從去年年底開始，包括“國四條”“國十一條”等在內(nèi)的一系列調(diào)控政策的密集出臺似乎并未遏制住高漲的房價，特別是一線城市的市場價格大有愈演愈烈的趨勢。在此背景下，繼 3月11日國土部頒布“國十九條”后，4月15日，國務(wù)院公布“新國四條”，要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

4月17日，國務(wù)院緊鑼密鼓地出臺“新國十條”，要求在商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可暫停發(fā)購三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。由此可見，中央保民生促和諧的決心。此次大下狠招，房地產(chǎn)這匹脫韁的野馬能否被勒�。块L沙房產(chǎn)市場又作何反應(yīng)？帶著這些疑問，4月20日樓市會客室集聚本土房產(chǎn)專業(yè)人士，共同探討新政下的新樓市。

長沙市房產(chǎn)研究中心主任 陳敦旭

陳敦旭: 長沙受政策影響不大 市場仍將呈上升趨勢

從此次出臺的政策來看，二套房首付提至50%、利率1.1倍，可謂點(diǎn)中了投機(jī)炒房族的“命門”。另外，不在當(dāng)?shù)丶{夠一年稅不能貸款買房的問題，對于外地購房者所占購房人群總數(shù)的比例越來越大的長沙來說，短期內(nèi)，外地購房者的投資熱情必將出現(xiàn)明顯降溫。從政策出臺的密度和力度，也可以看出中央對于遏制房價過快上漲、打擊炒房者、解決中低收入住房問題的決心。雖然長沙房地產(chǎn)市場整體來說依然處于健康穩(wěn)定的發(fā)展區(qū)間，但是也將不可避免的受到調(diào)控的影響，預(yù)計成交量和價格都將出現(xiàn)一定程度的下滑。但剛性需求的支撐仍在，且長沙房地產(chǎn)無論從房價收入比還是租售比來看，都處于正常狀態(tài)，加之地處二線城市，因此受政策影響將不會太大，未來向上趨勢將不會改變。

湖南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司  總經(jīng)理 彭晟

彭 晟: 等待地方政府出臺細(xì)則

很明顯，政府要從土地源頭控制高房價，防止土地的囤積，防止差的開發(fā)商進(jìn)賣場舉牌，這樣肯定會讓大的企業(yè)做大做強(qiáng)，占領(lǐng)更大的市場份額；小的企業(yè)被洗牌，所占份額也越來越少。我認(rèn)為，中央國土部肯定還會出一些細(xì)則，比如如何界定自住性的中小套型面積？大套型是按144平米的面積界定，還是以總價來衡量？別墅是指獨(dú)立別墅、還是聯(lián)排別墅等，這些問題都暫無清晰的說明。所以我認(rèn)為這些只表明政府的一個方向，一個信號，從而引發(fā)大的政策慢慢出臺。

景鵬控股集團(tuán)營銷總監(jiān)  田章

田 章: 政策是為追求速度的開發(fā)商準(zhǔn)備的

新政的出臺變相抬高了開發(fā)商進(jìn)入市場的門檻，一些小公司，運(yùn)用比較少的資金在做滾動開發(fā)，就會導(dǎo)致整個市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的偏緊。舉個例子，比方說他拿了200畝地，先開發(fā)20畝，分10年開發(fā)出來，看似有供應(yīng)，而實(shí)際上整個供應(yīng)量很少。因此，政策是為追求速度的開發(fā)商準(zhǔn)備的，要求開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏。

要規(guī)范房地產(chǎn)市場的話，首先要規(guī)范開發(fā)商，然后才能夠通過規(guī)范結(jié)構(gòu)來供應(yīng)市場需求。調(diào)控的政策有幾方面，一方面是調(diào)整土地的，另外一方面是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的，其實(shí)最終的目的是調(diào)整房價，真正拿到土地的開發(fā)商資金實(shí)力更強(qiáng)、規(guī)模更大，做盤的時候品質(zhì)要求更高，房價其實(shí)更難下來。

