房屋空置率之謎

　　說起空置房，官方給出的定義與民眾的理解有些出入。權威部門對房屋空置率一直諱莫如深，甚至認為這類數(shù)字較為敏感。在權威數(shù)字缺位的情況下，各種真假混雜的數(shù)字就會獲得巨大的傳播空間。

　　樓市新政頻出，雖有部門稱“成效明顯”，但并沒有取得公眾的認同。新政這段時間，有些城市的房價不但沒有下降反而略有上升。雖然成交量下滑了一些，但離公眾的期望還差太遠。開發(fā)商捂盤行為更是觸動了公眾的神經(jīng)，對到底有多少房屋空置的疑問進一步升級。城市中矗立的一座座鋼筋混泥土建筑有多少是空置的？本期樓市觀察家邀您一同觀察。

　　北京：入戶難+產(chǎn)權不清市統(tǒng)計局嘆空置率難解

　　現(xiàn)象：針對外界普遍關注的空置率問題，北京市統(tǒng)計局副局長兼新聞發(fā)言人于秀琴表示，由于難以掌握房屋基礎數(shù)據(jù)，只能統(tǒng)計房屋待售情況，而無法統(tǒng)計空置率。國外在統(tǒng)計空置率時，主要選取部分區(qū)域，進行居民問卷調查。而我國面臨入戶難、產(chǎn)權不清的情況，難以統(tǒng)計出房屋的基礎數(shù)據(jù)，從而使得在空置率的統(tǒng)計中“缺乏分母”。

　　政府：由于空置率無法統(tǒng)計，統(tǒng)計局所做的并不是空置率調查，而是按照國家統(tǒng)計局的要求，進行的“房屋利用情況典型調查”。以目前的情況，只能統(tǒng)計出房屋的待售面積，即媒體所指的“空置面積”，而無法統(tǒng)計空置率。此前，國家統(tǒng)計局和朝陽區(qū)曾先后公布了商品房待售面積，但并未公布待售面積占整體的比重。

　　業(yè)內人士：統(tǒng)計空置率的另一個難題在于難以界定“空置”現(xiàn)象。其中包括對空置時間、空置原因的規(guī)定，同時還要考慮到搬遷、裝修等客觀因素。與外界的想象不同，空置率的統(tǒng)計難度“非常大”。呼吁媒體不要對該問題進行“娛樂化”解讀。

　　南京：小區(qū)60套空置房被撬出租 強占生財趕不走

　　現(xiàn)象：在南京棲霞區(qū)金堯路上的金堯花園小區(qū)里，有數(shù)十戶居民將小區(qū)里屬于街道的安置房大門撬開，私自對外出租，坐地生財，每年收入達萬元。而這種現(xiàn)象，在該小區(qū)已存在了至少2年多。該小區(qū)有空置房110多套，目前被人撬門出租牟利的有60套左右。按照當?shù)氐姆孔馑�平，這些房產(chǎn)出租一年可收入約50萬元，被非法撬門出租者收入囊中。

　　政府：負責拆遷與安置工作的街道辦唐承武副書記表示，金堯花園是屬于較早的復建房，相當于經(jīng)濟適用房，但又有區(qū)別。當?shù)匾恍┎疬w戶遷至此小區(qū)時，選房后，超出分配的面積，就要拿錢購買，而辦理產(chǎn)權證后，就成為商品房，可以上市交易。

　　業(yè)內人士：國家有關部門要求加大住房保障的力度，為什么這些房子寧可空著，也不用來做廉租房，解決一些低收入者的住房問題呢？

　　市民：這里是拆遷安置小區(qū)，2002年居民開始陸續(xù)入住，政府投了不少錢建設，因此小區(qū)的環(huán)境不錯，但留有未安置完的一些房子，竟成了一些人的“唐僧肉”。這些錢都被一些強占房屋的人收走了，沒有上交，這種行為讓人氣憤。一些居民表示，這是典型的“嚇死膽小的，賺死膽大的”。

　　上海：空置房調查困局 空置概念尚存爭議

　　現(xiàn)象：高企不下的房價，引發(fā)了人們對住房空置率的調查熱情。從網(wǎng)民“數(shù)黑燈”、“查水電”開始，民間空置率調查的種種招數(shù)催促了官方的動作。

