96148房產(chǎn)咨詢熱線是由長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局主管，長沙市房產(chǎn)信息中心主辦的長沙地區(qū)唯一的房地產(chǎn)信息專業(yè)電話咨詢臺，并與0731房產(chǎn)網(wǎng)（m.razorbackrealestate.com）緊密結(jié)合，以最快的速度，最專業(yè)的水準(zhǔn)解決市民在住房消費(fèi)方面的難題，為市民提供全方位、多渠道的房地產(chǎn)資訊服務(wù)。

　　目前，該咨詢臺在原有業(yè)務(wù)種類的基礎(chǔ)上增設(shè)《物權(quán)法》及房地產(chǎn)行政管理專家服務(wù)熱線，只要您在相應(yīng)的時間段里用座機(jī)直接撥打96148，就有專家為您提供最專業(yè)、最直接的房產(chǎn)咨詢服務(wù)。

　　產(chǎn)權(quán)問題

　　Q原來買房的時候用我家里人的名字登記買的，產(chǎn)權(quán)證上的署名也是我家里人的名字，現(xiàn)在想把名字改成我自己的名字，請問我走什么程序可以完成？

　　A您好！《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，登記在你家里人名下的房產(chǎn)，權(quán)屬就屬于他。因此，要想將產(chǎn)權(quán)人換成你的名字，你和你家里人可簽定買賣或贈與等轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方到登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記，就可將你家里人的名字換成你的名字。

　　Q婚前以未婚妻名義買下了一套房，婚后，產(chǎn)權(quán)證仍用她的名字，現(xiàn)在她要與我離婚，請問該房子是屬于共有財產(chǎn)還是她個人財產(chǎn)？ 

　　A您好！根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。就您所述的情況而言，如果您與您愛人之間沒有特別約定，該房屋屬于您愛人的婚前個人財產(chǎn)。如您有充足證據(jù)可以證明該房屋之房價款均為您給付，則您可以主張變賣該房屋。

　　Q我想買一套二手房，但聽說最近政府又出臺了一系列新的政策，是關(guān)于二手房住房交易時減免了部分稅費(fèi)之類的新聞。請問現(xiàn)在普通商品房住宅二手交易時需要繳納哪些稅費(fèi)？有些什么稅費(fèi)優(yōu)惠政策？ 

　　A您好！現(xiàn)在普通商品房住宅二手交易時需要繳納的稅費(fèi)有契稅、綜合稅、手續(xù)費(fèi)、未滿五年上市交易的還需繳納營業(yè)稅、登記費(fèi)、成果利用費(fèi)。具體為：契稅按1%收取、綜合稅按1.88%收�。ㄒ陨隙惵世U費(fèi)基數(shù)按成交價與評估價取高價納稅），手續(xù)費(fèi)按6元/m2收取，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元/套，測繪成果利用費(fèi)40元/套，個人購買的普通住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，差額征收5.575%的營業(yè)稅，個人購買的普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征5.575%的營業(yè)稅。

　　從2008年8月1日至2010年12月31日期間在長沙市轄區(qū)內(nèi)購買二手住宅(100萬元以內(nèi))的購房者，在取得房屋所有權(quán)證后，憑房屋產(chǎn)權(quán)證、購房買賣合同、契稅完稅證、購房人身份證到德政園市房產(chǎn)局補(bǔ)貼發(fā)放窗口申請辦理所繳契稅的財政補(bǔ)貼。

　　公積金問題

　　Q住房公積金是職工自己的錢為什么不能隨便支�。�

　　A您好！住房公積金是個人和單位共同繳存的長期住房儲金，歸職工個人所有，但只能用于住房消費(fèi)。實際上住房公積金行使個人所有權(quán)是限制性所有權(quán)，職工對住房公積金的占有、使用、收益和處分權(quán)利時受到一定程度的限制。住房公積金在未被提取前，職工并不能實際占有，而由所在單位繳存到住房公積金管理中心在受托銀行設(shè)立的專戶內(nèi)統(tǒng)一管理，住房公積金應(yīng)當(dāng)專項用于住房方面的支出，不能挪作他用，因此只有在符合規(guī)定的情況下才允許提取。 

　　Q我前年購房時是用的銀行貸款，我現(xiàn)在有公積金了，我想將銀行貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款可以嗎，該怎樣做呢？