中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（長沙）有限公司 副總經(jīng)理 趙輝

趙 輝: 抑制房價瘋漲的熱點(diǎn)城市 長沙影響尚小

“新國十條”對于那些房價不斷瘋漲的熱點(diǎn)城市，勢必會提高買房置業(yè)的門檻，將擠壓出部分短期投機(jī)性購房需求，會對外地炒房者或炒房團(tuán)產(chǎn)生遏制作用，將使部分熱點(diǎn)城市的供求關(guān)系更趨真實(shí)理性，對穩(wěn)定供應(yīng)量比較緊張的城市房價有很好的導(dǎo)向作用，但同時也將打擊改善性住房需求人群的置業(yè)愿望，與市場的自然發(fā)展有所摩擦。此外，要求發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益調(diào)節(jié)作用的規(guī)定，發(fā)出了物業(yè)稅等房產(chǎn)稅種，這將迫使投機(jī)投資者將房產(chǎn)投回市場，增加供給量，平穩(wěn)房價。但這些政策主要目的在于遏制部分房價不斷瘋漲的熱點(diǎn)城市，以及職業(yè)炒房者的投機(jī)性炒房行為，從而支持居民自住和改善型住房的正常消費(fèi)。因此對于仍以剛性需求為主的長沙市場來說，總體影響并不算太大。

長沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 營銷總監(jiān)  方浩

方 浩: 市場重新洗牌的局面可能性不大，市場仍將健康良性發(fā)展

本次提出的七成概念有別于以往的政策所提的70%概念，以往所提的70%是指套型面積小于90平米的住宅面積供應(yīng)量占區(qū)域內(nèi)總的住宅面積供應(yīng)的70%以上，此次是指土地供應(yīng)面積的占比，并且把保障性住房、棚戶改造等性質(zhì)的項(xiàng)目用地納入進(jìn)來，常規(guī)計算來看是加大了對自住型需求的規(guī)定范圍和開發(fā)限量，同時進(jìn)一步明確了對改善型住房需求和投資型住房需求的市場容量進(jìn)行壓縮的意圖。該項(xiàng)政策未明確的是對保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房的用地權(quán)重，估計部委也是基于各地在三類住房需求實(shí)際狀況上有差異的考慮，有意識的未予細(xì)化。 

政策中關(guān)于土地出讓的手續(xù)辦理要求對于遏止大型房企進(jìn)行戰(zhàn)略性土地儲備、壟斷土地購買是具有積極作用的，同時也提高了開發(fā)商購置土地的門檻，讓一部分資金實(shí)力不強(qiáng)、開發(fā)能力不夠的開發(fā)商被剔除在外。市場重新洗牌的局面可能性不大，只會更健康的促進(jìn)市場良性發(fā)展。

湖南湘龍開發(fā)建設(shè)有限公司 策劃經(jīng)理  湛偉

湛 偉: 心理上的信號意義，實(shí)際意義并不大

提高土地的首付款、縮短繳款的時間，其意義更多的是針對開發(fā)商的違規(guī)拿地行為，雖然提高了拿地的諸多成本，但多是“心理上的信號意義，實(shí)際意義并不大”。這會讓部分小開發(fā)商在短期內(nèi)無力拿地，從而遭遇出局的命運(yùn)，但這遏制不了地價�，F(xiàn)在土地拍賣“價高者得”的游戲規(guī)則依然沒有改變，指望這種土地的細(xì)微調(diào)控政策來抑制高房價，幾乎沒有太大的可能性。目前長沙正處于飛速發(fā)展的階段，大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、民生工程、地塊開發(fā)正處在起步階段，短時間內(nèi)要達(dá)到一定影響的可能性比較小，只可能說對后續(xù)市場的規(guī)范起到一定的促進(jìn)作用。

樓市會客室以“把握樓市脈搏，感受城市心跳”為宗旨，每期邀請長沙市房產(chǎn)界企業(yè)精英、著名學(xué)者、政府官員、受眾代表結(jié)合最新樓市熱點(diǎn)現(xiàn)象及長沙市房產(chǎn)研究中心最新研究數(shù)據(jù)報告，暢談樓市熱門話題、解析最新數(shù)據(jù)、回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)聲音、曝光樓盤內(nèi)幕、講述人物成長故事。力求充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)、電臺的互動優(yōu)勢，打造星城地產(chǎn)界最具權(quán)威性和影響力的第一對話地產(chǎn)欄目。