　　陳迅和是上海一家物流公司的公關經(jīng)理，28歲，尚未有房，短期內亦買不起房。在對住房問題的熱衷與焦慮中，他成為上海的“數(shù)黑燈”一族。

　　“數(shù)下來發(fā)現(xiàn)，世茂濱江有80%左右的黑燈率，古北的高檔樓盤也有50%-60%，瑞金花園人氣更旺些，有30%-40%的黑燈率。這些都是高端樓盤，甚至是豪宅，配套都很完善。如果放到全上海來看，以我的估計，平均黑燈率在30%左右。”陳迅和說。

　　政府：上海市統(tǒng)計局表示，上海確實正在作空置房調查，所有的工作安排按照國家統(tǒng)計局的統(tǒng)一部署進行。此次空置房調查，主要是對全國房屋空置調查方法進行一定的探索，而不是推算城市的空置率。空置房和空置面積要清晰計算出來很難，“這里面不僅有狀態(tài)問題，還有時間問題，很難給出一個標準�！�

　　專家：中國人民大學統(tǒng)計學院院長金勇表示，空置面積應該是指已經(jīng)出售的沒人居住的房屋面積，不過怎么算沒人居住，比較復雜。開發(fā)商蓋好了沒出售的，應該叫待售面積。說到空置率，應該是空置面積作為分子，除以分母得出的數(shù)據(jù)。難度在于分母應該如何選擇，至少有幾種口徑，一是全部的住房面積，或是近幾年內已經(jīng)竣工的面積，也有人建議用當年的竣工面積。不同的口徑反映出來的狀況是有差異的，個人認為底下的分母用這些年的竣工面積比較好，三年或五年的。計算空置率，復雜就復雜在分子和分母都沒有一個明確的指標。

　　業(yè)內人士：“從經(jīng)濟學理論的角度來說，如果買房是為了投資升值，這樣的房子叫做空置房。從統(tǒng)計上來看，沒人住的或者偶而去打掃一下的房子就叫空置房。此外，開發(fā)商為升值而留著不賣的，也叫空置房，因為它不是一般的生產(chǎn)過程中的正常存貨。”

　　這是有欠穩(wěn)妥的途徑�！稗D手率并不代表什么，現(xiàn)在行情不好轉手慢，行情好的時候轉手特別快，這難道意味著行情不好的時候空置率低，行情好的時候空置率就高嗎？房地產(chǎn)所有數(shù)據(jù)都只能提供參照，不能作為絕對標準�！�

　　市民：統(tǒng)計空置率應該還是希望打擊投資、投機客，對住宅能夠理性消費，回歸住宅的第一屬性，即居住功能。

　　廣州：媒體調查顯示住房空置率超警戒線一倍

　　現(xiàn)象：國家統(tǒng)計局強調將在部分城市進行空置房調查，住房空置率再次成為輿論焦點。有媒體調查顯示，廣州存量住房空置率已超過20%，超過國際警戒線（5%~10%）的一倍，其中最嚴重的珠江新城片區(qū)高達35.14%。廣州市社科院研究員彭澎博士表示，其實廣州住房空置率不止兩成多，50%的家庭有兩套房，有些甚至有六七套，市場中短期投資甚至投機比例過高，廣州樓市確有較大泡沫。

　　專家：廣州住房空置率甚至不止兩成多。廣州50%的家庭有兩套房，有些家庭甚至有六七套，而廣州租金偏低，導致很多家庭寧愿將房子空置等待升值。空置率過高，說明市場中短期投資甚至投機比例過高，廣州樓市確有較大泡沫。大量房屋空置是房地產(chǎn)泡沫堆積、房價持續(xù)上漲、投資投機盛行的必然產(chǎn)物，是政府多年來采取不正確房地產(chǎn)政策、一度放任房價上漲的必然后遺癥，是多年來積累的各種房地產(chǎn)問題的總爆發(fā)，潛伏著嚴重的房地產(chǎn)危機，“可能成為長在未來社會經(jīng)濟身上的一個惡性毒瘤。廣州乃至中國可以借鑒西方國家，對住房空置率設定警戒線，并對閑置房屋給予嚴懲，以此來控制高空置率。

　　業(yè)內人士：廣州購房的人多數(shù)是二次及二次以上置業(yè)者。當重復購房成為市場的主流，而租金遠趕不上樓價上升帶來的收益，買房等升值的現(xiàn)象就會增多，空置率自然會上升。如果一個城市的住房空置率超過15%，高空置率就猶如“毒瘤”，使房地產(chǎn)市場暗藏種種風險，不僅會使房地產(chǎn)泡沫逐漸放大，甚至還會造成大量的土地和房屋資源巨大的浪費。

