2011年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅消費報告

　　◇ 文/長沙市房產(chǎn)研究中心  申蝶

　　2011年上半年，全國房地產(chǎn)市場多元化調(diào)控政策密集出臺，從限貸到限購再到限價，從取消優(yōu)惠稅費到銀根緊縮再到明碼標價，無不顯示出國家對維持房地產(chǎn)市場健康平衡發(fā)展的決心。在一直緊繃的調(diào)控氛圍下，長沙的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”的態(tài)勢，全市住宅市場供銷齊降，消費熱情出現(xiàn)下降，具體情況如下：

　　新建商品住宅   “628.05，-8.43%”

　　2011年上半年，內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準預(yù)售面積502.11萬平方米，同比減少16.94%；住宅銷售備案面積628.05萬平方米，同比減少8.43%；住宅成交金額335.11億元，同比增長11.31%。

　　二手住宅   “96.84，-9.21%”

　　2011年上半年，內(nèi)五區(qū)二手住宅成交面積96.84萬平方米，同比減少9.21%；成交套數(shù)10285套，同比減少12.63%；成交金額22.18億元，同比減少11.12%。

　　按揭貸款   “289.27，8.77%”

　　2011年上半年，內(nèi)五區(qū)共辦理個人抵押登記手續(xù)72747筆，同比減少6.03%；抵押面積817.31萬平方米，同比減少6.40%；貸款金額289.27億元，同比增長8.77%。

　　從以上三大數(shù)據(jù)我們不難看出，2011年上半年長沙市住宅市場出現(xiàn)降溫，調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，新建商品住宅不僅成交量下降，新增供應(yīng)量也出現(xiàn)較明顯下滑，市場銷售供應(yīng)雙雙走低，但降價潮并未出現(xiàn)，二手住宅市場依然表現(xiàn)平淡，成交量萎縮。面對錯綜復(fù)雜的調(diào)控政策，2011年上半年到底什么人在購買住宅，什么戶型的住房更受青睞，哪個區(qū)域的置業(yè)關(guān)注度更高，居民的住房消費水平如何，等等這些，通過對以下數(shù)據(jù)的全面剖析，我們可以探個究竟。本次新建商品住宅數(shù)據(jù)選取的是2011年上半年內(nèi)五區(qū)所有在售備案的商品住宅期房數(shù)據(jù)，二手住宅數(shù)據(jù)選取的是2011年上半年內(nèi)五區(qū)所有二手住宅備案數(shù)據(jù)；同時，為統(tǒng)計方便，本研究涉及戶籍、年齡、性別等的數(shù)據(jù)均依身份證進行判斷，故此類研究中并未對單位或以其他證件購房者的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析。

　　PART Ⅰ  住宅市場總體特征分析

　　1、住宅一、二級市場發(fā)展特征

　　■ 住宅一、二級市場活躍度雙雙下降，二級市場仍未見起色

　　受到調(diào)控政策的持續(xù)影響，效應(yīng)開始顯現(xiàn)，今年上半年內(nèi)五區(qū)住宅一、二級市場均出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，其中新建商品住房備案銷售套數(shù)同比下降6.55%，二手住宅銷售套數(shù)同比下降12.63%。從新房和二手房的銷售占比來看，長沙房產(chǎn)一、二級市場發(fā)展不平衡的現(xiàn)象長期存在，我市二手房市場一直處于不溫不火的狀態(tài)。在新房市場受到?jīng)_擊的背景下，二手房市場本應(yīng)有一個較好的發(fā)展時機，但事實卻仍未見起色，長沙二手房市場一直是軟肋。

　　PART Ⅱ  新建商品住宅消費特征分析

　　一、消費者特征分析

　　2、年齡結(jié)構(gòu)

