一、2014全年成交量先抑后揚(yáng)

　　2014年12月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2214萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)19.5%，同比增長(zhǎng)26.7%。30個(gè)城市中，有27個(gè)即9成城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)�？傮w上看，目前30個(gè)城市已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)了環(huán)比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，3月份以來(lái)，該成交量的同比增幅總體上呈不斷收窄態(tài)勢(shì)，11-12月份則出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

　　在2014年上半年市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷的情況下，各類(lèi)“拐點(diǎn)論”不斷充斥于中國(guó)樓市。但很顯然，下半年開(kāi)始，樓市呈現(xiàn)了復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，一二三線(xiàn)城市入市情緒改善，且在12月份各城市實(shí)現(xiàn)了沖刺，進(jìn)而使得2014年樓市成交呈現(xiàn)明顯的翹尾現(xiàn)象。

　　對(duì)照近5年12月份的成交數(shù)據(jù)，可以看出，相比2010年至2013年4年間的同期水平，2014年12月份新建商品住宅成交面積分別增長(zhǎng)了17.2%、131.2%、18.2%和26.7%。2014年12月成交行情較好，市場(chǎng)樂(lè)觀情緒顯現(xiàn)。

　　12月份，30個(gè)典型城市年初累計(jì)新建商品住宅成交面積同比增幅為-11.0%。從3月份開(kāi)始，該同比增幅基本處于平穩(wěn)的水平。近期市場(chǎng)行情逐漸上升，同比增幅曲線(xiàn)有抬頭跡象。

　　對(duì)近5年樓市數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。從數(shù)據(jù)上看，2014年30個(gè)典型城市成交面積為17651萬(wàn)平方米，同比跌幅為11.0%。觀察2010年至2014年5年的樓市成交狀況，可以看出，2012年市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，成交面積同比增幅達(dá)到28.9%。2013年成交量創(chuàng)造了近5年的年度新高，同比增幅達(dá)到20.1%。2014年市場(chǎng)面臨降溫，但呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

　　二、城市分類(lèi)中，一線(xiàn)城市波幅較大

　　1、三類(lèi)城市同比增幅曲線(xiàn)逐漸抬頭

　　12月份，一二三線(xiàn)30個(gè)典型城市成交同比增幅曲線(xiàn)的走勢(shì)一致。其中，一線(xiàn)城市的同比增幅由11月份的5.4%上升為53.9%，二線(xiàn)城市由4.6%上升為21.9%，三線(xiàn)城市則由-7.8%上升為16.3%。觀察2014年全年走勢(shì)，三類(lèi)城市同比增幅曲線(xiàn)均在逐漸抬頭。

　　2、2014年一線(xiàn)成交同比跌幅較大

　　12月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為494萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)38.1%，同比增長(zhǎng)53.9%。從環(huán)比值看，一線(xiàn)城市12月成交行情較好，并再創(chuàng)2014年新高，也實(shí)現(xiàn)了近5年的月度次高水平。一線(xiàn)城市在保持連續(xù)12個(gè)月的同比下滑態(tài)勢(shì)后，11-12月保持了同比上升態(tài)勢(shì)。具體城市看，北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為48.9%、31.8%、35.6%和31.4%，同比增幅分別為44.2%、39.3%、50.5%和146.4%。

　　從年度數(shù)據(jù)看，2014年全年4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為3131萬(wàn)平方米，同比下跌22.7%。從近幾年的數(shù)據(jù)看，一線(xiàn)城市在2013年的成交狀況較好，但到了2014年則出現(xiàn)比較明顯的降溫。這反映了一線(xiàn)城市的成交波動(dòng)幅度較明顯。具體城市看，2014年北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市成交面積同比跌幅分別達(dá)到24.9%、23.9%、24.3%和8.7%。

　　3、2014年二線(xiàn)成交同比跌幅小于一線(xiàn)

　　12月份，15個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為1339萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11.4%，同比增長(zhǎng)21.9%。隨著二線(xiàn)重點(diǎn)城市剛需及改善型購(gòu)房者的積極入市，成交量出現(xiàn)了明顯上升，目前已保持連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比增長(zhǎng)。另外，二線(xiàn)城市成交量是2010年以來(lái)的月度最高值，超過(guò)了2013年3月的成交量。

　　15個(gè)二線(xiàn)城市的成交增幅大小不一。其中有13個(gè)城市出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)，漲幅排名前3位的城市分別為福州、青島和南寧，相應(yīng)增幅分別達(dá)到43.3%、28.9%和25.2%。此類(lèi)城市改善型購(gòu)房需求比較強(qiáng)烈，在限購(gòu)限貸政策松綁、央行降息政策推進(jìn)下，成交量上升幅度比較大。下跌的城市包括貴陽(yáng)和南昌，跌幅分別為7.4%和1.5%。

　　從年度數(shù)據(jù)看，2014年15個(gè)二線(xiàn)城市的成交面積為11432萬(wàn)平方米，同比跌幅為6.6%。觀察近幾年的同比增幅，2012年和2013年相對(duì)較高，分別達(dá)到28.6%和26.5%的水平。而到了2014年，受市場(chǎng)降溫的影響，出現(xiàn)了明顯的回落。但這樣一個(gè)跌幅明顯小于一線(xiàn)城市，這和二線(xiàn)城市率先松綁限購(gòu)政策有很大的關(guān)聯(lián)。

