2014年初以來，中國樓市去杠桿開啟，房地產(chǎn)投資減速換擋，進(jìn)入個(gè)位數(shù)到十之間的白銀時(shí)代增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)投資增速2013年反彈至高點(diǎn)后持續(xù)走低。2014年以來一直呈下行趨動(dòng)，1-11月降至11.9%，預(yù)計(jì)全年增速在11%左史(基本與我們年初預(yù)計(jì)的10%相仿)。投資持續(xù)下行，根源為經(jīng)濟(jì)下行，人口紅利2012年見頂，2013年來房?jī)r(jià)高位，有效購買力等的下降。直接反映是，銷售不振，企業(yè)庫存上升，開發(fā)資金來源下降，融資成本上市，風(fēng)險(xiǎn)增加，投資欲望下降帶來開工大幅下降。14年1-11月，商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)8.2%;資金來源創(chuàng)歷史新低，僅增長(zhǎng)0.6%;房屋新開工面積負(fù)增長(zhǎng)9%;土地購置面積負(fù)增長(zhǎng)14.5%。

　　截止到2014年3季度末，國內(nèi)上市房企賬面資金大幅流出，經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流為-1230億元，是3013年同期的1.5倍，開發(fā)商大幅壓縮拿地、新開工支出。償債壓力顯著上升，凈負(fù)債率攀升至100%，可并的是扣除預(yù)收款項(xiàng)后的負(fù)債率為53%，較年初分僅上升1個(gè)百分點(diǎn)。

　　央行“930”新政及“1121”央行超預(yù)期降息等都釋放了政府刺激經(jīng)濟(jì)不房地產(chǎn)的強(qiáng)烈信號(hào)。隨著樓市刺激政策的逐步落實(shí)，銷售回暖及融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，庫存正在加速去化。10-12月樓市成交延續(xù)改善趨動(dòng)。

　　根據(jù)當(dāng)前樓市銷售情況以及后續(xù)可能的政策放松，我們預(yù)計(jì)一、二，三、四線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升的時(shí)間可能是，一線城市14年年底，二線城市在1-2季度之間，三四線城市在2015年中期左右。隨著庫存逐步下行，行業(yè)投資將逐步企穩(wěn)換擋進(jìn)入個(gè)位數(shù)的平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，即白銀時(shí)代。

　　2013年至2028年中國人口結(jié)極不1989年2004年相似，根據(jù)勞動(dòng)年齡人口發(fā)展趨動(dòng)，推測(cè)，中國住宅銷售面積可能在2017年達(dá)到峰值。我們又根據(jù)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人均居住面積、危舊房改造等可能帶來的需求，以及現(xiàn)有存量情況，保守測(cè)算，未來10年，中國住房新增需求只有125億平米。因此，我們預(yù)計(jì)，住房需求和投資在2014年回落后是新一輪房地產(chǎn)換擋周期的開始，2017年之后進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

　　未來的需求主要來自除城鎮(zhèn)化帶來的剛需以及由收入提升、危舊改造等帶來的改善性需求的增加。根據(jù)不同時(shí)間段年齡結(jié)極可見，35-64歲年齡人口持續(xù)在增長(zhǎng)，到2030年達(dá)到峰值，這期間，隨著人口素質(zhì)提升、收入增加，改善需求將持續(xù)提高，是未來15年除城鎮(zhèn)化外重要的住房需求支撐。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過過去15年的大發(fā)展，需求基本仍全面緊張過渡到當(dāng)前的結(jié)極性剩余。人口凈流入的沿海沿江超大和特大城市的住房需求在寬松的政策及收入持續(xù)提升的背景下未來10年依然充足。它們同時(shí)也對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)不斷提升，未來，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性化及服務(wù)配套上的升級(jí)換代需求會(huì)更加突出，較好的養(yǎng)生養(yǎng)老的“居住+度假+養(yǎng)老”產(chǎn)品需求也將穩(wěn)步提升，這是不35-64歲年齡人口穩(wěn)步增長(zhǎng)密切相關(guān)的。

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