　　深圳：空置房以豪宅為主 部分空置逾五成

　　現(xiàn)象：一直以來，深圳都是樓市成交最為活躍的城市，也是全國樓市的風向標。然而，就在深圳樓市成交量屢屢爆出新高的背后，空置房面積也同時在大幅增加，為樓市泡沫埋下幾分“隱患”。

　　專家：深圳市內，空置房的比例應該比較大。在深圳不同的片區(qū)空置率是不同的，比如近幾年開發(fā)了一些新區(qū)域，如后海，還有一些豪宅區(qū)，這些地方空置率相對比較大。除此之外，由于深圳是移民城市，存在很多二次、三次置業(yè)的人，其中有投資者，或是一些港澳居民購買周末過來度假，因此這些房子很難定義是否空置房。如果深圳空置房所占比例超過20%～30%，就很危險，是有泡沫了，這說明很多人購房不是自己住，而是投資或者出租。

　　業(yè)內人士：深圳豪宅多是投資客買來投資的，因此是深圳樓盤空置率最高的部分，一些豪宅的空置率甚至超過50%�！叭ミ^豪宅區(qū)的人都知道，安靜、沒有人氣是這里最大的特征，特別是關外豪宅區(qū)，除了保安和中介外，白天根本看不到幾個人，許多別墅的大門都是常年緊鎖。”

　　市民：黃先生表示，他在羅湖區(qū)上班，目前和妻子在峰景臺租了一套房居住。特區(qū)內的房價實在買不起，但很想有個家，所以就準備在大亞灣買房，周末能回到自己的‘小窩’也是一種幸福。在這里買房壓力不大，60萬元便可買到150平方米的豪華大宅，我們寧愿住遠，也不要蝸居。

　　重慶：網(wǎng)友發(fā)帖曝光空置房

　　現(xiàn)象：在渝北冉家壩、加州和西南政法大學附近都有房產(chǎn)的陳先生，這幾天上網(wǎng)時最關注的東西是網(wǎng)友們討論空置房的帖子。黑燈照、查電表、曬水表、查物業(yè)、貼紙條……網(wǎng)友正在用各種各樣的辦法調查住房空置率。重慶本地的某知名門戶網(wǎng)站的一個帖子——“重慶住房閑置率有多高？網(wǎng)友來爆料。都來曝光一下，你看到的小區(qū)有多少房子沒人住�！�

　　專家：當前我國不僅存在已竣工的未銷售房屋，也存在著數(shù)億平方米甚至更多的已銷售的未使用住房，這些空置的房屋才是經(jīng)濟的真正“殺手”。沒有入住的房子只收一半物管費，通過物管了解物管費的收取情況，則空置率應該一目了然。

　　業(yè)內人士：中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅稱，目前重慶的房屋租賃市場保持著相對的穩(wěn)定。不過，大量的空置房造成了資源浪費，隨著輿論的推進，政府沒準真會出臺個什么政策讓這些房源再利用�？梢灶A見，隨著投資客的壓力增大，會有更多的房源出現(xiàn)在租賃市場上，將對租房市場造成壓力。

　　市民：劉先生稱，渝中區(qū)中新大廈B23樓，2002年的房子，他住了很久，對面那家人似乎連門都沒有開過。80%都是空置的，根本就沒有人入住，而且看看二手房，掛起一堆在銷售。有一套房子所在的小區(qū)就已經(jīng)上了網(wǎng)友公布的‘空置房集中的小區(qū)’名單了，網(wǎng)友曝光這個小區(qū)目前只有30%-40%的人入住。我所了解到的情況是，這個小區(qū)目前的入住率應該在30%以下�！�

　　海南：是情況難免還是投機房過多？空置房爭論不休

　　現(xiàn)象：據(jù)調查，在三亞市區(qū)部分樓盤黑燈率超七成，部分小區(qū)甚至超過九成。而關于海南正在研究征收住房空置費的報道，海南省住房與城鄉(xiāng)建設廳副廳長蔡仁杰表示該說法屬不實炒作。海南空置費是否將來也難以執(zhí)行，或者將有更加完美解決高空置率的方式?

