Part 1 土地市場

　　一、土地市場運行特點

　�。ㄒ唬┩恋毓�應頭尾冷熱不均

　　2009年上半年長沙市土地供應量持續(xù)減少，全市土地供應量僅為678.76公頃，比2008年同期減少340.18公頃，降幅明顯。上半年土地市場不景氣既是受金融危機消極氣氛的打擊，也是全國房地產(chǎn)調(diào)控影響的延伸，在這種情況下，開發(fā)商拿地的資金壓力和銷售壓力相當大，冒險高價拿地的開發(fā)商越來越少，導致土地“流拍”、“流掛”明顯增多，這些“流拍”、“流掛”多集中在經(jīng)營性商住用地。

　　進入2009年第三季度后，隨著政府刺激經(jīng)濟政策效果的初步顯現(xiàn)，長沙市房地產(chǎn)市場開始迅速回暖，1-12月，全市招拍掛出讓土地掛牌207宗，土地面積1086.4萬m2，雖然與2008年同期相比仍有一定差距，但從環(huán)比來看，土地供應的降幅開始趨緩。11月以后，包括長沙在內(nèi)的全國土地市場又開始火熱起來，新一輪的搶地潮開始。 

　�。ǘ�）住宅用地為主要土地供應類型

　　2009年長沙市土地供應結(jié)構(gòu)中，商業(yè)用地供應占比22%，住宅用地供應占比24%，工業(yè)用地供應占比53%。可以看出，住宅用地仍為主要供應類型，這說明目前長沙市住房需求依然比較旺盛，就“十一”黃金周來說，廣州、北京等眾多一線城市房地產(chǎn)市場以“慘淡成交”收場，而長沙樓市商品房共成交2137套，與去年同期相比增長67%，面積達22.63萬平米，與去年同期相比增長77%，成交均價達4233元/平方米，黃金周成了名副其實的“房金周”。而隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，作為二線城市的長沙依然有巨大的住房需求，住宅供應用地依然會在各種土地供應類型中占據(jù)主要地位。

　�。ㄈ�）土地出讓價格先抑后揚

　　2009年1-3季度，在土地供應量大幅減少的同時，長沙市土地出讓價格持續(xù)下降，一度跌至589.69元/平方米，其中住宅用地單價為759.77元/平方米。土地供應尤其是住宅用地供應所出現(xiàn)的量價齊跌現(xiàn)象一方面是房地產(chǎn)市場低迷的真實寫照，另一方面也是2008年以來行業(yè)的調(diào)整使得大部分開發(fā)商在2009年上半年以來沒有增加土地儲備的計劃所導致。進入2009年第4季度以后，全國各地“地王”頻現(xiàn)，我市土地交易市場也開始活躍，11月長沙市市區(qū)土地出讓均價出現(xiàn)井噴，達2945元/平方米，反彈形勢有望在2010年延續(xù)。

　　二、土地市場存在的問題

　　（一）房地產(chǎn)用地市場滯后于房地產(chǎn)市場

　　房地產(chǎn)市場在2007年底至2008年初遭遇拐點，房價一路走低、銷量萎縮嚴重、觀望情緒漸濃，而房地產(chǎn)用地市場在2008年中期至后期才逐漸遭遇拐點，供應量減少、多次流拍、成交價屢創(chuàng)新低。2009年年初，在一系列有利因素的刺激下，房地產(chǎn)市場逐漸回暖，銷量和房價雙雙上漲，但房地產(chǎn)土地市場卻繼續(xù)走低，說明房地產(chǎn)用地市場發(fā)展態(tài)勢滯后于房地產(chǎn)市場，且滯后期超過半年，因此，應加強對房地產(chǎn)市場的預測分析，以期對土地市場進行監(jiān)控。

　　（二）開發(fā)投資形勢依然嚴峻

　　2009年長沙市房地產(chǎn)銷售市場情況喜人，但許多房地產(chǎn)新項目停滯不前，發(fā)展商信心缺失，在日益嚴峻的市場局面影響下，部分新的房地產(chǎn)項目采取了推遲工程進度、拖延開工時間等方式來避免影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積下降速度很快，出現(xiàn)負增長，這對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分不利。由于2008年是高價拿地，在市場行情不好的情況下，新項目的發(fā)展商或多或少都面臨資金壓力，一些推遲開工的新項目，實際上也遇到資金方面的瓶頸。雖然下半年長沙房地產(chǎn)市場逐漸回暖，但消化閑置土地和推動房地產(chǎn)項目開工的壓力仍然很大。

　�。ㄈ�）地王現(xiàn)象卷土重來

　　早在2007年，長沙新河三角洲北城地王橫空出世，92億中國土地拍賣最高總價震驚了當時的土地交易市場。2009年11月，位于長沙南湖新城的038號地塊，成交價12.4388億，每畝單價達到1037萬元/畝，成為新地王。在南湖片區(qū)038號地成為長沙新晉地王后的第五天，開始掛牌濱江新城044號地就以高達7767.25元/平米的樓面地價，撼動了南湖地王剛剛坐上的地王之位，雖然最后由于種種原因無人出價，導致流拍，但根據(jù)市場的反饋，委托方可能會調(diào)整部分土地出讓的要求，重新掛牌。地王現(xiàn)象的卷土重來為未來地價房價的繼續(xù)走高奠定了基調(diào)，加大了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度。

　　三、購地者分析

　�。ㄒ唬┭肫蟾邇r拿地

　　2009年，在經(jīng)歷了金融危機洗禮之后的中國經(jīng)濟，迅速得以企暖回升。全國的房地產(chǎn)市場，更是出乎預料地出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，年初以來的樓市“小陽春”讓各地房地產(chǎn)市場開始復蘇。以央企為代表的國有資本在土地市場一擲千金，席卷大江南北的央企“囤地潮”此起彼伏。就長沙方面來說，8月萬科斥資5億拿地，而11月另一央企保利地產(chǎn)更是以12.4388億的成交價奪得了南湖地王。雖然政府明令央企不能當?shù)赝�，但財力雄厚的央企頻頻拿地也是遵循市場“價高者得”的原則，所以，單方面限制央企的拿地行為并不能完全解決這個問題。

　�。ǘ�）民企購地難

　　與央企地王頻出相反的是，民企在購地過程中屢屢敗下陣來，2009年11月20日，具有國企背景的大龍地產(chǎn)擊敗百仕達便是一例典型，大龍地產(chǎn)最后以50.5億元的總價奪下了備受矚目的天竺22號地，29859元/平米的樓面地價也刷新了北京土地公開拍賣成交總價和單價紀錄。資金充沛的央企無限制的涌入房地產(chǎn)行業(yè)使得民企的生存空間受到壓榨。究其原因，一方面民企融資難，相比之下，銀行更愿意將信貸資金放給風險較小的大型國有企業(yè)，另一方面，國有房企在地塊未來的開發(fā)運營上擁有更多的資源優(yōu)勢，需要面對的市場壓力也相對較低。

　　四、2010年發(fā)展趨勢

　�。ㄒ唬┒诘噩F(xiàn)象將得到有效遏制

　　2009年8月24日，國土資源部發(fā)布下半年“嚴打令”：在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目用地的情況下，下半年要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地。2009年年末5部委又出新政：分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。2009年一系列打擊囤地的政策出臺，一方面反映出國家職能部門對目前高漲房價的擔憂，另一方面則表明政府確實下定決心要控制過熱的房地產(chǎn)市場。2009年一季度以來，全國房地產(chǎn)市場普遍升溫，部分城市房價開始出現(xiàn)非理性上漲，土地便是幕后推手。中央土地政策的收緊，開發(fā)商拿地將受限，囤地、炒地現(xiàn)象將得到有效遏制。

