注：1.本報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。

　　2.本報(bào)告中涉及的新建商品房分類價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對(duì)外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對(duì)外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　2009年上半年，中央及長(zhǎng)沙市政府為“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”推行的一系列政策措施已經(jīng)初見成效，從今年上半年各月情況來看，商品房、二手房成交量連續(xù)四月保持高速回升，6月份內(nèi)五區(qū)商品房、二手房更是雙雙突破歷史最高水平，市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)明顯。上半年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資214億元，同比減少2%，占全市固定資產(chǎn)投資的20%。商品房施工面積4484萬㎡，其中新開工面積643萬㎡，竣工面積527萬㎡，與去年同期比分別增長(zhǎng)36%、-38%、67%。上半年我市（含郊縣）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售592萬㎡，同比減少29%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積772萬㎡，銷售金額268億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)63%、56%。。

　　PART 1  長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

　　一、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（新建商品房）

　�。ㄒ唬┬陆ㄉ唐贩坷塾�(jì)供應(yīng)和銷售總量分析

　　上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售591.92萬㎡，同比減少28.95%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售535.67萬㎡，同比減少29.45%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售380.50萬㎡，同比減少32.37%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售345.49萬㎡，同比減少31.84%；四縣市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售211.42萬㎡，同比減少21.82%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售190.18萬㎡，同比減少24.64%。

　　同期全市新建商品房累計(jì)銷售772.25萬㎡，同比增長(zhǎng)62.82%，其中住宅銷售728.31萬㎡，同比增長(zhǎng)76.76%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售498.44萬㎡，同比增長(zhǎng)43.34%，其中住宅銷售462.84萬㎡，同比增長(zhǎng)58.81%；四縣市新建商品房累計(jì)銷售273.81萬㎡，同比增長(zhǎng)116.34%，其中住宅銷售265.47萬㎡，同比增長(zhǎng)120.15%。上半年全市新建商品房成交住宅與非住宅面積比例約為16.57：1。其中，內(nèi)五區(qū)比值為13.00：1，四縣市比值為31.83：1。

　　表1  2009年上半年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)縣新建商品房、住宅供應(yīng)情況

　　項(xiàng)目

　　區(qū)域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　批準(zhǔn)預(yù)售面積

　�。ㄈf㎡）同比

　�。�%）比例

　�。�%）批準(zhǔn)預(yù)售面積

　　（萬㎡）同比

　�。�%）比例

　�。�%）

　　全  市591.92 -28.95100.00 535.67 -29.45 100.00 

　　其中開福區(qū)106.69 -22.85 18.02 103.82 -20.60 19.38 

　　天心區(qū)46.50 -45.29 7.86 40.17 -47.58 7.50 

　　雨花區(qū)126.36 -33.24 21.35 107.22 -34.98 20.02 

　　岳麓區(qū)66.62 -42.51 11.25 62.17 -39.55 11.61 

　　芙蓉區(qū)34.33 0.38 5.80 32.10 1.08 5.99 

　　長(zhǎng)沙縣109.00 -12.00 18.41 107.00 -8.00 19.97 

　　望城縣43.81 -37.84 7.40 39.23 -43.92 7.32 

　　瀏陽市31.53 -7.435.33 19.94 -21.223.72 

　　寧鄉(xiāng)縣27.08 -35.58 4.57 24.01 -41.13 4.48 

　　表2  2009年上半年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)縣新建商品房、住宅銷售情況

　　項(xiàng)目

　　區(qū)域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　銷售面積

　�。ㄈf㎡）同比

　　（%）比例

　�。�%）銷售面積

　　（萬㎡）同比

　�。�%）比例

　�。�%）

　　全  市772.25 62.82 100.00 728.31 76.76 100.00 

　　其中開福區(qū)81.83 11.14 10.60 78.91 22.18 10.84 

　　天心區(qū)100.93 47.95 13.07 94.07 58.17 12.92 

　　雨花區(qū)174.09 72.63 22.54 162.69 86.06 22.34 

　　岳麓區(qū)82.14 45.19 10.64 77.14 80.08 10.59 

　　芙蓉區(qū)59.46 22.67 7.70 50.01 34.84 6.87 

　　長(zhǎng)沙縣145.05 157.00 18.78 141.46 166.00 19.42 

　　望城縣33.15 17.02 4.29 32.38 18.98 4.45 

　　瀏陽市30.73 63.44 3.98 28.78 53.04 3.95 

　　寧鄉(xiāng)縣64.88 182.13 8.40 62.85 193.91 8.63 

　�。ǘ�）新建商品房供銷對(duì)比（期間新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間新建商品房實(shí)際銷售面積）

　　上半年全市新建商品房供銷比為0.77：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.74：1。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房供銷比為0.76：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.75：1；四縣市新建商品房供銷比為0.77：1，其中新建商品房住宅供銷比為0.72：1。從全市比值來看，供銷比進(jìn)一步降低，表明市場(chǎng)上的相對(duì)存量繼續(xù)減少。

　　表3  2009年上半年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)縣新建商品房供銷對(duì)比

　　區(qū)域

　　項(xiàng)目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市

　　新建商品房1.30 0.46 0.73 0.81 0.58 0.75 1.32 1.03 0.42 0.77 

　　其中：住宅1.32 0.43 0.66 0.81 0.64 0.76 1.21 0.69 0.38 0.74 

　�。ㄈ�）非市場(chǎng)定價(jià)類住宅供銷分析（非市場(chǎng)定價(jià)類住宅僅指單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房）

