2011上半年長(zhǎng)沙與全國(guó)部分省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析

　　◇ 文/長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心  鄧暉

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨緊，2011上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)都出現(xiàn)了顯著變化，商品房銷(xiāo)售明顯放緩，房?jī)r(jià)漲幅也基本呈逐月走低之勢(shì)。那么，省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況究竟怎樣？長(zhǎng)沙的對(duì)比狀況又是如何？本文將基于中國(guó)部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、成都、南京、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽(yáng)等12個(gè)二三線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比分析，以期從中找到答案。

　　一、城市發(fā)展情況比較

　　1. 經(jīng)濟(jì)總量比較

　　GDP是指一個(gè)國(guó)家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。

　　? 小結(jié)：上半年長(zhǎng)沙GDP及同比增幅在中部六省會(huì)中仍居第二位

　　從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，2011上半年十二城市中，武漢、成都GDP超過(guò)3000億元以上；南京、長(zhǎng)沙、鄭州、濟(jì)南GDP在2000~3000億元；石家莊、西安、合肥、南昌GDP在1000~2000億元；太原、貴陽(yáng)GDP低于1000億元。就中部六省會(huì)來(lái)看，2011上半年除太原外，其余各省會(huì)GDP均超過(guò)1000億元。其中武漢最高，超過(guò)3200億元；長(zhǎng)沙、鄭州分列二、三位，GDP總量在2300、2400兩個(gè)億元檔；合肥、南昌居第四、第五位，GDP總量超過(guò)1000億，但低于1500億元。長(zhǎng)沙2011上半年GDP為2416.80億元，在十二城市中居第四位，在中部六省會(huì)中居第二位，比中部六省會(huì)第一位武漢少804.8億元。

　　從GDP同比增幅來(lái)看，除太原外，各市同比增幅均超過(guò)全國(guó)平均增幅（9.6%）。中部六省會(huì)中合肥仍為最高，增幅達(dá)到16.3%；長(zhǎng)沙同比增幅15.0%，高過(guò)全國(guó)增幅5.4個(gè)百分點(diǎn)，在十二城市中居第四位，在中部六省會(huì)中均居第二位，比中部六省會(huì)第一位合肥低1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　2. 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較

　　全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。

　　? 小結(jié)：上半年長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增幅在中部六省會(huì)中均居第三位

　　從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，2011上半年十二城市中，成都、南京固定資產(chǎn)投資超過(guò)2000億元以上；武漢、合肥、長(zhǎng)沙、西安、鄭州、石家莊固定資產(chǎn)投資在1000~2000億元；濟(jì)南、南昌、貴陽(yáng)、太原固定資產(chǎn)投資低于1000億元。就中部六省會(huì)來(lái)看，2011上半年除南昌、太原外，其余各市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資均超過(guò)1200億元。其中，前三位（武漢、合肥、長(zhǎng)沙）投資規(guī)模差距不大，順序差距在100億元左右；但后三位（鄭州、南昌、太原）差距則較大，順序差距超過(guò)500億元；前三位末尾（長(zhǎng)沙）與后三位首位（鄭州）的差距也較大，超過(guò)380億元。長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1679.8億元，在十二城市中居第五位，在中部六省會(huì)中居第三位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位武漢低204.1億元，比第二位合肥低98.6億元。

　　從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，十二省會(huì)除成都、濟(jì)南、太原外，其他城市同比增幅均等于或超過(guò)去年同期的1/4，其中合肥超過(guò)去年同期的1/3，與全國(guó)平均增幅（25.6%）比較來(lái)看，成都、濟(jì)南、武漢、太原低于全國(guó)平均增幅。長(zhǎng)沙同比增幅27.4%，高于全國(guó)增幅1.8個(gè)百分點(diǎn)，在十二城市中居第七位，在中部六省會(huì)中居第三位。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較

　　（一）市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo)

　　1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較

　　開(kāi)發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，如沒(méi)有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求。

