過去的2009年全國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個從低谷到高峰的V型反轉(zhuǎn)，今年的市場在新政出臺前一路呈現(xiàn)量升價漲的態(tài)勢，全國各地的房價都漲到了歷史最高位，快速上漲的房價已經(jīng)偏離了市場的需求，超出了百姓的購買力。為此，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以遏制和穩(wěn)定房價，在市場上引起了不小的波瀾。那么，在高房價下，長沙的房地產(chǎn)市場需求發(fā)生了什么變化？系列新政的出臺又將產(chǎn)生怎樣的影響？長沙房地產(chǎn)市場價格走勢到底如何？我們借助中國·首屆長株潭房博會召開的機(jī)會，同往年一樣，在展會現(xiàn)場展開問卷調(diào)查，了解廣大置業(yè)者尤其是潛在置業(yè)者的需求狀況。本次調(diào)查共發(fā)放問卷10000份，收回9150份，回收率為91.50%，其中有效問卷7290份，有效率為79.67%。

　　一、潛在置業(yè)需求狀況

　�。ㄒ唬┚幼‖F(xiàn)狀

　　從圖1可知，被調(diào)查者中自購住房的比例較高，合計占42.35%，相較去年上升5.25個百分點(diǎn)，這與去年以來樓市的持續(xù)升溫有關(guān)，房屋成交活躍，不少置業(yè)者購置了住房。其中多數(shù)是自購商品房，占26.60%，自購房改房和自購經(jīng)適房占15.75%，這里面包含很大一部分改善型住房需求。租房的比例占27.75%，這也是最迫切的住房需求群體。其他占比29.90%，主要是與家人朋友住一起，他們也存在較強(qiáng)的購買欲望。總的來說，市場的潛在需求還是比較旺盛，還有相當(dāng)一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當(dāng)然，也有部分投資、投機(jī)性需求。

　　（二）置業(yè)動機(jī)

　　1、置業(yè)計劃

　　從圖2可知，被調(diào)查者中有54.25%的人群今年有買房的計劃，較去年下降了2.63個百分點(diǎn)，同時處于觀望狀態(tài)的比例略有上升。在今年這種新政連出，房地產(chǎn)市場前景不甚明朗的局面下，選擇觀看的消費(fèi)者增多，買房的腳步有所放緩。僅管如此，大部分人還是計劃出手，市場仍然有強(qiáng)烈的需求支撐。

　　2、置業(yè)目的

　　從圖3可知，市場的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別占54.91%、32.98%，投資性需求占7.54%，較去年下降2.44個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)反映出當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場投資投機(jī)性小，特別是連續(xù)出臺的新政主要是限制投資性購房，重點(diǎn)打擊炒房者，出于投資的購房者減少。

　�。ㄈ�）潛在置業(yè)行為

　　1、房源選擇

　　從圖4可知，絕大多數(shù)（84.89%）被調(diào)查者偏好購買商品房，選擇購買二手房的僅占15.11%，兩者之比為5.62∶1。受傳統(tǒng)觀念的影響，二手房仍然只能被少數(shù)人接受，加之商品房的品質(zhì)在市場中具有比較強(qiáng)的競爭力，二級市場的發(fā)展受到一定的限制。

　　2、置業(yè)區(qū)域

　　從圖5可知，南城區(qū)域仍然是購房者的首選，比例高達(dá)47.47%，較去年上升10.37個百分點(diǎn)，隨著拓南戰(zhàn)略的實(shí)施以及省政府的南遷，南城基礎(chǔ)設(shè)施得到了極大的改善，去年武廣高鐵的開通更是吸引了眾多人前來置業(yè)，輕軌、高鐵、地鐵、城際交通已經(jīng)打通了南城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任督二脈。其次是河西區(qū)域占21.47%，先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)以及岳麓學(xué)府良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境，河西依然受到置業(yè)者的青睞；然后是東城區(qū)域占17.63%，盡管是老城區(qū)，但作為商業(yè)中心區(qū)，在區(qū)域競爭中仍然具有很強(qiáng)的競爭力，并且隨著區(qū)位和交通的升級、舊城區(qū)的改造，居住品質(zhì)也正在改善。