　　上半年內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售4149套、49.78萬㎡，同比減少14.26%、18.54%；成交7016套，成交面積為83.09萬㎡，同比增長(zhǎng)67.81%、69.34%，成交均價(jià)為2183元/㎡。6月內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售63套、0.96萬㎡，同比分別減少96.33%、95.26%，環(huán)比分別減少94.08%、94.18%；成交1575套，成交面積為22.38萬㎡，同比增長(zhǎng)120.90%、171.98%，環(huán)比分別增長(zhǎng)103.23%、123.30%，成交均價(jià)為1857元/㎡，環(huán)比下跌11.57%。

　�。ㄋ模┬陆ㄉ唐贩砍山唤痤~、成交均價(jià)

　　上半年長(zhǎng)沙市新建商品房銷售金額為268.27億元，同比增長(zhǎng)55.69%，其中住宅成交金額為239.69億元，同比增長(zhǎng)78.44%。分區(qū)劃來看，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房銷售金額為194.85億元，同比增長(zhǎng)37.66%，其中住宅成交金額為170.77億元，同比增長(zhǎng)61.26%。四縣市新建商品房銷售金額為73.42億元，同比增長(zhǎng)138.62%，其中住宅成交金額為68.92億元，同比增長(zhǎng)142.46%。

　　上半年長(zhǎng)沙全市新建商品房（含經(jīng)適等）均價(jià)為3474元/㎡，其中住宅3291元/㎡；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含經(jīng)適等）均價(jià)為3909元/㎡，其中住宅3690元/㎡；四縣市新建商品房（含經(jīng)適等）均價(jià)為2681元/㎡，其中住宅2596元/㎡。

　　表4  2009年上半年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)縣新建商品房、住宅銷售均價(jià)、金額（含經(jīng)適等）

　　項(xiàng)目

　　區(qū)域      新 建 商 品 房其中：住 宅

　　均價(jià)（元/㎡）金額（億元）均價(jià)（元/㎡）金額（億元）

　　全  市3474 268.27 3291 239.69  

　　其中開福區(qū)4191 34.29 4060 32.04 

　　天心區(qū)3590 36.24 3310 31.14 

　　雨花區(qū)3865 67.29 3739 60.83 

　　岳麓區(qū)3663 30.09 3495 26.96 

　　芙蓉區(qū)4531 26.94 3960 19.81 

　　長(zhǎng)沙縣3081 44.69 3015 42.65 

　　望城縣2856 9.47 2829 9.16 

　　瀏陽市2032 6.24 1877 5.40 

　　寧鄉(xiāng)縣2006 13.02 1862 11.70 

　　二、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房）

　�。ㄒ唬┒�手房累計(jì)交易總量分析

　　上半年，全市二手房成交面積179.22萬㎡，成交套數(shù)為15847套，成交金額為33.82億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)45.33%、75.32%、28.47%；其中住宅成交124.97萬㎡，成交套數(shù)為13247套，成交金額為22.85億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)82.56%、86.22%、95.81%。 分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積113.24萬㎡，成交套數(shù)為11651套，成交金額為26.72億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)37.09%、62.66%、25.36%；其中住宅成交88.62萬㎡，成交套數(shù)為10349套，成交金額為18.71億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)76.27%、78.77%、91.02%。四縣市二手房成交面積65.98萬㎡，成交套數(shù)為4196套，成交金額為7.10億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)62.06%、123.63%、41.71%；其中住宅成交36.82萬㎡，成交套數(shù)為2898套，成交金額為4.14億元，與去年同期相比分別增長(zhǎng)99.94%、118.79%、120.77%。

　　表5  2009年上半年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售情況

　　項(xiàng)目

　　區(qū)域二 手 房其中：住    宅

　　銷售面積

　�。ㄈf㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元）銷售面積

　�。ㄈf㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元）

　　全  市179.221584733.82124.971324722.85

　　其中開福區(qū)18.3421473.8716.0920503.24

　　天心區(qū)23.6719976.6215.0018853.10

　　雨花區(qū)29.6335036.9123.8229785.19

　　岳麓區(qū)20.3116693.8714.7413842.88

　　芙蓉區(qū)21.2823355.4518.9820524.30

　　長(zhǎng)沙縣23.9512732.8913.059041.87

　　望城縣3.852690.532.612290.44

　　瀏陽市14.9516501.8010.9511801.00

　　寧鄉(xiāng)縣23.2310041.889.745850.83

　�。ǘ�）本月二手房交易量分析

　　6月長(zhǎng)沙二手房成交面積39.38萬㎡，成交套數(shù)為3435套，成交金額為9.61億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)3.69%、1.87%、49.87%；其中住宅成交25.55萬㎡，成交套數(shù)為3094套，成交金額為5.06億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)-4.58%、7.62%、-0.07%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積28.03萬㎡，成交套數(shù)為2211套，成交金額為7.77億元，同比分別增長(zhǎng)113.87%、84.56%、104.71%，環(huán)比分別增長(zhǎng)24.31%、-13.46%、62.47%；其中住宅成交17.43萬㎡，成交套數(shù)為2031套，成交金額為3.85億元，同比分別增長(zhǎng)91.74%、87.36%、102.08%，環(huán)比分別減少7.90%、8.22%和5.12%。二手房交易面積連續(xù)四月持續(xù)回升，當(dāng)前交易量為近三年來單月交易最高值。四縣市二手房成交面積11.35萬㎡，成交套數(shù)為1224套，成交金額為1.84億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)-26.44%、49.82%和12.88%；其中住宅成交8.12萬㎡，成交套數(shù)為1063套，成交金額為1.20億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)3.44%、60.57%和20.43%。