　　■ 25-50歲人群購買力強，25歲以下人群購房需求繼續(xù)增長

　　作為家庭收入的主要創(chuàng)造者，25-50歲年齡段的中青年人群具有較強的支付能力，購房消費活躍，占比接近3/5。其中作為“80前后”人群的25-35歲年齡段基本以剛性需求為主，該類群體大多受過良好的教育，對未來收入預(yù)期看好，因而消費意識較為活躍，而35-50歲年齡段消費者，在事業(yè)上基本屬于黃金時期，具有較強的經(jīng)濟實力，支付能力最強，改善需求意愿明顯。25歲以下年齡段人群購房比重繼續(xù)上升，較去年增長4.01%，出于對未來高房價的擔(dān)憂，在父母的資助下選擇提前購房，以及受過戶、繼承、贈與等稅費和手續(xù)繁雜影響，部分家庭選擇直接利用小孩的名義購房。

　　3、籍貫構(gòu)成

　　■ 長沙城區(qū)籍居民購房行為有所退潮，本省其它地區(qū)籍購房勢頭強勁

　　從購房者來源來看，省內(nèi)其他市州的購房者比例最高，達到56.48%，較去年增長8.23%，成為長沙市住宅消費人數(shù)最多、增長較快的人群，其中邵陽、岳陽、株州、衡陽、常德、湘潭、益陽購房者依次位居前列，約占總量的50%。長沙城區(qū)籍居民購房熱情有所降溫，比例為23.99%，較去年下降4.72%。外省市購房者熱情也有減退趨勢，占比9.61%，較去年下降4.81%，湖北、浙江、江西三省購房者人數(shù)分居前三位，分別占到全市住宅消費總量的1.52%、0.85%和0.78%。今年出臺的限購令對外省市籍居民有一定的限制，對本地購房者并未受到大的影響，另外長沙城區(qū)籍部分居民已經(jīng)擁有一兩套房產(chǎn)，限購使得他們的購房需求也受到一定的抑制。

　　二、置業(yè)特征分析

　　4、置業(yè)套數(shù)

　　■ 首次置業(yè)者仍占絕對首位，多次置業(yè)者占比下降

　　2011年上半年，全市新建商品住宅市場仍然以剛性需求為主，首次置業(yè)者仍占絕對比例，占購房總量的86.51%，較去年增長4.41%，首次置業(yè)者購房主要用于自住。其次為二套住宅購買者，占9.48%，而三套及其以上住宅購買者僅占4.01%，與2010年相比較，多次置業(yè)者比例有所下降，部分改善型和投資型住宅需求受到限貸限購政策的波及，不能再買或者多買，加之房價的上漲，購買力也在下降，多次置業(yè)者需求受挫。

　　5、置業(yè)區(qū)域

　　■ 高性價比的地段置業(yè)熱情高，新南城板塊仍是置業(yè)的熱土

　　隨著長沙市城市路網(wǎng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，特別是地鐵等軌道交通的開工建設(shè)，使得一些地段優(yōu)越、交通便利的區(qū)域發(fā)展前景看好，高性價比使其具有相對較強的市場需求。從行政區(qū)來看，購房者首選行政區(qū)依然是雨花區(qū)，占總購房量的36.51%，但隨著市政府所在地生活配套的日益成熟和先導(dǎo)區(qū)概念的不斷升溫，岳麓區(qū)也受到置業(yè)者青睞，占總購房量的23.64%。從板塊選擇來看，隨著長株潭的融城和省府的南遷，城市不斷南拓，新南城的配套設(shè)施不斷成熟，發(fā)展前景看好，新南城板塊性價比不斷提高，置業(yè)者購房熱情高漲，其成交套數(shù)占總量的37.47%�？梢钥闯觯�城區(qū)中心已經(jīng)不是購房者的首選目標，好地段、次中心、交通、價格等因素成為影響購房者的關(guān)鍵所在。