　　A您好！可以的。原來已用銀行貸款買房的職工，可通過兩種方式轉(zhuǎn)到公積金貸款；先自籌資金提前還原貸款，取消抵押，再到住房公積金中心辦理貸款；或以另外一套住房為抵押，先辦理公積金貸款，再由該中心清償原銀行貸款。

　　其他問題

　　Q購買二手房要注意什么？

　　A您好！1.認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實性和完整性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實性，要查驗產(chǎn)權(quán)證的正本，看產(chǎn)權(quán)人與賣房人是否為同一人，還要向房產(chǎn)局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性（或用座機(jī)撥96148按0轉(zhuǎn)人工臺查詢核實該產(chǎn)權(quán)的真?zhèn)吻闆r）。 2.戶口遷移條款。3.維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤及電話費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)算。買賣房屋是一件大事，不可圖一時之方便而草率從事。

　　Q我于2009年通過中介在某小區(qū)購了二手房屋，該房屋的預(yù)售許可證是于2003年發(fā)放，按規(guī)定該單元的維修基金應(yīng)由業(yè)主交納，但原業(yè)主當(dāng)時并沒有交納此筆維修基金，現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理處貼出通知交納維修基金（通知對象是原業(yè)主），但原業(yè)主此時已不愿承擔(dān)此筆維修基金，請問此筆維修基金應(yīng)該由誰承擔(dān)，是新業(yè)主還是原業(yè)主？

　　A您好！首先業(yè)主均有繳納物業(yè)維修基金的義務(wù)；而且物業(yè)維修基金是獨(dú)立房價款之外的款項。原業(yè)主已繳納的，在轉(zhuǎn)讓房屋時，可向新業(yè)主要求支付該項費(fèi)用（因物業(yè)維修已使用部份的物業(yè)維修基金應(yīng)除去）既然您現(xiàn)在是該房的業(yè)主，您則應(yīng)按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。

　　Q你好！我想問，開發(fā)商若是將架空層改做車庫，是否侵犯了業(yè)主的權(quán)益？

　　A您好！開發(fā)商將架空層改成車庫，若是經(jīng)過了批準(zhǔn)的規(guī)劃變更和設(shè)計變更，開發(fā)商應(yīng)在約定或法定的期限內(nèi)通知業(yè)主，業(yè)主在約定或法定的期限內(nèi)有權(quán)選擇退房。如果是沒有批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計變更的話，開發(fā)商交付的物業(yè)不當(dāng)，業(yè)主可以追究開發(fā)商的責(zé)任。

　　Q我于2008年12月全額繳納的房款與維修基金并簽訂購房合同，但開發(fā)商直到2009年11月才把我的維修基金繳至中心，我現(xiàn)在收房，開發(fā)商要求我從2008年12月補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)，有這道理嗎，最多也就從2009年11月交起嗎，他違規(guī)占用我的資金達(dá)一年。

　　A您好！根據(jù)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》湘價服【2004】178號第二十一條規(guī)定，物業(yè)驗收合格后，已辦理入住房手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主交納；物業(yè)驗收合格后，開發(fā)商根據(jù)購房合同要求，書面通知業(yè)主辦理入住手續(xù)，業(yè)主無正當(dāng)理由，拖延辦理入住手續(xù)的，物業(yè)管理費(fèi)從開發(fā)商書面通知業(yè)主辦理收房手續(xù)的次月開始計收，由業(yè)主繳納。已辦理入住手續(xù)但未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除清潔衛(wèi)生費(fèi)用后交納，具體扣除標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會協(xié)商確定。

　　Q我于2008年購買期房，合同約定2009年交房，由于質(zhì)量原因開發(fā)商延期8個月交房，合同上約定如果延期6個月以上甲方按15%支付違約金，但現(xiàn)在開發(fā)商只付5％，我應(yīng)該找哪個部門？應(yīng)該如何裁決？

　　A您好！按照合同約定，商品房工程質(zhì)量必須取得工程驗收合格證，并取得交付使用證后方可交付給購房者。所以房屋的交付日期應(yīng)按照取得交付使用證開始計算，如購買人對房屋質(zhì)量有疑問，可以申請質(zhì)量檢測部門檢測，確實是開發(fā)商原因?qū)е卵悠诮环康模瑧?yīng)嚴(yán)格按照合同約定來執(zhí)行，以字為據(jù)，確實無法解決的，可到仲裁委員會申請仲裁。