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Topic5 影響篇：指數(shù)發(fā)聲,辨明行情

Topic5 影響篇:指數(shù)發(fā)聲,辨明行情

Part 1 商品住宅成交價(jià)格指數(shù)

根據(jù)我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型，至2011年6月底，我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為240.85點(diǎn)，較年初上漲27.67點(diǎn)，今年的月均漲幅為4.61點(diǎn)，增幅較去年增長(zhǎng)1.29點(diǎn)。從具體單月指標(biāo)來(lái)看，除3月價(jià)格指數(shù)有所下跌外，其余各月指數(shù)上漲，今年2月、4月漲幅明顯，2月是量縮價(jià)漲期，4月是量升價(jià)漲期。

從面積子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)的月均漲幅最大為6.30點(diǎn)，其中2月、4月、6月指數(shù)漲幅較大；60-90m2面積段價(jià)格指數(shù)始終保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，月均漲幅也較大為5.89點(diǎn)；60m2以下面積段價(jià)格指數(shù)月均漲幅最小為2.02點(diǎn)，指數(shù)波動(dòng)范圍相對(duì)較小。

從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來(lái)看，今年以來(lái)，東城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅最大，月均上漲6.78點(diǎn)，其中4月、6月漲勢(shì)明顯；其次是新南城板塊，指數(shù)月均漲幅為6.25點(diǎn)，其中2月、6月漲幅較大，其余月份保持較平緩的上升趨勢(shì)；河西板塊、北城板塊、中心板塊的月均漲幅分別為3.70點(diǎn)、4.39點(diǎn)、3.35點(diǎn)。

指數(shù)印象：

上半年內(nèi)五區(qū)城房指數(shù)漲勢(shì)突出，部分子市場(chǎng)指數(shù)漲幅較大

2011年商品住宅價(jià)格指數(shù)漲速較去年有所加快，上半年累計(jì)上漲27.67點(diǎn)，達(dá)到240.85點(diǎn)，月均漲幅為4.61點(diǎn)；分面積段來(lái)看，60-90m2、120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)漲幅較大，這也是較為暢銷(xiāo)的兩種戶型；分板塊來(lái)看，東城板塊、新南城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅居前，部分高端項(xiàng)目、精裝項(xiàng)目的成交拉高了區(qū)位的整體均價(jià)。

Part 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)

指數(shù)印象：

上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)先抑后揚(yáng)，總體處于低景氣空間

依據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析模型，2011年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)先抑后揚(yáng)，開(kāi)年出現(xiàn)明顯回落后，3月份開(kāi)始緩慢回升，總體處于低景氣空間。從各月來(lái)看，2、3、4月景氣指數(shù)均處在低景氣空間，特別是2月下滑至97.02點(diǎn)，創(chuàng)下近一年來(lái)的最低，與去年12月相差7.79點(diǎn)；1、5、6月景氣指數(shù)雖均超出100點(diǎn)的景氣線，但指數(shù)值相對(duì)偏低，分別為100.48、100.70、100.38點(diǎn)，市場(chǎng)表現(xiàn)比較溫和。分季度來(lái)看，一季度由于受到多重調(diào)控新政的夾擊，包括“新國(guó)八條”、限購(gòu)令、限漲令等，景氣指數(shù)整體呈現(xiàn)大幅回落之勢(shì)。二季度隨著各項(xiàng)措施深入執(zhí)行，公積金、加息、提準(zhǔn)、明碼標(biāo)價(jià)等后續(xù)調(diào)控手段加碼，樓市處于深度博弈之中，因此市場(chǎng)景氣狀況沒(méi)有明顯起色，僅僅緩慢回升，而這種回升并非完全是回暖信號(hào)，更多可能是市場(chǎng)的正常波動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年景氣狀況也難現(xiàn)去年的火爆局面。從上半年全市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)運(yùn)行情況可知，國(guó)家宏觀調(diào)控已經(jīng)奏效，去年火爆亢奮的市場(chǎng)行情被徹底壓制，樓市正在平穩(wěn)發(fā)展。

Part 3 樓市健康狀況測(cè)度

2011年上半年各指標(biāo)健康度加權(quán)評(píng)價(jià)

一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)原始值健康度得分加權(quán)得分健康度評(píng)價(jià)

價(jià)格

健康度

指標(biāo)

房?jī)r(jià)收入比6.3620.15基本正常

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比4.4120.14基本正常

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入

增長(zhǎng)率之比1.8910.07異常

月供與家庭月收入之比39.5120.15基本正常

規(guī)模

健康度

指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與全社會(huì)固定

資產(chǎn)投資額之比24.0030.19正常

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與全社會(huì)

