Topic6 展望篇:聚焦輿情,把握風(fēng)向

Part 1 2011下半年市場走勢調(diào)查與分析

今年上半年，全國房地產(chǎn)市場多元化調(diào)控政策密集出臺，從限貸到限購再到限價，從取消優(yōu)惠稅費到銀根緊縮再到明碼標(biāo)價，無不顯示出國家對維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的決心。在一直緊繃的調(diào)控氛圍下，長沙市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“量跌價穩(wěn)”的態(tài)勢，下半年將是檢驗國家宏觀調(diào)控效果的關(guān)鍵期。在復(fù)雜多變的樓市環(huán)境下，分析主要根據(jù)對全市100名營銷總監(jiān)的調(diào)查結(jié)果，結(jié)合上半年調(diào)控政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、市場現(xiàn)狀等綜合因素，對全市房地產(chǎn)市場下半年走勢作如下判斷： 

（一）房地產(chǎn)政策以落實為主，不排除更嚴(yán)厲政策出臺

近一年來，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的宏觀政策頻繁出臺，在調(diào)控對象上，涵蓋了土地、新建商品住宅、二手住房、保障性住房，在調(diào)控手段上采用了限購、限地、限外、限貸、限價、加息，重點打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，國家的宏觀政策已經(jīng)涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個階段，政策已經(jīng)相當(dāng)全面，因此，如何有效貫徹落實好現(xiàn)有政策，是2011年下半年的主要方向。但如果房地產(chǎn)市場調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期效果，不排除國家出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。通過對全市100名營銷總監(jiān)的調(diào)查，45%的被調(diào)查者認(rèn)為下半年長沙市房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境將保持現(xiàn)有宏觀調(diào)控政策不變，36%的被調(diào)查者認(rèn)為更加嚴(yán)峻，僅19%的人認(rèn)為將會更加寬松。

（二）物價上漲壓力基本可控，但金融政策繼續(xù)收緊

“穩(wěn)物價”、“抗通脹”是今年中央經(jīng)濟(jì)工作的重心，中央全面收緊銀根，半年內(nèi)，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2次加息，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈面臨考驗。雖然CPI連創(chuàng)新高，但下半年由于翹尾因素快速回落，新漲價因素將得到有效遏制，CPI漲幅高位回落，全年價格將在可控區(qū)間運行，但在今年總體穩(wěn)健的貨幣政策環(huán)境下，下半年貨幣金融政策不會松動，無論是上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息，還是降低貨幣供應(yīng)量增幅，都會對全市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生抑制作用。通過對全市100名營銷總監(jiān)的調(diào)查，76%的被調(diào)查者認(rèn)為金融限貸政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響最大，其中，在連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對企業(yè)影響看法上，45%的被調(diào)查者認(rèn)為企業(yè)貸款額度明顯減少，35%的被調(diào)查者認(rèn)為企業(yè)銷售資金難以及時到位，20%的被調(diào)查者認(rèn)為開發(fā)貸款申請困難。

（三）市場供應(yīng)呈現(xiàn)區(qū)域差異，但總體供應(yīng)充足

2011年上半年，全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售881.10萬m2，同比減少0.87%，其中內(nèi)五區(qū)新建商品房累計銷售備案692.56萬m2，同比減少6.65%，長望瀏寧新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售面積為341.41萬m2，同比增長51.33%，全市商品房供應(yīng)基本保持穩(wěn)定，而內(nèi)五區(qū)微幅下降，長望瀏寧增幅較快。去年全市商品房新開工面積將會陸續(xù)進(jìn)入市場形成供給，存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，使得貸款難度加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將加快存量房銷售快速回籠資金，加之存在大量待售商品住房，將使得下半年全市房地產(chǎn)市場繼續(xù)供給充足，特別是長望瀏寧因不受限購令影響將繼續(xù)保持高速增長。通過對全市100名營銷總監(jiān)的調(diào)查顯示，下半年全市商品房供應(yīng)將充足，88%的企業(yè)在售樓盤的施工進(jìn)度按計劃進(jìn)行，甚至有12%的企業(yè)加快了在售樓盤的施工進(jìn)度，75%的企業(yè)下半年將有新的商品房上市。

（四）成交量將會進(jìn)一步萎縮，但市場前景依然看好

由于房地產(chǎn)調(diào)控政策還不明朗，加之加息措施使得置業(yè)者購房負(fù)擔(dān)加重，置業(yè)觀望情緒較濃，2011年上半年，全市商品房累計銷售備案面積為992.93萬m2，同比減少9.88%；其中內(nèi)五區(qū)692.56萬m2，長望瀏寧為300.37萬m2，同比分別減少6.65%、16.52%，長望瀏寧比內(nèi)五區(qū)降幅更為明顯，預(yù)計下半年內(nèi)五區(qū)和長望瀏寧成交量將繼續(xù)萎縮。但根據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020）》（2010年修訂），隨著長沙市城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，全市剛性需求依然旺盛，市場前景依然看好。通過對全市100名營銷總監(jiān)的調(diào)查顯示，被調(diào)查者普遍對下半年的銷售量持悲觀態(tài)度，80%的被調(diào)查者認(rèn)為下半年長沙房地產(chǎn)市場銷售將呈現(xiàn)量跌態(tài)勢；但在對下半年全市房地產(chǎn)市場前景調(diào)查上，被調(diào)查者對全市市場前景普遍看好，74%的人認(rèn)為有困難、但有信心，24%的人充滿信心，僅2%的人信心不足。

