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Topic2 供應(yīng)篇：對(duì)接需求,擇機(jī)入市

供應(yīng)篇: 對(duì)接需求,擇機(jī)入市

Part 1土地出讓

2011年上半年，全市招拍掛出讓土地掛牌29宗，土地面積112.49萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌18宗，土地面積73.40萬(wàn)m2；住宅用地掛牌1宗，土地面積5.48萬(wàn)m2；工業(yè)用地掛牌10宗，土地面積33.61萬(wàn)m2。全市土地實(shí)際成交32宗，成交面積196.40萬(wàn)m2，成交總金額1219947萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值6212元/m2，其中，商業(yè)用地成交面積66.32萬(wàn)m2，成交金額1118445萬(wàn)元；住宅用地成交面積13.91萬(wàn)m2，成交金額41400萬(wàn)元；工業(yè)用地成交面積116.17萬(wàn)m2，成交金額60102萬(wàn)元。(數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))。

深度剖析：

今年上半年長(zhǎng)沙土地出讓市場(chǎng)完全沒(méi)有了去年的旺勢(shì)。國(guó)家調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)對(duì)于土地市場(chǎng)的輔助調(diào)控也十分嚴(yán)厲，國(guó)家連發(fā)幾個(gè)極具針對(duì)性的土地調(diào)控通知，對(duì)“地王”的打擊、對(duì)閑置用地的查處等使土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫和冷靜。長(zhǎng)沙政府明顯放緩了推地的速度和數(shù)量，尤其是純住宅用地，相信這一信號(hào)完全是配合房產(chǎn)調(diào)控，充分考慮到開(kāi)發(fā)商對(duì)純住宅用地的需求減少，延后入市。另外，入市地塊的出讓競(jìng)價(jià)也沒(méi)有以往那么激烈，很多工業(yè)用地均以起始價(jià)成交。上半年土地市場(chǎng)的冷清已是不爭(zhēng)的事實(shí)，下半年土地市場(chǎng)可能會(huì)有所回暖，但難現(xiàn)去年的火爆，同時(shí)對(duì)于保障性住房的供地會(huì)有所增加。

Part 2 房地產(chǎn)投資施工

關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

2011年上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資施工情況

項(xiàng)目名稱上半年上年同期同比（%）

本年完成投資額（萬(wàn)元）4031469294122237.07

其中：住宅3078323224003137.42

施工面積（m2）643440865589048615.13

其中：住宅515528454535898013.66

新開(kāi)工面積（m2）1085252513215641-17.88

其中：住宅872924810936672-20.18

峻工面積（m2）7779078399234894.85

其中：住宅6399097337207189.77

分析小結(jié)：

上半年完成投資額同比增長(zhǎng)較大，新開(kāi)工面積有所萎縮

2011年上半年，長(zhǎng)沙市（含四縣市）完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資403.15億元，同比增長(zhǎng)37.07%。商品房施工面積6434.41萬(wàn)m2，其中新開(kāi)工面積1085.25萬(wàn)m2，同比分別增長(zhǎng)15.13%、-17.88%；竣工面積777.91萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)94.85%。新開(kāi)工面積的同比下降預(yù)示后期商品房供應(yīng)將面臨一定萎縮。

深度剖析：

房地產(chǎn)投資施工是市場(chǎng)后期供應(yīng)的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)于政策及樓市走勢(shì)的敏感度相當(dāng)高。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控直接導(dǎo)致商品房項(xiàng)目推遲開(kāi)工，新開(kāi)工面積同比萎縮，意圖在于防止給企業(yè)帶來(lái)巨大損失。施工面積和竣工面積的逆市增長(zhǎng)，主要原因是去年的持續(xù)旺市使開(kāi)工項(xiàng)目特別多，開(kāi)發(fā)周期到現(xiàn)在正好在施工和竣工階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的滯后性導(dǎo)致數(shù)據(jù)上的增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)投資額的大幅增長(zhǎng)很有可能與保障房的大力建設(shè)、調(diào)控增加開(kāi)發(fā)融資成本有關(guān)。

Part 3商品房批準(zhǔn)預(yù)售

◎批準(zhǔn)預(yù)售情況分析

關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

2011年上半年長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況

區(qū) 域新建商品房其中：住宅

批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)m2）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)m2）同比（%）

全市881.10 -0.87 805.63 -0.27

其

中芙蓉區(qū)44.03 3.00 43.12 14.13

天心區(qū)73.94 -32.22 68.44 -30.42

岳麓區(qū)153.95 10.34 138.59 7.15

開(kāi)福區(qū)115.45 0.78 106.07 -5.29

雨花區(qū)152.32 -40.81 145.89 -35.75

長(zhǎng)沙縣200.79 55.38 192.29 65.11

望城41.42 -14.27 36.13 -22.55

瀏陽(yáng)市42.37 66.01 34.52 51.81

寧鄉(xiāng)縣56.83 152.14 40.57 132.90

分析小結(jié)：

上半年長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售同比微幅減少，內(nèi)五區(qū)同比降幅明顯，四縣市仍有較大增長(zhǎng)