　　三、物業(yè)特征分析

　　6、環(huán)比價格指數(shù)特征

　　■ 環(huán)比價格指數(shù)下滑，價格漲勢初步得到控制

　　2011年上半年，長沙市新建商品住宅環(huán)比價格指數(shù)總體呈現(xiàn)下滑趨勢，1月處于高位，價格環(huán)比漲幅在全國省會城市中排第三位，2月開始漲幅逐步回落，3月、4月、5月維持在一個穩(wěn)定水平，6月又略有下跌�？梢钥闯觯�“國八條”、限購令、限漲令等步步緊縮的房產(chǎn)新政已經(jīng)初見成效，樓市步入緩和通道，房價上漲的勢頭基本得到控制。

　　7、總價結(jié)構(gòu)

　　■ 住房總價結(jié)構(gòu)重心上升，50萬以上價位有所增長

　　2011年上半年，全市商品住宅成交以60-80萬的價位為主，占比達22.61%，其次是40-50萬、50-60萬的價位，兩者比例相當，分別占18.27%、17.99%。相比2010年，住房單套總價結(jié)構(gòu)重心上升，50萬以上的高價位比例均有所上揚。

　　8、戶型結(jié)構(gòu)

　　■ 二房、三房仍是住宅消費的主力戶型，合計占比達71.82%

　　2011年上半年，二居室、三居室是全市住宅購買的主力戶型，較去年比例均有所上升，分別占比37.28%、34.54%，這是因為二居室和三居室既迎合了首次置業(yè)的基本居住需求，又能在一定程度上滿足部分改善性需求，所面對的消費群相對較廣，市場空間較大。然后是一居室，消費占比16.30%，四室室、五居室及以上套型消費量趨降。

　　9、套面積結(jié)構(gòu)

　　■ 60-90、90-120、120-144平米的住房成交為主，大套型成交下滑

　　2011年上半年，單套面積在60-90平米、90-120平米、120-144平米的住房成交居多，分別占比29.67%、22.32%、21.63%，這基本與全市二居室、三居室單套面積相吻合。今年上半年套均成交面積有所縮小，120平米以上的中大戶型成交比重下降，60-90平米戶型比例上升5.11%。基本上購買大戶型都會是第二、第三套房產(chǎn)，首付比例的提高，以及限購限貸的制約，等等這些都有可能引起大套型交易的下滑。

　　10、付款方式特征

　　■ 銀行按揭是主要的支付方式，一次性付款略降

　　2011年上半年，銀行按揭和一次性付款是全市商品住宅購買的主要支付手段，分別占總量的54.42%和35.11%，相比去年，銀行按揭貸款比例增加4.48%，一次性付款比例下滑2.83%。盡管銀行按揭貸款利率優(yōu)惠降低甚至取消，以及基準利率調(diào)高，銀行接揭貸款仍然是最普遍的購房支付手段，相應(yīng)地一次性付款方式不增反減，由于總價的上升，普通購房者負擔(dān)加重，加上購房群體的年輕化，一次性付款壓力增大。另外一次性付款者大多為投資客或?qū)嵙π酆竦馁彿空�，這部分群體當中有一些由于限購被限制在購房門檻之外。眾所周知，公積金貸款買房比商業(yè)銀行貸款劃算，但是，實際買房時能用公積金貸款買房的購房者比例卻非常少，占比8.89%，與去年相當。究其原因主要有兩個，一是公積金貸款的辦理程序相對復(fù)雜，二是開發(fā)商拒絕購房者公積金貸款，使得利用公積金貸款還未成為一種常態(tài)。

　　11、銀行按揭貸款特征

　　■ 16-20年長期貸款年限依然是主流，貸款年限有延長趨勢

　　2011年上半年，全市購房銀行按揭貸款年限以16-20年的長期貸款比重最大，達55.78%，其次為6-10年和11-15年的貸款年限，而申請20年期以上貸款的購房者也達到了12.14%。與去年相比，銀行貸款年限結(jié)構(gòu)變化不大，主要是6-10年的中短期貸款比例出現(xiàn)下降，20年以上貸款比例有所上升。