(五)房地產(chǎn)市場發(fā)展多元化，品質(zhì)化將成為主流

隨著限貸、限購、限價等政策的相繼出臺，住宅投資難度逐漸增大，而住宅市場擠出效應(yīng)使得大量資本將角逐寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，特別是長沙作為區(qū)域性消費城市，區(qū)位、交通優(yōu)勢不斷提升，使得下半年商業(yè)地產(chǎn)有望成為投資的重點；同時，長沙市旅游資源豐富，工業(yè)發(fā)達(dá)，擁有“二區(qū)九園”，將使得旅游地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)蓄勢待發(fā)。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷貫徹和落實，剛性需求和改善性需求得到充分激發(fā)，性價比高的高端產(chǎn)品房源不斷增加，銷售旺盛，而低品質(zhì)樓盤滯銷嚴(yán)重，下半年，將重點倡導(dǎo)“綠色建筑”的理念，引導(dǎo)企業(yè)打造功能完善、配套齊全、綠色健康的新型住宅，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向品牌化、低碳化和綠色化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建追求品質(zhì)化和品位化的競爭局面。

（六）商品房新開工面積回落，但保障性住房建設(shè)力度將加大

受國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)商信心受挫，土地成交量明顯減退，商品房新開工面積大幅下滑，2011年上半年，全市招拍掛出讓土地面積112.49萬m2，同比減少16.76%，全市商品房新開工面積1085.25萬平方米，同比下降17.88%，而隨著國家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)落實，預(yù)計下半年開發(fā)商的觀望情緒會有增無減，商品房新開工面積難以強(qiáng)烈反彈。但國家已明確今年全國計劃建設(shè)保障性住房和棚戶改造住房1000萬套，而今年長沙市力爭完成保障性安居工程建設(shè)37592萬戶的總?cè)蝿?wù)，加之中央支持地方政府投融資平臺公司通過發(fā)行企業(yè)債券用于保障房建設(shè)，使得今年下半年全市公租房等保障性住房建設(shè)將如火如荼。

（七）區(qū)域總體格局保持不變，望城將迎來發(fā)展契機(jī)

伴隨著大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)、地鐵2號線施工建設(shè)、武廣客運開通、過江通道開工及棚戶區(qū)改造等重大項目建設(shè)啟動，各個區(qū)域市場特征將更加放大化，而總體格局依然會保持不變。從行政區(qū)來看，岳麓區(qū)和雨花區(qū)依然為樓盤開發(fā)和樓盤消費的熱點區(qū)域，開福區(qū)依托湘江世紀(jì)城、北辰三角洲、萬達(dá)廣場等大盤影響，供應(yīng)量將繼續(xù)保持高位。從板塊來看，新南城板塊隨著長株潭融城和省府南遷，城市不斷南拓，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷成熟，發(fā)展前景看好，置業(yè)者購房熱情將高漲；而隨著市政府所在地生活配套的日益成熟和先導(dǎo)區(qū)概念的不斷升溫，河西板塊也將受到置業(yè)者青睞。特別是隨著行政區(qū)劃的調(diào)整，望城成為全市第六區(qū)，其城市建設(shè)和城市化進(jìn)程將提速，并可充分利用行政區(qū)劃優(yōu)勢，參與城市功能分工協(xié)作，使得房地產(chǎn)價值將得以快速提升，望城的房地產(chǎn)市場無疑將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。

（八）“限購令”對細(xì)分市場影響初顯，投資投機(jī)需求得到抑制

受“限購令”影響，全市房地產(chǎn)細(xì)分市場供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯的變化。2011年上半年，90m2以下面積段結(jié)構(gòu)供應(yīng)量同比減少8.35%，網(wǎng)簽銷售套數(shù)同比下降15.14%，銷售量下降幅度明顯快于供應(yīng)量，“限購令”對投機(jī)、投資需求抑制效果明顯。而120-144m2和144m2以上面積段住宅的供需不平衡，兩者供銷比分別為0.76和0.63，供應(yīng)量遠(yuǎn)低于需求量，表明全市改善性需求和高端需求總體保持旺盛態(tài)勢。預(yù)計下半年，“限購令”將會使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加90m2以上面積段住宅的供應(yīng)比重，而90m2以下小戶型受“限購令”影響，銷售量將不斷萎縮，以改善型需求和高端需求為主的120-144m2和144m2以上的大戶型和高端產(chǎn)品供銷比將會進(jìn)一步平衡，高端產(chǎn)品戶型庫存繼續(xù)得到消耗。通過對全市100名營銷總監(jiān)的調(diào)查顯示，85%的被調(diào)查者認(rèn)為“限購令”對本企業(yè)銷售沒多大影響，15%的被調(diào)查者認(rèn)為“限購令”使得本企業(yè)銷售明顯下降。