　　表6  2009年6月長(zhǎng)沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售情況

　　項(xiàng)目

　　區(qū)域二 手 房其中：住    宅

　　銷售面積

　�。ㄈf㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元）銷售面積

　�。ㄈf㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元）

　　全 市39.3834359.6125.5530945.06

　　其中開福區(qū)4.535021.033.744840.80

　　天心區(qū)9.063993.392.933790.64

　　雨花區(qū)6.755671.424.335320.99

　　岳麓區(qū)3.422630.782.782540.57

　　芙蓉區(qū)4.264801.153.643820.85

　　長(zhǎng)沙縣5.163470.743.802530.61

　　望城縣0.88560.110.57450.07

　　瀏陽市3.456560.792.456470.38

　　寧鄉(xiāng)縣1.861650.201.301180.14

　　圖1  長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)各月二手房、住宅銷售情況柱狀圖

　　（三）二手房累計(jì)交易均價(jià)分析

　　上半年長(zhǎng)沙全市二手房成交均價(jià)為1887元/㎡，同比下跌11.60%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1829元/㎡，同比上漲7.26%；分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交均價(jià)為2359元/㎡，同比下跌8.56%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為2111元/㎡，同比上漲8.37%；二手房非住宅成交均價(jià)為3253元/㎡，同比下跌8.72%。四縣市二手房成交均價(jià)為1077元/㎡，同比下跌12.56%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為1140元/㎡，同比上漲10.41%（注：長(zhǎng)沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)金額為計(jì)稅金額、均價(jià)為計(jì)稅金額/面積）。

　　表7  2009年上半年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售均價(jià)

　　項(xiàng)目

　　區(qū)域      二 手 房

　　（元/㎡）其中：住 宅

　�。ㄔ�/㎡）

　　全  市18871829

　　其中開福區(qū)21092016

　　天心區(qū)27962067

　　雨花區(qū)23312179

　　岳麓區(qū)19041956

　　芙蓉區(qū)25622263

　　長(zhǎng)沙縣12081435

　　望城縣13681693

　　瀏陽市1204913

　　寧鄉(xiāng)縣810853

　�。ㄋ模┍驹陆灰拙鶅r(jià)分析

　　6月長(zhǎng)沙全市二手房平均價(jià)格為2441元/㎡，環(huán)比上漲44.54%。其中，二手住宅平均價(jià)格為1980元/㎡，環(huán)比上漲4.72%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房平均價(jià)格為2773元/㎡，同比下跌4.28%，環(huán)比下跌30.70%。其中，二手住宅平均價(jià)格為2211元/㎡，同比上漲5.39%，環(huán)比上漲3.02%，二手房非住宅平均價(jià)格為3699元/㎡，同比下跌21.44%，環(huán)比上漲85.32%。四縣市二手房平均價(jià)格為1621元/㎡，環(huán)比上漲53.46%；其中，二手住宅平均價(jià)格為1483元/㎡，環(huán)比上漲16.43%。

　　表8  2009年6月長(zhǎng)沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售均價(jià)

　　項(xiàng)目

　　區(qū)域      二 手 房

　�。ㄔ�/㎡）其中：住 宅

　�。ㄔ�/㎡）

　　全  市24411980

　　其中開福區(qū)22752149

　　天心區(qū)37452169

　　雨花區(qū)20992289

　　岳麓區(qū)22862055

　　芙蓉區(qū)26982334

　　長(zhǎng)沙縣14401617

　　望城縣12221267

　　瀏陽市13561217

　　寧鄉(xiāng)縣10941081

　　圖2  長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)二手房、住宅單月均價(jià)走勢(shì)圖

　�。ㄎ澹┓慨a(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析

　　從成交面積上看， 上半年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.31：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.40：1，比2008年全年比值增大0.42；四縣市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.15：1。

　　6月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.39：1，比5月比值縮小0.86。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.29：1，比5月比值縮小0.95；四縣市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.63：1，比5月比值縮小0.63。

　�。�六）本月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com）

　　從出售采樣分析來看，6月份住宅類房源掛牌均價(jià)為4016元/㎡，環(huán)比上漲2.01%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為4023元/㎡，環(huán)比上漲2.13%。商住兩用房掛牌均價(jià)為3603元/㎡，環(huán)比下跌4.68%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價(jià)為4793元/㎡，環(huán)比下跌36.98%；門面掛牌均價(jià)為6015元/㎡，環(huán)比下跌39.06%。

　　從二手房出租采樣分析來看，6月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.39元/㎡，環(huán)比下跌2.76%。其中，純住宅掛牌月均租金為13.20元/㎡，環(huán)比下跌1.79%；商住兩用房掛牌月均租金為14.23元/㎡，環(huán)比下跌6.75%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為9.26元/㎡，環(huán)比上漲0.54%；一般裝修掛牌月均租金為12.08元/㎡，環(huán)比上漲10.22%；中等裝修掛牌月均租金為13.57元/㎡，環(huán)比下跌4.77%；豪華裝修掛牌月均租金為16.76元/㎡，環(huán)比下跌5.15%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為26.10元/㎡，環(huán)比上漲7.54%；門面掛牌月均租金為41.94元/㎡，環(huán)比上漲8.29%。（注：價(jià)格僅為當(dāng)期網(wǎng)上掛牌房源均價(jià)，并非市場(chǎng)整體均價(jià)）。