　�。ǘ�）保障性住房用地供應將快速增長

　　2009年5月17日國土部強調(diào)要加強保障性住房用地管理，旨在保增長、保民生、保穩(wěn)定，5月20日住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委、財政部印發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，對3年的廉租住房保障進行了詳細規(guī)劃，到12月18日，住建部部長姜偉新在2010年全國建設工作會議發(fā)言時表示，住房和城鄉(xiāng)建設部明年將繼續(xù)大規(guī)模發(fā)展保障性住房建設，計劃建180萬套廉租房和130萬套經(jīng)濟適用房�？梢钥闯�，政府在努力加大住房保障的規(guī)劃和實施力度。而明年在中央加大投入保民生、擴大內(nèi)需保增長、商品房市場觀望調(diào)整的新形勢下，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房土地供應的政策依然不會變，在這個前提之下，2010年保障性住房用地供應仍將保持快速增長。

　　（三）普通住房用地將有效保障

　　2009年的中央經(jīng)濟工作會議定下“調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費”的基調(diào)，具體到房地產(chǎn)市場便是要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，但目前出現(xiàn)的地王頻現(xiàn)、房價高漲現(xiàn)象是與之沖突的，要有效穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)消費，首先就必須要做到保障普通住房用地的供給。而會議中提到的“推進城鎮(zhèn)化、放寬戶籍限制”這一政策將使大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，其帶來巨量的住房需求以及商業(yè)用房需求也需要得到消化，這個問題也只有加大普通住房用地供給才能解決。在這種經(jīng)濟形勢之下，明年普通住房用地供應將得到有效保障。

　　Part 2  新建商品房

　　2009年長沙的商品房市場出現(xiàn)了明顯的復蘇，在擺脫了去年金融危機及周期性調(diào)整的影響之后，受益于國家一系列的刺激政策及信貸支持，商品房市場的剛性需求得以集中釋放，商品房銷售量穩(wěn)步增長，價格保持平穩(wěn)，去年以來積累的存量商品房得到了盤活、消化，同時，基礎設施及道路交通條件的持續(xù)改善也為市場健康發(fā)展提供了有力保障。

　　一、商品房市場運行特點

　　（一）市場供需關(guān)系平衡發(fā)展

　　2009年全市新建商品房供銷比為0.85：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.81：1。可以看出，2009年市場的供需關(guān)系擺脫了去年供銷失衡的狀態(tài)，發(fā)展較為均衡，主要是2009年由于政府利好政策的效應導致需求集中釋放，銷售量穩(wěn)步增長，從區(qū)域來看，天心區(qū)和芙蓉區(qū)的供銷比最小，這和兩個區(qū)域處于城市中心，土地供應量較小而購買需求旺盛有關(guān)。應該說供銷比是衡量商品房市場健康程度的重要指標，這表明平穩(wěn)增長是2009年長沙樓市最重要的特征。

　�。ǘ�）商品房銷售量大幅增長

　　2009年，全市新建商品房累計銷售1715.84萬m2，同比增長80.97%，其中住宅銷售1618.05萬m2，同比增長92.01%，呈現(xiàn)了大幅上漲的局面。應該說，2009年長沙市民口中出現(xiàn)最多的詞匯就是房子，在經(jīng)過了2008年的低迷之后，由于政策環(huán)境的放開，同時“武廣鐵路“的開通，”兩型社會“的建設都給房地產(chǎn)市場注入了新的活力，2009年市場的需求被大幅釋放，從3月份開始，房地產(chǎn)市場就一直保持著大幅增長，銷售量節(jié)節(jié)攀高，許多房地產(chǎn)開發(fā)商用半年多的時間就完成了去年全年的銷售量，房地產(chǎn)市場的全面復蘇不僅給經(jīng)濟復蘇起到了積極作用，也改善了城市居民的生活水平，可以說，用蓬勃向上來形容2009年的房地產(chǎn)市場并不為過。從區(qū)域上看，開福區(qū)和岳麓區(qū)銷量增幅居前，主要是這兩個區(qū)域的土地供應量較大，同時新上市的“大盤”較多從而帶動了該區(qū)域商品房銷售量的大幅上升。

　　（三）商品房中小戶型銷售旺盛

　　從戶型來看，中小戶型的銷售是最為突出的，其中二房二廳、三房二廳是最為暢銷的戶型，相反，別墅類銷售相對滯后，銷售進度還不到存量的一半，可以看出，長沙房地產(chǎn)市場自住型購房者仍然占據(jù)了大多數(shù)，中小戶型的住房從經(jīng)濟承受力和適用性來看仍然是市場主流，此外安居工程的大力推進對中小戶型的銷售增長也起到了積極的作用。

　　二、商品房市場購房者分析

　　（一）從購房者基本情況看：

　　1.2009年購房者年齡結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，新建商品住房購買主要集中在20-35歲之間，并且這一年齡段的比例呈現(xiàn)強化集中的趨勢，表明目前來看，年輕人購房逐步成為市場主流。

　　2.2009年去年相比，盡管購房者仍以長沙市戶籍為主，但2009年由于長沙推行了一系列購房優(yōu)惠政策，本省其他市的戶籍居民購房比例上漲較快，長沙房地產(chǎn)的集聚效應和投資效應以開始顯現(xiàn)。

　　3.就購房者的工作性質(zhì)來說，與去年相比，2009年在新建商品住房市場，差別較大，主要是個體老板和自由職業(yè)者，去年則主要是私企，表明受金融危機影響，購房主體逐步呈現(xiàn)多元化狀態(tài)。

　�。ǘ�）從購房者購房類型看：

　　1.就戶型和面積來說，2009年延續(xù)了去年的特征，新建商品住房市場仍以三居為主，但值得注意的是一居的比例與去年相比，增幅較大，反映出一居在市場的需求日漸增大且愈受歡迎；面積仍以60m2-90m2和120m2-140m2為主，不過2009年60m2-90m2的比例略超去年，居第一位。

　　2.在購房區(qū)域的選擇上，購房者對新建商品住房的購房，與去年相比，仍然保持了地段上以三環(huán)以內(nèi)、板塊上以新南城、區(qū)域上以雨花區(qū)為主的市場態(tài)勢，芙蓉區(qū)的比例進一步下降。

　　（三）從購房者購房能力及支付方式看：

　　1.在付款方式的選擇上，盡管與區(qū)年相比，2009年仍以銀行按揭和一次性付款為主，但2009年二者之間的比例差距進一步拉大，選擇銀行按揭付款的比例較大，由此看出，銀行開放的信貸政策是2009年房地產(chǎn)市場回暖的重要因素。

　　2.在貸款年限的選擇上，2009年上半年延續(xù)了去年的特征，新建商品住房仍以15-20年的長期貸款為主，比例略有上升。

　　3.在月供占家庭月收入的比例中，通過調(diào)查顯示，2009年上半年與去年相比，有不同的特征，無論是新建商品住房還是二手住房，月供占家庭月收入的30%-50%的比例是最高的，同時，超過警戒線50%的比例有所增加，可以看出，房價上漲將對居民生活帶來較大的影響。