（九）二手房市場發(fā)展?jié)摿�巨大，但短期難有根本性改變

錯綜復(fù)雜的調(diào)控政策對于二手市場產(chǎn)生了相應(yīng)的影響，特別是隨著國家宏觀調(diào)控的常態(tài)化，造成二手房市場波動的頻率加劇。受房地產(chǎn)交易稅費調(diào)整影響以及目前市民對二手房觀念的慣性作用，全市二手房市場發(fā)展速度仍會較慢，2011年上半年，全市二手房成交面積200.67萬m2，成交套數(shù)為18214套，同比增長-12.55%、6.73%；其中，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積126.97萬m2，成交套數(shù)為11596套，同比分別減少6.60%、8.02%。長沙市“限購令”給二手房市場帶來利好，許多剛性需求者和改善性需求者為規(guī)避政策，將二手房作為置業(yè)首選，為低迷的二手房市場發(fā)展帶來了較大空間。但短期內(nèi)全市二手房發(fā)展低迷的狀況很難有根本性的改觀，預(yù)計下半年的二手房市場呈現(xiàn)“總體穩(wěn)定、局部波動”的局面。

Part 2 2011下半年新盤推介

最值得期待品牌樓盤排行榜

★ 魅力樓盤遍長沙，影響之最撼全城

依據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心調(diào)查問卷及0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查情況，充分參考各方評價和觀點，在全市內(nèi)五區(qū)、長沙縣、望城區(qū)范圍內(nèi)最終評選出十個2011下半年最值得期待的新盤。

2011下半年長沙樓市最值得期待品牌樓盤三強(qiáng)

排 名項 目 名 稱開  發(fā)  商所在區(qū)

1曙光領(lǐng)峰長沙廣裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)

2城郊·涉外桃源湘潭城郊置業(yè)有限公司岳麓區(qū)

3凱通國際城長沙凱通置業(yè)有限公司  芙蓉區(qū)

2011下半年長沙樓市各區(qū)縣最值得期待品牌樓盤第一名

項 目 名 稱開  發(fā)  商所在區(qū)

陽光錦城湖南麗星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 雨花區(qū) 

海洋半島湖南海洋環(huán)球置業(yè)有限公司開福區(qū)

湘江雅頌居長沙嘉里有色置業(yè)有限公司 天心區(qū)

偉暉·東方芙蓉湖南偉暉置業(yè)投資有限公司芙蓉區(qū)

達(dá)美D6區(qū)湖南達(dá)美投資有限公司岳麓區(qū) 

新城·國際花都長沙新城萬博置業(yè)有限公司望城區(qū)

家和院湖南世錦置業(yè)有限公司長沙縣 

入榜剖析：

交通和環(huán)境成為期待樓盤關(guān)鍵要素

從長沙市和各區(qū)最值得期待品牌樓盤入圍榜單來看，芙蓉區(qū)的三個入圍樓盤都在長沙火車站兩公里范圍內(nèi)。這一片區(qū)公交線路密集，靠近地鐵2號線，交通便利，周邊配套設(shè)施完善。同樣處于地鐵口的幸福里三期也是位于地鐵口岸，具有較好的升值潛力。而在雨花區(qū)附近的陽光錦城不僅交通便利還緊靠雨花亭沃爾瑪，周邊學(xué)校、商場、醫(yī)院等各種配套非常完善，因此成為2011下半年長沙市最值得期待品牌樓盤之一。同樣，江景資源也是大家關(guān)注的重點。其中由來自香港的嘉里建設(shè)巨資打造的江景豪宅湘江雅頌居，以及開福區(qū)靠近瀏陽河風(fēng)光帶的海洋半島都備受矚目。

梅溪湖板塊引領(lǐng)大河西樓盤走勢

在大河西先導(dǎo)區(qū)的梅溪湖國際新城目前建設(shè)的如火如荼。梅溪湖國際新城由國際大師規(guī)劃設(shè)計，非常具有代表性，未來不僅成為長沙大河西先導(dǎo)區(qū)的地標(biāo)性建筑，還有望成為華中乃至全國最具創(chuàng)新和代表性的國際新城之一。這一板塊不僅規(guī)劃一流設(shè)計超前，還有地鐵2號線經(jīng)過，該板塊內(nèi)的樓盤因為板塊整體的規(guī)劃優(yōu)勢成為了購房者的焦點。在這板塊內(nèi)有達(dá)美D6區(qū)、城郊·涉外桃源的兩個樓盤正陸續(xù)入市，都順利進(jìn)入了2011長沙期待樓盤榜單的光榮行列。而新晉升級的望城區(qū)板塊內(nèi)的華東地產(chǎn)航母項目新城·國際花都也強(qiáng)勢入榜。