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　　6月份，長(zhǎng)沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1：292。

　　三、抵押情況統(tǒng)計(jì)分析

　　（一）累計(jì)抵押情況分析

　　上半年，全市共辦理抵押登記手續(xù)93188起，抵押面積2033.08萬㎡，貸款金額385.79億元，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)90979起，抵押面積1362.21萬㎡，貸款金額258.42億元。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)63013起，抵押面積1002.65萬㎡，貸款金額273.27億元，同比分別增長(zhǎng)57.50%、45.67%、82.11%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)61695起，抵押面積702.92萬㎡，貸款金額184.49億元，同比分別增長(zhǎng)56.93%、56.64%、84.74%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)30175起，抵押面積1030.43萬㎡，貸款金額112.52億元；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)29284起，抵押面積659.29萬㎡，貸款金額73.93億元。

　　上半年，全市共辦理在建工程抵押976起，抵押面積453.61萬㎡，貸款金額67.69億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押326起，抵押面積321.42萬㎡，貸款金額49.89億元，同比分別增長(zhǎng)-12.60%、-2.31%、6.35%。四縣市共辦理在建工程抵押650起，抵押面積132.19萬㎡，貸款金額17.80億元。

　�。ǘ�）本月抵押情況分析

　　6月份，長(zhǎng)沙共辦理抵押登記手續(xù)21952起，抵押面積510.11萬㎡，貸款金額109.12億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)16.89%、41.73%、73.10%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)21388起，抵押面積320.51萬㎡，貸款金額68.60億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)16.02%、17.24%、34.04%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)14866起，抵押面積264.65萬㎡，貸款金額76.77億元，同比分別增長(zhǎng)161.31%、197.39%、218.15%，環(huán)比分別增長(zhǎng)20.05%、62.81%、78.95%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)14569起，抵押面積183.58萬㎡，貸款金額50.31億元，同比分別增長(zhǎng)162.36%、189.79%、257.82%，環(huán)比分別增長(zhǎng)19.61%、33.33%、38.98%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)7086起，抵押面積245.46萬㎡，貸款金額32.35億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)10.77%、24.37%、60.63%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)6819起，抵押面積136.93萬㎡，貸款金額18.29億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)9.03%、0.91%、22.10%。

　　6月份，長(zhǎng)沙共辦理在建工程抵押380起，抵押面積98.23萬㎡，貸款金額13.70億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)420.55%、35.25%、39.80%。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押64起，抵押面積66.33萬㎡，貸款金額10.39億元，同比分別增長(zhǎng)33.33%、15.46%、34.76%，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.00%、29.86%、44.51%。四縣市共辦理在建工程抵押316起，抵押面積31.90萬㎡，貸款金額3.31億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)34倍、48.03%、26.82%。

　　四、6月土地市場(chǎng)分析(數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))

　　表9 2009年6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地供應(yīng)和交易情況

　　區(qū)域

　　項(xiàng)目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市

　　出讓情況宗  數(shù)4343317

　　面積（㎡）273522.717741.99212570.9108368.614614.89626819.1

　　成交情況宗  數(shù)1313311

　　面積（㎡）14741.6217741.994089.66108368.614614.89159556.77

　　金額（萬元）1330531710217167302717862

　　綜合地價(jià)水平值（元/㎡）902.212996.852496.54661.352071.181119.48

　　注：1、編號(hào)望掛的四宗土地，因所在區(qū)域在岳麓區(qū)境內(nèi)，視為岳麓區(qū)出讓土地；

　　2、綜合地價(jià)水平值為面積加權(quán)算術(shù)平均值。

　　表10  2009年6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)各用途土地成交情況

　　用途

　　項(xiàng)目全 市其  中

　　商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè)

　　成交宗數(shù)11443

　　成交面積（㎡）159556.7716393.5335455.83107707.41

　　成交金額（萬元）17862542464196019

　　綜合地價(jià)水平值

　　(元/㎡)1119.483308.621810.42558.83

　　6月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)招拍掛出讓土地17宗，土地出讓面積62.68萬㎡，其中，商業(yè)（綜合）用地5宗，土地出讓面積1.85萬㎡；住宅用地9宗，土地出讓面積50.06萬㎡；工業(yè)用地3宗，土地出讓面積10.77萬㎡。

　　6月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地實(shí)際成交11宗，成交面積15.96萬㎡，成交總價(jià)17862萬元，綜合地價(jià)水平值1119.48元/㎡，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積1.64萬㎡，成交金額5424萬元；住宅用地成交面積3.55萬㎡，成交金額6419萬元；工業(yè)用地成交面積10.77萬㎡，成交金額6019萬元。

　　PART 2  內(nèi)五區(qū)新建純商品房市場(chǎng)供銷情況分析

　　五、新建純商品房供銷量分析

　�。ㄒ唬┬陆�純商品房供應(yīng)趨勢(shì)（月度）

　　圖3  長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況柱狀走勢(shì)圖

　　6月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售86.00萬㎡、7124套，同比減少27.12%、33.61%，環(huán)比增長(zhǎng)101.83%、122.63%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售82.63萬㎡、6743套，同比減少21.30%、33.76%，環(huán)比增長(zhǎng)103.22%、122.47%，占新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售的比重為96.08%、94.65%，在良好銷售形勢(shì)驅(qū)使下，本月新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售量環(huán)比有較大幅度增長(zhǎng)。