　　三、商品房市場存在的問題

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　　由于近幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，新開工項目較多，且商品住宅施工量較大且多為大盤，加上08年商品房滯銷，盡管2009年銷售形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但是存量房依舊很大。2007年以來，截止12月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為640.91萬m2。其中住宅489.07萬m2，占76%；非住宅151.84萬m2，占24%。存量房過大一方面將影響房地產(chǎn)市場的供應結(jié)構(gòu)，另外一方面也將放緩新增投資的投放量，給市場穩(wěn)定帶來不利影響。

　　（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理

　　長沙房地產(chǎn)市場在套型結(jié)構(gòu)90m2的中小戶型和120-144m2的較大戶型最為熱銷，于此相反，大于144m2的大戶型則銷售緩慢，而開發(fā)商缺乏對市場需求的預期，盲目開發(fā)大戶型甚至別墅，使得商品住宅房戶型結(jié)構(gòu)不符合市場的需求，壓縮了消費需求群體，導致市場結(jié)構(gòu)失衡及存量房的增加。

　　（三）公共基礎設施滯后

　　隨著中心城區(qū)土地供應的短缺，長沙市目前的大多房產(chǎn)項目都集中在新城區(qū)，而新城區(qū)往往都是市政建設嚴重滯后，公共基礎配套設施極不完善，很多處于城市邊緣的樓盤連道路都沒有建好，且樓盤周圍缺乏醫(yī)院、超市、學校等配套場所，給居民生活帶來了很多不便，這不僅影響銷售，而且也影響房屋銷售價格，嚴重影響了開發(fā)商的信心。

　�。ㄋ模╅_發(fā)投資增長緩慢

　　2009年長沙市商品房銷售量雖然保持了大幅上揚，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資及新建商品房批準預售指標都出現(xiàn)了下滑。開發(fā)投資和新開工面積的減少表明開發(fā)商對市場未來的不確定，這一方面將影響房地產(chǎn)市場未來的穩(wěn)定趨勢，另外一方面也將造成市場未來供應量的從緊，從而帶動價格的上揚。

　　四、2010年發(fā)展趨勢

　�。ㄒ唬┱�策延續(xù)效應釋放，市場銷量保持穩(wěn)定

　　明年上半年，預計中央及省市一系列政策措施仍將保持延續(xù)，宏觀經(jīng)濟仍將保持良好的態(tài)勢，普通百姓的信心將得到進一步增強，預計將延續(xù)2009年的態(tài)勢，在價格平穩(wěn)的基礎上保持銷量的穩(wěn)步發(fā)展，隨著二、三級市場的活躍，改善性需求將得到釋放，房地產(chǎn)業(yè)將保持持續(xù)健康的發(fā)展，但是，由于市場投機性需求有上升趨勢，因此預計明年部分信貸稅收政策將逐步從緊，投機性需求將得到有效抑制。

　�。ǘ�）安居工程穩(wěn)步推行，有效需求有力激發(fā)

　　包括經(jīng)適房貨補政策和棚戶區(qū)改造在內(nèi)的安居工程政策的實施，一方面激活住房需求，增加市場需求，另一方面又為需求的實現(xiàn)提供了資金支撐，市場的需求變得有效和現(xiàn)實，預計明年，隨著棚戶區(qū)改造工作的深入推進和住房保障政策效應的持續(xù)釋放，將進一步激活市場需求，形成梯級住房消費結(jié)構(gòu)，均衡房產(chǎn)一、二級市場均將起到積極的意義。

　�。ㄈ�）地鐵效應逐步釋放，沿線樓盤開始升溫

　　隨著地鐵2號線的正式動工，將帶活沿線土地的開發(fā)，增強沿線區(qū)位優(yōu)勢和人口密度，促進區(qū)域地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展，再加上普通百姓對地鐵認知加強、開發(fā)商“地鐵盤”營銷力度的增強，地鐵沿線樓盤將開始升溫，整個城市房地產(chǎn)市場板塊的發(fā)展將隨著軌道交通的建設有所調(diào)整。另外，隨著武廣客運新站商業(yè)圈的建設與形成，地鐵將“武廣商圈”無縫連接“五一商圈”，將增強城市經(jīng)濟活力，沿線樓盤將成為新的需求增長點。

　�。ㄋ模┦袌鲣N售前景樂觀，房屋價格平穩(wěn)上揚

　　隨著2009年市場銷量的上升，供銷比不斷拉小，使得去年存量房加速消化。隨著城市的不斷提質(zhì)擴容，對宜居城市的預期將促成需求持續(xù)增長，供需關(guān)系使得價格上揚。由于通脹的預期，明年金融信貸政策將有所收緊，市場供應將明顯放大，以及開發(fā)商之間的“優(yōu)勝劣汰”將使得價格的上揚保持平穩(wěn)，將避免市場價格的大起大落。

　�。ㄎ澹┏鞘薪�(jīng)濟加速崛起，產(chǎn)業(yè)市場更為活躍

　　《促進中部地區(qū)崛起規(guī)劃》已獲得國務院原則通過，中部地區(qū)實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展水平顯著提高、發(fā)展活力進一步增強、而長沙作為中部發(fā)展的重點城市，隨著長株潭城市群的完善及兩型社會的建設，可持續(xù)發(fā)展能力明顯提升，而經(jīng)濟綜合實力的提升及城市定位的提高無疑將吸引更多的外地投資者和置業(yè)者，長沙房地產(chǎn)市場將更為活躍。

　　Part 3 二手房

　　一、二手房市場運行特點

　　（一）成交量放大

　　由于對居民住房需求的鼓勵和支持，去年以來政府出臺了許多針對二手房市場的政策，如將減免營業(yè)稅政策，放寬公積金購房政策等，2009年，長沙二手房市場得到了快速的發(fā)展，2009年全市二手房成交面積450.06萬m2，成交套數(shù)為38100套，成交金額為93.59億元，與去年同期相比分別增長64.44%、108.48%、73.72%；在新房市場房價日趨走高的情況下，二手房的性價比得以提升，其成熟的配套設施，相對較低的市場價格對于中低收入家庭及剛畢業(yè)參加工作的大學生來講是一個不錯的選擇，此外，新房市場的快速發(fā)展對二手房也起到了一定的帶動作用，這是2009年二手房市場快速發(fā)展的重要原因。

　�。ǘ�）網(wǎng)上監(jiān)管效應凸顯

　　2009年5月，我市實行了二手房網(wǎng)上簽約及資金網(wǎng)上監(jiān)管的政策，規(guī)定買賣雙方交易資金由第三方實行監(jiān)管，同時買賣合同實行網(wǎng)上簽約，掛牌公示全部房源，新政的推出取得了明顯的效果，二手房網(wǎng)上簽約平臺的建立，可以維持二手房市場的健康發(fā)展，有利于顯化二手房市場價格、平抑商品房價格、優(yōu)化住房資源配置、改善市場供應結(jié)構(gòu)以及規(guī)范交易過程。同時，通過網(wǎng)上簽約政府能夠準確掌握二手房交易數(shù)據(jù)，適時調(diào)整對策，實現(xiàn)對二手房市場的引導和支持，而網(wǎng)上資金監(jiān)管則保證了交易的安全，這就使得二手房市場消費者能夠放心的進行買賣交易。

　�。ㄈ�）市場區(qū)域結(jié)構(gòu)日趨合理

　　從2009年長沙市二手房市場成交的戶型來看，兩房的成交量較多，其次是三房。從面積來看，多分布在45m2-150m2之間，可見二手房市場不僅房源較多，而且戶型選擇的空間較大。同時從區(qū)域上來看，中心城區(qū)是二手房最為活躍的地區(qū)，其主要原因在于周邊配套設施成熟從而降低了居民的生活成本。