固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率之比1.3530.22正常

商品房新開(kāi)工面積與施工面積之比28.8630.25正常

供需

健康度

指標(biāo)商品房供銷(xiāo)比0.7810.07異常

空置率3.5910.08異常

二次以上置業(yè)者購(gòu)房比例16.6910.05異常

住房自有率74.7430.26正常

結(jié)構(gòu)

健康度

指標(biāo)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比5.4510.08異常

換手率6.4920.19基本正常

普通商品住房供應(yīng)面積占比76.7030.11正常

綜合評(píng)價(jià)1.99基本健康

指數(shù)印象：

全年內(nèi)五區(qū)市場(chǎng)健康測(cè)度值為1.99，處于基本健康狀態(tài)

根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況測(cè)度分析，2011年上半年我市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康測(cè)度綜合得分為1.99，比2010年健康度下降了0.01點(diǎn)，處于基本健康范圍的中等水平。從各指標(biāo)值來(lái)看，正常指標(biāo)值5個(gè)，異常指標(biāo)5個(gè)，基本正常指標(biāo)4個(gè)，與2010年相比正常指標(biāo)、異常指標(biāo)各增加一個(gè)，基本正常指標(biāo)減少兩個(gè)。從各指標(biāo)值來(lái)看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入增長(zhǎng)率之比、商品房供銷(xiāo)比、空置率、二次以上置業(yè)者購(gòu)房比例、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比等指標(biāo)出現(xiàn)異常，集中反映出2011年上半年房?jī)r(jià)同比仍有上漲，供需市場(chǎng)出現(xiàn)失衡，一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡等問(wèn)題較為突出。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與居民可支配收入增長(zhǎng)率之比異常，反映出上半年房?jī)r(jià)同比漲幅仍然較大；商品房供銷(xiāo)比、空置率均由于過(guò)低而出現(xiàn)異常，反映出短期及長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)短缺，當(dāng)前市場(chǎng)已出現(xiàn)了一定的供銷(xiāo)失衡現(xiàn)象；二次及以上置業(yè)者購(gòu)房比例相較2010年已出現(xiàn)較大下降，但仍高于正常值，反映出房貸政策的變化已經(jīng)在一定程度上抑制了多次置業(yè)者的投資性購(gòu)房需求，但在長(zhǎng)沙當(dāng)前市場(chǎng)條件下，由于市場(chǎng)慣性，多次置業(yè)者購(gòu)房仍將保持一定比例；房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比異常，這主要是由于長(zhǎng)沙仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期，房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為主也屬正�，F(xiàn)象，但激活、發(fā)展二手房市場(chǎng)，也是當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一項(xiàng)緊迫任務(wù)。

總的來(lái)看，由于銀行房地產(chǎn)金融信貸緊縮、全國(guó)性的一、二線城市相繼實(shí)行“限購(gòu)令”，2011年上半年我市開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者均出現(xiàn)了一定的觀望情緒，新增供銷(xiāo)同比均出現(xiàn)下降，內(nèi)五區(qū)尤為明顯，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也出現(xiàn)降低趨勢(shì)，這使得2011年上半年城房指數(shù)、房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)，同時(shí)也造成了市場(chǎng)供需健康度的下降，使得內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度較2010年有所降低。

Part 4 樓盤(pán)影響力測(cè)度

◎模型·測(cè)度：

評(píng)價(jià)模型：樓盤(pán)影響力評(píng)價(jià)立足0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資源，建立二級(jí)指標(biāo)體系評(píng)估模型，其中設(shè)置樓盤(pán)參與度、樓盤(pán)美譽(yù)度、樓盤(pán)活躍度三個(gè)一級(jí)指標(biāo)，成交套數(shù)、批準(zhǔn)預(yù)售面積、樓盤(pán)網(wǎng)頁(yè)點(diǎn)擊次數(shù)、廣告語(yǔ)點(diǎn)擊次數(shù)、樓盤(pán)Logo點(diǎn)擊次數(shù)、樓盤(pán)視頻點(diǎn)擊次數(shù)、樓盤(pán)口碑、廣告投放頻率、網(wǎng)上報(bào)名參與團(tuán)購(gòu)意向人次九個(gè)二級(jí)指標(biāo)，并設(shè)計(jì)各指標(biāo)評(píng)價(jià)度模型，采用多目標(biāo)線性加權(quán)函數(shù)法進(jìn)行評(píng)估。