　　? 小結(jié)：上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居第二位

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模來(lái)看，2011上半年十一城市中，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資最大，超過(guò)700億元；武漢、合肥次之，投資額在500~600億元；西安、南京、長(zhǎng)沙、鄭州處于第三層次，投資額約在400-500億元；貴陽(yáng)、南昌、濟(jì)南、太原投資額較低，低于200億元。就中部六省會(huì)來(lái)看，2011上半年中部六省會(huì)城市明顯形成三個(gè)臺(tái)階：武漢、合肥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資超過(guò)500億元，處于第一階梯；長(zhǎng)沙、鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資在400億元左右，兩地差距僅4.3億元；南昌、太原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資基本在100億段，兩地差距在11.51億元。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資403.1億元，在十一城市中居第六位，在中部六省會(huì)中居第三位，投資比中部六省會(huì)第一位武漢少159.7億元，比第二位合肥少97.7億元。

　　從開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，2011上半年中部六省會(huì)城市中，除合肥、武漢外，同比增幅均超過(guò)30%；與全國(guó)平均增幅（32.9%）比較來(lái)看，武漢、合肥低于全國(guó)增幅。長(zhǎng)沙同比增幅37.1%，高于全國(guó)增幅4.2個(gè)百分點(diǎn)，在十一城市中居第三位，在中部六省會(huì)中居第二位，增幅比中部六省會(huì)第一位鄭州低1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。

　　? 小結(jié)：上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會(huì)中居倒數(shù)第二位，但仍處于正常值

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，十二省會(huì)城市除南昌、濟(jì)南比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%）。與2010上半年比例比較來(lái)看，中部六省會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例均有提高，房地產(chǎn)投資仍較為旺盛。

　　3.商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積

　　商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模及未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為上半年數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。

　　? 小結(jié)：上半年長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積在中部六省會(huì)中居第二位，施工面積、竣工面積均居第一位

　　從新開(kāi)工面積來(lái)看，2011上半年十一城市中，五城市超過(guò)1000萬(wàn)平米，其中成都最大，新開(kāi)工面積超過(guò)1400萬(wàn)平米。就中部六省會(huì)來(lái)看，2011上半年合肥、長(zhǎng)沙、武漢新開(kāi)工面積基本相當(dāng)，均超過(guò)1000萬(wàn)平米，順序差距小于100萬(wàn)平米；鄭州居于第二梯隊(duì)，新開(kāi)工面積達(dá)880萬(wàn)平米；南昌、太原居于第三梯隊(duì)，新開(kāi)工面積低于500萬(wàn)平米。長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積在十一城市中居第四位，在中部六省會(huì)位居第二，比中部六省會(huì)第一位合肥少74.76萬(wàn)平米，比武漢多39.33萬(wàn)平米，是中部六省會(huì)唯一增幅為負(fù)的城市。

　　從施工面積來(lái)看，2011上半年十一城市中，成都、長(zhǎng)沙、鄭州超過(guò)6000萬(wàn)平米，其中成都更是超過(guò)1億平米。就中部六省會(huì)來(lái)看，2011上半年長(zhǎng)沙、鄭州在建規(guī)模較大，均超過(guò)6200萬(wàn)平米；其次是合肥、武漢，施工面積在3800~4500萬(wàn)平米；再次是南昌、太原，施工面積，施工面積在2200萬(wàn)平米左右。長(zhǎng)沙施工面積在十一城市中居第二位，在中部六省會(huì)中位居第一，比第二位鄭州多164.11萬(wàn)平米，比武漢多1966.77萬(wàn)平米，同比增幅在中部六省會(huì)中位居第五。