　�。ㄋ模┳赓U市場發(fā)展活躍

　　1、租房區(qū)域

　　目前，租房者選擇租房的區(qū)域主要集中在芙蓉區(qū)（占比34%）、雨花區(qū)（占比24%）和天心區(qū)（占比23%）三大區(qū)域，這幾個區(qū)域都處于長沙市商業(yè)繁華區(qū)域，交通比較便利，出租的房源也比較多；而位于城北開福區(qū)（占比15%）和河西岳麓區(qū)（占比4%）的租房者占比相對較小，這兩個區(qū)域位置比較偏僻，租房者大多為工業(yè)園區(qū)職工和在校大學生。

　　2、房屋類型

　　從租用房屋類型看，租房者租用住宅類房屋占絕大部分（占比90%），這說明目前長沙市租房者中絕大部分都是住房需求；其次為商用房屋，占比7%；再次為辦公房屋（占比2%）和其他（占比1%）。其中，商用房屋主要集中在長沙市的傳統(tǒng)中心城區(qū)——芙蓉區(qū)，辦公房屋則主要集中在芙蓉、雨花兩區(qū)。

　　3、熱門戶型與面積

　　從出租房源的戶型來看，市場上租用一居室的占比最大，達到42%，這部分大多為外地來長經(jīng)商、求學者租用；其次為二居室和三居室，占比分別為31%和14%，這部分多為已婚成家者租用；而租用4居室和其他類型房屋的比較少，總共占比為13%。

　　從出租房各類面積占比來看，60m2和60-90m2合計占到所有面積類型數(shù)量的一半以上，分別占比43%和28%，這部分面積戶型多為一居室和二居室；其次，90-120m2占比為16%，120-144m2占比為8%，這部分面積戶型以二、三居室為主；而比重最小的為144m2以上的房屋，這部分面積戶型多為復式和別墅，租用者較少，占比僅為5%。

　　二、二手房購房者分析

　�。ㄒ唬┠挲g結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，在二手住房市場，購房者主要集中在35歲-50歲之間。

　�。ǘ�）購買二手住房的購房者以本市為主，比例占到81.77%；其中，在長沙市戶籍購房者中，以天心區(qū)居民最多；外地來長沙購買二手住房的比較少，主要還是考慮購買新建商品住房。

　　（三）盡管2009年上半年長沙市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖跡象，銷售面積和銷售量穩(wěn)步攀升，但從購房套數(shù)看，上半年購房一套的比例達94.26%，表明整個市場仍是以自住和改善型為主，投機和過度投資的成分較少，市場總體是健康的；就從房源性質(zhì)上看，普通商品房仍然占據(jù)了市場的主體，新建商品住房與二手住房成交面積之比10.04：1。

　�。ㄋ模┩ㄟ^調(diào)查顯示，絕大部分購二手住房，目的都是用于自住，反映出整個長沙二手房市場是以自住型需求驅(qū)動的市場，出于投資買房的購房者在整個市場的比例較�。徊⑶屹彿空叩某霭l(fā)點更多是希望換個環(huán)境進行生活；有大量在長沙工作一定時間的外地人出于定居長沙的考慮進行買房，比例較高。

　�。ㄎ澹┠壳笆袌錾狭餍械膽粜腿允侨�居室，但值得注意的是，一居在市場上比例提高較快，越來越受購房者的青睞；就面積來說二手住房市場是90m2以下的小戶型需求最大。

　�。�六）就房屋價格來看，價格總體上較為穩(wěn)定，二手住房的成交價位主要在2000元/m2左右。

　�。ㄆ撸┙^大多數(shù)購房者選擇銀行按揭和一次付款買房;在貸款年限的選擇上，二手住房市場的購房者更多選擇5-10年期的貸款。

　�。ò耍┰谠鹿┱技彝ピ率杖氡戎氐恼{(diào)查中顯示，按照國際慣例，30%為安全值，50%為警戒線，目前，在新建商品住房市場還是二手住房市場，更多購房者的月供在30%-50%之間，值得注意的是，與去年相關(guān)數(shù)據(jù)相比，超過50%的比例有所增加。

　　三、二手房市場存在的問題

　�。ㄒ唬┒�手房銷售量不穩(wěn)定

　　目前，二手房市場受政策影響比較大，銷售量一直難以保持穩(wěn)定，2009全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.81：1，說明與新房市場的活躍相比還存在差距。從成交量來看，與成熟市場相比仍有距離，購買潛力還沒有被很好的激活，同時二手房的銷售區(qū)域仍然集中在市區(qū)中心。這一方面不利于形成穩(wěn)定成熟的市場，另外一方面對二手房市場的擴大也帶來了限制。

　　（二）房屋租賃市場管理體制不健全 

　　房屋租賃市場管理不是一個簡單的租賃市場管理，而是一項復雜的社會系統(tǒng)工程。就當前的房屋租賃市場管理體制而言，各行政管理部門在相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎上各自為政，不同的部門針對同一房屋租賃市場都有屬于自己的一套管理方法，導致房屋租賃市場管理混亂，沒有一個統(tǒng)一而健全的管理體制。從管理方法上看，房屋租賃市場管理長期依靠管理人員逐戶清查、督促或群眾舉報查辦的辦法，管理效率較低且主動性較差，而且備案率低下，對登記備案后的后續(xù)跟蹤管理更是缺乏。近幾年來，盡管國家相繼發(fā)布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃市場管理辦法》和《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》等政策法規(guī)，為房屋租賃市場管理提供了法律和理論依據(jù)，但長沙尚未出臺租賃管理的地方性法規(guī)，缺乏較為詳盡的操作性條例規(guī)定，使公、私房出租管理辦法有些條文顯得原則，缺乏操作性，較難起到規(guī)范房屋租賃市場的作用。

　�。ㄈ�）中介業(yè)務操作不規(guī)范

　　當前，中介業(yè)務操作不規(guī)范已經(jīng)引起了社會各界的廣泛關(guān)注，而當事人逃避支付報酬（俗稱“跳單”）的問題卻未受到足夠的重視。中介公司提供的是一種信息服務，中介公司一旦將所掌握的信息披露給委托人，便失去了對該信息的獨占。在中介公司向委托人提供了居間服務后，委托人是否與相對人訂立合同、何時與相對人訂立合同、如何與相對人訂立合同，完全由委托人決定，因此，部分委托人一旦得到中介公司的居間服務后，為了逃避履行支付報酬的義務，以各種方式或理由來擺脫中介公司，致使中介公司的合法權(quán)益受到損害。

　　四、2010年發(fā)展趨勢

　　（一）市場政策穩(wěn)中從緊

　　處于對市場投機者的抑制，明年國家對二手房的交易政策將會逐步收縮，年底，國家就將營業(yè)稅免收年限由兩年調(diào)回了五年，預計明年為了防止市場泡沫在稅收政策上仍然將會保持從緊的局面，對首次購買二手房的自住型購房者仍將保有一定的優(yōu)惠政策。

　�。ǘ�）市場定位優(yōu)勢逐步明顯

　　二手房作為一級市場的有效補充，對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用，同時，長沙市二環(huán)線以內(nèi)新建商品房比較少，二手房在市中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢進一步凸顯。新建商品房與二手房價位差距，以及梯級消費觀念的逐步成型，加快了回流人群購買力的形成；再加上二手房房源趨于穩(wěn)定和豐富，大量的二手商品房、二手公寓、二手別墅、門面、私房通過各種途徑開始流入市場，改變了以往普通新房一統(tǒng)天下的局面。綜合來看，明年二手房銷售量仍將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢。