2011年上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售881.10萬(wàn)m2，同比減少0.87%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售805.63萬(wàn)m2，同比減少0.27%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售539.69萬(wàn)m2，同比減少18.63%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售502.11萬(wàn)m2，同比減少16.94%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，全市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量?jī)H略低于去年同期水平，但新增上市量的地域分布變化較大，表現(xiàn)為內(nèi)五區(qū)新增上市量同比大幅下降，特別是天心區(qū)、雨花區(qū)尤為明顯；四縣市新增上市量同比有較大增長(zhǎng)，除望城外，其余三縣市同比增幅均超過(guò)55%以上。

深度剖析：

嚴(yán)厲調(diào)控持續(xù)發(fā)威，1月延續(xù)去年“翹尾效應(yīng)”，批準(zhǔn)預(yù)售井噴，但一方面隨著“新國(guó)八條”的推出，隨后限購(gòu)、限貸、限漲等一系列政策連鎖反應(yīng)，進(jìn)一步壓縮了市場(chǎng)空間，投資投機(jī)行為被初步壓制，開(kāi)發(fā)商對(duì)于調(diào)控政策的預(yù)期使得市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)攻為守，靜觀其變，很多開(kāi)發(fā)商紛紛推遲預(yù)售，這一市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?cè)?、3月的批準(zhǔn)預(yù)售量上體現(xiàn)尤為明顯，降幅相當(dāng)大。另一方面，依據(jù)以往規(guī)律，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，經(jīng)歷去年持續(xù)井噴供應(yīng)以后，市場(chǎng)保有量有限，新開(kāi)發(fā)的房源也未能及時(shí)跟上，因此也可能引起批準(zhǔn)預(yù)售量下降。后期，隨著施工、竣工的跟進(jìn)以及對(duì)調(diào)控政策的慢慢消化，批準(zhǔn)預(yù)售量可能會(huì)有小幅放量。

區(qū)縣分解：

1-3月芙蓉區(qū)均沒(méi)有新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售，可謂是應(yīng)對(duì)調(diào)控實(shí)行“零”放量。隨后4月將積蓄了幾個(gè)月的資源集中噴發(fā)，5、6月又逐月遞減。芙蓉區(qū)后備建設(shè)用地明顯不足，新盤(pán)開(kāi)發(fā)不多，預(yù)計(jì)后期該區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量不會(huì)太多。

天心區(qū)上半年1月、4月批準(zhǔn)預(yù)售集中，預(yù)售量明顯高于上半年其他各月，4月達(dá)到26.83萬(wàn)m2，而2月沒(méi)有批準(zhǔn)預(yù)售記錄。預(yù)計(jì)后期該區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量同樣不會(huì)太多。

岳麓區(qū)上半年新盤(pán)上市的行情明顯好于芙蓉、天心。1月就出現(xiàn)了近一年來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售的最高值50.45萬(wàn)m2，隨后2月受調(diào)控氛圍影響批準(zhǔn)預(yù)售短期降到6.54萬(wàn)m2，一年來(lái)最低水平。3-6月均保持著比較穩(wěn)定的批準(zhǔn)預(yù)售量，預(yù)計(jì)后期新盤(pán)批準(zhǔn)預(yù)售量會(huì)延續(xù)比較穩(wěn)定的入市節(jié)奏。

開(kāi)福區(qū)上半年批準(zhǔn)預(yù)售情況雖沒(méi)有岳麓區(qū)那么搶眼，但數(shù)量穩(wěn)定是她的特色。1月份預(yù)售量最高，2月最低，3月增長(zhǎng)至103.2萬(wàn)m2，4、5、6月份批準(zhǔn)預(yù)售量十分穩(wěn)定，保持在20萬(wàn)m2左右。開(kāi)福區(qū)近期迅猛的發(fā)展將為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。

雨花區(qū)上半年新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售走勢(shì)十分平穩(wěn)，單月差距不大，1月延續(xù)去年“翹尾效應(yīng)”后，2-5月份批準(zhǔn)預(yù)售量逐月增長(zhǎng)，漲幅比較平穩(wěn)，6月小幅下滑。預(yù)計(jì)隨著雨花區(qū)很多新城新盤(pán)的建設(shè)，后期批準(zhǔn)預(yù)售量會(huì)比較大。

長(zhǎng)沙縣上半年批準(zhǔn)預(yù)售成績(jī)較好，4月為近一年來(lái)最高61.51萬(wàn)m2，1月為41.24萬(wàn)m2，近一年來(lái)第二高，其他各月的預(yù)售量也較多，預(yù)售量可與城區(qū)相比，長(zhǎng)沙縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要依靠星沙、暮云片區(qū)，這兩片區(qū)發(fā)展空間巨大，后期潛力無(wú)限。