　　（二）新建純商品房銷售趨勢(shì)（月度）

　　圖4  長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅銷售情況柱狀走勢(shì)圖

　　6月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房銷售114.89萬㎡、11528套，同比增長(zhǎng)136.38%、154.71%，環(huán)比增長(zhǎng)39.75%、38.54%；其中住宅銷售109.28萬㎡、10616套，同比增長(zhǎng)180.03%、198.03%，環(huán)比增長(zhǎng)42.18%、37.92%，占新建純商品房的批準(zhǔn)預(yù)售比重為95.12%、92.09%。備案銷售量連續(xù)四月環(huán)比持續(xù)高速上揚(yáng)，本月備案銷售量更是創(chuàng)造了單月歷史最高值，商品房、商品住宅雙雙突破100萬㎡。

　�。ㄈ�）新建純商品房供銷對(duì)比（期間新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間新建純商品房實(shí)際銷售面積）

　　6月份長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房供銷比為0.75：1，其中商品住宅供銷比為0.76：1。開福區(qū)本月由于湘江世紀(jì)城商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積較大，達(dá)57.83萬㎡，商品房供銷比超過2.50；其他各區(qū)中，芙蓉區(qū)零新增批準(zhǔn)預(yù)售，天心區(qū)僅批準(zhǔn)預(yù)售1套（湘翰御舍）。從銷售來看，雨花區(qū)商品房銷量第一，超過35萬㎡；天心區(qū)、開福區(qū)商品房銷量超過20萬㎡，分居二、三位，芙蓉區(qū)商品房本月銷量最低，不及10萬㎡。

　　表11  2009年6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅供銷對(duì)比（單位：萬㎡）

　　區(qū)  域

　　項(xiàng)  目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)內(nèi)五區(qū)

　　新建純商品房供61.380.0211.4813.120.0086.00

　　銷24.5428.3335.1417.309.58114.89

　　供銷比2.500.000.330.760.000.75

　　其中：住宅供60.290.0210.8111.510.0082.63

　　銷23.8026.9032.4517.009.14109.28

　　供銷比2.530.000.330.680.000.76

　　圖5  2008年以來各月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅供銷比例趨勢(shì)

　　從單月商品住宅供銷比來看，08年十二個(gè)月中有九個(gè)月供銷比在1以上，其中有五個(gè)月供銷比甚至超過2，這也直接導(dǎo)致了今年開發(fā)商對(duì)于新增上市的疑慮——今年上半年有四個(gè)月新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售低于50萬㎡；但銷售量卻出乎預(yù)料出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，2月后銷售量逐月攀升，6月銷售量更是突破歷史最高值。這一方面反映了當(dāng)前市場(chǎng)上剛性需求仍在，只要價(jià)格適宜及有一定的優(yōu)惠條件，市民的購(gòu)房意愿仍然強(qiáng)烈；另一方面銷售的大幅回升也打造了一個(gè)雙贏局面，既讓市民在政策優(yōu)惠下通過合適的價(jià)位購(gòu)買到合適的居所，改善了自身的居住條件，又讓去年以來積累的存量商品房得到了盤活、消化，這將有利于開發(fā)商加速回籠資金，進(jìn)行下一步開發(fā)，從而推進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)向前發(fā)展。今年上半年商品房供銷比是小于1的，但并不意味著整體市場(chǎng)供不應(yīng)求，結(jié)合去年全年供銷量來看，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)仍然較為充足，但去年至今年上半年的總供銷比已經(jīng)大大降低，并開始趨向供銷均衡。

　　六、新建純商品房銷售價(jià)格分析

　�。ㄒ唬┬陆�純商品房成交均價(jià)走勢(shì)（累計(jì)）

　　圖6  長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅累計(jì)均價(jià)走勢(shì)圖

　　上半年，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4254元/㎡，其中，商品住宅平均售價(jià)為4019元/㎡。從各區(qū)情況來看，芙蓉區(qū)均價(jià)最高，商品房、商品住宅均價(jià)分別達(dá)到4882元/㎡、4282元/㎡；岳麓區(qū)均價(jià)最低，商品房、商品住宅均價(jià)分別為3876元/㎡、3693元/㎡。

　　圖7  2009年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅均價(jià)柱形圖

　�。ǘ�）新建純商品房成交均價(jià)走勢(shì)（月度）

　　圖8  長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅單月均價(jià)走勢(shì)圖

　　6月份，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4031元/㎡，其中，商品住宅平均售價(jià)為3914元/㎡。天心區(qū)、岳麓區(qū)住宅均價(jià)環(huán)比有所降低。

　　圖9  2009年6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房、住宅均價(jià)柱形圖

　�。ㄈ�）新建純商品房期、現(xiàn)房量、價(jià)分析

　　上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為367.01萬㎡、48.32萬㎡，同比增長(zhǎng)47.67%、-3.38%，期房占總量的88.37%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為351.25萬㎡、28.49萬㎡，同比增長(zhǎng)65.13%、-3.56%，期房占總量的92.50%。

　　上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4292元/㎡、3968元/㎡，其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4092元/㎡、3125元/㎡。