　　從竣工面積來(lái)看，2011上半年十一城市中，長(zhǎng)沙、成都、西安超過(guò)700萬(wàn)平米，其中長(zhǎng)沙竣工面積最大，達(dá)到777.9萬(wàn)平米。就中部六省會(huì)來(lái)看，長(zhǎng)沙竣工面積最大，其次為合肥，竣工面積為564.83萬(wàn)平米；再次為武漢，竣工面積接近360萬(wàn)平米；鄭州、南昌、太原竣工面積較少，低于200萬(wàn)平米，其中太原低于100萬(wàn)平米。長(zhǎng)沙竣工面積在十一城市及中部六省會(huì)中均居第一，在中部六省會(huì)中比第二位合肥多213.08萬(wàn)平米，比武漢多418.57萬(wàn)平米，同比增幅在中部六省會(huì)中位居第二。

　　（二）市場(chǎng)即期指標(biāo)

　　1.市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷(xiāo)售面積）

　　商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷(xiāo)售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。

　　? 小結(jié)：上半年長(zhǎng)沙新增供應(yīng)量在中部六省會(huì)中居第三位，銷(xiāo)售備案量居第一位

　　從商品房新增供銷(xiāo)量來(lái)看，2011上半年十二城市中，成都新增供銷(xiāo)量均最大，其中新增供應(yīng)量超過(guò)1800萬(wàn)平米，銷(xiāo)售量超過(guò)1500萬(wàn)平米。而就中部六省會(huì)來(lái)看，2011上半年中部六省會(huì)城市中，武漢新增批準(zhǔn)預(yù)售量最大，接近800萬(wàn)平米；合肥、長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量居于第二梯隊(duì)，新增供應(yīng)量在500~600萬(wàn)平米；再次是鄭州，新增批準(zhǔn)預(yù)售量為437.37萬(wàn)平米；太原、南昌最末，新增批準(zhǔn)預(yù)售量低于150萬(wàn)平米。長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會(huì)中居第三位，同比降幅居第一位。從中部六省會(huì)商品房銷(xiāo)售備案情況來(lái)看，長(zhǎng)沙、武漢處于第一梯隊(duì)，銷(xiāo)售備案面積超過(guò)600萬(wàn)平米；合肥、鄭州居第二梯隊(duì)，銷(xiāo)售備案面積在300-600萬(wàn)平米；南昌、太原銷(xiāo)售備案量較少，低于150萬(wàn)平米。長(zhǎng)沙銷(xiāo)售備案量在中部六省會(huì)中居第一位，但同比也呈下降趨勢(shì)。

　　2.商品房供銷(xiāo)比比較

　　即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷(xiāo)售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。

　　? 小結(jié)：上半年半數(shù)城市供銷(xiāo)均衡，長(zhǎng)沙供銷(xiāo)比為0.78

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，除長(zhǎng)沙外，其余城市供銷(xiāo)比例均相對(duì)合理或供應(yīng)量略超同期銷(xiāo)售量；但結(jié)合存量來(lái)看，長(zhǎng)沙供應(yīng)也是較為充足的，今年上半年更多的銷(xiāo)售了去年以來(lái)的存量。

　　3.房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比

　　反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過(guò)了80%。通過(guò)對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。

　　? 小結(jié)：上半年長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第二位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比居第一位

　　從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，2011上半年除成都、南京外，各市二手房成交量均低于150萬(wàn)平米，其中鄭州、太原低于100萬(wàn)平米。長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第二位。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值來(lái)看，除南昌、南京外，其余城市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值均超過(guò)3，表明十二城市中多數(shù)城市均以商品房交易為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)期；南昌、南京比值較小，二手房市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟。

　�。ㄈ�）市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)

　　1.市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)比較

　　該指數(shù)源自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)，以判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　? 小結(jié)：月環(huán)比指數(shù)總體呈現(xiàn)下行，房?jī)r(jià)漲幅趨緩