　　PART Ⅲ  二手住宅消費特征分析

　　12、年齡構(gòu)成

　　■ 25-50歲人群是主力購房者，二手住房更吸引老年人

　　2011年上半年，二手住房的主力購買者是25-50歲人群，約占70%，同新房消費相比，50歲以上購買者比例要多，25歲以下購買者比例略少，二手住房的消費群體較新房消費群體的整體年齡偏大。一般來說，二手住房的地段較好，周邊配套設(shè)施較為完善，交通便利，出門相對方便，醫(yī)療配套完備，對年紀較大的人群吸引更大，那些因舊城改造、拆遷等長期生活在老城區(qū)的人，生活圈子就在那兒，不愿意離開以前生活的地方，也比較中意老城區(qū)的二手房。

　　13、籍貫構(gòu)成

　　■ 長沙本市購房者居多，本省外市的購買力也較強勁

　　2011年上半年，二手住宅的購買者主要來自本市居民，占比50.16%，其中本市城區(qū)居民購房比例為38.63%；本省外市居民購房比例也占到40.50%，又以益陽市、岳陽市、湘潭市、婁底市、邵陽市的購房者居多，占到總量的20%多。同新房不同的是，二手住宅以長沙本地居民消費為主，外地購房者更青睞購買新建商品住宅。

　　14、置業(yè)區(qū)域

　　■ 雨花區(qū)成交較活躍，岳麓區(qū)成交暫處于末位

　　2011年上半年，二手住宅成交以雨花區(qū)為主，占比28.22%，其次是開福區(qū)，占比23.40%，天心區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)比例相當，在16%左右。從行政區(qū)劃面積來看，岳麓區(qū)遠遠大于其他區(qū)，但因其是新城區(qū)，基礎(chǔ)配套設(shè)施還比較落后，這在二手住房成交中又是較重要的衡量因素，其關(guān)注度暫時不高，而該區(qū)新房的置業(yè)熱情較高。芙蓉區(qū)的行政區(qū)劃面積最小，但因其是老城區(qū)，二手住宅成交較為活躍，成交比例較新房要高出很多。

　　15、戶型特征

　　■ 小戶型二手住宅成交過半，套均面積不斷增大

　　2011年上半年，全市90平米以下小戶型二手住宅成交過半，占比51.32%，與去年相當。小戶型二手住宅具有總價低、實用性強、配套成熟、處置靈活等優(yōu)點，很適合廣大剛就業(yè)人員、來長讀書的大學(xué)生等財力有限、首次置業(yè)的年輕人。今年上半年二手住宅成交套均面積為94.16平米，較去年平均每套又略有增長。由于長沙版限購令并未對二手住房購買作出限制，有一定經(jīng)濟實力的部分家庭開始轉(zhuǎn)向購買一些性價比高的較大戶型的二手住宅，用于改善居住條件或投資。

　　16、戶室結(jié)構(gòu)

　　■ 三室是最暢銷戶型，二室成交比例增大

　　2011年上半年，全市二手住宅以三居室銷售量最大，占比31.80%，這是因為二手三居室住宅具有在同等面積情況下較新建商品住宅便宜、配套成熟，在同等價格上可以擁有較新建商品住宅更大面積的雙重優(yōu)勢，深受許多經(jīng)濟條件有限但又急需改善居住條件的家庭，如有生育需求家庭、孩子上學(xué)需要的家庭、養(yǎng)老需求家庭等消費群體追捧。二居室成交比例上升，較去年增長6.77%，二手住房的消費觀念有所改觀，消費能力有限的初次置業(yè)者選擇購買較小戶型的二手二居室增多，一居室也由于出售或出租方便，仍然是較為暢銷的戶型。