　　6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為105.38萬㎡、9.52萬㎡，同比增長(zhǎng)173.05%、-5.25%，環(huán)比增長(zhǎng)41.83%、20.35%，期房占總量的91.71%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為102.91萬㎡、6.37萬㎡，同比增長(zhǎng)198.11%、41.46%，環(huán)比增長(zhǎng)41.67%、50.95%，期房占總量的94.17%。

　　6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4084元/㎡、3447元/㎡，環(huán)比下跌1.85%、11.52%；其中，新建純商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為3972元/㎡、2986元/㎡，環(huán)比下跌2.19%、12.12%。

　　（四）商品住宅成交價(jià)格指數(shù)變化分析

　　2009年6月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為164.90點(diǎn)，較上月增長(zhǎng)0.73點(diǎn)，今年以來，指數(shù)除在3月下降外，均保持上升趨勢(shì)，月均漲幅為1.47點(diǎn)。

　　圖10  2008年以來長(zhǎng)沙市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖

　　從面積子市場(chǎng)指數(shù)來看，今年6月，各面積段價(jià)格指數(shù)均上漲，特別是60㎡以下面積段價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)較大反彈，較上月增長(zhǎng)7.59點(diǎn)，其余面積段價(jià)格指數(shù)繼續(xù)上漲，增幅較平緩。今年以來，月均漲幅較大的是120-144㎡、144㎡以上面積價(jià)格段指數(shù)，分別為2.23點(diǎn)、2.59點(diǎn)，60㎡以下面積段價(jià)格指數(shù)月均漲幅最小，為0.69點(diǎn)。

　　圖11  面積子市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)

　　從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來看，今年6月，東城板塊指數(shù)上升較快，較上月增長(zhǎng)5.46點(diǎn)，但因其前幾個(gè)月的下滑，月均漲幅出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，今年以來指數(shù)平均每月下降2.50點(diǎn)；北城板塊指數(shù)一直處于上漲趨勢(shì)，月均漲幅最大，平均每月增長(zhǎng)4.13點(diǎn)。

　　圖12  板塊子市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)

　　七、新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)）

　　（一）套型結(jié)構(gòu)分析

　　1. 累計(jì)分析

　　上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為107.23㎡，同比增大2.25%。從各戶型供銷結(jié)構(gòu)來看，本期各套型總供銷比仍小于1，大于144㎡戶型供銷比略大，同期供應(yīng)量超過銷售量約5%；60-90㎡、120-144㎡是我市內(nèi)五區(qū)當(dāng)前供銷量最大的戶型面積區(qū)間，供銷量占總量比均超過了20%，而銷售量更是呈現(xiàn)并駕齊驅(qū)之勢(shì)，這表明就面積套型來看，此兩面積段套型正是當(dāng)前我市初次購(gòu)房及改善型購(gòu)房者的主力需求套型。90㎡以下中小戶型供應(yīng)占比為43.93%，比去年同期增長(zhǎng)3.93個(gè)百分點(diǎn)（不含經(jīng)適等非市場(chǎng)定價(jià)類住宅）。

　　表12  2009年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表

　　項(xiàng)目

　　戶型供（套）比例（%）與去年同期比例差（%）銷（套）比例（%）與去年同期比例差（%）供-銷（套）供銷比

　　≤60㎡511718.561.06717319.222.57-20560.71

　　60-90㎡699825.382.87913624.486.85-21380.77

　　90-120㎡501418.18-1.30737919.770.23-23650.68

　　120-144㎡560020.31-2.57899624.11-3.72-33960.62

　�。�144㎡484817.58-0.06463212.41-5.932161.05

　　合 計(jì)27577100.000.0037316100.000.00-97390.74

　　2.本月分析

　　6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)套均面積為122.55㎡，環(huán)比縮小8.64%。本月住宅銷售繼續(xù)增加，除120-144㎡戶型供銷比略微超過1外，其他各套型供銷比均小于1。90㎡以下中小戶型批準(zhǔn)預(yù)售占批準(zhǔn)預(yù)售總量的14.74%，比例環(huán)比減少了9.57個(gè)百分點(diǎn)（不含經(jīng)適等非市場(chǎng)定價(jià)類住宅）。本月批準(zhǔn)預(yù)售仍以中、大戶型為主，而銷售120-144㎡、60-90㎡面積段戶型銷量基本相當(dāng)，為我市當(dāng)前銷售的兩大主力戶型面積區(qū)段。