　　從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，除鄭州、合肥、太原、南京、成都有個(gè)別月指數(shù)低于100外，各城市各月房?jī)r(jià)月環(huán)比指數(shù)仍高于100，表明各市房?jī)r(jià)環(huán)比仍有一定漲幅；但從各市房?jī)r(jià)指數(shù)趨勢(shì)來(lái)看，基本呈現(xiàn)下行，表明各市房?jī)r(jià)雖有一定漲幅，但漲幅已逐月收窄。

　　2.對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷及結(jié)論

　　（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速放緩，但仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。2011上半年中國(guó)GDP增速為9.6%，其中一季度、二季度增速分別為9.7%、9.5%，增速有所放緩，但仍處在9.5%~10%的高位區(qū)間；國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，并繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。從十二省會(huì)來(lái)看，除太原外，各市GDP增幅均超過(guò)全國(guó)平均增幅，經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好。

　　（二）十二城市中半數(shù)房地產(chǎn)投資超過(guò)全國(guó)增速；中部六省會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資均保持較快增長(zhǎng)。除武漢、太原外，中部六省會(huì)其他城市固定資產(chǎn)投資同比增幅均超全國(guó)增幅（25.6%）；除武漢、合肥外，中部六省會(huì)其他城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增幅均超全國(guó)增幅（32.9%）；從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例來(lái)看，各市比例均較去年上半年有所提升，這表明雖然房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資均呈增長(zhǎng)狀態(tài)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域投資增幅要高于整體投資增幅，也就是說(shuō)，有更大比例的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　（三）十二城市中五城市新開(kāi)工面積超過(guò)千萬(wàn)平方米；中部六省會(huì)施工面積均超2000萬(wàn)平米，其中半數(shù)新開(kāi)工面積超1000萬(wàn)平米。從中部六省會(huì)開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，上半年施工面積均超過(guò)2000萬(wàn)平米；而從新開(kāi)工面積來(lái)看，合肥、長(zhǎng)沙、武漢上半年新開(kāi)工面積也超了1000萬(wàn)平米，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模仍處于龐大狀態(tài)，隨著各項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，預(yù)計(jì)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)仍將處于充盈狀態(tài)。

　　（四）十二城市商品房供銷(xiāo)比基本在可接受范圍；中部六省會(huì)三城市新增供應(yīng)量同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，五城市銷(xiāo)售備案量同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。上半年除長(zhǎng)沙外，十二城市供銷(xiāo)比均在合理范圍或供應(yīng)量略高于銷(xiāo)售量。但從同比來(lái)看，中部六省會(huì)中長(zhǎng)沙、鄭州、南昌新增批準(zhǔn)預(yù)售同比負(fù)增長(zhǎng)；除太原外，其他城市銷(xiāo)售備案同比負(fù)增長(zhǎng)，表明當(dāng)前中部六省會(huì)大部分城市商品房銷(xiāo)售都呈現(xiàn)收縮，新增供應(yīng)量也出現(xiàn)一定的縮減。

　�。ㄎ澹┦�二城市基本處于以新房交易為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段；中部六省會(huì)二手房交易量均低于150萬(wàn)平米，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值仍處于較高狀態(tài)。上半年中部六省會(huì)各市二手房成交量均低于150萬(wàn)平米，其中鄭州、太原低于100萬(wàn)平米；除太原外，其他各市二手房交易量均為負(fù)增長(zhǎng)。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的比值來(lái)看，除南昌外，其他各市比值均在3以上，表明各市基本都處于以商品房市場(chǎng)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期。

　�。�六）十二城市房?jī)r(jià)月環(huán)比指數(shù)總體下行，房?jī)r(jià)漲幅趨緩。從指數(shù)值來(lái)看，除個(gè)別城市個(gè)別月指數(shù)低于100外，大部分月份各市房?jī)r(jià)月環(huán)比指數(shù)仍高于100，但從指數(shù)趨勢(shì)來(lái)看，各市指數(shù)基本呈下行趨勢(shì)，這表明各市房?jī)r(jià)雖仍有一定漲幅，但漲幅已逐月收窄，漲勢(shì)趨緩。