　　政府：盡管目前海南房地產(chǎn)項目開發(fā)建設呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢，但房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅為主，占開發(fā)總量的80%以上。這種以島外需求為主的需求結構，必然導致高空置率。

　　專家：三亞超過七成的商品房都是銷往島外，部分小區(qū)住宅空置高達90%，這種以島外需求為主的需求結構，必然會導致嚴重的空置現(xiàn)象�？罩寐蔬^高說明了房地產(chǎn)市場的供求關系處于失衡狀態(tài)，而入住率低則反映了三亞住房市場的需求結構不合理，投資、投機等不合理需求比例太大。一些認為三亞“候鳥”式居住很正常談空置很可笑，但空置房爭論并不是小題大做，而是需要得到適當?shù)姆治龊吞幚怼?/p>

　　業(yè)內人士：空置房是需要明確的界定的，而不僅僅是靠亮燈率或電表數(shù)來斷定，而目前對空置房的數(shù)量還未定論，概念也不明確。

　　海南經(jīng)濟增長主要一個是靠旅游，另一就是靠房地產(chǎn)。海南部分的投機購房和島外購買情況過多都會導致高空置率，將住宅投資列入GDP，雖然產(chǎn)值可大幅增加，但是投機的數(shù)值愈大，說明投入的無效資本就愈多，對一個地方的未來發(fā)展是不利的，因此要著力打擊投機者。

　　西安：業(yè)內熱議空置房 樓市“空置率”還在合理區(qū)

　　現(xiàn)象：“6540萬套空置房”，這一傳聞中的數(shù)據(jù)5個月來第三次成為輿論的焦點。雖然國家統(tǒng)計局8月4日就空置房一事作出間接回應，但關于“空置房”的爭論并沒有停止。

　　政府：西安市房管局的相關負責人表示，按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%～20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。因此，就西安商品房市場而言，空置率基本上沒有超出合理區(qū)。

　　專家：陜西房地產(chǎn)研究會會長王圣學認為，對于西安樓市是否也存在著所謂的“空置率”時，由于并沒有掌握真實數(shù)據(jù)，不能對西安樓市的空置率下定論。但是，由于處于發(fā)展進程中的西安擁有200萬流動人口，租房大軍的存在，使得閑置房屋也有了入住率，因此空置率即使存在，也不會占到太大比例。

　　國家可通過對空置房收取一定稅費來降低空置房規(guī)模。已有的空置房最好能流入二手房市場，要加快這一流轉速度，國家可出臺相應調控政策增加空置房持有成本，使多套房持有者感到壓力。當多數(shù)老百姓不再把房產(chǎn)當作優(yōu)質投資對象時，新增空置房就將大為減少。

　　業(yè)內人士：構成商品房空置的主要有三種情形，一是已經(jīng)建好，但尚未銷售出去的商品房，即待售房；二是已經(jīng)銷售出去，但尚未入住的商品房；三是雖然銷售出去，但并不是為了居住，而是為了投資的商品房，即炒房。從目前各地的實際情況來看，絕大多數(shù)城市，特別是房價上漲較快的城市，都存在大量已經(jīng)購買、但沒有入住的商品房，而這些空置房，要么是區(qū)域位置極好，要么是存在很大的增值空間。所以，有這么多的空置房，決不是購房者暫時沒有入住形成的，而是炒房帶來的。 

　　市民；待售房也好，空置房也罷，公眾所以如此關心這一問題，關鍵不在數(shù)量的大小、比重的高低，而在于何時才能讓絕大多數(shù)人不再為住房問題而發(fā)愁。

　　杭州：空置率調查啟動 已現(xiàn)“空房管家”

　　現(xiàn)象：在杭城，媒體和熱心人士不止一次地通過“讀水表”、“曬黑燈”、“數(shù)空調”、“查物業(yè)”等手段來調查空置房。就在不久前，還有媒體爆出“杭州五城區(qū)57萬戶商品房中有3萬戶‘零水表’”的消息。社會對空置率的關注，由此可見一斑。

　　調查的確困難重重。統(tǒng)計部門剛剛表態(tài)要查空置率，一個新現(xiàn)象已經(jīng)應運而生。有媒體報道說，為應對空置率調查，出現(xiàn)了“空房管家”，其任務就是定時上門“開燈、放水”，代交水、電、供暖及物業(yè)管理費等，必要時還可進行身份扮演。杭州市區(qū)小河路、登云路上的四五家房屋中介。萬城、裕興、科威等幾家中介均表示，可以幫忙管理“空置房”。