　　表13  2009年6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表

　　項(xiàng)目

　　戶型供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比

　　≤60㎡1331.97202519.07-18920.07

　　60-90㎡86112.77234022.04-14790.37

　　90-120㎡171525.43209819.76-3830.82

　　120-144㎡261438.77254023.93741.03

　�。�144㎡142021.06161315.19-1930.88

　　合 計(jì)6743100.0010616100.00-38730.64

　�。ǘ�）價(jià)位結(jié)構(gòu)分析

　　1. 累計(jì)分析

　　從上半年住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來看，3500-4000元/㎡價(jià)位段住宅銷售比例最高，達(dá)到了30.48%；其次為4000-4500元/㎡、3000-3500元/㎡價(jià)位段住宅，銷售比例在15%-20%之間；3000元/㎡價(jià)位段住宅銷售比例明顯縮小，僅占總銷售比例的10.25%；而4500-5000元/㎡價(jià)位段住宅銷售較為尷尬，僅占總銷售量的9.62%。與去年同期對(duì)比來看，3000元/㎡以下、4000元/㎡以上價(jià)位段住宅銷售比例均有所縮減，5000元/㎡以上住宅銷售比例縮減更是達(dá)到5個(gè)百分點(diǎn)，這表明隨著交通、配套設(shè)施、房屋品質(zhì)等的逐步提升，低價(jià)位樓盤已經(jīng)逐漸消失；而從較高價(jià)位樓盤來看，由于去年長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)的巨大供應(yīng)量，以及全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)，使得房?jī)r(jià)上漲壓力得到普遍抑制，多數(shù)樓盤開始回歸主流價(jià)位，這在一定程度上促進(jìn)了房?jī)r(jià)進(jìn)一步向全市均價(jià)靠攏，同時(shí)，較為合理的價(jià)位在一定程度上吸引了更多購(gòu)房，從而形成3500-4000元/㎡價(jià)位段住宅銷售獨(dú)占鰲頭的局面。

　　表14  2009年上半年長(zhǎng)沙純商品住宅戶型銷售價(jià)位分析表（單位：套）

　　項(xiàng)目

　　戶型銷比例（%）與去年同期比例差（%）

　　≤2500元/㎡17584.71 -7.27 

　　2500-3000元/㎡20675.54 -3.97 

　　3000-3500元/㎡608916.32 4.96 

　　3500-4000元/㎡1137430.48 12.60 

　　4000-4500元/㎡702518.83 -0.55 

　　4500-5000元/㎡35899.62 -0.73 

　�。�5000元/㎡541414.51 -5.04 

　　合 計(jì)37316100.00 0.00 

　　2.本月分析

　　從本月住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來看，3500-4000元/㎡價(jià)位段住宅銷售量最大，接近總銷售量的30%；4000-4500元/㎡價(jià)位段住宅銷售量次之，超過總銷售量的20%；3000-3500元/㎡、>5000元/㎡住宅銷售量較為接近，均占總銷售量的15%左右。

　　表15  2009年6月長(zhǎng)沙純商品住宅戶型銷售價(jià)位分析表（單位：套）

　　項(xiàng)目

　　戶型銷比例（%）

　　≤2500元/㎡7396.96 

　　2500-3000元/㎡4484.22 

　　3000-3500元/㎡164315.48 

　　3500-4000元/㎡306728.89 

　　4000-4500元/㎡213320.09 

　　4500-5000元/㎡10419.81 

　　＞5000元/㎡154514.55 

　　合 計(jì)10616100.00 

　　八、經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼情況

　　表16  長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼情況表

　　區(qū) 屬已發(fā)放憑證數(shù)實(shí)際買房

　　8萬5萬小計(jì)戶數(shù)面積（㎡）金額（萬元）

　　芙蓉411512142361216107168.479673

　　天心444131347541371114573.4410656

　　雨花43746744411303112088.7710378.5

　　開福4433105354862106174600.2915499.6

　　岳麓31018313932107694765.497942

　　總計(jì)204642385228497072603196.4654149.6

　　截止6月底，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)共發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證達(dá)22849戶，實(shí)際用于買房的有7072戶，購(gòu)房總面積為60.32萬㎡，平均戶均面積為85.29㎡，絕大部分的購(gòu)房者選擇了90㎡以下的戶型，而且地理位置基本在二環(huán)線以內(nèi)；其中開福區(qū)貨補(bǔ)規(guī)模最大，已發(fā)放的憑證為5486戶，用于實(shí)際買房的有2106戶，購(gòu)房總面積是174600.29㎡，金額是15499.6萬元。貨補(bǔ)政策的推行，增強(qiáng)百姓購(gòu)買力，提高住房水平，有效解決了低收入無房戶、住房困難戶的住房問題，達(dá)到了預(yù)定的政策目的。

　　PART 3  本期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征

　�。ㄒ唬┥习肽耆�市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積約為去年同期的七成，銷售面積為去年同期的1.6倍。6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積上揚(yáng)至80萬㎡以上，形成今年單月批準(zhǔn)預(yù)售第二峰值；銷售面積連續(xù)四月大幅攀升，本月備案銷售量更是創(chuàng)造了單月歷史最高值，商品房、商品住宅雙雙突破100萬㎡。

　　（二）6月商品房簽約成交18570套，面積194.23萬㎡，環(huán)比分別減少10.29%、7.32%；住宅成交17311套，面積182.61萬㎡，環(huán)比分別減少11.97%、7.91%。。

　�。ㄈ�）上半年，長(zhǎng)沙全市商品房、商品住宅均價(jià)為3474元/㎡、3291元/㎡，其中，內(nèi)五區(qū)新建純商品房、商品住宅均價(jià)為4254元/㎡、4019元/㎡。6月份，內(nèi)五區(qū)新建商品房、商品住宅均價(jià)為4031元/㎡、3914元/㎡。

　　（四）2009年6月總體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為164.90點(diǎn)，較上月增長(zhǎng)0.73點(diǎn)，月均漲幅為1.47點(diǎn)。從各類子市場(chǎng)來看，本月60㎡以下面積段、東城板塊指數(shù)反彈，其余子市場(chǎng)指數(shù)繼續(xù)上漲，北城板塊指數(shù)月均漲幅最大，東城板塊指數(shù)月均漲幅仍然負(fù)增長(zhǎng)。

　�。ㄎ澹┥习肽耆�市二手房交易面積同比增幅超過45%，其中，內(nèi)五區(qū)二手房交易連續(xù)四月持續(xù)回升，6月交易量更是達(dá)到自2006年以來單月最高值。