樓盤(pán)影響力(競(jìng)爭(zhēng)力)排行榜

★ 魅力樓盤(pán)遍長(zhǎng)沙，影響之最撼全城

運(yùn)用樓盤(pán)影響力測(cè)度評(píng)價(jià)模型分別測(cè)評(píng)出全市最具影響力樓盤(pán)前10和五區(qū)、長(zhǎng)沙縣、望城區(qū)最具影響力樓盤(pán)前三名。

2011上半年長(zhǎng)沙樓市最具影響力樓盤(pán)TOP10

排名項(xiàng) 目名稱(chēng)開(kāi) 發(fā) 商所在區(qū)

1湘江世紀(jì)城湖南湘水雅境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)福區(qū)

2瀾灣長(zhǎng)沙新泓信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寧鄉(xiāng)縣

3五礦·紫湖香醍五礦地產(chǎn)嘉和日盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司長(zhǎng)沙縣

4保利·麓谷林語(yǔ)湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳麓區(qū)

5長(zhǎng)房·時(shí)代城長(zhǎng)沙成城銀山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳麓區(qū)

6中國(guó)鐵建·國(guó)際城湖南中盛嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣

7時(shí)代星城湖南旭霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣

8中建·麓山和苑中建信和地產(chǎn)有限公司岳麓區(qū)

9水岸新都湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣

10新城新世界湖南成功新世紀(jì)投資有限公司雨花區(qū)

入榜剖析：

2010年上市的樓盤(pán)的影響力越來(lái)越大

本期共26個(gè)樓盤(pán)入選全市和分區(qū)樓盤(pán)最具影響力排行榜榜單，除進(jìn)入全市最具影響力樓盤(pán)排行榜前10的樓盤(pán)外，另有16個(gè)樓盤(pán)進(jìn)入了7個(gè)區(qū)縣排行榜前三名，其中包括大家非常熟知和認(rèn)可的湘江世紀(jì)城、長(zhǎng)房·時(shí)代城、瀾灣、保利·麓谷林語(yǔ)、五礦紫湖香醍、中建·麓山和苑、水岸新都等樓盤(pán)。湘江世紀(jì)城以較大的優(yōu)勢(shì)盤(pán)踞全市榜單首位，長(zhǎng)沙最龐大的生活社區(qū)讓其名聲大噪。在全市排行榜中，2010年以來(lái)上市的達(dá)6個(gè)，2009年以來(lái)上市的樓盤(pán)共4個(gè)，2011年以來(lái)上市的無(wú)一樓盤(pán)入榜，這表明全市2010年以來(lái)上市樓盤(pán)的影響力越來(lái)越大，2010年以前上市的樓盤(pán)影響力開(kāi)始衰退，而今年新上市的樓盤(pán)還難以撼動(dòng)傳統(tǒng)大型樓盤(pán)在全市的影響力。

長(zhǎng)沙縣和岳麓區(qū)成為上榜樓盤(pán)主要來(lái)源地

從影響力榜單上榜樓盤(pán)區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)沙縣樓盤(pán)數(shù)量最多，達(dá)4個(gè)，其次為岳麓區(qū)，有3個(gè)樓盤(pán)入圍，開(kāi)福區(qū)、寧鄉(xiāng)縣和雨花區(qū)各一個(gè)樓盤(pán)上榜，而望城區(qū)和芙蓉區(qū)、天心區(qū)無(wú)樓盤(pán)進(jìn)入全市前十，這表明長(zhǎng)沙縣和岳麓區(qū)等行政區(qū)隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，區(qū)位條件和生活環(huán)境不斷得到改善，高性價(jià)比的特征得以彰顯，使其受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和置業(yè)者的追捧。從影響力榜單各樓盤(pán)來(lái)看，保利·麓谷林語(yǔ)、湘江世紀(jì)城、時(shí)代星城、水岸新都、新城新世界等均在批準(zhǔn)預(yù)售榜和銷(xiāo)售榜榜上有名，這是將她們送入影響力排行榜的絕對(duì)充分理由，可見(jiàn)供應(yīng)和銷(xiāo)售直接影響著樓盤(pán)的知名度。同時(shí)，上榜樓盤(pán)無(wú)一例外是由央企或者外地知名企業(yè)開(kāi)發(fā)，包括保利地產(chǎn)、世紀(jì)金源集團(tuán)、五礦、長(zhǎng)房集團(tuán)、中國(guó)鐵建等，開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌也直接決定著產(chǎn)品的影響力。

各區(qū)縣最具影響力樓盤(pán)Top3

★ 芙蓉區(qū)