　　專家：浙江大學統(tǒng)計研究所所長林正炎教授。長期從事概率論與數(shù)理統(tǒng)計學科研究的林正炎認為，調查本身并不難，難的是對“空置”概念和關鍵指標的界定。

　　業(yè)內人士：中國的住房空置情況大致有以下幾種：一是“合理空置”，指新建樓盤為應對市場需求而保留的一定的庫存儲備；二是“轉移支付性空置”，為結婚、上學、養(yǎng)老等將來需求提前購買的房屋，在一段時間內處于無人居住狀況；三是“投資投機性空置”造成的空置。

　　即便對現(xiàn)在提及最多的水電費指標，人們仍存在不同意見。就具體指標而言，“空置”是指水電費一個月5元錢，還是零元？這些，都需要有一個令大眾信服的標準。

　　武漢：五成網(wǎng)友認為抽查“空置房”吹響“降價潮”前奏

　　現(xiàn)象：一則主題為“統(tǒng)計局將抽查空置房 武漢離“降價潮”更近？”的調查顯示：50.52%的網(wǎng)友在調查中表示國家對空置房嚴控，會促使武漢迎來“降價潮”。有網(wǎng)友表示：調控越嚴厲，降價潮來得越快，武漢樓市將迎來新一輪調控。武漢住宅次新房空置率接近24%。按照國際通行慣例，商品房空置率在5-10%之間為合理區(qū)，10-20%之間為空置危險區(qū)。相關調查數(shù)據(jù)顯示，武漢新房空置率最小值為8.69%，最大的達到48.02%，投機性購房比例一般都大于10%，最多的達到25%，整體上處于“亞健康狀態(tài)”。

　　專家：對“空置房”這一問題上的統(tǒng)計缺失和曖昧不明，一定程度上反映出中國樓市當前的“泡沫”。國家此次正視這個問題，拿出計劃與實施步驟，以實際行動表明其打壓高價房的決心。

　　業(yè)內人士：抽查之舉，或在暗示樓市調控將從“空置房”入手。據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示，56.22%的網(wǎng)友認為抽查空置房之后，樓市面臨又一輪新的調控政策。

　　市民：名為“天下第一劍客”的熱線房產(chǎn)網(wǎng)友留言宣稱堅決不出手，觀望是王道，等空置房整頓完房價又該降了。

　　長沙：空置率高但尚合理 區(qū)域差異明顯

　　現(xiàn)象：有調查機構對長沙的房屋空置情況進行了選樣調查。分別就開福區(qū)超級大盤湘江世紀城、占據(jù)優(yōu)越人文環(huán)境資源的岳麓區(qū)陽光100國際新城、市中心黃金地段的BOBO國際、韶山南路名盤上海城、雨花區(qū)大型社區(qū)長房東郡等長沙五個具有代表性的樣板樓盤逐一進行了調查。調查結果顯示，長沙樓盤空置率較之不少城市的“觸目驚心”尚屬正常范圍，但存在明顯的區(qū)域特征：交通和配套較好的社區(qū)，入住率良好，基本在80%以上，而河西、金星大道、省府南等近幾年才開發(fā)起來的地段，盡管不少已經(jīng)交房一兩年，空置率極其高，夜晚僅可見零星的幾盞燈在黑幕下閃耀。 

　　專家：深圳市天驁投資策劃有限公司董事長彭遠才認為，長沙的空置率還算正常，但具體數(shù)據(jù)很難統(tǒng)計，且區(qū)域差異明顯，這與產(chǎn)品類型有關：如河西大學城遠郊，以高檔住宅和別墅居多，定位為周末房，度假房，自然入住率不高。此外，也與長沙的城市布局有關：長沙是個典型的集中型分布城市，外延交通不發(fā)達，客觀上導致了四周區(qū)域空置率較高。 

　　業(yè)內人士：空置率居高有多種復雜的因素，不能單純由此判斷樓市健康與否，更重要的是空置的狀態(tài)和時間很難給出標準，要清楚計算出來很難。假如你生活水平提高以后在郊區(qū)買一套房子，平時在市區(qū)，周末到郊區(qū)度假，那算不算空置?住房空置問題不能簡單地一概而論。

　　長沙的空置多在新區(qū)樓盤，一般都是由于超市、學校、醫(yī)院、交通等配套設施的不健全導致。因此，完善交通和市政配套，讓長沙中心以外區(qū)域的居住條件成熟起來。相信隨著軌道交通的建設，長沙的空置情況有望得到改善。