　�。ㄈ�）貨補政策穩(wěn)定銷量

　　去年7月份開始實行的購房貨幣化補貼政策使得購房者的消費能力得以增強，尤其是大大減輕了購房者的首付壓力。在申請貨補買房的人群中，有44%的貨補買房者選擇了二手房，這從一定程度上提高了二手房成交量，預計明年隨著貨補政策的進一步推進，二手房市場仍將保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　Part 4  房地產(chǎn)中介

　　一、房產(chǎn)中介運行特點

　�。ㄒ唬┤匀惶幱谄鸩桨l(fā)展階段

　　長沙市中介企業(yè)目前仍然處于起步發(fā)展的階段，無論從市場規(guī)模以及市場發(fā)展規(guī)范度來看，都不是很大，目前在房屋買賣中，通過中介進行交易的還不到一半，同時一些不規(guī)范的市場行為也制約了行業(yè)的長遠發(fā)展。但是從潛在市場以及和發(fā)達城市的對比來看，長沙中介行業(yè)的發(fā)展?jié)摿�還是巨大的，特別是從2009年開始，二手房交易實行了網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管，整個行業(yè)越來越規(guī)范，為中介市場的發(fā)展提供了很好的平臺。

　�。ǘ�）中介企業(yè)發(fā)展迅速

　　可以看出，長沙市市區(qū)目前共有中介經(jīng)紀門店273家（不含兩證均無的中介機構(gòu)40多家），剔除一機構(gòu)多門店，實際獨立經(jīng)營的中介公司為149家（含評估機構(gòu)32家）。從分布情況來看，芙蓉區(qū)和雨花區(qū)分布最多，主要是因為這兩個區(qū)域處于商品房集中的市中心地帶，其新房和二手房交易較為頻繁，因此門店數(shù)也較為集中，可以看出，中介行業(yè)的發(fā)展和該地區(qū)商品房市場發(fā)達程度息息相關(guān)。

　�。ㄈ�）從業(yè)人員日益增多

　　自2000年開始，我市實行了經(jīng)紀人證和房地產(chǎn)經(jīng)紀人證以及“評估師考證”制度。十年以來變化極大，經(jīng)紀人員隨進隨出現(xiàn)象嚴重。撇開“評估業(yè)”從業(yè)人員不計，第一批房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員只有30%現(xiàn)在還在從事原工作，約70%已經(jīng)改行或者轉(zhuǎn)向。目前在長沙地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的從業(yè)人員有3000多人，但在房產(chǎn)局備案登記的，包括歷年來已辦經(jīng)紀人協(xié)理證的只有1400多人，也就是說目前至少有一半以上的人未執(zhí)證上崗。

　　二、房產(chǎn)中介行業(yè)分析

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營狀況

　　從圖8可以看出：2009年我們調(diào)查的90多家二手房中介業(yè)務的機構(gòu)有70%經(jīng)營狀況良好，另30%處于虧損狀況。2009年新建登記注冊的中介機構(gòu)有4家，新開業(yè)門店有26家�？傮w來說整個中介行業(yè)處于比較健康發(fā)展的狀態(tài)，但是行業(yè)競爭較為激烈，行業(yè)集中度還不高。

　�。ǘ�）員工素質(zhì)

　　目前，長沙市幾家規(guī)模較大的經(jīng)紀機構(gòu)也自己開展了員工培訓，但是從整體來看，員工文化素質(zhì)偏低，大專以上學歷的僅占35%，業(yè)務知識掌握參差不齊，實際操作水平有限。這就降低了對客戶的服務水平。

　　（三）經(jīng)營模式

　　通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長沙市目前的中介企業(yè)當中，有65%左右的企業(yè)是全國或者市內(nèi)連鎖，同時擁有多家門店，只有40%左右的中介企業(yè)是單家鋪面，這表明連鎖式的大型中介是今后行業(yè)發(fā)展的方向，連鎖式經(jīng)營不但可以擴大客戶群，同時也方便不同區(qū)域之間進行信息共享，以應對市場的變化。

　�。ㄋ模┛蛻舴植�

　　從圖11看出，58%以上的中介客戶都是外地客戶，主要原因是外地客戶對本地樓盤不了解，因此對中介依賴度較高。如何提高中介服務的水平，吸引更多的本地客戶，是下一步中介企業(yè)要解決的問題。

　　（五）服務范疇

　　從圖12看出，目前中介企業(yè)的服務范圍主要還是集中在住宅，商鋪、寫字樓、和廠房的需求很少，這表明目前中介企業(yè)的服務還不夠廣，服務不夠多元化，利潤點較為單一，因此一旦住宅市場發(fā)生變化，其抗風險能力就將降低。

　　三、房產(chǎn)中介市場存在的問題

　�。ㄒ唬┲贫冉ㄔO不完善

　　目前我國房地產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)的規(guī)范性和有序性問題，根本原因還在于立法滯后，立法層次低，法律效力差，缺乏系統(tǒng)性和配套性。從現(xiàn)象上看，經(jīng)宏觀調(diào)控，交易量降低、運營收入減少，不少企業(yè)虧損，市場競爭加劇。但從深層次看，這些困境的出現(xiàn)也是由于經(jīng)紀行業(yè)自身發(fā)展不成熟，業(yè)務模式、行業(yè)認同、競爭秩序等方面都存在問題，其根源在于房地產(chǎn)中介行業(yè)的制度建設明顯滯后。目前房地產(chǎn)中介行業(yè)沒有明確的上位法，也缺乏切實可行的行業(yè)規(guī)則細則，目前對房地產(chǎn)中介組織設立進行規(guī)范的法規(guī)有《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、建設部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務管理辦法》、國家工商行政管理局頒布的《經(jīng)紀人管理辦法》等，但這三個法規(guī)對房地產(chǎn)中介設立時與主管部門的審查和工商部門的登記方面的規(guī)定并不一致。這在一定程度上造成了房地產(chǎn)經(jīng)紀市場人員素質(zhì)差、專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。

　�。ǘ�）行業(yè)管理不規(guī)范

　　政府對房地產(chǎn)中介組織的行業(yè)管理，一般是借助房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會進行的。但由于主管部門對行政管理與行業(yè)管理的界限劃分不清，管理部門不協(xié)調(diào)，無法及時了解中介機構(gòu)的發(fā)展狀況，以及管理部門組織不完善，職責不明確等原因，致使工作難以開展。有相當數(shù)量的房地產(chǎn)中介組織，不經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門的審查，就直接到工商行政管理部門進行登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，開張營業(yè)，導致整個行業(yè)監(jiān)管力度不夠

　�。ㄈ�）從業(yè)人員整體素質(zhì)不高

　　長沙市房地產(chǎn)中介企業(yè)員工整體素質(zhì)不高，專業(yè)技能較差，缺乏職業(yè)道德精神，對房產(chǎn)經(jīng)紀人的管理沒有實行“人必歸業(yè)，業(yè)必歸會”，以至市場行為不規(guī)范，行業(yè)本身的風險防范意識薄弱。同時，市場上存在大量沒有資質(zhì)的中介機構(gòu)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因，在于我國房地產(chǎn)中介企業(yè)對自身的認識不夠，將中介服務誤解為僅限于房地產(chǎn)租賃及買賣代理范疇，致使從業(yè)人員基本上是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，不具備基礎性的專業(yè)知識，執(zhí)業(yè)能力弱。行業(yè)整體經(jīng)營理念落后，服務質(zhì)量不高�！翱鋸垹I銷”、“暗箱”操作泛濫，虛假廣告、過度包裝等欺騙消費者的行為屢屢發(fā)生。由于專業(yè)性不強，誠信度不高，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員受尊重程度較低，一些從業(yè)人員沒有職業(yè)榮譽感。這一現(xiàn)狀導致難以吸引優(yōu)秀人才進入這個行業(yè)，行業(yè)就難以規(guī)范、健康發(fā)展。

