2，占總量的29.02%，是目前市場(chǎng)上待銷面積最大的面積段，并且多為以前遺留的剩余房源，新增房源銷售較好；120-144m2商品住宅待售量為192.46萬m2，占比24.17%，待售量居第二，而60m2以下商品住宅待售量最少。2011年下半年以來，由于新增批準(zhǔn)預(yù)售量持續(xù)增長，但每月商品房備案量基本在100萬m2以下，使得累計(jì)待售量有所增加。根據(jù)一般市場(chǎng)規(guī)律，目前新建商品房存在一定庫存積壓，待售量足以滿足部分市場(chǎng)需求，加之新增批準(zhǔn)預(yù)售的跟進(jìn)，后期商品房供應(yīng)將比較充足。用2010年全市商品住宅銷售量來衡量，目前的庫存量足以維持半年以上的銷售，擁有足夠市場(chǎng)來消化，適當(dāng)?shù)膸齑媪繉?duì)市場(chǎng)來說是必要的，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成威脅。從這一點(diǎn)可以預(yù)測(cè)2012年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房供應(yīng)有保證，不會(huì)因?yàn)閲?yán)厲的調(diào)控而面臨房源斷檔的窘境。

　　2011年內(nèi)六區(qū)新建商品房待售量較去年年底有所增加，主要是受到調(diào)控的影響，開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的判斷并不明確，市場(chǎng)總體需求不旺盛，于是采取推遲、捂盤銷售的辦法拖延時(shí)間，等待良機(jī)。而調(diào)控至今，開發(fā)商面臨的資金鏈壓力越來越大，加之年關(guān)正是開發(fā)企業(yè)年度清算的時(shí)點(diǎn)，開發(fā)商會(huì)急于清空庫存回籠資金，2012年大部分開發(fā)商不會(huì)眼看庫存增加而置之不理，想方設(shè)法售房才能度過危機(jī)。從戶型來具體分析，目前長沙商品房市場(chǎng)上以90平方米以上的大戶型供應(yīng)為主，而很多購房者，特別是初入社會(huì)的年輕人由于經(jīng)濟(jì)條件等原因?qū)π�戶型更加青睞，同時(shí)投資投機(jī)者的首選戶型也是90平方米以下的商品房，于是在戶型結(jié)構(gòu)上的這一供需矛盾直接導(dǎo)致我市市場(chǎng)上待售商品房中大戶型房占比較大，90平方米以上的待售量占74.68%，而其中又屬144平方米以上戶型待銷嚴(yán)重。長沙版“限購令”中以90平方米作為調(diào)控分水嶺，實(shí)行“限小不限大”，就是考慮到大戶型待售量較大，需要騰出一定的市場(chǎng)空間，出于緩和這一供需矛盾才選取這一限購分界點(diǎn)，以此打擊投資投機(jī)，促進(jìn)大戶型房的消化銷售。

　　Part 2排行展現(xiàn)

　　銷售率排行榜

　　根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，統(tǒng)計(jì)計(jì)算得出2011年度長沙內(nèi)六區(qū)及長沙縣銷售率冠軍樓盤。

　　2011年度長沙各區(qū)縣銷售率冠軍樓盤

　　行政區(qū)冠軍樓盤開發(fā)商

　　雨花區(qū)萬科 金域華府長沙市領(lǐng)域投資有限公司

　　開福區(qū)北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　天心區(qū)童話里湖南同愿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　芙蓉區(qū)長房 · 白沙灣長沙東方城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　岳麓區(qū)云頂翠峰長沙恒天房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司

　　望城區(qū)Cross尚公館湖南東景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　長沙縣華潤 · 鳳凰城華潤置地(湖南)有限公司

　　入榜剖析：

　　區(qū)縣樓盤銷售率冠軍各具特色

　　從2011年各區(qū)縣銷售率冠軍樓盤榜榜單來看，采用點(diǎn)陣式布局、注重發(fā)揮園林景觀均好性的萬科 金域華府通過今年的不懈努力，最終拔得了雨花區(qū)銷售率的頭籌，它是萬科繼成功開發(fā)萬科·西街花園、萬科·金域藍(lán)灣、萬科·金色家園、萬科·城市花園后在長沙精心打造的又一力作；北辰三角洲則以其強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)和地王盛名，當(dāng)之無愧地獲得了“2011年度開福區(qū)銷售率冠軍樓盤”的稱號(hào)；南城的愿景·童話里以一種流動(dòng)、舒緩、自然的空間形態(tài)確立了小區(qū)環(huán)境的高品質(zhì)，在獲得市場(chǎng)廣泛好評(píng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了其獲得“2011年度天心區(qū)銷售率冠軍樓盤”的童話；毗鄰瀏陽河畔的長房·白沙灣早在上半年就以濱河生態(tài)大盤的響亮口號(hào)叱咤榜中，而下半年的持續(xù)熱銷最終為其確立了“2011年度芙蓉區(qū)銷售率冠軍樓盤”的地位；占據(jù)麓南板塊龍頭位置的云頂翠峰用東南亞風(fēng)情景觀吸引了不少長沙人的眼球，問鼎“2011年度岳麓區(qū)銷售率冠軍樓盤”也是在意料之中；Cross尚公館延續(xù)了上半年望城區(qū)銷售率冠軍的佳績，多戶型的智能生態(tài)小區(qū)為長沙人帶來了全新的生活方式；歐陸風(fēng)情的華潤·鳳凰城在全年取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績，長沙縣銷售率冠軍充分見證了央企華潤在長沙的雄風(fēng)。