　　3、住房面積與戶型偏好

　　從圖6、圖7可知，傾向中小戶型的潛在置業(yè)者仍然占多數(shù)，住房面積偏好主要集中在60-120m2面積段，合計占比79.65%，戶型偏好主要還是三居室、二居室，全計占比86.19%。從住房面積和戶型的交叉統(tǒng)計結(jié)果可知，偏好90-120m2的三居室最多，占37.19%，其次是60-90m2的二居室，占23.86%。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢，這種偏好正好反映了當(dāng)前市場還是以自住性需求和改善性需求為主，市場的實(shí)際需求與國六條要求的90m2以下戶型供應(yīng)量應(yīng)占總供應(yīng)量的70%以上仍然存在較大的矛盾。

　　4、價格承受區(qū)間

　　從圖8可知，大多數(shù)被調(diào)查者的價格承受能力在5000以下，占87.43%，其中承受能力在4500以下者占48.34%。去年這個時候大部分消費(fèi)者（88.86）的價格承受能力還只在4000以下，心理承受區(qū)間在3000-4000的占到60.66%。相比去年，消費(fèi)者的價格承受能力增強(qiáng)，房價的較大幅上漲使得他們的壓力加大，不得不提高對房價的接受水平。

　　5、住房裝修傾向

　　從圖9可知，超過三分之二（67.50%）的被調(diào)查者傾向毛坯房，市場現(xiàn)有的精裝修房，可供購房者選擇的模式和風(fēng)格很少，也沒有裝修檔次的區(qū)分，這也是當(dāng)前精裝修房還沒有受到普遍接受的原因。但是生活節(jié)奏的日益加快，購房者開始不愿花太多的時間和精力去裝修房子，同時由于裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一購置，相對會價廉質(zhì)優(yōu)，隨著精裝修房市場的不斷規(guī)范，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)多樣化，精裝修房將成為市場發(fā)展的一個大趨勢。

　　6、付款方式

　　從圖10可知，超過一半（58.32%）的被調(diào)查者選擇銀行按揭貸款購房，成主要的購房支付方式；其次是公積金貸款，占16.29%，因其貸款利率優(yōu)惠等特點(diǎn)受到消費(fèi)者的關(guān)注，但由于公積金貸款門檻的限制和貸款流程的繁瑣，以及某些樓盤不接受公積金貸款，在實(shí)際購房支付中，公積金貸款比例相對要低，2009年新房支付中這一比例為9.95%；一次性付款比例不高，占10.33%，銀行支持力度的增大使得更多的中低收入者也能實(shí)現(xiàn)購房，同時房價的走高也會讓更多人選用銀行按揭。

　�。ㄋ模┯绊懼脴I(yè)的外部因素

　　1、置業(yè)關(guān)注因素

　　從圖11可知，購房者關(guān)注的前三項(xiàng)因素依次是地理位置、價格、交通，分別占24.57%、22.25%、19.18%。和去年有所不同的是，今年對地理位置的關(guān)注度超過對價格的關(guān)注，成為購房首要的考慮因素。地理位置居首位或許也有出于無奈，在高房價下購房者最先考慮的是自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，超過經(jīng)濟(jì)承受能力的地段相對好的房子有時也只得放棄。

　　2、置業(yè)信息來源

　　從圖12可知，置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來源渠道中，排在第一位的是0731房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體，占46.07%，較去年又上升了6.34個百分點(diǎn)，該比例在逐年上升，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點(diǎn)已被廣泛認(rèn)同；其次是《長沙樓市》等直投刊物，占15.18%，主要在公共場合發(fā)放，目標(biāo)針對性強(qiáng)，近年來其影響力也顯而易見。

　　二、房價判斷及預(yù)測

　　（一）當(dāng)前房價判斷

　　從圖13可知，62.80%的被調(diào)查者認(rèn)為當(dāng)前房價偏高，該比例相較去年上升較大，消費(fèi)者普遍面臨房價上漲的壓力，當(dāng)前房價已經(jīng)偏離了市場需求，消費(fèi)者的實(shí)際購買力被削弱。在高房價和政府的宏觀調(diào)控下，市場的觀望情緒又開始彌漫，出手者減少，等待者增多。