　�。ㄋ模┲薪槠髽I(yè)風險防范不夠

　　大多數(shù)房地產(chǎn)中介企業(yè)以房地產(chǎn)買賣和租賃作為業(yè)務的重心，因此成交量成為其經(jīng)營和生存的關(guān)鍵。當宏觀調(diào)控從緊，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低熱狀態(tài)，成交量急挫的情況發(fā)生后，房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營就難以維持了。業(yè)務單一化，風險控制欠缺是威脅我國眾多房地產(chǎn)中介企業(yè)生存的重要因素。以長沙為例，去年二手房市場不景氣，二手房買家討價還價的幅度愈來愈大，連續(xù)多月飆升的高房價開始有價無市。長沙樓市開始出現(xiàn)由過去的賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的趨勢。在此情形下，房地產(chǎn)中介企業(yè)顯得束手無策，許多有實力的中介甚至準備撤出長沙市場。單一的業(yè)務模式使得中介企業(yè)難以控制風險，遇到調(diào)整時波動較大。

　�。ㄎ澹┬袠I(yè)的盈利模式不明確

　　當前，中介行業(yè)的盈利模式主要是傭金。但是從現(xiàn)實狀況來看，炒賣房屋、賺取差價等違規(guī)行為和折免傭金的事例時有發(fā)生，這與當前的報酬機制密切相關(guān)，長期以來由于利益驅(qū)動及小部分市場需求，賺取差價屢禁不止，這個和中介行業(yè)收取的報酬過低也有一定關(guān)系。目前，長沙房地產(chǎn)中介行業(yè)的收費標準是房價的2%，低于國際市場上的服務標準（發(fā)達國家為6%）,此外，由于目前沒有一個合理的報酬機制，還存在免傭、折傭的現(xiàn)象，以及中介企業(yè)收不到合同規(guī)定費用的問題。而由于中介費用收取較低反過來降低了行業(yè)從業(yè)人員的服務熱情，導致服務不到位、不規(guī)范，又使得購房者覺得服務質(zhì)量存在問題而覺得傭金過高，如此形成惡性循環(huán)。

　�。�六）中介業(yè)務的責任義務模糊

　　房地產(chǎn)中介業(yè)務的主要工作是為買賣雙方提供房源信息服務，在交易中起撮合成交的作用，交易活動中的權(quán)利與責任歸買賣雙方。從業(yè)務角度講，經(jīng)紀人只要對房源的產(chǎn)權(quán)情況以及房源所處的地理位置、面積、房型、價格等基本信息掌握并傳導給購買方就行了，至于房屋的其他情況應該有買賣雙方直接見面談判。但是，由于經(jīng)紀行業(yè)在的歷史還不長，對經(jīng)紀行為的管理缺乏統(tǒng)一、明確的法律依據(jù)，社會公眾和輿論往往混淆經(jīng)紀人在居間、行紀、代理三種不同經(jīng)濟活動中所應承擔的責任，特別是將居間行為與接受委托人的委托，以經(jīng)紀人的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定法律責任的行紀行為混為一談，將房屋的隱蔽缺陷及安全隱患等經(jīng)紀人不易掌握的技術(shù)性能指標的了解和告知責任加到房產(chǎn)中介企業(yè)頭上，使中介企業(yè)在交易糾紛中承擔了過多的額外責任。同時，也有一些中介企業(yè)片面利用居間概念，在遇到交易糾紛時，置客戶利益于不顧，想方設法逃避責任，造成了惡劣的社會影響。

　�。ㄆ撸┲薪闃I(yè)務操作不規(guī)范

　　當前，中介業(yè)務操作不規(guī)范已經(jīng)引起了社會各界的廣泛關(guān)注，而當事人逃避支付報酬（俗稱“跳單”）的問題卻未受到足夠的重視。中介公司提供的是一種信息服務，中介公司一旦將所掌握的信息披露給委托人，便失去了對該信息的獨占。在中介公司向委托人提供了居間服務后，委托人是否與相對人訂立合同、何時與相對人訂立合同、如何與相對人訂立合同，完全由委托人決定，因此，部分委托人一旦得到中介公司的居間服務后，為了逃避履行支付報酬的義務，以各種方式或理由來擺脫中介公司，致使中介公司的合法權(quán)益受到損害。

　　四、2010年發(fā)展趨勢

　　(一)相關(guān)政策法律法規(guī)更加完善

　　明年將全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案公示制度；嚴格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度；規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為；加強房地產(chǎn)經(jīng)紀合同管理；建立存量房交易結(jié)算資金管理制度；規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉(zhuǎn)；加強交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。同時加強立法，保持房地產(chǎn)中介行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，政府要加強房地產(chǎn)中介行業(yè)立法，建立、健全和完善與國際慣例接軌的、適應市場經(jīng)濟的、符合我國國情的房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)體系，為國內(nèi)外房地產(chǎn)中介企業(yè)提供一個公開、公平、公正的外部競爭環(huán)境。

　�。ǘ�）行業(yè)監(jiān)管力度將加大

　　銀行的監(jiān)管力度將加大。一是定期跟蹤及評級，規(guī)范對房地產(chǎn)中介企業(yè)的管理。包括中介機構(gòu)甄選、資格年審等，在合作過程中，要對中介機構(gòu)服務水平、員工素質(zhì)、業(yè)務能力、職業(yè)道德等進行考核，更重要的是將這些信息與政府或者其它商業(yè)銀行進行合作共享，最終形成一個真實有效的中介機構(gòu)信息管理庫，并盡量使信息公開、透明。二是規(guī)范資金管理。在建立和完善銀行本身的交易結(jié)算資金管理制度的同時，積極配合政府的管理工作，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉(zhuǎn)，保證�？顚Ｓ�，減少風險。三是規(guī)范操作程序，建立安全的交割模式。

　�。ㄈ�）中介企業(yè)誠信體系將更加完善

　　通過制定制度，實現(xiàn)對市場經(jīng)營、管理、服務行為的指導，確立基本的信用制度，以規(guī)范、高效的管理服務，為房地產(chǎn)市場服務企業(yè)提供公平的競爭環(huán)境。

　　弘揚誠信正氣。房地產(chǎn)業(yè)人員不僅是誠信制度的維護者，更應該是誠信建設的實踐者。要努力營造“守信為榮、失信為恥、無信為憂”的社會環(huán)境。大力提倡誰誠信，誰光榮；誰誠信，誰得利的良好風氣，對行業(yè)內(nèi)誠信度高、有規(guī)模、有實力的大型品牌中介公司能夠給予適度的扶持和表彰，以弘揚誠信正氣。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)門檻將提高

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于信息密集、勞動密集的服務性行業(yè)，并且隨著市場規(guī)范的擴大和經(jīng)營方式的創(chuàng)新，對企業(yè)資金實力的要求也越來越大。目前，中介市場上存在太多沒有資金實力和抗風險能力的中介公司，幾萬元資金注冊一家中介公司、二三十平米的營業(yè)面積，聘用一二個人員跑業(yè)務的中介不在少數(shù)，這就意味著有太多潛在的危機。要實現(xiàn)房地產(chǎn)中介行為的規(guī)范誠信經(jīng)營，就必須提高行業(yè)準入門檻，如提高注冊資金數(shù)額，進行從業(yè)人員資格認證審查，限定營業(yè)場地面積標準等。尤其針對目前市場上出現(xiàn)較多的房產(chǎn)中介加盟后，更須對其開辦資格進行實質(zhì)性審查，以免這些公司鉆空子，形成盲區(qū)。