　　4、2014年三線(xiàn)同比跌幅介于一二線(xiàn)之間

　　12月份，11個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為380萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)30.1%，同比增長(zhǎng)16.3%。三線(xiàn)城市12月成交行情較好，有10個(gè)城市出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)，這和臨近年末成交量的有效釋放有關(guān)聯(lián)。具體城市看，增幅最明顯的城市是惠州，為99.5%。這和惠州11月成交量相對(duì)較低有一定關(guān)系。唯一一個(gè)下跌的城市為莆田。莆田在10月的環(huán)比漲幅為378.0%，11月份出現(xiàn)了44.6%的跌幅，12月份繼續(xù)出現(xiàn)2.9%的跌幅，說(shuō)明市場(chǎng)行情波動(dòng)較大。

　　從年度數(shù)據(jù)看，2014年11個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為3089萬(wàn)平方米，同比下跌12.9%。觀察年度數(shù)據(jù)，三線(xiàn)城市和一二線(xiàn)城市的走勢(shì)基本一致，在2012年和2013年的同比增幅較大，但在2014年則出現(xiàn)較大的降溫。

　　三、東中西部三類(lèi)城市呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì)

　　1、三類(lèi)城市同比增幅曲線(xiàn)逐漸抬升

　　12月份，東中西部典型城市同比增幅曲線(xiàn)走勢(shì)一致。其中，東部城市的同比增幅由11月份的1.8%上升為28.1%，中部城市由12.3%上升為26.9%，而西部城市由-6.5%上升為20.8%�？傮w上看，2014年期間三類(lèi)城市同比增幅曲線(xiàn)正逐漸抬升。

　　2、2014年?yáng)|部成交同比跌幅較大

　　12月份，20個(gè)東部城市新建商品住宅成交面積為1436萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24.9%，同比增長(zhǎng)28.1%。這和部分重點(diǎn)城市成交量提升有明顯關(guān)聯(lián)。同時(shí)，東部城市在連續(xù)12個(gè)月下跌后，11-12月份出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。東部城市成交創(chuàng)近5年月度次高，僅次于2010年10月。

　　從年度數(shù)據(jù)看，2014年20個(gè)東部城市新建商品住宅成交面積為10675萬(wàn)平方米，同比下跌16.1%。從歷年數(shù)據(jù)看，在2012年出現(xiàn)比較明顯的回暖，到了2013年市場(chǎng)成交繼續(xù)上升，這和此類(lèi)城市看漲情緒較重是有關(guān)聯(lián)的。到了2014年則出現(xiàn)比較大的市場(chǎng)降溫。

　　3、中部成交與2013年基本持平

　　12月份，5個(gè)中部城市新建商品住宅成交面積為459萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)\9.3%，同比增長(zhǎng)26.9%。出現(xiàn)環(huán)比上升，和部分中部二線(xiàn)城市市場(chǎng)行情相對(duì)較好有關(guān)。總體上看，第四季度成交量比較樂(lè)觀。

　　從年度數(shù)據(jù)看，2014年5個(gè)中部城市新建商品住宅成交面積為4126萬(wàn)平方米，同比下跌0.8%。從歷年數(shù)據(jù)看，在2012年出現(xiàn)比較明顯的回暖，到了2013年市場(chǎng)成交繼續(xù)上升，這和此類(lèi)城市看漲情緒較重是有關(guān)聯(lián)的。到了2014年則出現(xiàn)微小的回落。但相對(duì)來(lái)說(shuō)，此類(lèi)中部城市在限購(gòu)限貸政策松綁后，市場(chǎng)入市情緒較樂(lè)觀。

　　4、西部成交較2013年略有下跌

　　12月份，5個(gè)西部城市新建商品住宅成交面積為318萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.5%，同比增長(zhǎng)20.8%。12月份西部典型城市成交有所上升，目前已保持連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比正增長(zhǎng)。從同比值看，西部城市已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月的同比下跌態(tài)勢(shì)，12月份首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

　　從年度數(shù)據(jù)看，2014年5個(gè)西部城市新建商品住宅成交面積為2850萬(wàn)平方米，同比下跌3.5%。從歷年數(shù)據(jù)看，在2012年出現(xiàn)比較明顯的回暖，到了2013年市場(chǎng)成交繼續(xù)上升，到了2014年則出現(xiàn)微小的回落。此類(lèi)西部城市在限購(gòu)限貸政策松綁后，市場(chǎng)入市情緒好轉(zhuǎn)。

　　四、30個(gè)城市中，蘭州年度成交同比增幅最大

　　對(duì)30個(gè)城市2014年12月份的成交環(huán)比和同比增幅進(jìn)行排序。從數(shù)據(jù)上看，環(huán)比增幅最高的是惠州，為99.5%；最低的是貴陽(yáng)，為-7.4%。而同比增幅最高的是石家莊，為183.8%；最低的是泉州，為-60.6%。

　　對(duì)30個(gè)城市年度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。結(jié)果顯示，2014年30個(gè)城市成交面積同比增幅排行中，蘭州同比增幅最大，為77.6%。同比跌幅最大的是茂名，為56.7%。