　　（二）下半年房價走勢

　　從圖14可知，對下半年長沙的房價持平和下跌預(yù)期的被調(diào)查者居多，分別占38.30%、31.37%，國家一系列抑制房價過快上漲的措施給了消費(fèi)者信心，在多重緊縮政策組合拳的圍攻下，房價至少短期內(nèi)難以上漲。

　�。ㄈ�）新政對房價的影響

　　從圖15可知，74.13%的被調(diào)查者認(rèn)為新政對穩(wěn)定房價有效，從房價的下跌跡象也可看出系列新政的出臺已初顯成效，過快上漲的房價得到遏制，有效防止和減少了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。有消息稱，國家已經(jīng)制定了新一輪宏觀調(diào)控政策計劃，如果現(xiàn)行的政策不能遏制高漲的房價，將考慮實(shí)施更大力度的新政�？梢�，此次政府穩(wěn)定房價的決心很堅(jiān)定。

　　三、2010年長沙房地產(chǎn)市場需求趨勢基本判斷

　　政府政策的制定必須以市場為基礎(chǔ)，才能切實(shí)有效，本次問卷調(diào)查，為政府制定房地產(chǎn)市場相關(guān)政策措施能提供良好的信息參考，并透視出當(dāng)前市場的基本運(yùn)行狀況。從這次問卷調(diào)查中，市場呈現(xiàn)出以下幾方面發(fā)展趨勢：

　�。ㄒ唬┦袌鲂枨笠廊粷摿�巨大。

　　54.25%的被調(diào)查者計劃今年買房，這部分需求將在今年下半年得到釋放。同時市場上仍然存在一定比例的觀望者，這部分人群將會隨著房產(chǎn)新政效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)以及房價回歸理性后結(jié)束觀望，潛在的消費(fèi)需求就會轉(zhuǎn)化為實(shí)際購買力。

　　（二）市場上的需求將仍以自住型為主。

　　這種特征延續(xù)了長沙房地產(chǎn)市場慣有的特點(diǎn)--以自住和改善性購房為主要目的。雖然今年前幾個月外地購房者明顯增多，購房用于投資的比例上升，但受到新政的抑制，投資投機(jī)者減少。

　�。ㄈ�）置業(yè)者買房仍然將傾向于購買90-120m2的三居室。

　　今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢，90-120m2的三居室和60-90m2的二居室依然是市場的寵兒，在自住和改善型需求的主導(dǎo)下，這兩種產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場競爭力。

　�。ㄋ模┵彿繀^(qū)域的首選依舊將是南城區(qū)域。

　　原先由于省政府南遷以及長株潭一體化等政策作用，南城在購房區(qū)域的選擇中一枝獨(dú)秀，近年來，輕軌、高鐵、地鐵、城際交通的建設(shè)更是使得南城的基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善，該區(qū)域的選擇傾向性正在加強(qiáng)。同時，河西先導(dǎo)建設(shè)區(qū)、東城的舊城改造也吸引了不少消費(fèi)者前去置業(yè)。

　　（五）網(wǎng)絡(luò)媒體成主要的置業(yè)信息來源。

　　0731房產(chǎn)網(wǎng)作為房地產(chǎn)信息發(fā)布的權(quán)威性和宣傳的主導(dǎo)型處于絕對優(yōu)勢，并且伴隨網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，0731房產(chǎn)網(wǎng)的信息傳播面將更廣泛，值得注意的是，《長沙樓市》等專業(yè)性直投刊物的影響人群也在不斷擴(kuò)大。

　�。�六）新政效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

　　房價下跌的跡象表明新政已初顯成效，到下半年房價將回歸理性，保持平穩(wěn)發(fā)展，多數(shù)置業(yè)者相信這次政府穩(wěn)定房價的決心，對下半年的房地產(chǎn)市場持積極樂觀的態(tài)度。