　　Part 5 物業(yè)服務

　　一、物業(yè)服務運行特點

　　（一）服務水平顯著提高

　　為適應業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務需求的不斷增長，目前長沙的物業(yè)企業(yè)都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規(guī)范到服務標準，從服務理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業(yè)服務到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理，服務的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)服務將有效提高城市管理和房地產(chǎn)管理水平。

　�。ǘ�）社會效益表現(xiàn)突出

　　1、支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。物業(yè)服務作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進社會的和諧與穩(wěn)定。

　　2、積極參與社會公共事務、協(xié)助公共秩序管理。有許多物業(yè)企業(yè)均有過協(xié)助公安部門處理治安案件、協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件、參加搶險救災的經(jīng)歷。

　　3、熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔社會責任。長沙物業(yè)企業(yè)中有多家企業(yè)曾積極參與贊助社會事業(yè)，捐助希望工程和幫扶貧困家庭等活動。

　�。ㄈ�）經(jīng)濟效益逐步改善

　　長沙大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差，但目前不少物業(yè)服務企業(yè)尤其是辦公和商用物業(yè)，在提供服務過程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營效益，通過改善服務，提高出租率等，為業(yè)主增加租金收益，通過節(jié)能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟    效益。 

　�。ㄋ模┉h(huán)境效益初步顯現(xiàn)

　　物業(yè)服務行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)服務覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了，社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習慣日益文明。

　　二、物業(yè)服務存在的問題

　�。ㄒ唬┥鐣�評價不高

　　社會普遍認為物管行業(yè)社會地位不高，行業(yè)偏見普遍存在，勞動強度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)任務待遇差，甚至于有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。此外，人們對物業(yè)服務行業(yè)提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業(yè)服務企業(yè)的服務活動不積極支持、不主動配合。而這當中，媒體也起到了推波助瀾的作用，對物管行業(yè)正面報道偏少，輿論導向存在偏差，造成了很大負面影響。

　　（二）建管不分矛盾突出

　　一方面是建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務帶來隱患和糾紛，另一方面一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用物業(yè)服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務費，可以說，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務的，而是利用物業(yè)服務為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務費。同時目前市內(nèi)住宅項目配套設施不全、不到位，很大程度上增加了物業(yè)服務的難度。

　　（三）業(yè)主公共意識不強

　　一些業(yè)主公共意識不強，守約觀念淡薄片面強調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)服務企業(yè)當成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務人員，同時也存在業(yè)主配合支持力度不夠，存在嚴重的欠費現(xiàn)象，而在《業(yè)主大會規(guī)程》下的業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強，又或者業(yè)主委員會運作不規(guī)范，導致矛盾問題呈上升趨勢。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)行業(yè)生存困難

　　長沙市物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益普遍較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足，物業(yè)服務業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏使得服務市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。而由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務市場目前還尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)。以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。

　　三、物業(yè)服務行業(yè)分析

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)發(fā)展規(guī)模小

　　長沙市物業(yè)服務企業(yè)共有700多家，以企業(yè)資質(zhì)等級劃分，長沙市物業(yè)服務企業(yè)中，一級資質(zhì)企業(yè)僅占1%；二級資質(zhì)占7%；三級資質(zhì)占93%；以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風險能力差。

　　（二）基層從業(yè)人員比例大

　　長沙市物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員總?cè)藬?shù)有5萬多人，以工作崗位劃分屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)服務行業(yè)對促進社會就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級階段的現(xiàn)狀。

　�。ㄈ�）管理物業(yè)項目以居住物業(yè)為主

　　目前，物業(yè)服務企業(yè)管理各類物業(yè)總面積累計達6432萬平方米，其中，物業(yè)服務項目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場的主流，物業(yè)服務取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業(yè)市場反映出來。而在項目獲取方面，雖然《物業(yè)服務條例》明確推行前期物業(yè)服務招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)服務市場尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強。

　�。ㄋ模┢髽I(yè)經(jīng)營與效益不樂觀

　　據(jù)了解，長沙市依然有不少處于虧損狀態(tài)的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務行業(yè)整體經(jīng)營效益不容樂觀，行業(yè)風險依然很大。從收費標準方面來說，居住物業(yè)的物業(yè)服務費標準和收費率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟使用住房的收費標準和收費率更低，今后這部分物業(yè)服務的問題也會更加突出。

　　四、2010年發(fā)展趨勢

　�。ㄒ唬├^續(xù)建立和完善四級網(wǎng)絡管理體系

　　物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，使得行業(yè)規(guī)范變得尤為重要。參照深圳、廣州等物業(yè)管理相對發(fā)達城市的先進經(jīng)驗，長沙市將建立由市房產(chǎn)局牽頭，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局為主，街道、社區(qū)共同聯(lián)動監(jiān)管的四級管理網(wǎng)絡。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，把街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）納入物業(yè)管理監(jiān)管的體系，有利于發(fā)揮街道、社區(qū)在物業(yè)行業(yè)文明創(chuàng)建、業(yè)主委員會成立、物業(yè)糾紛調(diào)解中的主導作用。同時，結(jié)合四級管理網(wǎng)絡體系，建立由區(qū)、縣（市）政府主導，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局、職能部門、街道、社區(qū)共同參與的聯(lián)席會議制度，研究解決物業(yè)管理中的重大信訪問題。 

　　（二）服務差的企業(yè)將會被淘汰

　　2009年制定了前期物業(yè)管理招標實施辦法，嚴格按照建設部規(guī)定，要求建設單位在辦理商品房預售許可證30日前完成招投標運作程序，加強物業(yè)管理招標專家?guī)旖ㄔO，規(guī)范評委評標行為；鼓勵項目建設與管理分離，引導信譽好、實力強、管理嚴、服務優(yōu)的企業(yè)做大做強，逐步淘汰一批業(yè)主意見大、服務水平差、社會反響強烈的企業(yè)，進一步優(yōu)化物業(yè)管理市場秩序。

　�。ㄈ�）物管企業(yè)誠信機制將建立

　　全市將科學制定物管企業(yè)的誠信檔案內(nèi)容，健全全市物業(yè)服務企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。建立守信企業(yè)激勵機制、失信企業(yè)懲戒機制和嚴重失信企業(yè)淘汰機制，以鼓勵誠信經(jīng)營、查處失信行為為切入點，適時通過市物業(yè)管理協(xié)會、消費者協(xié)會和新聞媒體進行發(fā)布，營造誠實守信的市場環(huán)境。