望城上半年批準(zhǔn)預(yù)售量整體不高，2月出現(xiàn)零批準(zhǔn)預(yù)售，1月、6月預(yù)售量最高，但才10多萬(wàn)m2，其他各月均是低量供應(yīng)。值得注意的是望城已正式成為長(zhǎng)沙第六區(qū)，城市規(guī)劃必將引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向其蔓延，因此后期望城房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將比較充足。

分析點(diǎn)評(píng)：瀏陽(yáng)市1月份新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售量創(chuàng)下天量的20.73萬(wàn)m2，其次是5月的11.25萬(wàn)m2，其他各月均是低量供應(yīng)，2-5月逐月遞增，6月出現(xiàn)下滑。預(yù)計(jì)后期供應(yīng)將維持低量水平。

寧鄉(xiāng)縣上半年各月批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)三高三低局面，1月、4月、6月供應(yīng)量較高，維持在14萬(wàn)m2左右，而2月沒(méi)有新房入市，3月、5月供應(yīng)量也偏少。寧鄉(xiāng)縣的房地產(chǎn)業(yè)主要在金洲新區(qū)，作為大河西先導(dǎo)區(qū)的一部分，預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)供應(yīng)將有所起色。

批準(zhǔn)預(yù)售排行榜

★ 調(diào)控背景下積極入市，誰(shuí)是穩(wěn)定供給真英雄

根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，統(tǒng)計(jì)得出全市上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積前十名、各區(qū)縣批準(zhǔn)預(yù)售面積前三名。

2011上半年長(zhǎng)沙樓市批準(zhǔn)預(yù)售前十強(qiáng)

排名項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商所在區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)m2）

1湘江世紀(jì)城富灣國(guó)際湖南世紀(jì)金源置業(yè)購(gòu)物中心

有限責(zé)任公司開(kāi)福區(qū)16.90

2怡海星城湖南怡海三湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣16.67

3運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雨花區(qū)15.59

4保利·麓谷林語(yǔ)湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司岳麓區(qū)14.99

5時(shí)代星城湖南旭霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣13.00

6水岸新都湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣12.41

7龍灣國(guó)際社區(qū)五礦建設(shè)(湖南)嘉和日盛房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣10.39

8楚天世紀(jì)城湖南楚天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣10.10

9灣居(第一灣)湖南富湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)福區(qū)9.43

10華潤(rùn)鳳凰城華潤(rùn)置地(湖南)有限公司長(zhǎng)沙縣9.27

入榜剖析：

長(zhǎng)沙縣樓盤(pán)占據(jù)榜單六席

從全市上半年批準(zhǔn)預(yù)售排行榜來(lái)看，榜單前十名中長(zhǎng)沙縣內(nèi)樓盤(pán)占據(jù)六個(gè)席位，成為上半年批準(zhǔn)預(yù)售排行的最大贏家，尤其是怡海星城以第二大預(yù)售量位列排行榜第二。榜單中其他席位有開(kāi)福區(qū)兩個(gè)、岳麓區(qū)和雨花區(qū)各一個(gè)樓盤(pán)入圍，開(kāi)福區(qū)的湘江世紀(jì)城富灣國(guó)際更是以最大預(yù)售量搶占榜首。而芙蓉區(qū)與天心區(qū)兩個(gè)中心城區(qū)則無(wú)樓盤(pán)入榜。從板塊來(lái)看，星沙板塊與大托-暮云板塊可謂供給主要來(lái)源地。保利·麓谷林語(yǔ)、華潤(rùn)鳳凰城、時(shí)代星城、第一灣、楚天世紀(jì)城等老盤(pán)近兩年均有房源陸續(xù)入市，樓盤(pán)品牌有口皆碑。湘江世紀(jì)城富灣國(guó)際、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、龍灣國(guó)際社區(qū)等則為今年新上市樓盤(pán)，新盤(pán)市場(chǎng)實(shí)力不容小覷，市場(chǎng)供應(yīng)份額不小。

名企大盤(pán)成為市場(chǎng)供應(yīng)主力

從上榜樓盤(pán)來(lái)看，建筑面積百萬(wàn)平米以上的大盤(pán)有水岸新都、湘江世紀(jì)城、怡海星城、華潤(rùn)鳳凰城4個(gè)。從預(yù)售數(shù)據(jù)來(lái)看，上榜樓盤(pán)中有8個(gè)預(yù)售量在10萬(wàn)平方米以上，是名副其實(shí)的供給主力。實(shí)力名企紛紛搶灘長(zhǎng)沙，包括運(yùn)達(dá)地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、世紀(jì)金源集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)等，名企樓盤(pán)達(dá)到一半以上，同時(shí)本地房企開(kāi)發(fā)樓盤(pán)也撐起了住房供給的半邊天。麓谷林語(yǔ)主打低碳環(huán)保、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)定位為高性價(jià)比健康生態(tài)智能化社區(qū)、楚天世紀(jì)城以現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑為亮點(diǎn)、“河居、水岸”系列的第一灣和水岸新都等，上榜樓盤(pán)各具特色，優(yōu)勢(shì)明顯。

各區(qū)縣上半年批準(zhǔn)預(yù)售前三甲

★ 芙蓉區(qū)