　　17、價格指數(shù)特征

　　■ 二手住宅價格穩(wěn)定，1月、5月環(huán)比略有增長

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2011年上半年長沙市二手住宅價格穩(wěn)定，環(huán)比波動很小，除1月、5月環(huán)比出現(xiàn)小幅增長外，2月、3月、4月、6月環(huán)比價格指數(shù)均為100.0，價格與上月保持不變。長沙二手住房市場發(fā)展較為緩慢，價格變動不像新房市場那么顯著，也正因為如此，政策的出臺基本針對的是新房市場，對二手市場限制較少。

　　18、支付方式

　　■ 一次性付款為主，銀行信貸為輔

　　2011年上半年，二手住宅購買者采用一次性付款的比重仍然最高，占比達67.89%，相比去年還上升了2.32%，其次是銀行按揭貸款，占比29.98%，較去年下降2.12%。受到新房限購的制約，那些有一定經(jīng)濟實力的需求者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手住宅市場，有能力一次性付款，在銀行限貸政策“商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款”和二套房利率上浮、加息頻繁、貸款審批時間大大延長等背景下，越來越多的首次置業(yè)者選擇一次性付款購買價位相對較便宜的二手住房，以滿足剛性需求。

　　PART Ⅳ  2011年上半年長沙市住宅消費特征的基本判斷

　　2011年上半年，全市住房需求下降，投資投機需求以及部分改善需求在一定程度上受到抑制，首次置業(yè)需求高唱凱歌。購房門檻的提高，從一定程度上說可以讓梯級購房行為更理性，買大還是買小，一步到位還是逐步改善住房條件，都要求購房者有一個長遠的考慮。新政下置業(yè)更為理性，具體特征表現(xiàn)如下：

　　1、全市住宅一、二級市場均有較明顯降溫，新建商品住宅、二手住房成交雙雙下挫，銷售同比均出現(xiàn)下滑。新房發(fā)展受限，對二手住宅市場應(yīng)是一個良好的機遇，但短期內(nèi)二手房發(fā)展低迷的狀況未出現(xiàn)改觀，市場仍未見起色。

　　2、首次置業(yè)者范圍擴大，自住需求依然是市場的主流，限貸限購政策下，部分改善型需求和投資型需求受抑，多次置業(yè)者比例下降。

　　3、25-50歲人群，因其支付能力較強，依然是新房、二手房的主力購買者。其中，新房購買群體正偏向年輕化，25歲以下群體比重上升。相比新房，二手房因較好的地段，較完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，更易受到追求生活方便的老年人的喜愛。

　　4、新房置業(yè)者首選雨花區(qū)、岳麓區(qū)，兩者不僅是因為行政區(qū)域面積大，更是政府近幾年重點發(fā)展的區(qū)域，其發(fā)展前景不容置疑。岳麓區(qū)因其是新城區(qū)，受二手房置業(yè)者的關(guān)注度暫時不高，社區(qū)成熟的老城區(qū)更受青睞。

　　5、全市住房消費以二居、三居為主，四居室及以上戶型消費比重趨降，新房以60-90平米、90-120平米、120-144平米的住房成交為主，二手住房90平米以下的套型成交過半，大面積套型成交下滑。2011年上半年，新建商品住宅成交的套均面積為108.65平米/套，二手住宅為94.16平米/套。

　　6、新房交易支付仍以銀行按揭為主，一次性付款為輔，連續(xù)加息、調(diào)高首付比例和貸款利率的銀根緊縮政策并沒有刺激一次性付款的增加，這或許也能從側(cè)面反映投資消費的減少。二手住房交易仍是一次性付款為主要的支付方式，該比重略有上升，那些被限購的有經(jīng)濟實力的需求者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房，就有能力一次性付款。

　　7、新房總價結(jié)構(gòu)上升，房價上漲勢頭初步得到控制。隨著政府一系列調(diào)控措施的出臺和實施，商品房成交呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”的態(tài)勢，房價過快上漲的勢頭得到了初步遏制。盡管房價漲幅出現(xiàn)回落，但調(diào)控作用效果并不明顯，當前整體市場仍處于觀望狀態(tài)，對于全年房價是否會下行，形勢還不甚明朗。