　　Part 6  住房保障

　　一、2009年全市安居棚改情況

　　一是安居棚改工程有效促進了經(jīng)濟增長。2009年以來，房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位和龍頭產(chǎn)業(yè)地位日益突出。大力度地推進安居棚改工程，促進了房地產(chǎn)開發(fā)投資和項目新開工，有效擺脫了國際金融危機的束縛，促使了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2009年1-11月，全市棚戶區(qū)改造完成投資108.78億元，大大刺激了房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)投資，為增加房地產(chǎn)業(yè)稅收提供了有力保障。2009年我市（含四縣市）預計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約500億元，同比增長約5%，約占全市固定資產(chǎn)投資的20%。商品房施工面積約6000萬m2，其中新開工面積約1700萬m2，同比增長約44%、4%；竣工面積約1135萬m2，同比增長約65%。2009年前三季度房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達66.45億元，同比增長3.38%，占全市財政總收入的23.94%，占全市地方財政收入的35.95%，占全市地方稅收收入的51.52%。同時，將原用于保障性住房規(guī)劃建設的用地和棚戶區(qū)拆遷騰出的用地統(tǒng)一實行招拍掛方式公開出讓，既盤活了土地資源，促進集約開發(fā)，又拉動了地方經(jīng)濟增長。以南湖片區(qū)棚改項目4號地塊為例，該地塊可用土地120畝，拆遷成本為560萬元/畝，已通過公開拍賣價格為1033萬元/畝，僅這塊土地就為政府贏得56760萬元的收益，較好地實現(xiàn)了土地增值。

　　二是安居棚改工程有效拉動了住房消費。住房的建設和消費具有“產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高”的特點，可以帶動建筑、家電、家具等50多個行業(yè)的消費。通過安居棚改工程來啟動住房消費，是“拉動內(nèi)需、促進消費”最直接、最有效的手段。根據(jù)測算，棚戶區(qū)改造拆遷戶中有90%的住戶將重新購買新房或二手房，棚戶區(qū)拆遷能夠產(chǎn)生1.5-2.0倍的住房消費帶動效應。截至11月底，全市完成棚戶區(qū)拆遷面積175.56萬平方米，共11891戶，可以催生出260-350萬平方米的潛在需求。另一方面，經(jīng)濟適用住房貨幣補貼發(fā)放以來，全市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼憑證31322戶，已購房18694戶，購房面積161.82萬m2，購房平均戶型面積為86.56m2。其中，購買新建商品住房11051戶，購房面積107.45萬m2，購房平均戶型面積為97.23m2；購買二手住房7643戶，購房面積54.37萬m2，購房平均戶型面積為71.14m2,補貼資金已經(jīng)發(fā)放12.34億元，待發(fā)放補貼資金1.94億元。其中，2009年全市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼憑證20408戶，已購房18175戶，購房面積157.80萬m2，占全市購房面積的11.00%，占本地人購房面積的26.06%，購房平均戶型面積為86.82m2。其中，購買新建商品住房10842戶，購房面積105.54萬m2，購房平均戶型面積為97.34m2；購買二手住房7333戶，購房面積52.26萬m2，購房平均戶型面積為71.27m2，補貼資金已經(jīng)發(fā)放11.96億元，待發(fā)放補貼資金1.94億元。綜合棚戶區(qū)改造和經(jīng)濟適用住房貨幣補貼這兩大舉措，至少直接產(chǎn)生了400～500萬平方米的拉動需求，約占全市住房交易總量的30～45%，成為本地購房居民隊伍的主力。由于安居棚改工程的實施。同時，采取以貨幣化的形式向低收入住房困難家庭提供住房補貼，也提高了資源的有效配置，對于激活二手房市場和房屋租賃市場，形成梯級住房消費結(jié)構(gòu)，均衡房產(chǎn)一、二級市場起到了積極意義。

　　三是安居棚改工程有效加速了住房解困。在住房實行商品化、市場化以后，對于城市低收入家庭而言，住房的不可或缺性和購買資金巨額性使其住房需求陷入兩難境地。從世界各國和地區(qū)的經(jīng)驗來看，僅僅依靠市場機制難以有效解決低收入家庭住房問題，這就需要政府提供保障和支持。大力度推進安居棚改工程，把棚戶區(qū)改造與深化住房保障制度改革、改造國有公房等工作有機結(jié)合起來，通過實施棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用住房和廉租住房等保障方式，加速了改善棚戶區(qū)居民的居住條件，加快了各類舊房陋房的改造步伐，加快了解決城市低收入家庭的住房問題。照2009年這樣的速度，以往需要8-10年才能解決的住房問題，有望在3年左右時間得到解決。截止11月底，全市共解決棚改拆遷戶中的住房困難戶7640戶，其中實物保障2776戶，經(jīng)濟適用住房貨幣補貼保障4864戶，貨幣補貼憑證中的三分之二的住戶都是棚改政策與住房保障政策疊加所享受的實惠。

　　四是安居棚改工程有效增進了社會和諧。本著“為城市辦實事、讓群眾受實惠”的思路，在棚改拆遷中切實把民生問題擺在了首要位置。在政策的制定上充分維護拆遷居民的利益，對拆遷主體在保障面積標準、獎勵標準、救助力度、減免支持等方面給予充足的優(yōu)惠，并充分調(diào)動勞動保障、民政、教育、衛(wèi)生等各方力量，完善養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保險體系，構(gòu)筑了長效的保障機制。在政策執(zhí)行上堅持一把尺子量到底，做到政策公開、程序公開、額度公開，同時注重尊重群眾意愿，耐心細致做好群眾的思想工作，切實健全棚戶區(qū)改造矛盾糾紛協(xié)調(diào)處置機制，通過棚戶區(qū)改造進一步提高了黨和政府在群眾中的威信，密切了黨群干群關(guān)系。盡管2009年的棚改工作項目較多、拆遷量大，但沒有引發(fā)大的安全穩(wěn)定方面的問題，基本上實現(xiàn)了零上訪、零事故、零遺留的目標。

　　五是安居棚改工程有效提升了城市品位。棚戶區(qū)是市容環(huán)境最差的地區(qū)，也是各項配套設施普遍落后的地帶，安居棚改工程的實施，在縮小社會差距的同時，也是一個市容環(huán)境的再造工程，能夠在短時間內(nèi)有效提升城市品位。在推進安居棚改的過程中，堅持土地集約開發(fā)利用，注重對拆遷地塊先行詳細規(guī)劃，科學布局建筑物，合理安排城市的公用設施和環(huán)境綠化等，積極引進戰(zhàn)略投資商進行重新開發(fā)，既能加快土地資源的優(yōu)化配置，提升城市整體形象，又能夠為區(qū)域經(jīng)濟的永續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎。

　　二、2010年安居棚改的形勢

　　綜觀當前形勢，2010年將是充滿挑戰(zhàn)、壓力空前的一年，也將是富含機遇、令人期待的一年。

　　一是棚戶區(qū)改造工作面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。目前棚改項目的拆遷成本普遍較高，大多數(shù)達到每畝1000萬元以上，土地招商情況不很理想，資金收回的周期較長，各棚改公司的運行面臨困難。如果明年中央銀根政策出現(xiàn)調(diào)整信貸投放減少，棚改融資將面臨嚴峻考驗。

　　二是保障性住房建設迎來發(fā)展的良機。從2008年開始，國家將“加快建設保障性安居工程”放在“進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施”的第一條，投入大量資金用于保障性住房建設，并提出利用三年時間基本解決城市低收入家庭的住房困難問題，省里也給我們下達了明年建設8600套保障性住房的任務。從中央到省的一系列政策措施的出臺，對明年保障性住房建設工作帶來了重大發(fā)展機遇，有利于我市盡快實現(xiàn)“住有所居”目標。

　　三是安居棚改有了堅實的基礎。通過實地調(diào)研論證、外地考察取經(jīng)、廣泛征集部門、專家意見，安居工程和棚戶區(qū)改造政策體系基本建立，五區(qū)均搭建了棚改融資平臺，并摸索出一套較為成熟的工作經(jīng)驗，為安居工程和棚戶區(qū)改造的加快推進奠定了堅實基礎。