　�。�六）上半年我市內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅供銷量最大的戶型的面積區(qū)間是60-90㎡、120-144㎡，供銷量占總量比均超過了20%；90㎡以下中小戶型供應(yīng)占比為43.93%，比去年同期增長(zhǎng)3.93個(gè)百分點(diǎn)（按套數(shù)）。

　�。ㄆ撸┥习肽晡沂袃�(nèi)五區(qū)新建純商品住宅銷量最大的價(jià)位區(qū)間是3500-4000元/㎡，占總量的30.48%；其次為4000-4500元/㎡、3000-3500元/㎡價(jià)位段住宅，銷量分別占總量18.83%、16.32%（按套數(shù)）。

　�。ò耍�6月長(zhǎng)沙二手房純住宅掛牌均價(jià)為4023元/㎡，門面掛牌均價(jià)為6015元/㎡；純住宅掛牌月均租金為13.20元/㎡，門面掛牌月均租金為41.94元/㎡。

　�。ň牛�6月商品住房租售比為1:292。

　�。ㄊ�）上半年全市共辦理抵押登記手續(xù)93188起，抵押面積2033.08萬㎡，貸款金額達(dá)385.79億元。從內(nèi)五區(qū)個(gè)人抵押來看，上半年抵押起數(shù)、面積、貸款金額同比增幅均超過50%以上，這也從另一個(gè)側(cè)面反映了上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)好轉(zhuǎn)。

　　（十一）截止6月底，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)共發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證達(dá)22849戶，實(shí)際用于買房的有7072戶，購(gòu)房總面積為60.32萬㎡。

　�。ㄊ�二）6月份,長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)共辦理退房432套，其中簽約退房302套，簽約退房率1.92%，環(huán)比降低0.37個(gè)百分點(diǎn)。

　　PART 4   下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

　　（一）宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，觀望氣氛逐漸消散

　　上半年中央及長(zhǎng)沙市政府為“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”推行了一系列政策措施，初見成效，下半年隨著各項(xiàng)政策的深入落實(shí)和積極應(yīng)對(duì)變化的新政出現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持良好的態(tài)勢(shì)，普通百姓的信心將得到進(jìn)一步增強(qiáng)。長(zhǎng)沙整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健和活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康，都將使普通百姓產(chǎn)生合理的市場(chǎng)判斷，觀望氣氛也將逐漸消散。

　　（二）安居工程穩(wěn)步推行，有效需求有力激發(fā)

　　包括經(jīng)適房貨補(bǔ)政策和棚戶區(qū)改造在內(nèi)的安居工程政策的實(shí)施，一方面激活住房需求，增加市場(chǎng)需求，另一方面又為需求的實(shí)現(xiàn)提供了資金支撐，市場(chǎng)的需求變得有效和現(xiàn)實(shí)，帶來了上半年的市場(chǎng)交易的活躍。安居工程政策的穩(wěn)步推行，政策作用的深入，普通百姓住房需求被喚醒的同時(shí)，購(gòu)買力得到增強(qiáng)，下半年市場(chǎng)的有效需求將得到有力激發(fā)。

　�。ㄈ�）市場(chǎng)整體持續(xù)回暖，供銷矛盾逐漸緩解

　　上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)表現(xiàn)出市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng)、市場(chǎng)銷售面積和銷售總額迅速攀升，市場(chǎng)交易日漸活躍，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)回暖跡象。下半年將延續(xù)這一發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)整體持續(xù)回暖，房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)將更為穩(wěn)健，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期更為合理，一方面調(diào)整新建樓盤的時(shí)間和規(guī)模，另一方面注重原有樓盤的銷售，加快市場(chǎng)對(duì)存量房的消化，供銷矛盾進(jìn)一步緩解，促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的健康。

　　（四）地鐵效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤開始升溫

　　地鐵作為城市新的交通形式，在緩解城市地面交通的同時(shí)，還能強(qiáng)化沿線土地的利用類型和方面，帶來商圈的組團(tuán)發(fā)展。長(zhǎng)沙地鐵規(guī)劃的出臺(tái)和地鐵的修建，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的分布格局，帶來沿線土地的開發(fā)和樓盤項(xiàng)目的建設(shè)。由于目前地鐵剛開始修建，社會(huì)各界對(duì)其了解和認(rèn)識(shí)不夠，盡管如此，上半年地鐵沿線的部分樓盤仍價(jià)格出現(xiàn)上漲，大部分樓盤的成交量上升幅度都較大。下半年隨著地鐵效應(yīng)逐步釋放，普通百姓對(duì)地鐵認(rèn)知加強(qiáng)、開發(fā)商“地鐵盤”營(yíng)銷力度的增強(qiáng)，下半年地鐵沿線樓盤將開始升溫，價(jià)格和成交量都將不同程度的上升。

　�。ㄎ澹┦袌�(chǎng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，地價(jià)房?jī)r(jià)平穩(wěn)波動(dòng)

　　上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、二手房市場(chǎng)交易活躍、租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二、三級(jí)市場(chǎng)在回暖背景下呈現(xiàn)不同的發(fā)展特點(diǎn)，三者之間的結(jié)構(gòu)也得到了相對(duì)合理的調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將在下半年延續(xù)這一趨勢(shì)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，房?jī)r(jià)也將在各方面的作用下，穩(wěn)中有升。

　　長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心

　　2009-7-2